Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2023 г. N 07АП-3532/23 по делу N А45-10170/2022

город Томск

16 июня 2023 г.

Дело N А45-10170/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2023 года.

Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Кривошеиной С.В.,

Павлюк Т.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толстогузовой Е.В. с использованием технологии онлайн-заседания (web-конференции) информационной системы "Картотека арбитражных дел" рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НТПЗ" (N 07АП-3532/2023) на решение от 17.03.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-10170/2022 (судья Петрова Ю.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "НТПЗ" (ИНН 5404187787), г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Станционная.

В онлайн-режиме посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел" в судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "НТПЗ": Суслов А.Н. по доверенности от 30.12.2022(по 31.12.2023),

от Мэрии города Новосибирска: Гладких Д.И. по доверенности от 09.01.2023 (по 31.12.2023).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "НТПЗ" (далее - заявитель, ООО "НТПЗ") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) о признании незаконным отказа от 14.03.2022 N 31/19/3507 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Станционная, обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 по льготной цене (2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка), его подписания, а также направления проекта указанного договора для подписания заявителю в срок не более чем тридцать дней со дня вступления решения с уда в законную силу.

Решением от 17.03.2023 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "НТПЗ", ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит состоявшийся судебный акт отменить полностью, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что площадь земельного участка с расположенным на нем принадлежащим заявителю объектом недвижимости является необходимой и достаточной для эксплуатации здания. Образование самостоятельного земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 не представляется возможным ввиду наличия существующих ограничений для размещения объектов капитального строительства и отсутствия доступа с земель (земельных участков) общего пользования. При подсчете площади, необходимой для эксплуатации здания, следует учитывать, в том числе, площадь, занятую под вспомогательные объекты - автомобильные стоянки, площадки для погрузки-разгрузки товара. Совокупность обстоятельств по делу позволяет сделать вывод о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представлен.

В судебном заседании представители общества поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе, представитель Мэрии возражал против удовлетворения жалобы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей общества и Мэрии, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что заявитель является собственником объекта недвижимости - здания склада с кадастровым номером 54:35:061490:1610, площадью 993,9 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск ул. Станционная на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1604, предоставленном предыдущему собственнику по договору аренды от 20.04.2017 N 125687/145-17 для целей эксплуатации здания.

Разрешенное использование земельного участка - объекты производственного назначения.

Общество обратилось с заявлением (вх. N 101188 от 16.02.2022) о выкупе указанного выше земельного участка.

Мэрия письмом от 14.03.2022 N 31/19/03507 отказала в предоставлении в собственность земельного участка по основанию превышения площади испрашиваемого земельного участка, необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:061490:1610.

Полагая отказ незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не обосновал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения таких требований является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение им прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 4 статьи 200, части 2 и 3 статьи 201 АПК РФ).

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 29 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки предоставляются на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктом 5 названной статьи установлено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации, с учетом фактического землепользования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и заключение договора аренды земельного участка не могут выступать доказательствами размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1604 расположен в территориальной зоне производственной деятельности (П-1), вид разрешенного использования земельного участка - объекты производственного назначения.

В соответствии с абзацем 7 пункта 4 части 2 статьи 45 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (далее - Правила), минимальный процент застройки в зоне П-1 в границах земельного участка для объектов капитального строительства с указанным видом разрешенного использования - 20 %, максимальный процент застройки - 80 %. При этом согласно абзацу 14 пункта 2 части 2 Правил предельный размер земельного участка минимальный - 0,1 га, максимальный - 350 га.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 - 8 898 кв.м, площадь здания, принадлежащего заявителю - 1073,3 кв.м, что составляет 12,6%.

В обоснование незаконности отказа заявитель указывает, что Мэрией не учтена необходимость организации открытой площадки для стоянки автомобилей сотрудников и посетителей, технологических проездов автотранспорта с весовой, площадь открытого пункта приема и сортировки металла, а также тоннели прохождения инженерных коммуникаций. Кроме того, заявлено о невозможности образования земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604.

Определением арбитражного суда от 31.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Парамоновой Ирине Сергеевне Автономной некоммерческой организации Центр независимой экспертизы и оценки "Окис эксперт", на разрешение эксперта поставлен вопрос: какова площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1610, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 (8 898 кв.м)? Возможно ли образование такого земельного участка?

Согласно заключению эксперта N 22-49 (том 3, листы дела 2-29) минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1610, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм составляет 3976 кв.м. Установлено, что образование такого земельного участка возможно.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Эксперт Парамонова Ирина Сергеевна в судебном заседании дала пояснения по заключению эксперта N 22-49. Относительно указания в экспертном заключении на осуществление расчетов в отсутствие в материалах дела информации о проектных габаритах автотранспорта, прибывающего на разгрузку-погрузку, информации о проектной численности человек, которые должны работать в здании, иной проектной документации эксперт пояснил, что в ходе осмотра им выяснялся вопрос о наличии такой документации у лиц, участвующих в деле, с целью подачи соответствующего ходатайства в суд, получен ответ об отсутствии такой документации. В ходе опроса эксперт указал, что образование земельного участка для целей эксплуатации (использования) объекта недвижимости заявителя в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм возможно путем раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 и не приведет к невозможности использования оставшейся после раздела площади земельного участка. Кроме того, эксперт пояснил, что проезд шириной 4,8 метра изображен схематично в случае образования земельного участка в форме прямоугольника, однако конфигурация земельного участка позволяет образовать земельный участок иной формы с целью оставления проезда шириной 5,5 метра.

Суд первой инстанции, проанализировав заключение N 22-49, не усмотрел неясности и не усомнился в обоснованности данного заключения.

Достоверность сведений, содержащихся в рассматриваемом экспертном заключении, не опровергается иными доказательствами по делу.

Несогласие заявителя с заключением судебной экспертизы не влечет признание заключения недопустимым доказательством, оснований для сомнения в компетентности эксперта у суда не имеется.

Заявителем представлена проектная документация "Технологическая схема размещения склада металлопрокат, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. 2-я Станционная, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1604", шифр 023- 01-ТХ2, которую суд признал не относимым доказательством по делу, поскольку данная документация, подготовлена только в 2022 году (без указания месяца), представлена в суд по результатам проведенной судебной экспертизы, по существу представляет собой планируемое заявителем использование земельного участка в случае приобретения его в собственность.

Представитель заявителя пояснил, что иная документация на объект недвижимости у общества отсутствует, дату подготовки представленной проектной документации сообщить не может.

Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Заявитель не обосновал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания.

Учитывая изложенное, оспариваемый отказ от 14.03.2022 N 31/19/3507 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 соответствует закону, не нарушает прав и законных интересов заявителя.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 1500 рублей за подачу апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ относится судебной коллегией на заявителя, а в оставшейся части подлежит возврату из бюджета как излишне уплаченная в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 104, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.03.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-10170/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НТПЗ" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "НТПЗ" (ИНН 5404187787) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей по платежному поручению от 11.04.2023 N 59.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

И.И. Бородулина

Судьи

С.В. Кривошеина Т.В. Павлюк