Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 03АП-2293/23 по делу N А33-18280/2022

г. Красноярск

05 июня 2023 г.

Дело N А33-18280/2022

Резолютивная часть постановления объявлена "29" мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен "05" июня 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солдатовой П.Д.,

при участии представителя ответчика - Дущак Н.Ю. по доверенности от 23.12.2022 N 94,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" марта 2023 года по делу N А33-18280/2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Колесник Виталий Юрьевич и индивидуальный предприниматель Зиманов Олег Анатольевич (ИНН 246403534776, ОГРНИП 312246835300132; ИНН 246402581999, ОГРНИП 312246835300121, далее - истец) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 2837 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесопильщиков 160, изложив спорные положения договора аренды земельного участка в редакции, изложенной в заявлении об уточнении исковых требований (л.д. 127-129).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17.03.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- решение суда в части применения в расчете арендной платы коэффициента К3=1 является неправомерным;

- согласно сведениям из ЕГРН за истцами зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:2985 с 12.04.2010, по истечению договора аренды земельный участок департаменту не возвращен;

- департамент в проекте договора правомерно распространил правоотношения с даты истечения предыдущих договорных отношений, а именно, с 25.03.2012.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей истца.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2022 N КУВИ-001/2022-95586460 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Лесопильщиков, 160, площадь 2837 кв.м., кадастровая стоимость 8 068 059 рублей 19 копеек, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: место размещения базы по ремонту автотехники. В границах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 24:50:0000000:2726, 24:50:0000000:2985, 24:50:0000000:3005. Данные о правообладателе земельного участка отсутствуют.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2022 КУВИ-001/2022-95592034 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:3005, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Цементников, д. 63, стр. 2, назначение: нежилое, степенью готовности 90 %, площадь застройки: 18,2 кв.м. находится в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90, 12.04.2010 внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности по за Зимановым Олегом Анатольевичем и Колесником Виталием Юрьевичем.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2022 КУВИ-001/2022-95599816 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:2726, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Цементников, д. 63, стр. 1, назначение: нежилое, степенью готовности 60 %, площадь застройки: 559.4 кв.м. находится в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90, 12.04.2010 внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности по за Зимановым Олегом Анатольевичем и Колесником Виталием Юрьевичем.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2022 КУВИ-001/2022-95605250 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0000000:2985, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Цементников, д. 63, назначение: нежилое, степенью готовности 60 %, площадь застройки: 156.7 кв.м. находится в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90, 12.04.2010 внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности по за Зимановым Олегом Анатольевичем и Колесником Виталием Юрьевичем.

Между Дьяконовой Натальей Владимировной (арендатор) и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) подписан договор от 29.04.2009 N 597 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90 для использования в целях строительства базы по ремонту автотехники с инженерным обеспечением. По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

03.06.2009 между Дьяконовой Натальей Владимировной с одной стороны и Колесником Виталием Юрьевичем и Зимановым Олегом Анатольевичем с другой стороны подписан договор от 29.04.2009 N 597 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1 которого сторона-1 уступает по 1/2 доли каждому, а сторона-2 и сторона-3 принимают в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.04.2009 N 597 на земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым 24:50:07 00 280:90, находящийся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесопильщиков, 160, разрешенное использование (назначение): для строительства базы по ремонту автотехники с инженерным обеспечением, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 2 837 кв.м.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и Зимановым Олегом Анатольевичем, Колесником Виталием Юрьевичем подписано дополнение от 30.06.2009 N 3816 к договору аренды земельного участка от 29.04.2009 N 597, в соответствии с пунктом 1 которого по тексту договора аренды с 11.06.2009 вместо слов "...Дьяконова Наталья Владимировна..." читать "...Колесник Виталий Юрьевич; Зиманов Олег Анатольевич..." в соответствующем падеже.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 29.09.2009 N 1230-ж утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90.

