Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2023 г. N 15АП-3369/23 по делу N А53-26972/2022

город Ростов-на-Дону

12 апреля 2023 г.

дело N А53-26972/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

при участии:

от истца: представитель Кукуш Е.О. по доверенности от 29.12.2022;

от ответчика: представитель Заярная А.А. по доверенности от 21.10.2022;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2023 по делу N А53-26972/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" ( ИНН 6148003452, ОГРН 1026102159291)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: Баранникова Леонида Петровича, Решетникова Никиты Сергеевича

о признании бездействия незаконным, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на основании договора аренды от 21.10.2014, об обязании осуществить государственную регистрацию обременений в отношении указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2023 по делу N А53-26972/2022 признано незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды на основании договора аренды от 21 октября 2014 года образованного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязано осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на основании договора аренды от 21 октября 2014 года на срок до 10 ноября 2024 года.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, Решетникову Н.С. (1/4 доля), который не является стороной договора аренды земельного участка от 11.01.2022.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты своих прав и законных интересов.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 05.04.2023 до 09 час. 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же лиц, участвующих в деле, поддержавших ранее заявленные правовые позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения: площадью 9920000 кв. м с кадастровым номером 61:23:0600006:16, находящегося по адресу: Россия, Ростовская обл., Милютинский район, на землях ЗАО "Березовое", пашня N 26/181.

21.10.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:16 передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 21.10.2014 сроком на 5 лет.

Дополнительным соглашением от 26.07.2018 к договору аренды земельного участка от 29.06.2013 арендные отношения были продлены на срок с 11.11.2019 по 10.11.2024.

Земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1157, площадью 248000+/- 4357 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, в границах кадастрового квартала 61:23:0600006, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Ветошновым Сергеем Николаевичем (запись регистрации от 11.01.2022).

Земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1158, площадью 248000+/- 4357 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, в границах кадастрового квартала 61:23:0600006, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Дейнекиным Петром Николаевичем (запись регистрации от 11.01.2022).

Земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159, площадью 496000+/- 6162 кв. м, кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, в границах кадастрового квартала 61:23:0600006, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16. Право общедолевой собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Баранниковым Л.П. (3/4 доли) и Решетниковым Н.С. (1/4 доли) с 10.03.2022. Право собственности на 1/4 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 перешло к Решетникову Н.С. на основании договора купли-продажи от 24.02.2022.

Согласно выпискам из ЕГРН от 12.01.2023 на долю в праве собственности Ветошнова Сергея Николаевича, Дейнекина Петра Николаевича зарегистрировано обременение земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600006:1157 и 61:23:0600006:1158 в виде аренды от 19.04.2022 и от 20.04.2022, на срок с 11.01.2022 по 31.12.2026 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс".

19.04.2022 заявитель обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159, приложив договор аренды от 11.01.2022, заключенный с Баранниковым Л.П.

Уведомлением от 04.08.2022 заявителю было отказано в государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на основании п. 37 ч. 1 ст. 26, п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В обоснование отказа указано на отсутствие заключенного договора аренды земельного участка с сособственником земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 - Решетниковым Н.С.

Заявитель, полагая, что бездействие Росреестра, выразившееся в невнесении записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на основании договора аренды от 21.10.2014 является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Для удовлетворения требований о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых решений, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие таких решений, совершение действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решений (совершения оспариваемых действий или бездействия), возлагается на орган, который принял соответствующее решение (совершил оспариваемые действия или допустил бездействие).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 3 статьи 11.5 Земельного кодекса).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В соответствии с положениями части 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Как следует из материалов дела, распорядившись принадлежавшими правами собственности на земельные доли в исходном земельном участке с кадастровым номером 61:23:0600006:16, участники общей долевой собственности, в том числе Дейнекин П.Н., Баранников Л.П. и Ветошнов С.Н., заключив договор аренды земельного участка от 21.10.2014, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс".

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 26.07.2018 на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:16, заключенным на основании протокола общего собрания участников долевой собственности, арендные отношения были продлены на срок 5 лет с 11.11.2019 по 10.11.2024.

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованных земельных участков из участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16 должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные земельные участки.

На общем собрании участников долевой собственности при заключении первоначального договора аренды и в последующем при разрешении вопроса о продлении срока договора аренды от 21.10.2014, участники долевой собственности Ветошнов С.Н., Дейнекин П.Н., Баранников Л.П. не голосовали против заключения договора аренды, продления срока аренды на 5 лет, то есть до 10.11.2024.

На момент регистрации права собственности третьих лиц на выделенные из него земельные участки государственный регистратор имел возможность осведомиться об обременении исходного земельного участка. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.02.2022 земельный участок с кн 61:23:0600006:16 обременен арендной в пользу ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс".

Таким образом, поскольку Управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованные земельные участки, суд приходит к выводу, что бездействие Управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Выводы регистрирующего органа о необходимости заключения нового договора аренды на выделенные земельные участки основаны на ошибочном толковании положений части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в соответствии с которой, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Между тем регистрирующий орган не принял во внимание тот факт, что указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в Определениях от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 Постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 2015 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которого одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременении) прав на такие земельные участки.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами регистрация обременений в отношении преобразованных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/024 установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункту 50 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/024 при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) сведения о частях объекта недвижимости, актуальные на дату осуществления кадастрового учета, переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в записи об объектах недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования, в тех же границах, за исключением случаев, установленных статьей 60 Закона.

Пункт 71 указанного Порядка предусматривает, что если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом "актуальная" переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования. В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

Аналогичное правовое регулирование предусмотрено в действующем Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

С учетом изложенного, у суда имеются основания для признания бездействия Управления Росреестра по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды на основании договора аренды от 21 октября 2014 года образованного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 незаконными.

Довод заявителя жалобы о том, что регистрацией обременения могут быть затронуты права Решетникова Н.С. (1/4 доли) с 10.03.2022 (право собственности на 1/4 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 перешло к Решетникову Н.С. на основании договора купли-продажи от 24.02.2022) отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК РФ). Таким образом, продажа доли в земельном участке, обремененном правом аренды, не может изменять договор аренды и положение арендатора.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.01.2023 по делу N А53-26972/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик