Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2023 г. N 09АП-10706/23 по делу N А40-44935/2022

г.Москва

13 апреля 2023 г.

Дело N А40-44935/22

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Головкиной О.Г., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.01.2023 по делу N А40-44935/22

по иску ООО "Физтех-Н" (ИНН 9709058180, ОГРН 1197746753159)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Чукина А.А. по доверенности от 03.04.2023, уд. адвоката N 15703 от 14.11.2016;

от ответчика: Григорьев Р.Р. по доверенности от 10.11.2023, диплом 107704 0278553 от 08.07.2021,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Физтех-Н" (правопреемник ООО "Физтех") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, об обязании заключить договор купли-продажи в изложенной редакции, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, истец поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы истца, поддержал решение суда, представил отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2023 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ООО "Физтех-Н" (до правопреемства ООО "Физтех") является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, Пестовский пер, д.7, общей площадью 127,7 кв. м на основании заключенного Договора аренды от 01.10.2001 N 01-1078/01

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 31.05.2019 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Однако, ответчик письмом от 08.08.019 со ссылкой на то, что ГБУ МосгорБТИ сообщило о невозможности изготовления технической документации в связи с отсутствием доступа на объект.

ООО "Физтех" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным отказа от 08.08.2019 N 33-5-62632/19-(0)-8 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общей площадью 110,7 кв.м. расположенного по адресу: г.Москва, Пестовский пер., д.7, и обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "Физтех" договор купли-продажи нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 17.04.2020 по делу N А40-283068/19, заявленные исковые требования ООО "Физтех" были удовлетворены. Отказ Департамента городского имущества города Москвы от 08.08.2019 N 33-5-62632/19-(0)-8 был признан незаконным. Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Физтех".

ООО "Физтех-Н" неоднократно обращалось к Департаменту с требованием об исполнении вступившего в законную силу судебного акта и заключении договора купли-продажи недвижимости в соответствии с решением суда.

Письмом от 04.06.2021 N ДГИ-1-44771/21-1 Департамент уведомил истца о невозможности заключения договора купли-продажи ввиду отсутствия в резолютивной части решения суда по делу N А40-283068/19 цены объекта.

04.02.2022 истцом направлено обращение с проектом Договора с учетом изменений законодательства в связи со вступлением в силу 15.10.2021 Закона города Москвы от 29.09.2021 N 18 "О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" изменена редакция ч.3 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", в соответствии с которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы увеличен до семи лет.

Однако, ответчиком требование истца оставлено без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем соблюдены требования Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ"", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 ст.9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган обязан совершить действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в нарушение ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Департамент договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключил, решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принял, проект договора купли-продажи арендуемого имущества заявителю не направил.

Согласно положениям ст.12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст.13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Для устранения стоимости выкупного имущества на основании ст.445 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст.82 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 110,7 кв. м. (подвал, помещение II, комнаты 1, 2, 4, 5, 6, 6а, 7, 8), расположенного по адресу: г.Москва, Пестовский пер., д.7 по состоянию на 31.05.2019 составляет 9 199 881 руб. без учета НДС.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в том числе и экспертное заключение ООО "Вердикт -Оценка", нашел его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст.8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, руководствуясь, в том числе п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, данными в п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, правомерно пришел к выводу, что ООО "Физтех-Н" соответствует всем критериям, указанным в ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159.

Довод ответчика о том, что письмом от 15.12.2022 N ДГИ-И-89981/22 Департамент предложил подписать проект договора, апелляционной коллегией не принимается, поскольку указанное не может служить основание для отмены решения, проект договора направлен истцу уже после принятия искового заявления к производству.

Довод ответчика о том, что спорное помещение в настоящее время не сформировано, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку помещения, заявляемые к реализации в рамках N 159-ФЗ, подвал, помещение II, комнаты 1, 2, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, общей площадью 110,7 кв. м., являются обособленными и могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в редакции от 25.11.2017, "О государственной регистрации недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества является внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Следовательно, наличие у помещения кадастрового номера является доказательством его существования, как объекта недвижимого имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ то обстоятельство, что спорные помещение, не сформированы и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение не указано.

Площадь помещения на дату подачи заявления о возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества полностью соответствует площади по договору аренды (за вычетом площади помещений общего пользования, на приобретение которых истец не претендует).

Как разъяснено в п.8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст.130 Гражданского кодеса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании ч.5 ст.10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу ст.3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу ч.5 ст.10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, повторяют позицию ответчика, которая была им изложена в суде первой инстанции, а также сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств.

При этом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст.71 АПК РФ.

Данные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что жалоба ответчика не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст.176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2023 по делу N А40-44935/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

О.Г. Головкина Е.А. Мезрина