Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2023 г. N 10АП-7435/23 по делу N А41-93592/2022

г. Москва

01 июня 2023 г.

Дело N А41-93592/22

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметова Д.Д.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Савиной Дарьи Владимировны- Ткаченко М.С., представитель по доверенности б/н от 21.11.2022, паспорт, диплом; Бакулин А.А., представитель по доверенности б/н от 21.11.2022, паспорт, диплом;

от ПАО "Ростелеком"- Поваляев В.В., представитель по доверенности N 03/29/558/21 от 15.06.2021, паспорт, диплом; Сорочинская Н.Н., представитель по доверенности N 77 АГ 5931016 от 21.12.2020, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Савиной Дарьи Владимировны на решение Арбитражного суда Московской области от 09.03.2023 по делу N А41-93592/22 по иску ИП Савиной Дарьи Владимировны к ПАО "Ростелеком" о взыскании;

третье лицо: Петуховский И.С.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Савина Дарья Владимировна обратилась в суд с иском к ПАО "Ростелеком" с требованиями об уменьшении покупной цены здания АТС-577 с кадастровым номером 50:41:0000000:38637, общей площадью 4499,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Победы, д. 3, по договору купли-продажи недвижимого имущества N 03/25/5710/21 от 29.07.2021, заключенному между ПАО "Ростелеком" и ИП Савиной Д.В., с 72 441 600 руб. до 47 112 800 руб. 67 коп. и о взыскании с ПАО "Ростелеком" в пользу ИП Савиной Д,В. денежных средств в размере 25 328 799 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Савина Дарья Владимировна обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым уменьшить покупную цену Здания АТС-577, 5-х этажное (в том числе подземных этажей 1) общей площадью 4 499,7 кв.м., кадастровый номер : 50:41:0000000:38637, расположенное по адресу: М.о., г. Лобня, ул. Победы, д. 3 по договору купли-продажи недвижимого имущества N 03/25/5710/21 от 29.07.2021 года, заключенного между ПАО "Ростелеком" и Савиной Д.В. с 72 441 600 до 47 112 800,67 (Сорок семь миллионов сто двенадцать тысяч восемьсот) рублей 67 копеек. Взыскать с Публичного акционерного общества "Ростелеком" в пользу Индивидуального предпринимателя Савиной Дарьи Владимировны денежные средства в размере 25 328 799,33 (Двадцать пять миллионов триста двадцать восемь тысяч семьсот девяносто девять) рублей 33 копейки.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела. В частности, судом не дана оценка Техническому заключению ООО "Компания Экспертиза, строительства и оценка" по результатам обследования технического состояния строительных конструкций АТС и характеру выявленных ответчиком недостатков до продажи здания, не учтен скрытый характер недостатков, стоимость устранения которых определена данным заключением на основе средней стоимости работ как среднее арифметическое значение из представленных стоимостных показателей, приведенных в коммерческих предложениях, и составила сумму в размере 25.328.799, 33 руб.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ПАО "Ростелеком" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Петуховского Ивана Сергеевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.07.2021 между ПАО "Ростелеком" и ИП Савиной Д.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/25/5710/21 (далее - Договор).

Согласно условиям Договора, ПАО "Ростелеком" передало в собственность ИП Савиной объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу Московская область, г. Лобня, ул. Победы, д. 3: земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020521:7 и расположенное на нем здание АТС-577 с кадастровым номером 50:41:0000000:38637.

Согласно п. 3.2 договора стороны установили, что в акте приема-передачи указывается состояние объекта недвижимости и земельного участка и их пригодность для использования по назначению. Объект недвижимости передан продавцом покупателю по передаточному акту от 01 октября 2021 г., в котором также отражено, что состояние объекта недвижимости и земельного участка удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением.

Переход права собственности на здание зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 06.12.2021.

Договором установлено, что стоимость здания АТС-577 составляет 72 441 600 руб. 00 коп., в том числе НДС 20% в размере 12 073 600 руб. 00 коп., стоимость земельного участка составляет 13 798 400 руб. без обложения НДС (п. 4.1 Договора).

По условиям Договора ПАО "Ростелеком" продолжает использовать часть помещений в здании (на условиях обратной аренды) для размещения оборудования связи и оказания услуг связи (п. 2.2.6 Договора).

Также существенным условием договора стороны определили необходимость размещения на крыше здания оборудования (антенно-мачтовых сооружений) ООО "Т2 Мобайл" (п. 1.5., п. 2.2.7 Договора), для чего между ИП Савиной Д.В. и ООО "Т2 Мобайл" был заключен соответствующий договор.

Стоимость здания на момент продажи была определена на основе проведенной ООО "Центр оценки "Аверс" оценки рыночной стоимости с учетом физического износа здания и его удовлетворительного состояния.

