Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2023 г. N 10АП-2036/23 по делу N А41-84968/2021

г. Москва

03 марта 2023 г.

Дело N А41-84968/21

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Беспалова М.Б.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания Темирбиевым М.А.,

при участии в судебном заседании:

от Министерства имущественных отношений Московской области - Круглова М.С., представитель по доверенности N 2 от 09.01.2023, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака;

от ООО "АК-Проект" - Жарков А.Я., представитель по доверенности N 6 от 01.03.2023, паспорт, диплом;

от Главного управления культурного наследия Московской области - представитель не явился, извещён надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2022 по делу N А41-84968/21 по иску Минмособлимущества к ООО "АК-Проект" о взыскании, а также встречному иску ООО "АК-Проект" к Минмособлимуществу о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - истец, Миноблимущество) обратилось Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АК-Проект" (далее - ответчик) о взыскании 212 242,32 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, 1 798,16 рублей пени по состоянию на 30.06.2021, пени за период с 2 01.07.2021 по дату фактической оплаты задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты за каждый день просрочки.

До принятия судебного акта по существу ответчик предъявил встречный иск истцу о признании договора от 30.05.2014 N МИ-11214/0003 расторгнутым (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Московской области от 29.12.2021 по делу встречный иск принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022, первоначальные исковое требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного требования отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2022 решение Арбитражного суда Московской области от 27.04.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 по делу N А41-84968/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определением суда от 14.09.2022 иск принят к производству в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 30.09.2022 суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2022 в иске Минмособлимуществу отказано.

Встречный иск ООО "АК-Проект" удовлетворен.

Договор аренды N МИ-11214/0003 от 30.05.2014 признан расторгнутым с 01.11.2020.

С Минмособлимущества в пользу ООО "АК-Проект" взыскано 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по первоначальному иску поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерством имущественных отношений Московской области с ООО "АК-проект" заключен Договор аренды от 30.05.2014 N МИ-11214/0003. Предметом Договора аренды является объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, - Здание (Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.), общей площадью 445,9 кв. м, расположенное по адресу: Московская обл., г. Балашиха, ул. Советская, д. 29а.

Согласно п. 5.7 Договора арендная плата за недвижимое имущество вносится ежемесячно в полном объеме до 10 числа оплачиваемого месяца включительно.

В соответствии с п. 4.3.6 Договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

За период с 01.04.2021 по 30.06.2021 по вышеуказанному Договору образовалась задолженность по арендной плате в размере 212 242,32 руб.

В установленный Договором аренды срок арендная плата не поступила.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей в соответствии с п. 6.4 Договора аренды Обществу начислены пени.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес Общества направлена претензия от 12.08.2021 N 15ИСХ-25466.

Ответа на претензию не последовало, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска общество указало, что по данному Договору ООО "АК-Проект", располагаясь в городе Москве в арендованных помещениях со значительной арендной платой, намереваясь арендовать под офисы более дешевые нежилые помещения в городе Балашиха Московской области, приняло под видом аренды во владение, с обязательством безвозмездного проведения ремонтно-реставрационных работ до ввода в эксплуатацию, объект культурного наследия в аварийном состоянии, непригодном к какому-либо пользованию, требующим, как выяснилось после заключения договора аренды и проведения инженерно-изыскательского обследования, многомиллионных расходов для проведения реставрационных и восстановительных работ.

Как указывает общество, Министерство, путем заключения указанного Договора, фактически переложило с себя обязательства по содержанию и восстановлению объекта культурного наследия, находящегося в аварийном состоянии и непригодного для пользования, на арендатора.

ООО "АК-Проект", не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные работы на Объекте. А также ООО "АК-Проект" не имеет материальной возможности за счет своей прибыли осуществлять реставрацию не нужного ему Объекта.

Учитывая, что Договор аренды не предусматривает каких-либо денежных оплат (авансирования) со стороны Арендодателя (Министерства имущественных отношений Московской области Арендатору (Подрядчику) за выполняемые ремонтно-реставрационные работы, а также в связи с тяжелым материальным положением самого ООО "АК-Проект" и отсутствием возможности найти строительную подрядную организацию, имеющую переоформленную лицензию Министерства культуры России, руководство ООО "АК-Проект" стало регулярно предлагать расторгнуть данный договор аренды путем составления двухстороннего соглашения.