Заключением от 18.02.2010 N 2747 испрашиваемым заказчиками - Колесником В.Ю., Зимановым О.А., объектам незавершенного строительства, расположенным на земельном участке по адресу: г. Красноярск ул. Лесопильщиков 160 присвоены адреса:

- административно-бытовой корпус Цементников 63;

- склад Цементников 63 стр. 1;

- контрольно-пропускной пункт Цементников 63 стр. 2.

21.11.2014 Зиманов О.А. обратился в департамент градостроительства администрации г. Красноярска с заявлением о продлении на 5 лет срока предоставления земельного участка для завершения строительства.

Распоряжением Администрации г. Красноярска от 11.03.2015 N 1358-недв, срок предоставления земельного участка продлен до 25.03.2017.

12.05.2015 между Зимановым О.А., Колесником В.Ю. и департаментом муниципального имущества и земельных отношений подписано дополнение от 12.05.2015 N 1997 к договору от 29.04.2009 N 597 о продлении срока действия договора до 24.03.2017, установлена арендная плата.

30.06.2015 распоряжением Администрации г. Красноярска N 3153-недв. распоряжение от 11.03.2015 N 1358-недв. было отменено.

17.07.2015 в ответ на обращение о продлении срока разрешения на строительство, департаментом градостроительства г. Красноярска, Колеснику В.Ю., Зиманову О.А., было отказано в продлении срока действия разрешения на строительство "Базы по ремонту автотехники" по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Лесопилыциков, 160.

07.08.2015 в адрес соистцов ответчиком направлено соглашение о расторжении договора от 29.04.2009 N 597, согласно пункту 1 которого дополнение от 12.05.2015 N 1997 считается недействительным, датой расторжения договора установлено 25.03.2012.

17.08.2015 Колеснику Виталию Юрьевичу выдано разрешение на строительство.

17.08.2015 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказано Зиманову О.И. в предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Письмом от 19.01.2018 N 22446 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Колеснику В.Ю. и Зиманову О.И. отказано в предоставлении земельного участка для завершения строительства.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90, сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) от 18.12.2019, платежные поручения о внесении арендной платы, расчеты арендной платы, протокол разногласий от 14.01.2022, выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.02.2023 (земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90) - 5 757 038 рублей 99 копеек, дата утверждения кадастровой стоимости - 01.01.2012.

22.10.2021 Зиманов Олег Анатольевич и Колесник Виталий Юрьевич обратились к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением вх. N Ко-18899 о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90 для завершения строительства базы по ремонту автотехники без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Департаментом подготовлен и направлен в адрес индивидуальных предпринимателей Колесника Виталия Юрьевича и Зиманова Олега Анатольевича проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90.

Ознакомившись с проектом договора, предприниматели направили в департамент протокол разногласий, по результатам рассмотрения которого департамент оставил свою редакцию договора. Истцы не согласилось с размером арендной платы.

В целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, соистцы обратились в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пунктам 2.3, 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700280:90 и приложений N 2 и N 3 к договору, которые сводятся к указанию срока действия договора и применению коэффициента К3.

Департамент полагает, что проект договора аренды земельного участка в реакции департамента соответствует нормам действующего законодательства. Поскольку земельный участок согласно акту приема-передачи фактически передан арендаторам 25.03.2012 (ранее действующий договор аренды земельного участка от 29.04.2009 N 597), и до 22.10.2021 (дата обращения заявителей в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства - вх. N18899) объект строительства не введен в эксплуатацию, с 22.10.2021 коэффициент КЗ при подготовке проекта договора аренды земельного участка установлен равным 4. Кроме того, департамент указывает, что по истечению срока договора аренды земельного участка от 29.04.2009 N 597 земельный участок арендодателю не возвращен, в связи с чем, считает обоснованным распространение правоотношений в проекте договора с даты истечения предыдущих договорных отношений.

