Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2023 г. N 13АП-87/23 по делу N А21-1725/2022

г. Санкт-Петербург

16 февраля 2023 г.

Дело N А21-1725/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Масенковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания Рудько И.Ю.,

от Администрации представителя Левчука Ю.И. (доверенность от 28.10.2022);

от ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" представителя Ходюка В.Г. (доверенность от 10.01.2021);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.11.2022 по делу N А21-1725/2022,

УСТАНОВИЛ:

определением Центрального районного суда города Калининграда от 01.02.2022 дело по иску Администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ПБРК-Строй", адрес: 236010, Калининград, ул. Д.Донского, 47, ОГРН 1103925009000, ИНН 3905611700, и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой", адрес: 236013, Калининград, Магнитогорская ул., д. 4, лит. А, каб. 104, ОГРН 1053900103388, ИНН 3905067303 (далее - ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой"), о признании незаконными решений о разделе земельного участка передано на рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области, определением которого от 28.02.2022 принято к производству, возбуждено дело N А21-1725/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление Росреестра по Калининградской области), и ООО "Инвест Запад Строй", адрес: 236022, Калининград, Рябиновый пер., д. 6, ОГРН 1133926047133, ИНН 3906312043, дата прекращения деятельности 05.05.2022.

При рассмотрении дела судом первой инстанции Администрация уточнила исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила признать незаконным решение ООО "ПБРК-Строй" о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 и применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) запись о праве собственности ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12 581 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка";

- погасить в ЕГРН запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12 581 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка";

- погасить в ЕГРН запись о праве собственности ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:179 площадью 22 564 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка, для объектов жилой застройки";

- погасить в ЕГРН запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:179 площадью 22 564 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка, для объектов жилой застройки";

- погасить в ЕГРН запись о праве собственности ООО "ПБРК Строй" на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:180 площадью 91 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде;

- погасить в ЕГРН запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:180 площадью 91 кв.м. по Челюскинской ул. в Калининграде;

- признать незаконным решение ООО "ПБРК-Строй" об образовании земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 путем объединения земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:57 и земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:17 и применить последствия недействительности:

- восстановить на кадастровом учете запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:57 площадью 12 581 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде с видом разрешенного использования "строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)";

- восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ООО "ПБРК-Строй" на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 площадью 12 581 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде с видом разрешенного использования "строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)";

- восстановить на кадастровом учете запись о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:17 площадью 22 655 кв. м по Челюскинской ул. в Калининграде,

Решением от 28.11.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с названным судебным актом, ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что решения ООО "ПБРК-Строй" об образовании и разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:66 не обладают признаками односторонних сделок и не могут быть обжалованы на основании положений об обязательствах и договоре, являются формализованным выражением воли собственника, направленной на реализацию права собственника на распоряжением своим имуществом в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), к ним не могут быть применены последствия недействительности сделок; регистрация образования или раздела земельного участка носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав; Администрация не доказала наличие заинтересованности в признании недействительными оспариваемых решений, поскольку ООО "ПБРК-Строй" не совершал действий, которые могли бы свидетельствовать о его намерениях осуществлять деятельность по жилой застройке земельных участков, минуя установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок приобретения земельного участка для строительства; Администрация не наделена соответствующими полномочиями на обращение с иском в суд, поскольку контроль за надлежащим использованием земельных участков осуществляется органами исполнительной власти в рамках административных процедур в соответствии с их компетенцией, ей не доказано наличие публичного интереса в обжалуемых действиях ООО "ПБРК-Строй", выразившегося в том, что при соблюдении установленной процедуры продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177 для целей жилищного строительства Администрация могла получить от продажи земельного участка большую сумму, нежели была определена при продаже земельного участка в соответствии с Положением N 25; все заявленные администрацией последствия недействительности сделок направлены на безосновательное и безвозмездное восстановление права собственности ООО "ПБРК-Строй" на спорные земельные участки с восстановлением кадастровых номеров, существовавших на момент приватизации 2017 года, а также на незаконное лишение прав действующего собственника спорных земельных участков - ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой"; новым градостроительным регламентом зонирование спорных земельных участков изменено с зоны городских парков и зоны производственно-коммунальных объектов на среднеэтажную жилую застройку, что дало основание собственникам земельных участков для приведения их видов разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом, представленные истцом обоснования исковых требований касаются только земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177, о нарушений условий приватизации земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:179 администрация не заявляла, соответственно, удовлетворяя требования в отношении указанного земельного участка, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований; планируемый снос зданий и сооружений производственной базы на участке, который ранее имел кадастровый номер 39:15:110631:17, обусловлен ограниченно пригодным их состоянием для эксплуатации для производственных нужд и невозможностью их эксплуатации в соответствии с установленной Администрацией зоной застройки среднеэтажными жилыми домами; ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" является добросовестным приобретателем земельных участков, который в результате принятого судебного акта лишился права собственности на земельные участки.