Письмом (исх.N 15исх-31456 от 21.10.2020) Арендодатель сообщил Арендатору о наличии замечаний к консервации Объекта аренды и необходимости их устранения; о не предоставлении отчетной документации по реставрационным работам; о не оформлении акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия, а также, что о проведении совещания (по вопросу расторжения Договора аренды) Минмособлимущество сообщит дополнительно.

Письмом исх.N 172 от 29.10.2020 ООО "АК-Проект" уведомило Арендодателя о проведении требуемых работ по консервации Объекта и сообщило, что считает договор расторгнутым с 01.11.2020.

На письмо ООО "АК-Проект" (исх.N 172 от 29.10.2020 г.) Арендодатель-Минмособлимущества прислал ответ (исхN 15 исх-33268 от 09 ноября 2020) в котором предлагал подтвердить работы по консервации фотофиксацией и сообщил о том, что у Арендодателя не предусмотрено право отказаться от договора аренды в одностороннем порядке.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с встречным иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения первоначально заявленных требований и правомерности и обоснованности встречного иска.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из содержания заключенного сторонами договора от 30.05.2014 N МИ-11214/0003, он является смешанным, содержащим элементы договора подряда на реставрацию объекта культурного наследия, регулируемого нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, и договора аренды, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как верно установлено судом первой инстанции, в соответствии с Актом технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 26.07.2013 общее состояние памятника аварийное.

При этом по условиям договора объект передан в аренду ответчику для использования в социальных, культурных, образовательных, административно-деловых и гостинично-рекреационных целях.

В Приложении N 1 к Охранному обязательству, являющемуся неотъемлемой частью договора, содержится План ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта аренды и их последовательность, по итогам выполнения которых, арендатор (подрядчик) передает арендодателю (заказчик/ застройщик) результат работ с оформлением и подписанием сторонами акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области, по форме, утвержденной Минкультуры Московской области в соответствии с п. п. 5.1, 10.1 договора, после чего объект должен быть введен в эксплуатацию с получением соответствующей документации в порядке и в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 4.1.2 договора).

Расходы на проведение ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта в полном объеме отнесены на арендатора (подрядчика).

Исходя из содержания договора, до проведения подрядчиком ремонтно-реставрационных работ в отношении аварийного объекта и ввода его в эксплуатацию, использование арендатором здания по назначению фактически невозможно.

Суд первой инстанции справедливо согласился с доводами ответчика о том, что после ввода объекта в эксплуатацию арендатор, закончив функции подрядчика, приступает к функциям арендатора - пользователя с внесением арендных платежей в соответствии с договором, в размере, и сроки, указанные в п. п. 5.5, 5.7 договора, при этом начинает действовать условие п. 5.10 договора, согласно которому неиспользование объекта (по назначению) не освобождает арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы.

При этом по условиям договора оплата аренды в размере, установленном п. 5.5 договора, производится арендатором до момента оформления сторонами соглашения о переходе на льготную ставку арендной платы в размере 1 руб. за кв. м площади объекта в год, в том числе, площади, образуемой в результате проведения работ в отношении объекта аренды, уточненной в государственном кадастре недвижимости. После ввода объекта в эксплуатацию, стороны, ориентируясь на смету в проектно-сметной документации, не ограничены в праве проведения взаимных расчетов путем зачета затрат, понесенных арендатором на выполнение ремонтно-реставрационных работ, в счет предстоящей аренды, исходя из срока действия договора до 2063 года, в целях избежать возникновения неосновательного обогащения любой из сторон сделки. Согласно п. 10.1 договора порядок и сроки проведения работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области определяются 10 охранным обязательством пользователя объекта аренды, при этом срок таких работ не может превышать семь лет после даты проведения аукциона.

Аукцион проведен в мае 2014 года, срок окончания выполнения работ - май 2021 года.

Доказательств выполнения предусмотренных договором ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта, подписания акта их принятия арендодателем, ввода объекта в эксплуатацию или внесения изменений в договор в части изменения сроков проведения работ и введения объекта в эксплуатацию в материалы не представлено.

Согласно пункту 1.1. Договора на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 21.04.2014 N 12ВР-163 и протокола аукциона от 15.05.2014 N 3/2 Арендодатель предоставляет Арендатору, а Арендатор принимает в аренду объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии - Здание (Дом управляющего фабрикой, KOH.XIXB.) общей площадью 445,9 кв. м (далее - Объект аренды), расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, д. 29а.

Неотъемлемой частью настоящего Договора является охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия с актом технического состояния объекта (здания, строения, сооружения, помещения) (Приложение N 1) и акт приема-передачи Объекта аренды (Приложение N 2).

