Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2023 г. N 09АП-1163/23 по делу N А40-78202/2022

г.Москва

14 февраля 2023 г.

Дело N А40-78202/22

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гончарова В.Я.,

судей Левиной Т.Ю., Расторгуева Е.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гетажеевой Л.Е.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Росреестра и Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 по делу N А40-78202/22

по иску ООО "НОВАЯ ВЕРСИЯ" (ИНН 7814513251)

к 1) Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822),

2) Росреестру (ОГРН 1047796940465),

о взыскании убытков в сумме 1 580 454 руб. 80 коп.

При участии в судебном заседании:

от истца: Сарбаева Л.И. по доверенности от 30.09.2022,

от ответчика 1: Помогаева О.В. по доверенности от 24.01.2023,

от ответчика 2: Сорокина Ю.В. по доверенности от 29.08.2022.

УСТАНОВИЛ:

Решением суда от 16.12.2022 присуждены к взысканию с Российской Федерации в лице Росреестра за счет казны Российской Федерации в пользу истца убытки в размере 1.580.454,80 рублей, компенсация расходов по оплате госпошлины в размере 28.805,00 рублей, в удовлетворении иска к Управлению Росреестра по Москве - отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований в названной части.

Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами в которых просили отменить решение суда в части удовлетворения иска, в связи с неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствием выводов суда изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, считают, что убытки истребованы безосновательно.

Истец в порядке ст.262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) направил отзыв на апелляционные жалобы, считает, что решение суда первой инстанции обоснованно, а жалобы не подлежат удовлетворению, по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании представители ответчиков доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, просили отменить решение суда первой инстанции в обжалованной части, поскольку считают его незаконным и необоснованным, приняв по делу новый судебный акт.

Представитель истца поддержал решение суда первой инстанции в обжалованной части, с доводами апелляционных жалоб не согласен, считает их необоснованными, просил решение суда первой инстанции в обжалованной части оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционных жалоб - отказать.

Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, выслушав участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции полагает возможным отменить судебный акт в обжалованной части в связи с несоответствием выводов суда изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10 января 2020 года между ООО "Новая Версия" (истец, Покупатель) и ООО "Новая Недвижимость" (Продавец) было заключено три договора купли -продажи недвижимого имущества, по условиям которых Продавец обязался передать в собственность Покупателя нежилые помещения согласно следующему перечню:

- нежилое помещение первого этажа с кадастровым номером 77:03:0009004:13433, расположенное по адресу: г. Москва, район Новокосино, ул. Новокосинская, д. 8, корп. 1, пом. V (далее - Объект 1);

- нежилое помещение первого этажа с кадастровым номером 77:03:0009004:11074, расположенное по адресу: г. Москва, район Новокосино, ул. Новокосинская, д. 24, корп. 1, пом. 1а (далее - Объект 2);

- нежилое помещение (пом. IV - комнаты - комнаты с 1 по 11, На, с 12 по 16) с кадастровым номером 77:04:0001020:6161, расположенное по адресу: г. Москва, ул.Суздальская, д. 12, корп. 4 (далее - Объект 3).

Обязательства по вышеуказанным договорам были исполнены сторонами надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 112, 113, 114, 115 от 01.01.2020, актами приема-передачи от 16.03.2020.

Впоследствии истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Росреестр) с двумя заявлениями о регистрации перехода права собственности на приобретенные Объекты.

Заявление о регистрации перехода права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 77:04:0001020:6161 (Объект 3) было подано 10.06.2020 посредством сервиса электронной подачи документов на сайте https://roreestr.ni/. О получении Управлением Росреестра по Москве заявления истцу было направлено уведомление с присвоением номера заявления N 77/999/001/2020-774005 от 10.06.2020.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляются в течение семи рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Принимая во внимание, что заявление в отношении Объекта 3 подано 10.06.2020, срок, установленный п.1 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации истекал 22.06.2020. Вместе с тем, Росреестром каких-либо решений принято не было.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2020 по делу N А40-106032/2020-146-781 бездействие Росреестра, выразившееся в нарушении сроков рассмотрения заявления от 10.06.2020 о государственной регистрации перехода права собственности на Объект 3 было признано незаконным. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке путем рассмотрения заявления от 10.06.2020 о государственной регистрации перехода права собственности на Объект 3.

В результате описанных действий, регистрация перехода права собственности на Объект 3 была осуществлена 12 мая 2021 года.