В судебном заседании представитель ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" доводы апелляционной жалобы поддержал, указал, что смена разрешенного вида использования земельного участка ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" производилась в соответствии с градостроительным планом, в материалах дела отсутствуют доказательства, что у ООО "ПБРК Строй" в период, когда общество являлось собственником земельных участков, были намерения их застраивать.

Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указал, что первоначальный земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 предоставлялся в соответствии со статьей 34 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции для благоустройства и обслуживания основного земельного участка, который находился на тот момент у ООО "ПБРК Строй" в собственности, осуществление строительства на данном земельном участке не предполагалось, объединение участков с кадастровыми номерами 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17 и их последующий раздел неправомерны, нарушают правовой режим земельного участка кадастровым номером 39:15:110631:57, поскольку обслуживающему участку предан статус самостоятельного объекта гражданского оборота, на момент совершения сделок купли-продажи ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" знало о том, что этот земельный участок предоставлен под благоустройство.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Решением городского Совета депутатов города Калининграда от 21.01.2015 N 25 утверждено положение "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством на территории городского округа "Город Калининград" (далее - Положение N 25).

В соответствии с пунктом 1.4 Положения N 25 решение о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, оформляется соответствующим распорядительным актом - распоряжением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов.

Согласно пункту 1.7 Положения N 25 земельные участки могли предоставляться юридическим лицам в собственность.

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории утверждена 27.02.2015, на основании которой 22.05.2015 осуществлен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:57 площадью 12 581 кв. м с видом разрешенного использования "строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31).

Постановлением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 19.10.2017 N 4974/р-КМИ на основании Положения N 25 образован земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57, расположенный по адресу: Калининградская область, Калининград, Челюскинская ул., площадью 12 581 кв. м, разрешенное использование - строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по Челюскиной ул., 31), который предоставлен в собственность ООО "ПБРК Строй".

В отношении данного участка установлено обременение по режиму использования, а именно совместный и одновременный гражданский оборот с правом собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:17.

Администрация городского округа "Город Калининград" и ООО "ПБРК-Строй" 08.12.2017 заключили договор N 300/2017-С купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:57.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок имеет разрешенное использование "строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по Челюскинской ул., 31)".

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок имеет следующие обременения и ограничения в пользовании:

- часть с учетным номером 1 площадью 204 кв. м - ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, охранная зона существующих и перспективных инженерных коммуникаций;

Пунктом 2.2. договора установлен режим использования: совместный и одновременный гражданский оборот с правом собственности с земельным участком с кадастровым номером 39:15:110631:17.

Пункт 2.3 договора предусмотрено, что земельные участки, предоставленные для целей не связанных со строительством, могут быть использованы только в этих целях (в соответствии с установленным разрешенным использованием).

Стоимость передаваемого в собственность земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:57 определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 N 148-01/09-КМИ-2017 и составила 1 800 000 руб.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденным решением окружного Совета депутатов города Калининград от 29.06.2009 N 146, действовавшим на дату заключения договора купли-продажи N 300/2017-С от 08.12.2017, земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 расположен в зоне городских лесов и парков (индекс зоны "Р-1"), предназначенной для организации парков городского и районного значения, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения.

В соответствии с выписками из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:66 площадью 35 236 кв. м поставлен на кадастровый учет 06.02.2018 и образован из земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110631:17 и 39:15:110631:57, а в последующем из него образованы и поставлены на учет 04.10.2018 два земельных участка с кадастровыми номерами 39:15:110631:177 площадью 12 581 кв. м и 39:15:110631:178 площадью 22 655 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:66 имел вид разрешенного использования: под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31), для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения).

В дальнейшем, 06.12.2018 ООО "ПБРК Строй" (должник) и ООО "Инвест Запад Строй" (кредитор) заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым в целях погашения 1 800 000 руб. задолженности по договору беспроцентного займа от 23.01.2018 должник предоставил кредитору принадлежащее ему недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 площадью 12 581 кв. м, при этом стороны согласовали, что стоимость земельного участка равна 2 126 000 руб.

Позднее, 20.12.2019 ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" и ООО "Инвест Запад Строй" заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования - под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31), расположенный в территориальной зоне по Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Калининград" Ж-2 - зона застройки среднеэтажными жилыми домами, номер зоны Ж-2/А, стоимость которого определена в размере 41 500 000 руб.

