Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2023 г. N 13АП-41499/22 по делу N А56-22488/2022

г. Санкт-Петербург

27 февраля 2023 г.

Дело N А56-22488/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:

от истца: представитель Кончаков А.С., на основании доверенности от 10.11.2022,

от ответчика: представитель Егорова О.Н., на основании доверенности от 27.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-41499/2022) общества с ограниченной ответственностью "Сахти" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2022 по делу N А56-22488/2022 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "ДНС Ритейл"

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Сахти"

о расторжении договора, взыскании обеспечительного платежа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДНС Ритейл" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сахти" (далее - ответчик) о взыскании 755 000 руб. обеспечительного платежа, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2021 N СА-577ФА.

Решением от 18.11.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая его незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Податель жалобы ссылается на то, что в решении не содержатся сведения о том, по какой причине доводы ответчика, изложенные им в отзыве на иск, суд не принял во внимание или отверг. Ответчик полагает, что судом не оценены доказательства, представленные истцом. Податель жалобы считает, что истец не доказал, что он проводил на арендуемом объекте какие-либо работы. Ответчик указывает на то, что при заключении договора истец планировал произвести работы на сумму 3 605 386 руб., а осуществил, как утверждает, на 60 440 руб. Ответчик указывает на то, что при этом стороны определяли размер арендной платы с учетом планируемых затрат, необходимых для проведения работ. Податель жалобы полагает, что суд необоснованно взыскал обеспечительный платеж, поскольку арендатор нарушил пункт 3.3 договора, что лишает его права требовать взыскания обеспечительного платежа.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) 01.11.2021 заключили договор N СА-577ФА (далее - договор) по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (объект-1 и объект-2 нежилого фонда), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, площадь Ленина, дом 6, литера Е, кадастровый номер 78:10:0510901:1043, включающее в себя часть здания поста ДЦ общей площадью 1857,1 кв. м (учетный номер 78:10:0510901:1043/1), а именно:

объект-1, включающий в себя помещение 5-Н, в том числе следующие помещения: N 35 площадью 10,4 кв. м, N 36 площадью 3,4 кв. м, N 37 площадью 12,9 кв. м, N 38 площадью 1,7 кв. м, N 39 площадью 1,8 кв. м, N 40 площадью 1,6 кв. м, N 41 площадью 6,3 кв. м, N 42 площадью 6,6 кв. м, N 43 площадью 4,0 кв. м, N 44 площадью 4,8 кв. м, N 45 площадью 32,2 кв. м, N 46 площадью 4,7 кв. м, N 64 площадью 10,2 кв. м, N 65 площадью 68.1 кв. м, N 66 площадью 9,9 кв. м, N 67 площадью 10,7 кв. м, N 68 площадью 79,0 кв. м, N 69 площадью 11,0 кв. м, N 70 площадью 1,9 кв. м, N 71 площадью 21,9 кв. м, N 72 площадью 21.2 кв. м, N 73 площадью 2,0 кв. м, N 74 площадью 4,7 кв. м, расположенные в подвале здания поста ДЦ;

объект-2, включающий в себя помещение 5-Н, в том числе следующие помещения: N 1 площадью 2,7 кв. м, N 2 площадью 181,8 кв. м, N 3 площадью 2,8 кв. м, N 4 площадью 1,4 кв. м, N 5 площадью 1,4 кв. м, N 6 площадью 2,6 кв. м, N 7 площадью 14,1 кв. м, N 8 площадью 10,8 кв. м, N 9 площадью 3,7 кв. м, N 10 площадью 4,7 кв. м, N 11 площадью 7,9 кв. м, N 12 площадью 35,6 кв. м, N 13 площадью 1,9 кв. м, N 14 площадью 4,8 кв. м, N 15 площадью 1,6 кв. м, N 16 площадью 2,2 кв. м, N 17 площадью 3,1 кв. м, N 18 площадью 0,8 кв. м, N 19 площадью 1,5 кв. м, N 20 площадью 24,0 кв. м, N 21 площадью 2,9 кв. м;

- помещение 16-Н: N 1 площадью 3,9 кв. м, N 2 площадью 2,5 кв. м, N 3 площадью 5,1 кв. м, N 4 площадью 1,0 кв. м, N 5 площадью 1,1 кв. м,

- помещение 1-2 ЛК N 3 площадью 10,6 кв. м, расположенные на 1 (первом) этаже здания поста ДЦ.