Заявление о регистрации перехода права собственности в отношении нежилых помещение с кадастровыми номерами 77:03:0009004:13433, 77:03:0009004:11074 (Объекты 1-2) было подано 10.07.2020. О получении Росреестром заявлений истцу были выданы Расписки с присвоением номера заявлений: 1) по Объекту-1 заявлению присвоен N 78/004/010/2020-2106 от 10.07.2020 г.; 2) по Объекту-2 заявлению присвоен N 78/004/010/2020-2107 от 10.07.2020 г. Принимая во внимание, что заявление в отношении Объектов 1,2 подано 10.07.2020, срок, установленный п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации истекал 22.07.2020.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве были приняты решения от 02.11.2020 г. N КУВД-001/2020-9383402/3, N КУВД-001/2020-9383402/4 об отказе в государственной регистрации прав.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2020 по делу А40-158061/2020-122-1063 указанные решения были признаны незаконными. Суд обязал Управление Росреестра по Москве в течение 10 дней со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем осуществления регистрационных действий в отношении Объектов 1-2.

В результате описанных действий, регистрация перехода права собственности на Объект 1 была осуществлена 12 мая 2021 года, на Объект 2 - 29 июня 2021 года.

Истец считал, что неправомерный отказ в регистрации перехода права собственности, бездействие Росреестра по осуществлению соответствующих регистрационных действий повлекли возникновение у истца упущенной выгоды в размере 1 580 454 руб. 80 коп.

В обоснование размера упущенной выгоды истец ссылается на договор аренды N 20 от 01 декабря 2019 года, заключенный на нежилые помещения с ООО "Млечный Путь", согласно которому стоимость месячной аренды в соответствии с п. 4.1. договора составила 36 000 руб. 00 коп., а также договор аренды N 12/МСК/19 от 01 июня 2019 года, согласно которому стоимость месячной аренды составила 48 000 руб. 00 коп. Истец также указывает на то, что часть Объекта 3 площадью 110,5 кв. м. была передан Продавцом в аренду ООО "Млечный путь" на основании договора N 14/МСКУ19 от 01 июля 2019 года, согласно п.4.1 которого стоимость месячной аренды составила 27 000 руб. 00 коп. Часть Объекта 3 площадью 133,3 кв. м. была передан Продавцом в аренду ООО "Млечный путь" на основании договора N 11/МСК/19 от 13 мая 2019 года, стоимость месячной аренды в соответствии с п. 4.1. договора составила 38 000 руб. 00 коп.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как разъяснила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ в Определении от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной им в Определении от 26.10.2011 N ВАС-11509/11 по делу N А40-62095/10-1-38, покупатель может выступать в качестве нового арендодателя по договорам аренды недвижимого имущества именно с момента регистрации права собственности на них.

Как следует из фактических обстоятельств дела, в результате необоснованного отказа в государственной регистрации права собственности, бездействии при рассмотрении заявления об осуществлении регистрации перехода права собственности истец был лишен возможности получения прибыли от сдачи объектов в аренду.

В случае регистрации права собственности в отношении Объектов 1-2 22 июля 2020 года, Объекта 3 22 июня 2020 года, истец имел бы возможность получения прибыли, которую все это время получал прежний собственник (Продавец).

Учитывая ставку арендной платы, определенную соответствующими договорами, общий размер упущенной выгоды составил 1 580 454 руб. 80 коп.

Поскольку ответчики сумму причиненных убытков не возместили, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица

Согласно ч. 2 ст. 66 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.

В соответствии со ст. 1069 ГК РФ, вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 1 ст. 393 ГК РФ на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, в силу ст. 393 ГК РФ, обязанность должника возместить убытки возникает: при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера, понесенных истцом убытков; наличия причинно-следственной связи между правонарушением и убытками.

Как установлено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только неправомерные действия ответчика стали единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль от невозможности осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но

и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Основания возникновения ответственности за нарушение обязательств предусмотрены статьей 401 ГК РФ, согласно ч. 1 которой, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 401 ГК РФ, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, для возмещения убытков необходимо доказать прямую связь с установлением вины лица, причинившего данные убытки.

В соответствии с действующим законодательством, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков. Для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всех в совокупности указанных фактов.

По смыслу п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69, право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права

Так, суд первой инстанции отметил, что в п.3.3. договоров купли-продажи стороны согласовали, что переход права собственности на нежилые помещения подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Исходя из системного толкования названного пункта, учитывая предусмотренный законом порядок перехода права собственности на недвижимость, предмет договора, обязательством Продавца явилась именно передача имущества в собственность, совершение соответствующих регистрационных действий, направленных на смену собственника.

Разделом 4 договора стороны согласовали перечень обязанностей Продавца, возложили на него обязательство по осуществлению действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 6.4. стороны согласовали, что в случае приостановки, отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, стороны совместно принимают решение о необходимости прекращения дальнейшего действия договоров купли-продажи, порядке его исполнения и возврата объектов Продавцу.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 8.3. договоров аренды переход права собственности на объекты другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник объекта обязан в таком случае уведомить Арендатора в письменной форме о состоявшемся переходе права собственности с приложением подтверждающих такой переход документов.

