Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2023 г. N 15АП-1899/23 по делу N А32-43912/2020

город Ростов-на-Дону

15 марта 2023 г.

дело N А32-43912/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Попова А.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от истца: прокурор Воробьев В.Ю. (удостоверение),

от администрации муниципального образования Кореновского района: представители Злобина Ю.Д. по доверенности от 13.02.2023, Грицаев Д.Н. по доверенности от 14.12.2022,

от иных лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2022 по делу N А32-43912/2020

по иску Прокуратуры Краснодарского края, обратившейся в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Кореновский район

к администрации муниципального образования Кореновский район (ОГРН: 1022304012169, ИНН: 2335008580), главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тертишникову Сергею Евгеньевичу (ОГРНИП: 320237500113042, ИНН: 233504821013)

при участии третьих лиц: администрация Сергиевского сельского поселения Кореновского района (ОГРН: 1052319707175, ИНН: 2335063694), общества с ограниченной ответственностью "Антанта", Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (ОГРН: 1062308021511, ИНН: 2308119700),

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного

участка,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Краснодарского края (далее - истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования Кореновский район (далее - администрация), главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тертишникову Сергею Евгеньевичу (далее - Тертишников С.Е.) с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и Тертишниковым С.Е. договора купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м.; применении последствий недействительности данной сделки в виде двусторонней реституции, обязав Тертишникова С.Е. вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м; администрацию - вернуть Тертишникову С.Е. полученные по договору купли-продажи от 29.04.2020 N 16/2020 денежные средства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы прокуратура указывает, что генеральному плану Сергиевского сельского поселения Кореновского района, утвержденному решением Совета Сергиевского сельского поселения Кореновского района от 09.11.2012 N 205, спорный земельный участок расположен в двух функциональных зонах: "зона сельскохозяйственных угодий (зона земель сельскохозяйственных угодий)" и "рекреационная зона (зона зеленых насаждений общего пользования)". Отнесение данного земельного участка к территории общего пользования в силу положений п. 18 ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ исключает его выкуп по результатам аукциона. Согласно представленной в материалы дела информации Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 05.02.2021 N 71-04-01-903/21, карты материалов по обоснованию генерального плана выполнены лишь в масштабах 1:25000 и 1:5000. Соответственно, суд первой инстанции неправомерно руководствовался выкопировкой генерального плана в масштабе 1:10000. В качестве дополнительного основания ничтожности сделки истцом указано на занижение начальной выкупной стоимости спорного участка, которая составила лишь 106 000 руб., тогда как в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненным Союзом "Выселковская торгово-промышленная палата" по поручению ОМВД России по Кореновскому району от 22.09.2020, рыночная стоимость земельного участка составляла 2 347 515 руб. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена 01.01.2020 и составила 980 120,68 руб. Вместе с тем, невзирая на указанные документальные обоснования занижения начальной выкупной стоимости, арбитражный суд первой инстанции не усмотрел нарушения публичных интересов муниципалитета, недополучившего в бюджет денежных средств от продажи спорного участка по действительной рыночной стоимости.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Тертишникова С.Е. и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола комиссии о результатах аукциона по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории сельского поселения Кореновского района, и определения победителей аукциона от 17.04.2020 N 17/2020 между администрацией (продавец) и Тертишниковым С.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.04.2020 N 16/2020.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование площадью 9 989 +/- 50 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Сергиевская, ул. Крупской.

Согласно извещению о проведении аукциона от 18.03.2020, начальная цена спорного земельного участка составила 106 000 руб.

Цена участка определена в размере, предложенном победителем аукциона по продаже земельного участка, и составляет 109 180 руб. (пункт 2.1 договора).

18.05.2020 договор зарегистрирован, что подтверждается соответствующей записью N 23:12:0801004:213-23/002/2020-3 в ЕГРН.

Согласно генеральному плану Сергиевского сельского поселения, утвержденного решением Совета Сергиевского сельского поселения Кореновского района от 09.11.2012 N 205, спорный участок находится в двух функциональных зонах - земель сельскохозяйственных угодий и зеленых насаждений общего пользования.