Общая площадь объекта, включая объект-1 и объект-2, составляет 667,5 кв. м. Объект-2 имеет торговый зал (зал обслуживания покупателей) и отдельный вход для покупателей.

Цель использования объекта: осуществление деятельности по продаже цифровой и/или бытовой техники, оказание сопутствующих услуг, размещение офисных и складских помещений.

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель 01.12.2021 и объект-2 в срок, не позднее 01.12.2021.

Согласно пункту 2.1.2 договора арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность пользования объектом в соответствии с условиями договора.

Как указал истец в иске, уведомление о дате передачи помещений поступило в адрес истца только 11.01.2022, с указанием даты передачи помещений - 12.01.2022; 12.01.2022 при осмотре истцом помещений было выявлено их ненадлежащее техническое состояние, о чем истцом был составлен акт осмотра, подписанный в одностороннем порядке.

Направленный истцом посредством почтовой связи акт осмотра помещений от 12.01.2022 с перечнем недостатков ответчик не подписал.

17.01.2022 истцом от ответчика был получен отказ от подписания акта от 12.01.2022.

В уведомлении от 24.01.2022 истец, указав на ненадлежащее состояние помещений, предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора.

В ответном письме от 31.01.2022 ответчик отказал в расторжении договора по соглашению сторон.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, руководствуясь положениями, предусмотренными статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 328 пунктом 1 статьи 655, статьей 611, пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, пунктами 1, 2 статьи 620, пунктами 1 и 2 статьи 612, статьей 620, пунктом 2 статьи 453, статьей 1102 ГК РФ ГК РФ, установив, что объект аренды к моменту передачи находился в состоянии, не пригодном для его использования в соответствии с целью аренды, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, предварительно помещения осматривались сторонами, но ответчик заверил истца, что обнаруженные при осмотре недостатки устранимы. Несмотря на это, ни работы, проведенные подрядчиком ответчика, ни работы проведенные подрядчиком истца (ООО "РитейлСтройСервис", договор подряда от 24.02.2021 N 08), не привели к положительному результату - затопление помещений продолжилось, несмотря на их осушение. О том, что данные недостатки неустранимы либо носят постоянный характер - ответчик истца не уведомлял никаким способом и напротив, ввел в заблуждение относительно устранимости данных недостатков.

Относительно утверждения ответчика о согласовании даты передачи объекта в мессенджере WhatsApp, следует обратить внимание на то, что пунктом 6.3 договора аренды сторонами были согласованы надлежащие способы обмена корреспонденцией и переписка в мессенджере WhatsApp не указана ни в пункте 6.3 договора, ни в прочих пунктах договора, как допустимая и надлежащая. Соответственно, способом, предусмотренным условиями договора перенос срока сдачи-приемки объекта сторонами согласован не был.

Также ответчик утверждает, что истцом не предоставлено надлежащих доказательств состояния помещений на момент их передачи ответчиком, поскольку из представленных фотографий невозможно сделать вывод о дате и времени производимой фотосъемки, невозможно идентифицировать, арендуемые ли помещения зафиксированы на представленных фотоснимках. Кроме того, ответчик утверждает, что сведения, отраженные в акте осмотра от 12.01.2022 не соответствовали действительности, истцом были внесены недостатки объекта, которые фактически были устранены ответчиком.

Данные утверждения опровергаются следующим.

Акт, составленный истцом при осмотре помещений 12.01.2022 был принят представителем ответчика Я. Шамонаевой в день составления, о чем имеется подпись и дата на каждой странице акта, включая приложения (фотографии), что, соответственно, исключает возможность того, что истец приложил к акту недостоверные фотографии.

В мотивированном отказе от подписания указанного акта от 17.01.2022 ответчик не заявил ни возражений относительно зафиксированного в акте состояния помещений, ни возражений касающихся относимости прилагающихся фото к дате и объекту; ни возражений относительно указанных истцом недостатков помещений.

Все возражения ответчика, изложенные в мотивированном отказе касались формальных оснований для отказа от подписания акта, не являющихся обоснованными.

Подпунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется передать арендатору помещения в срок до 01.12.2021.

Арендодатель утверждает, что срок переноса приема-передачи объекта аренды произошел по инициативе истца.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из пункта 5.1 договора следует, что изменение договора возможно в случаях и в порядке, предусмотренных договором, а также в иных случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ. Этим же пунктом договора установлено: если иное не предусмотрено договором, вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в двадцатидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями к договору.