Правильно применив нормы материального права - статьи 12, 420, 421, 422, 425, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.8, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание разъяснения и правовую позицию, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу о том, что распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, на отношения, возникшие до заключения договора, то есть с 25.03.2012 - даты расторжения договора аренды от 29.04.2009 N 597, является правом, а не обязанностью сторон и возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется, поскольку истцы возражают против распространения условий договора аренды земельного участка с 25.03.2012.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований соистцов, пункт 2.3 договора подлежит урегулированию в редакции арендаторов: условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 01.12.2018.

С учетом изложенного, подлежат корректировке и соответствующие положения договора о размере арендной платы за соответствующие периоды (3.1, 3.2, 3.3 и приложения N 2 и N 3).

Относительно разногласий сторон по размеру арендной платы суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В абзаце четвертом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Отношения по использованию и охране земель в Красноярском крае урегулированы Законом Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" (далее - Закон N 7-2542).

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 12 Закона N 7-2542, расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле: А = Кс x К1 x К2 x К3, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Представленная в Законе края формула расчета арендной платы содержит корректирующие коэффициенты, устанавливаемые и дифференцируемые в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка, с учетом его специфических индивидуальных характеристик. Таким образом, представленные элементы формулы позволяют определить доходность предоставляемого в аренду земельного участка, и, как следствие, рассчитать размер арендной платы с учетом принципа экономической обоснованности.

Пунктом 6 указанной статьи Закона края предусмотрено, что коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 N В-377 размер коэффициента К3 установлен равный 4, данный коэффициент подлежит применению по истечении 6 лет с даты предоставления в аренду земельного участка при нарушении арендатором срока введения объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые сформулированы как основные начала, общие базовые правила определения арендной платы.

В числе принципов предусмотрен принцип экономической обоснованности, заключающийся в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.02.2017 N 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал неверной позицию ответчика относительно подлежащего, по его мнению, применению при расчете арендной платы за спорный земельный участок величины коэффициента К3 равного 4 (повышенного коэффициента).

В Земельном кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, определяющие повышенный размер арендной платы в случае заключения договора аренды для завершения строительства объекта.

Формирование арендной платы (в том числе коэффициентов) базируется на принципе экономического обоснования, а не санкционного воздействия.

Применение данного коэффициента, равно как его размер (ставка 4), материалами дела и необходимыми расчетами не обоснованы. Доказательств, указывающих на то, что четырехкратное увеличение размера арендной платы имеет рациональное экономическое объяснение и соответствует разумному балансу интересов сторон, в материалах дела не имеется.

Потребность в стимулировании застройщиков к своевременному завершению строительства, на которую ссылается департамент, сама по себе, не может служить надлежащим экономическим обоснованием существенного увеличения размера арендной платы.

Повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные под строительство объекта, не относящегося к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не было предусмотрено действовавшим в спорный период земельным законодательством.

Механизм регулирования размера арендных платежей, установленный Законом Красноярского края N 7-2542, был предметом судебной оценки применительно к праву органов местного самоуправления Красноярского края устанавливать повышающий коэффициент К3 в арендных отношениях.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2019 N 53-АПА19-30 пришла к выводу о неправомерности произвольного увеличения органами местного самоуправления расчетных коэффициентов (в частности, К3), используемых для расчета арендной платы в соответствии с Законом Красноярского края N 7-2542.

При указанных обстоятельствах, ввиду отсутствия экономической обоснованности, кроме указания на Положение об арендной плате за землю в городе Красноярске, в части коэффициента К3, применение данного коэффициента, равно как его размер (ставка 2, 4), материалами дела и необходимыми расчетами не обоснованы.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что арендная плата подлежит расчету с применением коэффициента К3 равного 1.

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы отражают субъективную оценку обстоятельств настоящего дела, входящих в предмет доказывания, и не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права либо о наличии выводов, не соответствующих обстоятельствам дела. Несогласие заявителя с результатами оценки исследованных судом первой инстанции доказательств и установленных обстоятельств не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявители освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" марта 2023 года по делу N А33-18280/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи

О.Ю. Парфентьева О.В. Петровская