Из заключения Выселковской торгово-промышленной палаты N 096-04-01282 следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет 2 347 515 руб.

Полагая, что администрация произвела отчуждение в собственность Тертишникову С.Е. спорный земельный участок из состава земель общего пользования по договору купли-продажи 29.04.2020 N 16/2020 в нарушение требований законодательства Российской Федерации, и в ущерб интересам муниципального образования Кореновский район, прокуратура края обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано на то, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

10.09.2019 в администрацию поступило заявление Тертишникова С.Е. о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213, расположенного на территории сельского поселения Кореновского района, государственная собственность на который не разграничена, или находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Кореновский район гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности, поданное на основании подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В случае поступления заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (подпункт 1 пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

По результатам рассмотрения заявления гражданина Тертишникова С.Е. от 10.09.2019 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 администрацией размещено извещение о возможности предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru, официальном сайте администрации в сети Интернет, в печатном средстве массовой информации органов местного самоуправления муниципального образования Кореновский район "Вестник" от 02.10.2019 N 31 (218).

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении участка (подпункт 1 пункта 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с поступлением заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе, руководствуясь подпунктом 1 пункта 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация вынесла постановление от 25.10.2019 N 1434 "Об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона в собственность гражданину ТертишниковуС.Е.".

Постановлением администрации от 16.03.2020 N 248 "О проведении аукциона по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории сельского поселения Кореновского района" принято решение о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 с аукциона.

Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru (извещение N 180320/5095844/03), на официальном сайте администрации http://www.korenovsk.ru и в печатном средстве массовой информации органов местного самоуправления муниципального образования Кореновский район "Вестник" от 18.03.2020N 6 (238).

Предметом аукциона являлся Лот N 1. земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213, площадью: 9 989 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кореновский район, станица Сергиевская, улица Крупской. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования сельскохозяйственное использование.

Начальная цена предмета аукциона по продаже земельного участка определена по результатам рыночной оценки - 106 000 руб., размер задатка составляет 80% от начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка, определенной по результатам рыночной оценки - 84 800 руб., шаг аукциона составляет 3% от начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка, определенной по результатам рыночной оценки - 3 180 руб.

Согласно журналу регистрации приема заявок, на участие в аукционе по продаже земельных участков в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, в адрес администрации муниципального образования Кореновский район поступило 4 заявки на участие в аукционе:

1) заявка Тертишникова С.Е. по Лоту N 1 и все документы по перечню, указанному в извещении были представлены и оформлены надлежащим образом, соответствовали действующему законодательству. Сведения о заявителе в реестре недобросовестных участников аукциона отсутствовали. Оснований для отказа заявителю в допуске к участию в аукционе предусмотренных пунктом 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось;

2) заявка Забиранова А.Б. по Лоту N 1 и все документы по перечню, указанному в извещении были представлены и оформлены надлежащим образом, соответствовали действующему законодательству. Сведения о заявителе в реестре недобросовестных участников аукциона отсутствовали. Оснований для отказа заявителю в допуске к участию в аукционе предусмотренных пунктом 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось;

3) заявка Тюльпинова С.Н. по Лоту N 1 и все документы по перечню, указанному в извещении были представлены и оформлены надлежащим образом, соответствовали действующему законодательству. Сведения о заявителе в реестре недобросовестных участников аукциона отсутствовали. Оснований для отказа заявителю в допуске к участию в аукционе предусмотренных пунктом 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось;

4) заявка Иванова Д.А.по Лоту N 1 и все документы по перечню, указанному в извещении были представлены и оформлены надлежащим образом, соответствовали действующему законодательству. Сведения о заявителе в реестре недобросовестных участников аукциона отсутствовали. Оснований для отказа заявителю в допуске к участию в аукционе предусмотренных пунктом 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не имелось;

Указанные заявки на участие в аукционе и заявители, подавшие указанные заявки по Лоту N 1, были признаны соответствующими всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона и условиям аукциона. Соответственно комиссией было принято решение о допуске указанных участников к участию в аукционе по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории сельского поселения Кореновского района и признанными участниками аукциона по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории сельского поселения Кореновского района, который был назначен на 17.04.2020 в 10 час. 00 мин.