В соответствии с пунктом 1.2. Договора объект аренды передается для использования в социальных, культурных, образовательных, административно-деловых и гостинично-рекреационных целях.

Согласно пункту 4.3.15 Договора Арендатор обязан использовать Объект аренды исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2. настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 29 мая 2063

В соответствии с пунктом 4.3.3. Договора Арендатор обязан в месячный срок, с даты заключения Договора, представить Арендодателю согласованный с Министерством культуры Московской области план ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории и культуры.

Охранное обязательство, являющееся неотъемлемой (составной) частью Договора, предусматривает действия Арендатора (Подрядчика) перед вводом Объекта аренды в эксплуатацию и перед началом этапа пользования Объектом.

Приложение N 1 к Охранному обязательству, являющемуся Приложением N 1 к Договору, План ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории у культуры предусматривает последовательность проведения работ:

1. Выполнить научно-проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта по разделам:

-предварительные работы (предварительные исследования, рабочая документация на проведение первоочередных, консервационных и противоаварийных мероприятий);

-комплексные научные исследования до начала производства работ (историко-архивные и библиографические изыскания, натурные исследования, исследования по объемным параметрам и инженерные и инженерно-технологические изыскания);

-эскизный проект;

- государственная историко-культурная экспертиза эскизного проекта реставрации;

-согласование эскизного проекта реставрации.

2. Разработать проект реставрации и приспособления объекта (проект и рабочая проектно-сметная документация до начала производства работ, а также в процессе их производства). Провести государственную экспертизу проектной документации (в случае проведения работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта), (в конструктивные характеристики здания входят все элементы конструкции здания: фундамент, стены, крыша).

3. Комплексные научные исследования в процессе проведения работ.

4. Научно-реставрационный отчет (по этапам работ).

По смыслу текста Договора, на первом этапе реализации Договора, в виде проведения инженерных изысканий, разработки проектно-сметной документации и проведения ремонтно-реставрационных работ Арендатор по сути является Подрядчиком (Исполнителем), а Арендодатель по сути является Заказчиком (Застройщиком).

В соответствии с частью 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с частью 1 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

В соответствии с частью 1 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 718 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы.

По смыслу положений статьи 719 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение обязанностей по договору подряда не будет произведено в установленный срок подрядчик (ООО "АК-Проект") вправе отказаться от исполнения договора.

В соответствии с частью 1 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с частью 1 статьи 746 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса.

Из статьи 748 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

В соответствии с частью 11.2. статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия разрешение на ввод в эксплуатацию такого объекта выдается с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

В соответствии с пунктом 9 статьи 45 Закона N 73-ФЗ, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия выдается лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ, в течение пятнадцати рабочих дней после дня утверждения отчетной документации в порядке, установленном настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 10 статьи 45 Закона N 73-ФЗ при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия является одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что ООО "АК-Проект" не является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и не имеет соответствующего допуска на осуществлении деятельности в области инженерных изысканий, не является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта и не имеет соответствующего допуска на осуществление деятельности в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также не имеет лицензии на осуществление ремонтно-реставрационной деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выдаваемой Министерством культуры Российской Федерации, оно заключало договоры, в период с 2015 с различными субподрядчиками, в том числе и договор субподряда с ООО "Ника" на выполнение ремонтно-реставрационных работ.

В результате ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия проводились по 26 октября 2018 (установленная дата, до которой подлежала переоформлению лицензия Министерства культуры Российской Федерации, выданная ООО "Ника").

Невозможность завершить выполнение работ в установленный договором срок (до мая 2021), вызвана объективными, независящими от воли ООО "АК-Проект" причинами, а именно отказом от договора субподрядной организации ООО "Ника" (письмо исх.N 23 от 22.10.2018) ввиду не переоформления им в срок, установленный Постановлением Российской Федерации от 17.10.2017 N 1262 "О внесении изменений в Положение о лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 19.04.2012 N 349 (до 27 октября 2018) лицензии на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, выдаваемой Министерством культуры Российской Федерации.

В результате договор подряда между ООО "АК-Проект" и субподрядной организацией ООО "Ника" расторгнут в декабре 2018 (письмо исх.N 25 от 15.11.2018), с принятием уже выполненных работ, которые еще не позволяют ставить вопрос перед Министерством (Арендодателем) о завершении ремонтно-восстановительных работ и о начале процедуры по вводу Объекта в эксплуатацию.

ООО "АК-Проект", не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные и восстановительные работы на Объекте.

По причине сложившихся к концу 2018 у ООО "АК-Проект" материальных трудностей, найти реставрационную организацию с уже переоформленной лицензией для продолжения выполнения ремонтно-реставрационных работ не представилось возможным, в связи с чем ООО "АК-Проект" с декабря 2018 стало обращаться к Министерству имущественных отношений с просьбой оформить двухстороннее расторжение Договора аренды N МИ-11214/0003 от 30.05.2014.

Исходя из содержания договора, до проведения подрядчиком ремонтно-реставрационных работ в отношении аварийного объекта и ввода его в эксплуатацию, использование арендатором здания по назначению фактически невозможно.

На момент рассмотрения данного дела реализация смешанного договора аренды от 30.05.2014 N МИ-11214/003 находится на стадии выполнения обязательств по договору подряда, в виде выполнения ремонтно-реставрационных работ, выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия еще не завершены, на объекте отсутствуют коммуникации, и объект еще не введен в эксплуатацию, что исключает возможность пользования объектом для целей, указанных в договоре.

В связи с невозможностью выполнения Договора, в части завершения ремонтно-реставрационных работ, по объективным причинам, ООО "АК-Проект" утратило интерес к будущей аренде Объекта, с последующим переходом на льготную аренду.

После ввода Объекта в эксплуатацию и получения возможности пользования Объектом в целях, указанных в Договоре (п. 1.2. "Объект аренды передается для использования в социальных, культурных, образовательных, административно-деловых и гостинично-рекреационных целях.") Арендатор автоматически, без каких-либо дополнительных соглашений Сторон, заканчивает функции (обязательства) Подрядчика и начинает исполнять функцию (обязательства) Пользователя-Арендатора, с оплатой арендной платы в установленном Сторонами размере, при этом у него возникает право обратиться к Арендодателю (Заказчику, Застройщику) с просьбой установления льготной ставки (рубль за метр), с учетом уже произведенных авансовых платежей за аренду (за пользование) в виде изыскательских, проектных и ремонтно-реставрационных работ, имеющих стоимостное денежное выражение в соответствии со Сметой, а также с учетом уже осуществленных выплат денежными средствами. Все указанное следует из анализа и системного толкования текста самого Договора, в соответствии со статьей 431 ГК РФ с учетом требований законодательства.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 612 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По смыслу положений пункта 3.2. Договора размер и порядок оплаты арендной платы за пользование Сторонами Договора согласован заранее и оплата должна начисляться и осуществляться сразу после ввода Объекта в эксплуатацию и возникновения возможности пользоваться Объектом аренды по назначению, указанному в пункте 1.2. Договора.

В соответствии с пунктом 5.1. Договора размер годовой арендной платы за Объект аренды устанавливается по результатам аукциона, без учета НДС. В течение первого года (после ввода Объекта в эксплуатацию и возникновения возможности пользоваться Объектом аренды по назначению, указанному в пункте 1.2. Договора) оплата аренды производится по цене заключенного Договора, сложившейся в результате аукциона. В дальнейшем цена Договора корректируется в соответствии с нормативными правовыми актами Московской области.

В соответствии с пунктом 5.3. Договора после завершения работ по сохранению Объекта и оформления акта приемки работ по сохранению объекта культурного наследия Московской области, оформленного Министерством культуры Московской области. Арендатор имеет право обратиться к Арендодателю об установлении льготной арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади Объекта аренды в год, в том числе образуемой площади в результате проведения работ по сохранению Объекта аренды, уточненной в государственном кадастре недвижимости. Следовательно с момента ввода Объекта в эксплуатацию до вступления в силу дополнительного соглашения по льготной аренде, в соответствии с Порядком установления льготной арендной платы, действуют согласованные сторонами в пунктах 5.5 и 5.7 Договора условия арендной платы за пользование.

Таким образом, в договоре предусмотрено право арендатора на установление льготной арендной платы в соответствии с п. 7 ст. 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и Постановлением Правительства Московской области от 13.05.2013 г. N 297/17 "Об утверждении Порядка установления льготной арендной платы для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности Московской области".

В соответствии с пунктом 5.4. Договора в случае нарушения Арендатором охранного обязательства прекращается применение льготной арендной платы. После устранения соответствующих нарушений, возобновляется применение льготной арендной платы, в порядке, установленном законодательством Московской области. Следовательно, с момента прекращения применения льготной арендной платы и до момента возобновления льготной арендной платы действуют согласованные сторонами в пунктах 5.5 и 5.7 Договора условия арендной платы за пользование.

