Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2023 г. N 17АП-3656/23 по делу N А60-62855/2022

г. Пермь

17 мая 2023 г.

Дело N А60-62855/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца - Паникарова Ю.В., паспорт, диплом, доверенность от 07.11.2022; Николаева А.М. паспорт, диплом, доверенность от 07.11.2022,

от ответчиков:

1. Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Коваленко Ю.В., паспорт, диплом, доверенность от 27.10.2022 (до перерыва);

2. Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - Кузнецовой С.И., паспорт, диплом, доверенность 08.12.2022 (после перерыва);

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 февраля 2023 года

по делу N А60-62855/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Урал-Вест" (ИНН 6674300795, ОГРН 1086674011038)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)

о восстановлении записи об аренде земельного участка,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Урал-Вест" (ИНН 6674300795, ОГРН 1086674011038)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)

о признании договора возобновленным на неопределенный срок,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Урал-Вест" (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ответчики) о признании незаконным действий об исключении из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402019:12 по договору аренды от 25.09.2002 N Т-173/0807, а также о возложении обязанности о восстановлении записи (N А60-62855/2022).

ООО "Урал-Вест" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора аренды земельного участка от 25.09.2022 N Т-173/0807 возобновленным на неопределенный срок (N А60-63834/2022).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2023 дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А60-62855/2022.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2023 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал договор аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок; действия Управления Росреестра по Свердловской области по погашению регистрационной записи об аренде земельного участка незаконными; обязал Управление Росреестра по Свердловской области восстановить запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402019:12 на основании договора аренды N Т-173/0807 от 25.09.2002. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами, просят решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области указывает на направление истцу 30.06.2021 письма о прекращении договора аренды от 25.09.2002 N Т-173/0807 в связи с истечением срока действия договора 14.08.2017. Полагает, что указанным письмом истец уведомлен о прекращении действия договора аренды, инициации комплекса мероприятий по погашению регистрационной записи об аренде земельного участка. Отмечает, что истец злоупотребил своими правами, поскольку его действия направлены не на восстановление нарушенных прав, а на формальное возобновление договора на неопределенный срок.

В апелляционной жалобе Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области отмечает, что у него отсутствуют полномочия по оценке действий уполномоченного органа (Министерства), наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком. Следовательно, у Управления Росреестра по Свердловской области не было оснований для приостановления и отказа в погашении регистрационной записи об аренде. Указывает, что при вынесении обжалуемого решения суд оценил действия только Управления, которые являются следствием действий Министерства. Вопреки выводам суда считает, что истечение срока действия договора аренды земельного участка от 25.09.2022, является основанием для его прекращения. Также несогласно с выводами суда о возобновлении действия спорного договора аренды земельного участка, поскольку пунктом 1.5 договора предусмотрено условие о порядке его продления. Полагает, что действующее земельное законодательство не предусматривает возможности заключения договора аренды земельного участка для целей строительства без проведения торгов, на неопределенный срок.

До начала судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, общество возражает против доводов апелляционных жалоб, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца ходатайствовали о приобщении к материалам дела градостроительного плана земельного участка, поддержали доводы отзыва на апелляционные жалобы.

В судебном заседании, проходящем в режиме веб-конференции при использовании информационной системы "Картотека арбитражных дел", представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области отключился от веб-конференции по не зависящим от апелляционного суда причинам.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направило, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Градостроительный план земельного участка приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 17.05.2023 09 час. 45 мин.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела акта по результатам выполнения задания на проведение выездного обследования от 24.03.2023 N 29-17-42/24.

После перерыва судебное заседание суда апелляционной инстанции 17.05.2023 продолжено, обеспечено участие в судебном заседании в режиме веб-конференции при использовании информационной системы "Картотека арбитражных дел" представители истца, Управления Росреестра по Свердловской области.