17.04.2020 проведен аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213, по результатам победителем аукциона признан ТертишниковС.Е., с которым был подписан протокол от 17.04.2020 N 17/2020 комиссии о результатах аукциона на право заключения договоров, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений Кореновского района или находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Кореновский район и определению победителей аукциона.

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона.

24.04.2020 победителю аукциона выданы нарочно три экземпляра проекта договора купли-продажи для подписания.

29.04.2020 заключен договор купли-продажи, между администрацией и Тертишниковым С.Е. на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

Таким образом, процедура, предусмотренная статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, соблюдена. Требований о признании недействительным проведенного аукциона заявлено не было.

Между тем, прокуратура указывает, что договор купли-продажи от 29.04.2020 является недействительным. Так, согласно генеральному плану Сергиевского сельского поселения, утвержденного решением Совета Сергиевского сельского поселения Кореновского района от 09.11.2012 N 205, земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 находится в двух функциональных зонах - земель сельскохозяйственных угодий и зеленых насаждений общего пользования. Кроме того, заключением судебной оценочной экспертизы N 096-04-01282, выполненным Выселковской торгово-промышленной палатой, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 составила 2 347 515 руб., однако участок был продан за 109 180 руб., тем самым администрацией существенно занижена цена участка.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено экспертам АНО "Бюро судебной экспертизы в Краснодарском крае" Михайлову А.Ю., Бабенко Т.А. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м, адрес: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Сергиевская, ул. Крупской, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование по состоянию на 13.11.2019?

2. Определить в какой функциональной зоне расположен земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м, согласно карте функциональных зон генерального плана Сергиевского сельского поселения Кореновского района?

3. Определить относится ли земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м к землям общего пользования?

4. Определить находятся ли в границах земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м многолетние зеленые насаждения общего пользования?

5. Определить к каким видам относятся расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м многолетние зеленые насаждения и являются ли они сельскохозяйственными насаждениями?

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило заключение экспертов N 12/07 от 29.12.2021.

При ответе на первый вопрос экспертами установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м, адрес: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Сергиевская, ул. Крупской, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование по состоянию на 13.11.2019, составляет: 238 515 руб.

Отвечая на второй вопрос, эксперты указали, что определить, в какой функциональной зоне расположен земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв.м не представляется возможным. Это связано с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений, позволяющих однозначно определить границы функциональных зон на местности.

Рассмотрев третий вопрос эксперты пришли к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв.м не относится к территории общего пользования.

При ответе на четвертый вопрос эксперты определили, что многолетние зеленые насаждения общего пользования на территории земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м отсутствуют.

Отвечая на пятый вопрос, эксперты указали, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 искусственные многолетние насаждения отсутствуют.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленное суду заключение экспертов N 12/07 от 29.12.2021 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом первой инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертами исследование проведено объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключениях эксперты основывались на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение экспертов, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентными экспертами, непротиворечивы, эксперты ответили на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка экспертов о предупреждении их об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется.

Давая оценку доводам истца о нахождении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 в двух функциональных зонах - земель сельскохозяйственных угодий и зеленых насаждений общего пользования, суд первой инстанции также руководствовался следующим.

На основании пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Часть 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что генеральный план содержит: 1) положение о территориальном планировании; 2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 4) карту функциональных зон поселения или городского округа.

Статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2017 по делу N 307-КГ16-18929 и от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121 определена правовая позиция, согласно которой исходя из системного толкования положений части 3 статьи 9, части 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана как документа, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Таким образом, в данном случае следует руководствоваться информацией, содержащейся в генеральном плане поселения.

Так, в соответствии с выкопировкой из карты функциональных зон М 1:10 000 ст. Сергиевской, х. Тыщенко генерального плана Сергиевского сельского поселения Кореновского района, утвержденного решением Совета Сергиевского сельского поселения Кореновского района от 01.11.2012 N 205 спорный земельный участок расположен в границах функциональной зоны - "зона сельскохозяйственного использования (территория сельскохозяйственного использования, пастбище)", вне границ функциональной зоны - "рекреационная зона (зеленые насаждения общего пользования)".