В соответствии с пунктом 5.5. Договора размер годовой арендной платы за пользование Объектом устанавливается в размере 795 660 рублей 00 копеек (Семьсот девяносто пять тысяч шестьсот шестьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС.

В соответствии с пунктом 5.7. Договора арендная плата за пользование Объекта вносится Арендатором ежемесячно в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца безналичным порядком.

В соответствии с пунктом 5.10. Договора не использование Объекта аренды Арендатором не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы. Следовательно, оплата арендной платы за пользование подлежит осуществлению сразу же после возникновения возможности пользоваться Объектом аренды в целях указанных в пункте 1.2. Договора, в порядке согласованном сторонами в пунктах 5.5 и 5.7 Договора и ввода в эксплуатацию, независимо от того пользование фактически началось или нет.

В соответствии с пунктом 3.3. Договора Арендатор не позднее, чем за два месяца, письменно сообщает Арендодателю о предстоящем освобождении Объекта аренды в случае окончании срока действия Договора.

В соответствии с пунктом 4.3.19. Договора Арендатор обязан при расторжении Договора, в связи с окончанием срока Договора или в связи с досрочным расторжением Договора, сообщить письменно не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия Договора или до планируемой даты расторжения Договора, Арендодателю о предстоящем расторжении Договора и об освобождении Объекта аренды.

В соответствии с пунктом 4.3.20. Договора Арендатор обязан передать Арендодателю Объект аренды по акту приема-передачи в пятидневный срок со дня прекращения срока действия Договора или досрочного расторжения Договора.

При этом в силу положений п. 4.1.2 договора Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд в случаях нарушения сроков проведения ремонтных и реставрационных работ, как в целом по объекту, так и отдельных этапов работ; не введения объекта в эксплуатацию по истечении семи лет после даты проведения аукциона согласно целевому назначению, указанному в п. 1.2 договора.

В соответствии с пунктом 7.4. Договора в случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору соответствующее (письменное) уведомление заказным письмом. Арендатор обязан освободить Объект аренды не позднее даты, указанной в уведомлении.

Начиная с декабря 2018 ООО "АК-Проект" неоднократно предлагало Министерству имущественных отношений Московской области расторгнуть договор аренды от 30.05.2014 N МИ-11214/003 по соглашению сторон в связи с невозможностью его исполнения по объективным причинам и утратой интереса к последующим арендным отношениям.

Однако Министерство с декабря 2018 по настоящее время отказывается оформить соглашение о расторжении договора аренды, мотивируя тем, что расторжение договора есть право, а не обязанность.

26 мая 2020 за исх.N 15 исх-14181 Министерство имущественных отношений Московской области направило дополнительный ответ на обращение ООО "АК-Проект" (исх.N 62 от 13.03.2020) из которого следует, что для расторжения договора аренды от 30.05.2014 N МИ-11214/0003 необходимо представить в адрес Министерства сведения (в том числе копии подтверждающих документов) о проведенных реставрационных работах, отчетную документацию о выполненных работах, а также акты приемки - передачи указанных работ. Также необходимо осуществить консервационные работы на арендуемом объекте и представить подтверждающие документы (в том числе материалы фотофиксации).

Суд первой инстанции обоснованно согласился с мнением ответчика о том, что указанные требования Арендодателя не предусмотрены условиями Договора аренды.

Пункт 3.3. Договора аренды, регламентирующий порядок передачи (возврата) Объекта аренды Арендатором (ООО "АК-Проект") Арендодателю (Минмособлимущесту) в случае окончания срока действия договора, а также пункт 4.3. Договора аренды, регламентирующий обязанности Арендатора, не предусматривают обязательства Арендатора по осуществлению консервации Объекта в случае расторжения Договора аренды.

В части 1 статьи Закона N 73-ФЗ консервация отнесена к мерам (работам) по сохранению объекта культурного наследия: "1. Сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ."

В статье 41 Закона N 73-ФЗ расшифровывается понятие консервации объекта культурного наследия: "Консервация объекта культурного наследия - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, в том числе комплекс противоаварийных работ по защите объекта культурного наследия, которому угрожает быстрое разрушение, проводимые в целях предотвращения ухудшения состояния объекта культурного наследия без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта культурного наследия и без изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

В абзаце третьем части 6 статьи 45 Закона N 73-ФЗ установлено, что работы по консервации и реставрации объектов культурного наследия, включенных в реестр, или выявленных объектов культурного наследия проводятся физическими лицами, аттестованными федеральным органом охраны объектов культурного наследия в установленном им порядке, состоящими в трудовых отношениях с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также физическими лицами, аттестованными федеральным органом охраны объектов культурного наследия в установленном им порядке, являющимися индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Порядок осуществления консервации объекта капитального строительства определен Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802 "Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства" (далее Правила о консервации).