29.11.2021 ИП Савина Д.В. обратилась в ПАО "Ростелеком" с запросом о предоставлении проектного решения по усилению здания для целей проведения реконструкции здания.

09.12.2021 ПАО "Ростелеком" направило ИП Савиной Д.В. информацию о проведенных в 2017-2018 годах работах по усилению и восстановлению конструкций торцевых стен здания, а также заключение ООО "Лидер Проект", где содержалась информация о проведенном в 2017 году обследовании здания. Состояние фундамента и кровли здания было оценено ООО "Лидер Проект" как работоспособное (пригодное для дальнейшей эксплуатации).

09.12.2021 ИП Савина продала половину доли в праве собственности на здание гр-ну Петуховскому. Переход половины доли в праве собственности зарегистрирован 04.03.2022.

ИП Савина Д.В. обратилась с иском о соразмерном уменьшении покупной стоимости здания на сумму 25 328 799,33 руб., необходимую для устранения скрытых недостатков здания. По мнению истца, дефекты фундамента и кровли, выявленные в ходе обследования здания ООО "Лидер Проект" в 2017 году, являются скрытыми недостатками здания, о которых покупатель не был уведомлен при заключении договора, и которые не могли быть обнаружены путем внешнего осмотра при подписании акта приема-передачи недвижимости.

Возражая против иска, ответчик указывает, что дефекты фундамента и кровли не являются недостатками здания, вызваны его физическим износом и были учтены при формировании продажной цены здания.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца не вытекают из условий заключенного договора, в связи с чем, положения ст. 557 ГК РФ не подлежат применению при рассмотрении спора.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Исходя из диспозиции данной нормы материального права, для ее применения необходимо наличие согласованного сторонами сделки условия о качестве недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм ст. 475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Под качеством товара понимается совокупность свойств, обусловливающих его способность удовлетворять потребности и запросы покупателей, соответствовать своему назначению и предъявляемым к товару требованиям.

Положения законодательства о качестве разграничивают объекты договора купли-продажи как пригодные и непригодные. Иные качественные характеристики могут быть закреплены сторонами как условия договора, если это соответствует фактическим обстоятельствам и их интересам.

В случае, когда в договоре нет таких указаний, следует исходить из общих положений законодательства о том, что имущество может быть использовано по назначению.

Как следует из условия п. 1.6 Договора, Истец подтвердил, что до заключения настоящего Договора провел полный осмотр объекта недвижимости и земельного участка, был ознакомлен с техническим состоянием объекта недвижимости, ознакомился с документацией, относящейся к земельному участку, а также с документацией, отражающей состояние объекта недвижимости, и в полной мере обладает информацией о степени износа объекта недвижимости.

Согласно п. 2.1.1 Договора Ответчик обязан передать Истцу объект недвижимости и земельный участок по акту приема-передачи в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором, но не ранее исполнения Истцом обязанности по оплате в соответствии с п. 4.2.2 настоящего Договора.

Объект недвижимости и земельный участок передаются Ответчиком Истцу по акту приема-передачи (форма акта указана в Приложении N 2) в течении пяти рабочих дней с момента поступления полной оплаты за объект недвижимости и земельный участок в соответствии с п. 4.2.2 настоящего Договора на расчетный счет Ответчика (п. 3.1 Договора).

В акте приема-передачи указывается состояние объекта недвижимости и земельного участка и их пригодность для использования по назначению, а также все выявленные Истцом при осмотре недостатки (п. 3.2 Договора).

В акте приема-передачи Истец подтвердил, что не имеет каких-либо претензий к состоянию объекта недвижимости и земельного участка, состояние объекта недвижимости и земельного участка удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением (п. 2, 3 Акта).

Таким образом, исходя из содержания заключенной сторонами сделки, в ней отсутствуют условия о качестве товара в отношении каких-либо конструктивных элементов здания АТС-577, в том числе его фундамента и кровли, их соответствия ГОСТам и/или СНИПам.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно выписке из ЕГРН от 12.12.2022, здание АТС-577 предназначено для использования в качестве нежилого помещения.

Учитывая наличие в здании АТС-577 оборудования связи, этот объект недвижимости используется для оказания услуг связи.

Указанное Истцом состояние фундамента и кровли здания АТС-577 не препятствует использованию этого строения для тех целей, которые поименованы в ЕГРН, и для целей оказания услуг связи.

Данный факт подтвержден действиями Истца:

- по оформлению договора аренды с Ответчиком для использования нежилых помещений здания АТС-577 в производственной деятельности ПАО "Ростелеком" по оказанию услуг связи,

- по оформлению договорных отношений с ООО "Т2Мобайл" по использованию крыши здания АТС-577 для размещения базовой станции UMTS 2-50-90-0215,

- по продаже 1/2 доли здания АТС-577 гражданину Петуховскому И.С.