По смыслу п. 1 ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" документом, который удостоверяет право собственности на недвижимое имущество, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Учитывая, что предметом договора купли-продажи являлась передача нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление соответствующей регистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности.

Суд первой инстанции отметил, что данные обстоятельства привели к невозможности замещения Покупателя на стороне Арендодателя по спорным договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами.

Согласно разъяснениям, изложенным Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Это означает, что при смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности, Покупатель автоматически занимает место Продавца на стороне Арендодателя, а для этого заключение какого-либо договора не требуется.

Отсюда следует, что разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 применимы исключительно к заключению договора аренды, когда ни прежний собственник, ни арендатор не были связаны никакими арендными правоотношениями.

Обратное приводило бы к ситуации, когда арендатор был бы вынужден заключать новый договор аренды в обход уже существующего, действующего договора аренды, заключенного с прежним собственником, а прежние обязательства бы утрачивали для него юридическую силу.

При этом, по смыслу ст. 617 ГК РФ прежние обязательства императивно не могут утрачивать силу при смене собственника.

Таким образом, модель изменения правоотношений в случае регистрации перехода права собственности в порядке ст. 617 ГК РФ не является синонимичной по отношению к модели, регламентированной п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, а напротив, является ее полярной противоположностью, поскольку в первом случае изменяется лишь субъектный состав внутри существующих обязательств, а во втором - возникают абсолютно новые правоотношения.

Недопустимость их отождествления также строится вокруг принципа следования аренды праву собственности, поскольку при заключении договора аренды в порядке п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 с прежним арендодателем должен был бы изначально ограничиваться абсолютно идентичными условиями ранее существовавшего договора.

Вместе с тем, ст. 617 ГК РФ распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть признано лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано.

Таким образом, применение п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 к сложившейся ситуации является некорректным.

В связи с этим, суд первой инстанции признал несостоятельной ссылку ответчика на правовую позицию Конституционного суда РФ, изложенную в Определении от 21.10.2008 N 800-О-О, поскольку в силу названных разъяснений, правовое положение сторон сделки по купле-продаже имущества, в отношении которого еще не была завершена регистрация перехода права, само по себе не препятствует сторонам определить в соглашении судьбу соответствующих прав и обязанностей, в том числе, и субъекта получения арендных платежей.

Вместе с тем, суд первой инстанции отметил, что заключенное между сторонами соглашение предусматривало, что получателем таких платежей выступал продавец.

Судебная практика, на которую ссылался ответчик, отклонена судом первой инстанции поскольку отношения к настоящему делу не имела, а также ввиду того, что она описывала те случаи, при которых между сторонами отсутствовали какие-либо соглашения, определяющие субъекта, получающего арендную плату до момента регистрации перехода права собственности.

Довод ответчика об отсутствии государственной регистрации представленных истцом договоров аренды, судом первой инстанции также отклонен, поскольку в соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации лишь в том случае, если он заключен сроком более чем на один год, однако договора аренды заключены на срок менее одного года следовательно не подлежали государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данных договоров, в связи с этим отсутствие в договорах купли-продажи сведений об обременении нежилого помещения арендными правоотношениями обоснованно.

Ссылка ответчика на тот факт, что истцом не было предпринято никаких мер для получения арендной платы по договорам аренды, судом первой инстанции отклонена, поскольку как подтверждалось материалами дела, истец обращался с просьбой о перечислении арендной платы в его пользу как к арендатору, так и к продавцу, при этом суд первой инстанции отметил, что ввиду наличия между сторонами соглашения от 16.03.2020 о судьбе арендных платежей, истец лишен возможности их получения до момента завершения процедуры регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости.

Довод ответчика о том, что стороны изначально могли включить в условия договора купли-продажи положения о судьбе арендных платежей также не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку противоречил принципам свободы договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Институт договора купли-продажи не регламентирует специальных правил относительно содержания подобных юридических конструкций.

Более того, законом определено императивное правило, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доводы ответчика о заинтересованности между ООО "Новая Версия" и ООО "Новая Недвижимость" судом первой инстанции отклонены, как документально не подтвержденные.

Ссылка ответчика на то, что у истца имеется заинтересованность в обращении в суд с иском именно о взыскании убытков за счет средств казны Российской Федерации противоречила материалам дела, в связи с чем отклонена судом первой инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом представлены доказательства причинения убытков в виде упущенной выгоды в результате действий регистрирующего органа в установленном судом размере, в то время как ответчик не представил ни доказательств причинения убытков истцу в отсутствие вины, ни возмещения убытков в размере недополученной арендной платы за спорный период в установленном судом размере, в связи с чем удовлетворил исковые требования в поименованной выше редакции.