Министерству была предоставлена возможность участия в судебном заседании в режиме веб-конференции посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел", однако по независящим от арбитражного суда причинам представитель Министерства не подключился к веб-конференции, не принял участие в судебном заседании.

Представители истца поддержали ходатайство о приобщении к материалам дела акта по результатам выполнения задания на проведение выездного обследования от 24.03.2023 N 29-17-42/24, возражали против доводов жалоб по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель Управления поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Акт по результатам выполнения задания на проведение выездного обследования от 24.03.2023 N 29-17-42/24 приобщен к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.09.2002 между ООО "Урал-Вест" (арендатор) и Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N Т-173/0807, по условиям которого в аренду для строительства промтоварного магазина с баром предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401010:012 на срок с 15.08.2002 по 14.08.2007.

03.03.2003 дополнительным соглашением срок действия договора продлен до 14.08.2017.

21.09.2009 права и обязанности арендатора перешли по соглашению к истцу. Договор, дополнительное соглашение, соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

При рассмотрении судом дела N А60-52052/2022 истцу стало известно о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401010:012.

Из представленного регистрирующим органом заявления арендодателя о прекращении обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401010:012 следует, что арендодатель просил погасить запись в связи с истечением срока действия договора от 25.09.2002 N Т-173/0807 (по 14.08.2017).

Не согласившись с действиями Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области как арендодателя и Управления Росреестра по Свердловской области как регистрирующего органа, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании договора действующим на неопределенный срок и восстановлении записи об аренде земельного участка.

Удовлетворяя требования истца о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, действий регистрирующего органа по снятию обременения являются незаконными, суд исходил из того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендодатель не заявлял возражений относительно пользования истцом земельным участком, юридически значимого действия, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в виде отказа от договора, арендодателем не совершено, доказательств направления арендатору письма от 30.06.2021 N 17-01-82/14007 не представлено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общим правилам договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применение закона разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В частности указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), сформулирован правовой подход, согласно которому положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

В силу общего принципа земельного законодательства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

В пункте 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) разъяснено, что граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

Таким образом, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401010:012 предоставлен ООО "Урал-Вест" для целей строительства без торгов на основании договора аренды от 25.09.2002 N Т-173/0807 на срок с 15.08.2002 по 14.08.2007 (далее срок договора был продлен до 14.08.2017), не предполагал возможность его продления, что следует из п. 1.6 договора аренды, и не представлено доказательств наличия у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в частности установлено, что разрешение на строительство на момент рассмотрения настоящего спора не получено, правомерно возведенный объект/незавершенный строительством объект на спорном земельном участке отсутствует, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения иска в части признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Представленное истцом письмо МУГИСО от 25.10.2019 N 17-01-82/19503 судом во внимание не принимается, учитывая отсутствие у истца права на заключение договора аренды земельного участка без торгов. Необходимо отметить, что в письме от 03.06.2021 N 17-01-82/14009 МУГИСО указало на прекращение действия договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Также не может служить основанием для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок то обстоятельство, что истцом внесены арендные платежи за землю, т.к. в силу ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Факт пользования земельным участком истец не оспаривает, напротив, подтверждает освоение земельного участка.

Требования истца к МУГИСО о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок заявлены безосновательно и удовлетворению не подлежат.

Касательно необходимости оценки действий Управления Росреестра по Свердловской области на предмет их законности необходимо исходить из следующего.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Частью 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку срок действия договора аренды от 25.09.2002 N Т-173/0807 был установлен до 14.08.2017, к моменту обращения арендодателя с заявлением о погашении записи истек, при этом государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком, что разъяснено в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), следует признать обоснованным довод Управления Росреестра по Свердловской области об отсутствии оснований для признания незаконными действий по погашению регистрационной записи об аренде земельного участка, поскольку апеллянтом не допущено нарушений законодательства при совершении регистрационных действий.

При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 февраля 2023 года подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 февраля 2023 года по делу N А60-62855/2022 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова Ю.В. Скромова