Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2023 г. N 07АП-2349/23 по делу N А45-11698/2022

г. Томск

24 апреля 2023 г.

Дело N А45-11698/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Зайцевой О.О.,

судей: Бородулиной И.И.

Хайкиной С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волковой Т.А., без использования средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений (N 07АП-2349/2023) на решение от 06.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11698/2022 (судья Галкина Н.С.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Актив" (ИНН 5410068450) к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений (ИНН 5406285846) о признании незаконным уведомления об отказе в предоставлении в собственность земельного участка,

при участии в судебном заседании:

- не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Актив" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска лице Департамента земельных и имущественных отношений (далее - заинтересованное лицо, мэрия) о признании незаконным отказа мэрии в предоставлении в собственностью обществу земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, выраженного в уведомлении об отказе в предоставлении в собственность земельного участка от 28.01.2022, обязании мэрии заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 на условиях, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.02.2023 требования удовлетворены, признан незаконным отказ мэрии города Новосибирска в предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Актив" (ИНН 5410068450) земельного участка с кадастровым номером 13 А45-11698/2022 54:35:061490:309, выраженного в уведомлении Департамента земельных и имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка от 28.01.2022. Обязал мэрию города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений устранить нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Актив" (ИНН 5410068450) путем принятия решения о предоставлении в собственность и заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 без проведения торгов в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, мэрия обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо ссылается на правомерность отказа ввиду того, что площадь испрашиваемого земельного участка (49014 кв.м) существенно превышает площадь объектов недвижимости (9926 кв.м), расположенных не нем. Полагает, что заявителем не доказана необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем. Также мэрия полагает, что нет основания для определения выкупной цены земельного участка исходя из 2,5% его кадастровой стоимости.

Общество в отзыве, представленном в суд в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) доводы апелляционной жалобы отклонило, просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами N 54:35:061490:1563 площадью 6062,60 кв.м, N 54:35:061490:1620 площадью 1149,90 кв. м, N 54:35:061490:1611 площадью 731,70 кв. м, N 54:35:061490:1615 площадью 1694,60 кв.м, N 54:35:061490:434 площадью 287,20 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:309.

Указанные объекты недвижимости были приобретены обществом на основании договора купли-продажи от 08.10.2021, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Меркас", которое в свою очередь приобрело данные объекты недвижимости на торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Сибсельмаш" в форме конкурса.

Общество обратилось в мэрию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, площадью 49014 кв.м, по ул. Станционной г. Новосибирска без торгов по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Феждерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Мэрия уведомлением от 28.01.2022 отказала обществу в предоставлении в собственность земельного участка, мотивируя тем, что заявитель не обосновал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади в заявленных целях, что площадь испрашиваемого земельного участка существенно превышает площадь расположенных не нем объектов недвижимости, в связи с чем, площадь указанного земельного участка не является необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий.

Общество, не согласившись с данным отказом, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, Суд первой инстанции пришел к выводу о наличие у общества исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 в собственность.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Следовательно, исходя из приведенных норм, ограничения исключительного права собственников недвижимости на приобретение земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, в собственность, могут устанавливаться только ЗК РФ или иными федеральными законами.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19 ст. 39.16 ЗК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, содержащей исчерпывающий перечень оснований об отказе в предоставлении земельного участка.

Исходя из вышеназванных норм права, заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств, судом было установлено, что необходимость испрашиваемой площади земельного участка доказана материалами дела.

Как верно установлено судом первой инстанции, расположенные на спорном земельном участке объекты принадлежат на праве собственности обществу.

Таким образом, в силу прямого указания закона общество, являясь собственником расположенных на земельном участке объектов, имеет право на его приобретение в собственность без проведения торгов.