Таким образом, изменение срока передачи объекта в аренду могло быть осуществлено только в порядке, предусмотренном условиями договора и ГК РФ, то есть путем заключения дополнительного соглашения об изменении соответствующих условий договора. Такое соглашение сторонами не заключалось, доказательств обратного ответчиком не предоставлено. Следовательно, помещения должны были быть предоставлены арендодателем в срок до 01.12.2021.

В пункте 6.3 договора предусмотрено, что в случае направления арендодателем арендатору уведомления, требования или иного документа, связанного с договором, такой документ считается полученным стороной ранее других наступивших сроков из перечисленных ниже:

- в день фактического получения стороной уведомления, требования или иного документа, связанного с договором, направленного другой стороной регистрируемым почтовым отправлением с описью вложения;

- по истечении семи дней со дня направления уведомления регистрируемым почтовым отправлением с описью вложения по адресу местонахождения соответствующей стороны, указанному в договоре;

- в день фактического вручения уведомления лицу, уполномоченному на осуществление действий от имени стороны без доверенности (на основании учредительных документов стороны) или лицу, специально уполномоченному на прием корреспонденции на основании соответствующей доверенности.

При этом, как следует из фактических обстоятельств и материалов дела, регистрируемое почтовое отправление ответчика о готовности передать объект в аренду поступило только 11.01.2022, на которое истец отреагировал надлежащим образом, направив уполномоченного представителя в указанный в уведомлении срок - 12.01.2022.

Соответственно, исходя из вышеизложенного, переписка, представленная ответчиком в качестве доказательства "переноса срока по инициативе истца", не может рассматриваться ни как доказательство переноса срока, ни как доказательство надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по передаче объекта в аренду.

Кроме того, вопрос о готовности передачи помещений 01.12.2021, в предусмотренный договором срок, задан именно представителем истца, что опровергает заявления ответчика об уклонении истца от принятия помещений.

Таким образом, предоставленная ответчиком переписка является надлежащим доказательством только того факта, что арендодатель не исполнил и не был готов исполнить свою обязанность передать имущество в аренду в предусмотренный договором срок, а также опровергает заявления ответчика об уклонении истца от приемки помещений.

Следует отметить, что в судебном заседании 04.10.2022 представителем ответчика представлены фотографии помещений, которые подтверждают, что на фотографиях изображены именно помещения, предназначенные для передачи в аренду по договору, а именно: фото 1-2 - расположение потолочных светильников, а также инженерные коммуникации на стыке стен и потолка в точности соответствуют фотографиям, приложенным к акту осмотра, составленному истцом, фото 4 - расположение лестницы, входов и радиатора отопления в точности соответствует фото на листе 12, в акте осмотра, фото б - вид, количество рядов и состояние настенной плитки в точности соответствует аналогичным в Акте осмотра.

Соответственно, утверждение ответчика о том, что из приложенных к акту фотографий невозможно идентифицировать помещение опровергается фотографиями, предоставленными самим ответчиком.

Кроме того, акт был действительно подписан истцом в одностороннем порядке, поскольку представитель ответчика от подписания акта отказался. Однако оснований для признания акта недостоверным и/или ненадлежащим не имеется, поскольку ответчик самостоятельно пригласил истца для приемки помещений 12.01.2022. На акте имеется отметка о приемке его представителем ответчика, датированная 12.01.2022.

Ответчик только в ходе рассмотрения дела заявил о том, что акт, составленный истцом, содержит недостоверные сведения, при этом в мотивированном отказе от подписания указанного акта от 17.01.2022 ответчик не заявил ни возражений относительно зафиксированного в акте состояния помещений, ни возражений касающихся относимости прилагающихся фото к дате и объекту, ни возражений относительно указанных истцом недостатков помещений.

Все возражения Ответчика, изложенные в мотивированном отказе касались формальных оснований для отказа от подписания акта, что дает основания признать полученный истцом отказ от подписания акта немотивированным. В отсутствие мотивированного отказа от подписания акта, не имеется оснований для признания акта недостоверным либо ненадлежащим.

Переписка, представленная ответчиком в качестве доказательства об обсуждении недостатков помещения в июне 2021 года не может быть признана надлежащим доказательством по делу, поскольку велась не предусмотренным договором способом, а также с неуполномоченным лицом, не являющимся подписантом договора.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2022 по делу N А56-22488/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

С.А. Нестеров Н.С. Полубехина