Согласно пункту 2. Раздела 1 Правил о консервации: "Решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем."

Согласно пункту 4. Раздела 1 Правил о консервации: "4. Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик)."

В данном случае в качестве Заказчика (Застройщика) выступает Министерство имущественных отношений Московской области.

Письмом (исх. N 123 от 02 июля 2020) ООО "АК-Проект" уведомило Арендодателя о проведении "консервационных" работ на Объекте аренды в виде заделывания строительным материалом (досками и пленкой) окон и дверей для предотвращения доступа посторонних лиц на Объект.

В связи с неполучением ответа на свое письмо исх. N 123 от 02 июля 2020, ООО "АК-Проект" письмом исх. N 172 от 29 октября 2020 сообщило Министерству имущественных отношений Московской области об устранении замечаний по консервации Объекта и попросило считать договор аренды от 30.05.2014 г. N МИ-11214/003 расторгнутым с 01.11.2020.

В ответ на письмо ООО "АК-Проект" о расторжении договора аренды Министерство имущественных отношений сообщило, что Арендатору не предоставлено право на односторонний отказ от договора.

Письмом (исх. N 29 от 23 марта 2021 года) ООО "АК-Проект" уведомило Министерство имущественных отношений Московской области об устранении замечаний по консервации объекта с приложением фотофиксации.

В ответ на письмо ООО "АК-Проект" (исх. N 29 от 23 марта 2021 года) Министерство имущественных отношений Московской области сообщило, что замечания по консервации объекта не устранены.

25 апреля 2022 в адрес ООО "АК-Проект" поступило письмо Министерства имущественных отношений Московской области (исх. N 15исх-11004 от 25.04.2022), из которого следует, что рассматривается вопрос о расторжении договора аренды от 30.05.2014 N МИ-11214/003, для чего планируется осмотр объекта с участием представителей Министерства имущественных отношений Московской области и Главного управления культурного наследия Московской области с составлением акта обследования, о дате которого в адрес ООО АК-Проект" будет сообщено дополнительно. До настоящего времени никаких сообщений и уведомлений в адрес ООО "АК-Проект" от Министерства имущественных отношений Московской области не поступало, что свидетельствует об искусственном затягивании со стороны Министерства оформления расторжения Договора в период с декабря 2018 по настоящее время.

Суду непонятны действия истца и его интерес в продолжении арендных отношений с ответчиком, доказательств необходимости сохранения правоотношений в материалы дела не представлено с учетом того, что ответчик своими силами не может продолжить исполнение договора.

При таких условиях суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности доводов ответчика о том, что право ООО "АК-Проект" на расторжение смешанного договора аренды N МИ-11214/0003 от 30 мая 2014 года, находящегося на стадии реализации положений договора подряда на выполнение ремонтно-реставрационных работ, как составной части смешанного договора, вытекает из положений статьи 719 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того из смысла буквального содержания пункта 4.3.19. и пункта 4.3.20. Договора судом первой инстанции сделан справедливый вывод о наличии у Арендатора права произвести досрочное расторжение Договора, сообщив об этом Арендодателю письменно не позднее, чем за три месяца до планируемой даты расторжения Договора.

Все изложенное подтверждает справедливость и законность доводов ООО "АК-Проект" о наличии у него права на досрочное прекращение Договора и о несостоятельности требований Министерства имущественных отношений Московской области к ООО "АК-Проект", для расторжения Договора, осуществить своими силами и средствами полноценную консервацию объекта культурного наследия, как работ по сохранению объекта культурного наследия.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.06.2021, в размере, определенном в соответствии с п. 5.5 договора.

При этом истцом не доказан факт возможности использования объекта аренды по назначению в период после его сдачи в аренду.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требование ООО "АК-Проект", о расторжении договора аренды N МИ-11214/0003 от 30 мая 2014 года, в связи с невозможностью по объективным причинам выполнить ремонтно-реставрационные работы являются законными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в первоначальном иске, встречные исковые требования счел подлежащими удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права является несостоятельным, поскольку определение законов и иных нормативных правовых актов, подлежащих применению при рассмотрении дела, является прерогативой суда, разрешающего спор (ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно признанных необоснованными арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств, кроме того доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2022 по делу N А41-84968/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Б. Беспалов

Судьи

Л.Н. Иванова Э.С. Миришов