В результате заключенных Истцом сделок здание АТС-577 используется Ответчиком и ООО "Т2Мобайл" для оказания услуг связи, а гражданин Петуховский И.С. обладает правом собственности на 1/2 доли этого имущества.

Совокупность данных о предмете договора позволяет прийти к выводу о соответствии предмета договора положениям законодательства, относящимся к качеству передаваемого товара и о его возможности использования по назначению.

Вопреки доводу заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции дана оценка представленному истцом в материалы дела заключению ООО "Компания "Экспертиза, строительство и оценка" и установлено, что в нем отсутствуют выводы о том, что указанное Истцом состояние фундамента и кровли препятствует использованию здания АТС-577 для предназначенных для него целей.

Более того, в задачи ООО "Компания "Экспертиза, строительство и оценка" входило исключительно проведение расчета стоимости устранения особенностей здания, выявленных ООО "Лидер Проект" в 2017 г., без технической оценки характера данных особенностей и их влияния на возможность использования здания по назначению.

Из содержания договора, поведения покупателя не следует и материалами дела не подтверждается, что у покупателя были специальные, значимые для него цели использования этого имущества.

В договоре стороны не предусмотрели, что у покупателя есть специальная цель использования имущества, которая не может быть достигнута без выполнения работ по вертикальной обмазочной гидроизоляции фундамента здания и уменьшению нагрузки кровельного пирога на колонны.

Именно в этом случае имело бы место нарушение условий договора.

Необходимо учитывать, что сама возможность проведения любых, но не предусмотренных договором мероприятий, улучшающих предмет договора, не порождает соответствующих обязанностей у продавца.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку вопросы о том, влияет ли отсутствие вертикальной обмазочной гидроизоляции фундамента здания и превышение нагрузки кровельного пирога на колонны на рыночную стоимость здания, могло ли указанное состояние фундамента и кровли быть обнаружено при обычном способе приемки здания и какова сумма устранения этих дефектов здания, должны разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с описанием условий о качестве этого имущества в договоре.

С учетом разъяснений, приведенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если для разрешения спора по существу специальные познания не требуются, суд вправе отказать в назначении экспертизы.

По смыслу указанной нормы АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, реализуемым в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела.

Вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств, а не затрагивать любые взаимоотношения и взаимные претензии сторон друг к другу за рамками рассматриваемого спора.

Следовательно, само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Таким образом, поскольку качество товара является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку, содержит ли заключенный сторонами договор условия о качестве передаваемого объекта недвижимости или нет.

В представленном ответчиком письме Nб/н от 12.01.2023 ООО "Лидер Проект" подтвердило, что состояние свайных фундаментов и кровельного покрытия здания АТС было оценено в 2017 г. как работоспособное, не являлось основанием для признания здания аварийным и не приводило к выводам о невозможности эксплуатации здания АТС по назначению.

Истец при заключении договора купли-продажи здания АТС-577 подтвердил надлежащее состояние этого строения, позволяющее использовать данный объект недвижимости в соответствии с его назначением.

Суд учитывает, что состояние и характеристики здания вызваны совокупностью естественных факторов воздействия в ходе всего периода эксплуатации здания.

Специальных целей использования предмета договора, предопределяющих требования к предмету договору, в том числе к его состоянию, договором не установлено.

Истец принял имущество по договору купли-продажи и не имел претензий к его состоянию и его характеристикам.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанное Истцом состояние фундамента и кровли здания АТС-577 не может быть квалифицировано в качестве недостатка товара, поскольку данные конструктивные элементы по своим характеристикам соответствуют положениям ст. 469 ГК РФ и не препятствуют использованию объекта недвижимости для предназначенных ему целей.

Довод Истца об убыточности для него сделки, заключенной с третьим лицом, не может быть принять апелляционным судом по следующим основаниям.

Истец в нарушение положений ст.268 АПК РФ представил в материалы дела новые документы (Приложение N 1 к апелляционной жалобе).

Согласно ч.2 ст.268 АПК РФ, п.29 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2020 N 12 дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В данном случае, приложенный к апелляционной жалобе договор купли- продажи доли в праве собственности на здание с третьим лицом с указанием цены сделки не был представлен Истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции. Довод истца об убыточности для него данной сделки также в суде первой инстанции не заявлялся.

При указанных обстоятельствах, в отсутствие надлежащего обоснования невозможности представления указанного документа в суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции не может принять его в качестве дополнительного доказательства.

Поскольку требования истца не вытекают из условий заключенного договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что положения ст. 557 ГК РФ не подлежат применению при рассмотрении возникшего между сторонами спора, а требования истца об уменьшении покупной цены здания и о взыскании с ответчика денежных средств не могут быть удовлетворены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.03.2023 по делу N А41-93592/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Л.В. Пивоварова С.А. Коновалов