При этом согласно карте функциональных зон М 1:25 000 Сергиевского сельского поселения генерального плана Сергиевского сельского поселения Кореновского района, утвержденного решением Совета Сергиевского сельского поселения Кореновского района от 09.11.2012 N 205, земельный участок расположен в границах функциональных зон - "зона сельскохозяйственных угодий (зона земель сельскохозяйственных угодий)", "рекреационная зона (зона зеленых насаждений общего пользования)".

В тоже время в соответствии с Правилами землепользования и застройки Сергиевского сельского поселения Кореновского района, утвержденными решением Совета муниципального образования Кореновский район от 28.06.2017 N 248 земельный участок расположен в границах территориальной зоны - "зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1)", вне границ территориальной зоны - "зона рекреационного назначения".

В силу противоречий в сведениях карт функциональных зон, суд первой инстанции исходил из сведений, содержащихся в более подробной карте (М 1:10 000, М 1: 5 000), в совокупности со сведениями, указанными в Правилах землепользования и застройки Сергиевского сельского поселения Кореновского района.

Кроме того, согласно выводам экспертного заключения от 29.12.2021 N 12/07, определить, в какой функциональной зоне расположен земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м не представляется возможным. Это связано с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений, позволяющих однозначно определить границы функциональных зон на местности. Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м не относится к территории общего пользования. Многолетние зеленые насаждения общего пользования на территории земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 площадью 9 989 кв. м отсутствуют. На территории земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 искусственные многолетние насаждения отсутствуют.

Судом первой инстанции принято во внимание заключение кадастрового инженера, подготовленное ООО "Геопроект" на основании муниципального контракта от 07.07.2020 N 108, согласно которому ООО "Геопроект" выполнены работы по изготовлению проекта планировки территории и проекта межевания территории для размещения линейного объекта на дополнительном участке по улице Крупской, и земельном участке, предназначенном для объектов туризма, отдыха и спорта в ст. Сергиевской Кореновского района на основании следующих материалов:

- генеральный план Сергиевского сельского поселения Кореновского района, утвержденный решением Совета Сергиевского сельского поселения Кореновского района от 09.11.2012 N 205;

- правила землепользования и застройки Сергиевского сельского поселения Кореновского района, утвержденные решением Совета муниципального образования Кореновский район от 31.05.2017 N 234 "Об утверждении Правил землепользования и застройки Сергиевского сельского поселения Кореновского района".

По результатам изготовления проекта планировки на государственный кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами:

23:12:0801004:838, вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования;

23:12:0000000:1624, вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, 1 отдых (рекреация), спорт.

Смежный земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213, согласно вышеуказанным документам, полностью расположен в границах функциональной зоны - "зона сельскохозяйственного использования (территория сельскохозяйственного использования, пастбище)". Фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 проезд (дорога) отсутствует.

С учетом всей совокупности доказательств, представленных в материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что доводы прокураторы о нахождении спорного земельного участка в двух функциональных зонах не нашли своего подтверждения.

Доводы апеллянта о том, что суд первой инстанции неправомерно руководствовался выкопировкой генерального плана в масштабе 1:10000, поскольку генеральный план выполнен лишь в масштабах 1:25000 и 1:5000, не опровергают совокупность, представленных в материалы дела доказательств, а именно заключение судебной экспертизы, которой установлено, что земельный участок не относится к территории общего пользования, многолетние зеленые насаждения общего пользования и искусственные многолетние насаждения отсутствуют, а также заключение кадастрового инженера, в котором отмечено, земельный участок полностью расположен в границах функциональной зоны - "зона сельскохозяйственного использования (территория сельскохозяйственного использования, пастбище)", фактически в границах земельного участка отсутствует проезд (дорога). Истцом не оспорено ни заключение судебной экспертизы N 12/07 от 29.12.2021, ни заключение кадастрового инженера, доказательств опровергающих выводы, изложенные в указанных заключениях, прокуратурой также не представлено.

