Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2023 г. N 12АП-3270/23 по делу N А12-25969/2022

г. Саратов

24 мая 2023 г.

Дело N А12-25969/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,

судей Лыткиной О.В., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Обуховой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 3 марта 2023 года по делу N А12-25969/2022

по иску Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, (ОГРН 1023402008706, ИНН 3435110011)

к публичному акционерному обществу "Сбербанк России", (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Никифорова Татьяна Алексеевна, общество с ограниченной ответственностью "Универсал-Строй", публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка, о признании пункта муниципального контракта недействительным,

при участии в судебном заседании представителя публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Щелконогова Н.Г., действующего на основании доверенности от 02.08.2022,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее -ответчик, общество) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:35:030221:100, площадью 12 182 кв.м, расположенного по адресу: г.Волжский, Волгоградская обл., улица имени генерала Карбышева, 179, 181,183, установленного в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" от 09.06.2015, номер государственной регистрации 3434/003-34/003/017/2015-775/1.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок обременен ипотекой в пользу банка на основании договора долевого участия в долевом строительстве жилого дома, при этом, договор аренды земельного участка, заключенный с застройщиком, прекращен, в связи с чем, имеющееся обременение нарушает права и интересы истца, как собственника земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Никифорова Татьяна Алексеевна, общество с ограниченной ответственностью "Универсал-Строй", публично-правовая компанию "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

16 марта 2023 года Арбитражным судом Волгоградской области иск удовлетворен. Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:35:030221:100, площадью 12 182 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. им. генерала Карбышева, 179, 181, 183, установленного в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" от 09.06.2015, номер регистрационной записи 34-34/003-34/003/017/2015-772/1. Взыскана с публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственная пошлина по иску.

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области представила письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых, ссылаясь на несостоятельность доводов апеллянта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Двенадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи, с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между банком и Рогачёвой (в настоящее время Никифорова) Татьяной Алексеевной был заключен кредитный договор N 102897 от 03.06.2015.

В соответствии с пунктом 1.4 договора заемщику был предоставлен кредит в сумме 628 000 руб. сроком на 240 месяцев под процентную ставку в размере 11.90% годовых для приобретения строящегося жилья.

В соответствии с пунктом 11 договора кредит был выдан на инвестирование строительства объекта недвижимости - однокомнатной квартиры по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. им. Генерала Карбышева, д. 181. кв. 32.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заемщиком предоставлено:

поручительство Босовой Евгении Игоревны;

права требования участника долевого строительства по договору N 10/181 от 03.06.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. им генерала Карбышева, д. 181. заключенного с ООО "Универсал - Строй" (далее по тексту - застройщик).

В соответствии с ДДУ застройщик принял на себя обязательство по строительству многоквартирных жилых домов на участке N 2 в 38-м микрорайоне г. Волжского с кадастровым номером 34:35:030221:100.

В силу пункта 4 ДДУ застройщик и участник долевого строительства согласовали цену договора в размере 826 000 руб.. из которой:

198 000 руб. участник долевого строительства оплачивает из собственных денежных средств;

628 000 руб. за счет денежных средств, предоставленных банком по кредитному договору.

Абзацем 4 пункта 4.2 ДДУ предусмотрено, что с момента государственной регистрации ДДУ в пользу банка возникает ипотека в силу закона на объект долевого строительства.

31.10.2016 между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ДИА-недвижимость" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов N 13353аз от 31.10.2016, в отношении земельного участка с кадастровым номером

34:35:030221:100, расположенного по адресу: город Волжский, Волгоградская область, участок N 2 ул. Карбышева, микрорайон 38, для завершения строительства многоквартирных жилых домов.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2020 N А12-7240/2020 суд обязал комитет земельных ресурсов и градостроительства принять по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок в связи с окончанием срока действия договора аренды N13353аз от 31.10.2016 и освобождением земельного участка от объекта незавершённого строительства.

28.09.2020 между двумя сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, расположенного по адресу: участок N 2, улица Карбышева, микрорайон 38, город Волжский, Волгоградская область, в связи с чем, право аренды на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 34:35:030221:100, зарегистрированное 16.11.2016 за номером 34-34/003-34/069/022/2016-454/2 прекращено.

Согласно заключению кадастрового инженера Бобрешова Сергея Владимировича от 04.07.2022, объект незавершенного строительства - многоквартирный дом (кадастровый номер 34:35:030221:674) площадью 808,2 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030221:100, прекратил существование в связи со сносом (уничтожением) в виду его аварийного состояния и непригодности для дальнейшей эксплуатации, в связи с чем, объект незавершенного строительства снят с кадастрового учета 07.07.2022.

Однако, согласно сведениям из ЕГРН от 13.09.2022 земельный участок с кадастровым номером 34:35:030221:100 обременен ипотекой в силу закона в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России", на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома, номер государственной регистрации 34-34/00334/003/017/2015-771/1.

Комитет, полагая, что данная регистрационная запись не соответствует действительности, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной статьей, а также иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В пункте 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека и иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу части 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с названным Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьями 39.1 (подпункт 3 пункта 1), 39.6 и 39.8 (подпункт 1 пункта 8 и пункт 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Возникший на основании Закона N 214-ФЗ или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 указанной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки установлены в статье 53 Закона N 218-ФЗ, в соответствии с частью 11 которого регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом N 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным названным Федеральным законом.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712.

Законы N 214-ФЗ и N 102-ФЗ, хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства. С учетом этого, в спорном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права (подпункт 3 пункта 1).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Как было установлено судом, в том числе при рассмотрении дела N А12-7240/2020, с 01.03.2020 арендные отношения в отношении спорного земельного участка были прекращены.

То обстоятельство, что срок исполнения основного обязательства по кредитным договорам превышает срок права аренды земельных участков, которые передаются в залог банку по договору ипотеки, не противоречит существу ипотеки, все существенные условия договора ипотеки предусмотрены его сторонами. Принимая в залог права аренды земельных участков, банк по собственному волеизъявлению принимает на себя риски прекращения залога в связи с прекращением договора.

30.05.2022 в адрес администрации поступило заявление публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о предоставлении земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 42 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 23.06.2022 N 14/8146 администрация сообщила о невозможности предоставления в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 34:35:030221:100 ввиду отсутствия на нем объекта незавершенного строительства.

Доказательств оспаривания данного отказа в судебном порядке в материалы дела не представлено.

Также суд учитывает, что постановлением от 28.09.2018 N 5091 администрация прекратила действие разрешения от 20.11.2014 на строительство объекта "Многоквартирные жилые дома по ул. Карбышева, участок N 2 в 38 микрорайоне".

Таким образом, в настоящее время отсутствуют какие-либо права как на земельный участок, так и на объект незавершенного строительства.

В данном случае сохранение записи об обременении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, нарушает права собственника, владеющего данным участком, и препятствует осуществлению им публично-правовых полномочий в отношении данного объекта.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств.

Доводы подателя жалобы основаны на неверном толковании норм материального права.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционный суд также учитывает, что в апелляционной жалобе не содержится доводов о том, какие нормы материального или процессуального права были нарушены судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей относятся на подателя апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 марта 2023 года по делу N А12-25969/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

А.Ю. Самохвалова

Судьи

О.В. Лыткина В.Б. Шалкин