Довод мэрии о несоразмерности площади испрашиваемого обществом земельного участка (49014 кв. м) площади расположенных на нём объектов (9926 кв. м) и необходимой для его эксплуатации судом первой инстанции обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку опровергается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в том числе, заключением судебной экспертизы N 55-22-Т3.НП, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью архитектурная мастерская "Тектоника" Власовым Л.Г., полученным в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, составляющая 49014 кв.м, является необходимой и достаточной для целей эксплуатации по назначению объектов недвижимости производственного назначения: нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1563, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1620, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1611, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1615, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:434, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, в соответствии с требованиями действующих градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, в том числе, с требованиями правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О правилах землепользования и застройки г. Новосибирска", Федерального закона N 123-ФЗ от 22.08.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". Объекты изначально запроектированы и размещены в качестве объектов производственного назначения в соответствии с нормами технологического проектирования предприятия на момент строительства и располагаются на сформированном земельном участке, в настоящий момент служат для обеспечения единого технологического процесса производства продукции общего и специального назначения. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309, расположенный: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Станционная, является учтенным, границы земельного участка установлены и утверждены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно выводам кадастрового инженера Логвиненко Е.В., привлечённого к производству судебной экспертизы в качестве специалиста в области землеустройства и кадастрового учёта, изложенным в заключении кадастрового инженера, являющегося приложением к заключению эксперта N 55-22-Т3. НП и в соответствии с анализом градостроительной документации, картографических материалов, земельный участок, с кадастровым номером 54:35:061490:309, площадью 49014 кв.м, является образованным и прошедшим процедуру кадастрового учёта. Существование земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, уже образованного для эксплуатации объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1563, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1620, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1611, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1615, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:434, а также с учетом расположения на земельном участке инженерных сетей и коммуникаций (их охранных зон), сооружений, площадок погрузо-разгрузочных устройств, открытых стоянок автомобилей, машин, механизмов представляется возможным и не противоречит нормам действующего законодательства (пункту 10 статьи 38 Федерального закона N 221 -ФЗ от 24.07.2007 "О Государственном кадастре недвижимости", пункту 3статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации и положениям Правил землепользования и застройки г. Новосибирска соответствии с требованиями действующих градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, в том числе, с требованиями правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О правилах землепользования и застройки г. Новосибирска", Федерального закона N 123-ФЗ от 22.08.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". Объекты изначально запроектированы и размещены в качестве объектов производственного назначения в соответствии с нормами технологического проектирования предприятия на момент строительства и располагаются на сформированном земельном участке, в настоящий момент служат для обеспечения единого технологического процесса производства продукции общего и специального назначения. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309, расположенный: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Станционная, является учтенным, границы земельного участка установлены и утверждены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Апелляционная коллегия отмечает, что экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, ввиду чего является надлежащим доказательством, подтверждающим, что площадь застройки спорного земельного участка 8546 кв.м., что составляет 17,34% площади испрашиваемого земельного участка.

Какие-либо доказательства, опровергающие выводы эксперта, мэрией в материалы дела не представлены, ходатайство о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Довод мэрии о том, общество не имеет реальной возможности использовать здания для производственных процессов, осуществлявшихся ОАО "НПО "Сибсельмаш"", вместе с тем, имеет возможность не исполнять обязательства по использованию данных объектов по целевому назначению после приобретения земельного участка в собственность, судом первой инстанции правомерно отклонен, как основанный на предположениях и не опровергает вывод о необходимости испрашиваемого земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем.

На обстоятельства, свидетельствующие об обратном, в апелляционной жалобе не указано, соответствующих доказательств, опровергающих указанные выше выводы суда, не представлено.

Кроме того, судом обосновано констатировано, что согласно заключению эксперта площадь застройки спорного земельного участка 8546 кв.м, что составляет 17,34% площади испрашиваемого земельного участка. В соответствии с действующей редакцией "Правил землепользования и застройки", утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска", земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309 относится к зоне производственной деятельности (П-1). Для данной зоны предусмотрены следующие градостроительные регламенты: минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 20%; максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 80%.

С учетом этого, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что процент застройки испрашиваемого земельного участка меньше предусмотренного минимального процента на 2, 66%, что является не существенным отклонением от установленного регламента.

Довод мэрии о том, что испрашиваемый земельный участок никогда не предоставлялся заявителю на праве постоянного бессрочного пользования, в связи с чем, у него отсутствует право на приобретение такого земельного участка в льготном порядке, судом первой инстанции правомерно отклонен как основанный на неверном толковании норм права и противоречащий фактическим обстоятельствам.

Судом правомерно было принято во внимание заключение кадастрового инженера Комарова Владимира Борисовича от 09.11.2022 земельный участок, предоставленный производственному объединению "Сибсельмаш" на праве постоянного бессрочного пользования на основании Государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 серии A-I номер 557084, является исходным участком для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:0074, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" на основании постановления мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 N 3177, на основании названного постановления был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 N 19801 и прекращено право постоянного бессрочного пользования; земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309 был образован из площади земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:74 (кадастровая ситуация отображена на схеме в приложении к заключению кадастрового инженера N 1).

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309 образован из земельного участка, изначально предоставленного первому правообладателю на праве постоянного бессрочного пользования.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что общество с ограниченной ответственностью "Актив" имеет право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 в собственность по цене, установленной в пункте 1 статьи 2 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" привело бы - в нарушение закреплённого в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

По смыслу данного законоположения и с учётом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрёл ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Кроме этого, в отношении выкупа земельных участков, ранее принадлежавших ОАО "НПО "Сибсельмаш" в рамках рассмотрения дел N А45-10433/2022, N А45-10431/2022, N А45-21378/2022 было установлено наличие права на приобретение земельных участков по льготной цене, без проведения торгов.

Аналогичный правовой подход воспроизведён в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2022 по делу N А45-31587/2021.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Иные доводы апелляционной жалобы отклонены как основанные на неправильном применении заявителем норм права к сложившимся отношениям, а также не соответствующие материалам дела, направленные исключительно на переоценку фактических обстоятельств дела. Те обстоятельства, которые имеют значение для правильного рассмотрения дела, судом установлены и оценены верно.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют, нормы материального и процессуального права применены судом верно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11698/2022 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

О.О. Зайцева

Судьи

И.И. Бородулина С.Н. Хайкина