Суд апелляционной инстанции не может согласится с такими выводами суда первой инстанции, на основании нижеследующего.

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, возникших в случае причинения вреда, с учетом статьи 1064 ГК РФ, истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств:

наличие вреда и размера убытков;

наличие факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (противоправность деяния, совершение незаконных действий или бездействия);

наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками.

При этом для взыскания убытков, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь поименованный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из названных оснований не дает права на возмещение убытков.

Таким образом, как и любая форма гражданско-правовой ответственности, возмещение убытков является результатом правонарушения и имеет место только тогда, когда поведение должника носит противоправный характер. При этом юридическое значение имеет только прямая (непосредственная) причинная связь между противоправным поведением должника и убытками кредитора. Прямая (непосредственная) причинная связь имеет место тогда, когда в цепи последовательно развивающихся событий между противоправным поведением лица и убытками не существует каких-либо обстоятельств, имеющих значение для гражданско-правовой ответственности. То есть для взыскания убытков, лицо, чье право нарушено, требующее их возмещения должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками в размере убытков.

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Так, факт исполнения обязанностей сторон и факт передачи спорных объектов недвижимости от Продавца к Покупателю 16.03.2020 подтверждается положениями указанных договоров купли-продажи и актов приема-передачи и истцом также не оспариваются.

Согласно п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

По смыслу п. 2 ст. 551, ст. 617 ГК РФ, по общему правилу, заключение договора продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества.

Пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

На основании изложенного, действующим законодательством предусмотрена возможность покупателя после приема-передачи объектов недвижимости сдать их в аренду до государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом изложенного, истец (покупатель) вправе требовать от продавца перечисление ему полученной продавцом арендной платы до государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, так как поименованные объекты были переданы продавцом покупателю 16.03.2020 во фактическое владение и пользование, что подтверждается актами приема-передачи от 16.03.2020.

В свою очередь суд первой инстанции посчитал доказанным факт наличия упущенной выгоды на основании представленных истцом писем с просьбой о перечислении арендной платы в его пользу как к арендатору, так и к продавцу, а также соглашения от 16.03.2020 о судьбе арендных платежей, однако поименованные документы не могут являются доказательствами принятия им всех зависящих и возможных мер для предотвращения упущенной выгоды и сделанных с этой целью приготовлений, документов подтверждающих, что истцом, как законным владельцем нежилых помещений, предпринимались и иные меры для получения арендной платы по договорам аренды не представлялись.

Кроме того, согласно п. 2 Соглашения от 16.03.2020, заключенного между ООО "Новая версия" (Покупатель) и ООО "Новая недвижимость" (Продавец) с учетом договоров купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2020, стороны согласовали, что до момента завершения процедуры регистрации перехода права собственности в отношении недвижимого имущества, перечисленного в п.1 настоящего Дополнительного соглашения, все расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, а равно доходы, полученные от использования, относятся на Продавца (ООО "Новая недвижимость").

Таким образом, сторонами добровольно достигнуто соглашение, что арендная плата поступает Продавцу. Никаких временных ограничений в части срока необходимого для осуществления регистрационных действий поименованное соглашение не содержит.

Помимо этого, оформляя условия соглашения от 16.03.2020 о получении продавцом арендных платежей, его стороны, в частности истец, являющийся юридическим лицом, действовал своей волей и в своем интересе, поскольку осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно статьи 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, и осознавал возможные негативные последствия, вытекающие из заключенной сделки.

С учетом изложенного, требования Истца являлись необоснованными, так как орган регистрации прав не может нести гражданско-правовую ответственность за действия сторон договоров купли-продажи и соглашения, поскольку неполучение Истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду произошло в результате определения самими сторонами условий Соглашения, а также заключая соглашение на такого рода условиях, истец понес предпринимательский риск, который не находится в причинно-следственной связи с действиями органа регистрации прав, поскольку стороны могли определить в качестве получателя арендных платежей по договорам аренды в период до государственной регистрации перехода права собственности иное лицо, либо установить иной порядок, прямо не зависящий от действий ответчиков, а также, что получение арендных платежей, при установленном бездействии ответчиков, невозможно ввиду прямо законодательного запрета, материалами дела не подтверждено.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным отменить судебный акт в обжалованной части в связи с несоответствием выводов суда изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч.4 ст.270 АПК РФ, не допущено.

Расходы по оплате госпошлин распределяются согласно ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2022 по делу N А40-78202/22 в части взыскания с Российской Федерации в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за счет казны Российской Федерации в пользу ООО "НОВАЯ ВЕРСИЯ" убытков в размере 1 580 454 руб. 80 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 28 805 руб. отменить и принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.Я. Гончаров

Судьи

Т.Ю. Левина Е.Б. Расторгуев