При таких обстоятельствах земельный участок с кадастровым номером 23:12:0801004:213 расположен в одной функциональной зоне - зона сельскохозяйственного использования.

Довод прокурора об отсутствии законных оснований для заключения договора купли-продажи 29.04.2020 N 16/2020, в результате чего земельные участки были проданы по заниженной цене, не нашел своего подтверждения. Выкупная стоимость земельного участка правомерно определена в соответствии с действовавшими на дату возникновения спорных отношений нормативными правовыми актами ввиду следующего.

В силу пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона.

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

Приведенная норма устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях отчуждения муниципального имущества. Механизм определения цены при продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности определен действующим законодательством.

Между администрацией и ООО "Антанта" заключен муниципальный контракт от 05.11.2019 N 257 на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке земельного участка от 13.11.2019 N 1911-041, выполненного ООО "Антанта", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213 по состоянию на дату оценки составила 106 000 руб.

Представленная в материалы дела выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости содержит сведения о том, что кадастровая стоимость земельного участка на 23.04.2020 (при этом дата оспариваемой сделки - 29.04.2020 N 16/2020) составляет 159 824 руб., тогда как цена договора купли-продажи составила 109 180 руб., что на 31,68% ниже, чем указанная кадастровая стоимость.

Действующее законодательство не содержит обязанности продавца при продаже земельных участков устанавливать цену равной кадастровой стоимости, а, значит, цена земельного участка в размере 109 180 руб., по мнению суда, является рыночной, в связи с чем данная сделка не может расцениваться как сделка, совершенная на не рыночных условиях.

В свою очередь, прокуратурой в материалы дела представлено заключение Выселковской торгово-промышленной палаты N 096-04-01282 от 13.10.2020, в которой установлено, что по состоянию на 29.04.2020 рыночная стоимость земельного участка составляет 2 347 515 руб.

Однако заключение, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу, а является доказательством правовой позиции стороны. Однако внесудебный характер данного заключения не исключает обязанности суда по исследованию и оценке в качестве доказательства как иного документа, допускаемого в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Поскольку имеются разногласия относительно стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:12:0801004:213, судом первой инстанции проведена судебная экспертиза, одним из вопросов которой было определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13.11.2019. Согласно представленному экспертами заключению N 12/07 от 29.12.2021, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13.11.2019 составила 238 515 руб.

Апелляционный суд принимает во внимание, что заключение и исполнение спорного договора явилось результатом действий самой администрации, которой подготовлен проект договора, определено условие о цене продажи земельного участка по результатам проведенной оценки, приняты платежи в уплату стоимости земельных участков, в связи с чем довод подателя жалобы о причинении ущерба бюджету муниципального образования не может быть признан обоснованным.

Соглашение сторон о продаже имущества по цене, определенной на основании проведенной администрацией оценки, в условиях продажи этого имущества на торгах, не может свидетельствовать о недействительности сделки по мотиву заниженной стоимости проданной недвижимости.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Между тем, основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов.

Указанная позиция соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

В пункте 1 указанного информационного письма разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что начальная цена земельного участка в размере 106 000 руб. не могла повлиять на круг лиц, желающих принять участие в аукционе, поскольку очевидно, что предложение к продаже товара по заниженной цене является более привлекательным для потенциальных покупателей. Доказательств, подтверждающих, что нарушение правил проведения торгов привело к снижению круга потенциальных участников торгов, в дело не представлено; на наличие конкретных потенциальных покупателей, для которых допущенное при проведении торгов нарушение явилось препятствием к участию в них, в иске не указано.

При этом как установлено выше, торги состоялись, на участие в аукционе подано более одной заявки, к участию в аукционе допущено четыре участника.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что отклонение от цены, установленной в заключении экспертов, не может быть признано существенным и влекущим признание торгов недействительными, поскольку не оказывает влияния на результат спорного аукциона и не ущемляют чьих-либо прав и законных интересов.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.11.2020 по делу N А79-13857/2018.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в иске.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2022 по делу N А32-43912/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

А.А. Попов С.И. Яицкая