Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2023 г. N 15АП-768/23 по делу N А53-11393/2020

город Ростов-на-Дону

21 февраля 2023 г.

дело N А53-11393/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от ответчика: представитель Охлопкова Т.В. по доверенности от 30.06.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06.12.2022 по делу N А53-11393/2020

по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска

к обществу с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой",

при участии третьих лиц: федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства"; Министерства транспорта Ростовской области; Управления по архитектуре и градостроительству города Батайска,

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой" (далее - ответчик, общество) о взыскании 19 534 219,14 руб. задолженности по договору аренды от 01.02.2016 N 5895 за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 и 1 339 901,20 руб. пени за период с 21.06.2017 по 31.12.2020.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.05.2021, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 по целевому назначению вследствие отсутствия подъездных путей к данному участку.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа вышеуказанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационный суд указал, что при новом рассмотрении дела суду следует обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы в целях проверки возможности осуществления доступа к земельному участку; правильно определить момент возникновения невозможности использования земельного участка (при доказанности таковой).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2022 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по оплате арендных платежей.

По результатам судебной экспертизы было установлено отсутствие факта невозможности использования земельного участка по назначению.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ответчик сослался на рецензию, подготовленную СЭО "Донской центр экспертизы". Рецензент указал, что экспертиза проведена лицами, не имеющими квалификации в области исследования, а также что экспертиза не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности РФ" (далее - ФЗ N 73) и статьям 55, 86 АПК РФ.

Также, по мнению ответчика, экспертами не были применены положения ГОСТ 58653-2019 и ГОСТ 33475-2015, а также Постановление Правительства РФ N 767 от 28.09.2009, которые в рассматриваемом случае подлежали применению.

Экспертами применены измерительные приборы, не предназначенные для определения координат характерных точек границ земельных участков.

Кроме того, ответчик полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не обращался в уполномоченные органы по поводу обустройства съезда, является необоснованным, поскольку фактически такие действия предпринимались.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, настаивал на её удовлетворении.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона 18.01.2016 N 1 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2016 N 5895, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917, площадью 56 662 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Батайск, шоссе Западное, 16, разрешенное использование: офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, на 10 лет - до 18.01.2026.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за участок составил 8 530 000,59 руб. (пункт 3.1 договора).

На основании пункта 3.2 договора арендная плата за период с 18.01.2016 по 18.01.2017 производится арендатором в сумме 8 530 000,59 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

Как указывает истец, в период действия договора аренды от 18.01.2016 N 5895 ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, так за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 задолженность по арендной плате составила 19 534 219,14 руб.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которые за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 составили 1 339 901,20 руб.

Направленная комитетом в адрес ответчика претензия с требованием об уплате задолженности по арендной плате и пени оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора. Однако в период действия договора аренды (начиная с 01.02.2016) арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка, включая отказ от договорных отношений.

Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования, правилах землепользования и застройки, ЕГРН, публичной кадастровой карте, имеющих общий доступ.

Судом также было учтено, что впервые обращение арендатора по вопросу организации доступа к земельному участку состоялось лишь в июне 2019 года, а отказы уполномоченных органов в установленном законом порядке не были оспорены.

В целях проверки возможности осуществления доступа к спорному земельному участку судом была назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению N 247/22 с технической точки зрения, обустройство съезда/выезда на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917, общей площадью 5 662 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, шоссе Западное, 16, в том числе с земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51, технически возможно с автодорог, образующих вершину треугольник видного участка местности, при условии соблюдения требований Правил дорожного движения РФ и иных указанных нормативно-правовых актов в сфере обеспечения безопасности дорожного движения, а также норм проектирования на основе технико-экономического сопоставления вариантов с учетом категорий пересекающихся дорог, пропускной способности, безопасности и удобства движения по ним, стоимости строительства, затрат времени пассажиров, транспортных и дорожно-эксплуатационных расходов, стоимости отводимых под строительство земель.

Проведенным исследованием каких-либо несоответствий, препятствующих обустройству примыкания на границах участках, не выявлено.

Таким образом, экспертным заключением прямо подтверждено отсутствие факта невозможности использования земельного участка по назначению, следовательно, отсутствует необходимость в установлении момента возникновения невозможности использования земельного участка.

Суд также учел действия ответчика после вступления в правоотношения по аренде земельного участка, а именно отсутствие каких-либо претензий в адрес арендодателя по вопросу невозможности использования земельного участка в отведённых целях.

Оплачивая арендную плату на протяжении длительного срока аренды, ответчик конклюдентно подтверждал использования земельного участка.

На основании вышеизложенного с учетом того, что доказательств выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 в размере 19 534 219,14 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела учтены указания кассационного суда.

Доводы ответчика о порочности заключения судебной экспертизы апелляционный суд признаёт несостоятельными.

Согласно ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд апелляционной инстанции, повторно оценив экспертное заключение, признает его надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, не содержащим неясностей или неполноты вывода.

Несогласие стороны спора с результатами экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения.

В силу п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

Заключения специалиста (рецензии) на заключения судебных экспертиз, составленные по инициативе и за счет ответчика вне рамок арбитражного процесса, по существу являются фактически возражениями последнего на заключение судебной экспертизы. При этом лицо, давшее рецензию, не предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Нормами АПК РФ не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией другого эксперта.

Таким образом, основания для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством в деле отсутствуют, в связи с чем апелляционный суд считает установленным факт отсутствия каких-либо несоответствий, препятствующих обустройству примыкания на границах участках.

Проанализировав действия ответчика по исполнению договора аренды, апелляционный суд пришел к выводу о том, что последний на протяжении длительного времени после вступления в правоотношения по аренде земельного участка не предъявлял каких-либо претензий в адрес арендодателя по вопросу невозможности использования земельного участка в отведённых целях.

Меры по расторжению договора ответчиком также не принимались.

Комитетом также было заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 в размере 1 339 901.20 руб.

На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт просрочки установлен судом, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено.

В этой связи суд считает требования о взыскании пени обоснованными.

Расчет размера задолженности по арендной плате и пени за нарушение обязательств судом признан верным, произведенным с учётом положений договора аренды, с применением верных ключевых ставок.

При таких обстоятельствах требования истца обоснованно удовлетворены в полном объеме.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2022 по делу N А53-11393/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Н.В. Нарышкина