Земельный участок передан "ИСК "Автотор-Жилстрой" по акту приема-передачи от 20.12.2019.

В соответствии с выпиской из ЕГРН на указанный земельный участок ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" право собственности зарегистрировало 09.01.2020.

В последующем ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением от 20.01.2021 о государственном учете изменений в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177 на среднеэтажную жилую застройку, сведения внесены в ЕГРН.

Из земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:166 также образован земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:178 площадью 22 655 кв. м, который имел вид разрешенного использования - "под существующие здания и сооружения производственной базы, строительная промышленность (для благоустройства и озеленения территории зданий и сооружений производственной базы по ул. Челюскинской, 31)", из указанного земельного участка образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 39:15:110631:179, площадью 22 564 кв. м и 39:15:110631:180, площадью 91 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:179 поставлен на кадастровый учет 10.10.2019.

В соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" на указанный участок зарегистрировано 10.01.2020.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:180 поставлен на кадастровый учет 10.10.2019 с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание, право собственности ООО "ПБРК Строй" на него зарегистрировано 10.10.2019.

ООО "ИСК "Автотор-Жилстрой" в 2020 году провело комплекс мероприятий по подготовке сноса зданий бывшей производственной базы с кадастровыми номерами 39:15:110631:24, 39:15:110631:33, 39:15:110631:34, 39:15:110631:35, 39:15:110631:39, 39:15:110631:41, 39:15:110631:59, 39:15:110631:60, 39:15:110631:61, 39:15:110631:62, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110631:179.

Отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации по Центральному району города Калининграда направил в Администрацию письмо от 16.03.2021 о необходимости ознакомления с делом на земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:179, а также с делами на иные объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке.

В ответ на это обращение Администрация направила ответ от 31.03.2021 N И-КМИ-07/6549, в котором указала, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:179 и находящиеся на нем объекты недвижимости в реестре муниципального имущества городского округа "Город Калининград" не значатся и муниципальной собственностью не являются.

В результате проведенных проверок Администрация установила, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:177 с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка", принадлежащий на праве собственности "ИСК "Автотор-Жилстрой", является участком, ранее имевшим кадастровый номер 39:15:110631:57 и предоставленным ООО "ПБРК-Строй" для целей, не связанных со строительством, имеет площадь 12 581 кв. м, что фактически соответствует площади ранее стоявшего на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:57, описание местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177 (горизонтальное положение), указанное в разделе 3.1. на листе 7 выписки из ЕГРН от 31.07.2021, идентично указанному в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной 27.02.2015.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил заявленные Администрацией требования в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно статье 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Материалами дела подтверждается, Администрацией не оспаривается, что земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17 переданы ООО "ПБРК Строй" в собственность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Погашение записей в ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110631:177, 39:15:110631:179, 39:15:110631:180 и восстановление записей в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17, возвращение спорных земельных участков в собственность ООО "ПБРК Строй", не затрагивает сферы интересов заявителя, не приводит к восстановлению нарушенного или оспариваемого права заявителя.

Оспариваемые действия первоначального собственника ООО "ПБРК Строй" по объединению и разделу земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие права Администрации.

Фактически Администрация оспаривает правомерность изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:110631:177, полагая, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:110631:57 под застройку в установленном земельным законодательством порядке не предоставлялся. Однако избранный Администрацией способ защиты, а именно изъятие указанного участка и участка с кадастровым номером 39:15:110631:179 у ООО "ИСК Автотор-Жилстрой" в пользу ООО "ПБРК Строй" на восстановление нарушенного права не направлен. Более того, Администрация, представляя интересы публичного собственника земельных участков, не вправе требовать возврата участков в собственность ООО "ПБРК Строй"; сделки по приватизации участков с кадастровыми номерами 39:15:110631:57 и 39:15:110631:17 Администрацией не оспариваются.

Объединение и раздел земельных участков не изменяет объем прав собственника, а также иных заинтересованных лиц в отношении земельных участков, поэтому такое действие не является сделкой, которая может быть оспорена в порядке статьи 167 ГК РФ.

Данное обстоятельство (выбор ненадлежащей процедуры защиты права) является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Результат разрешения настоящего спора не лишает истца возможности использования иных способов защиты нарушенного права.

Таким образом, оценив в совокупности установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты, который в заявленном виде не может привести к восстановлению прав Администрации, а влечет за собой прекращение права собственности ООО "ИСК Автотор-Жилстрой" на земельные участки без оспаривания соответствующего права.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.11.2022 по делу N А21-1725/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова И.В. Масенкова