Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2023 г. N 08АП-4784/23 по делу N А75-17333/2022

город Омск

28 июня 2023 г.

Дело N А75-17333/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Котлярова Н.Е., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4784/2023) Администрации города Нефтеюганска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.03.2023 по делу N А75-17333/2022 (судья Чешкова О.Г.),

принятое по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска и Администрации города Нефтеюганска к индивидуальному предпринимателю Сударкину Виктору Алексеевичу, Хамматовой Ольге Викторовне и Сударкину Вячеславу Викторовичу о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности на объект недвижимого имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "РН-Юганскнефтегаз", публичное акционерное общество "НК "Роснефть", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:

от истцов - не явились, извещены надлежаще;

от Сударкина В.А. - Календжян Р.А. по доверенности от 04.07.2022 сроком на 10 лет;

от Хамматовой О.В., Сударкина В.В. - не явились, извещены надлежаще;

от ООО "РН-Юганскнефтегаз" - Гареева Р.В. по доверенности от 01.02.2023 сроком до 31.01.2026;

от ПАО "НК "Роснефть" - Гареева Р.В. по доверенности от 22.12.2021 сроком до 31.01.2025;

от Управления Росреестра - не явились, извещены надлежаще;

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - Департамент, истец) и привлеченная в качестве соистца определением от 14.11.2022 Администрация города Нефтеюганска (далее - Администрация) обратились с иском к индивидуальному предпринимателю Сударкину Виктору Алексеевичу, Хамматовой Ольге Викторовне и Сударкину Вячеславу Викторовичу (далее соответственно - Сударкин В.А., Хамматова О.В., Сударкин В.В., ответчики), в котором просят (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений):

1) Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 N 54, применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 N 54;

2) Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН)

- запись N 86:20:0000061:698:-86/043/2022-9 о регистрации 1/4 доли Хамматовой Ольги Викторовны в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером (КН) 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, проезд Береговой, земельный участок 26 (далее - Участок);

- запись N 86:20:0000061:698-86/043/2022-8 о регистрации доли Сударкина Вячеслава Викторовича в праве общей долевой собственности на Участок;

- запись N 86:20:0000061:698-86/043/2022-10 о регистрации 1/2 доли Сударкина Виктора Алексеевича в праве общей долевой собственности на Участок;

- запись N 86:20:0000061:698-86/049/2019-6 о регистрации права собственности Сударкина Виктора Алексеевича на Участок;

3) Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 04.06.2019 N 21-А. Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

4) Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности и погасить в ЕГРН

- запись N 86:20:0000061:711-86/055/2022-3 о регистрации 1/4 доли Хамматовой Ольги Викторовны в праве общей долевой собственности на сооружение с КН 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: г. Нефтеюганск, проезд Береговой, участок 26 (далее - Стоянка);

- запись N 86:20:0000061:711-86/055/2022-2 о регистрации 1/4 доли Сударкина Вячеслава Викторовича в праве общей долевой собственности на Стоянку;

- запись N 86:20:0000061:711-86/056/2019-1 о регистрации 1/2 доли Сударкина Вячеслава Викторовича в праве общей долевой собственности на Стоянку;

5) обязать Сударкина Виктора Алексеевича, Сударкина Вячеслава Викторовича, Хамматову Ольгу Викторовну в 14-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, проезд Береговой, земельный участок 26.

Решением Арбитражного суда от 23.03.2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что не заявлял требование о признании торгов недействительными, им заявлено требование о применении последствий ничтожной сделки, срок исковой давности по указанным требованиям составляет три года. Также истец не согласен с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для рассмотрения требования о признании недействительным договора аренды в связи с его расторжением и об отсутствии доказательств нарушения законодательства при передаче земельного участка в аренду. Открытая автостоянка не обладает признаками недвижимого имущества, вследствие чего на нее не может быть зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество, зарегистрированное право следует признать отсутствующим. Таким образом, у ответчика не имелось законных оснований для приобретения земельного участка без конкурса в связи с нахождением на нем принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества. Также, площадь предоставленного земельного участка не соответствует нормам предоставления в случае, если бы Стоянка действительно являлась объектом недвижимости. Стоянка размещена с нарушением охранных зон. Договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

В отзыве на апелляционную жалобу Сударкин В.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Сударкин В.В. и Хамматова О.В. в совместном отзыве также просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ПАО "НК "Роснефть" в отзыве выразило несогласие с выводами суда первой инстанции об отсутствии нарушений земельного законодательства при формировании Участка.

Аналогичные доводы привело в своем отзыве и ООО "РН-Юганскнефтегаз".

В заседании суда апелляционной инстанции 14.06.2023 был объявлен перерыв до 21.06.2023. В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в составе суда произведена замена судьи Грязниковой А.С. на судью Котлярова Н.Е., рассмотрение жалобы начато сначала.

В заседании суда апелляционной инстанции представители Сударкина В.А., ООО "РН-Юганскнефтегаз", ПАО "НК "Роснефть" поддержали письменно изложенные позиции.

Представители надлежаще извещенных истцов, Хамматовой О.В., Сударкина В.В., Управления Росреестра в судебное заседание не явились; на основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы, выслушав представителей ответчика и третьих лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Сударкиным В.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.06.2019 N 21-А, в соответствии с условиями которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок, расположенный по адресу; Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нефтеюганск, проезд Береговой земельный участок 26, площадью 29 519 кв.м, из категории земель - земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с КН 86:20:0000061:698, а арендатор - принять и использовать участок в соответствии с условиями, определенными договором (пункт 1.1. договора).

Разрешенное использование участка: под обслуживание автотранспорта.

Договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.5 договора). Дата регистрации договора - 19.06.2019.

Сударкин В.А. осуществил на земельном участке строительство открытой автостоянки, контрольно-пропускного пункта, забора.

Арендатор 06.11.2019 зарегистрировал право собственности на объект недвижимости с КН 86:20:0000061:711 - сооружение транспорта и связи "открытая автостоянка для грузовых автомобилей", год завершения строительства 2019, площадь 1374,2 кв.м.

В настоящее время в связи со вступлением в наследство после смерти супруги Сударкина В.А. на Стоянку в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности: 06.11.2019 - доли праве за Сударкиным В.А., 03.06.2022 - по доли в праве

за Хамматовой О.В. и Сударкиным В.В.

05.12.2019 Сударкин Виктор Алексеевич обратился с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), сославшись на наличие у него в собственности объекта недвижимости КН 86:20:0000061:711 (Стоянки).

Соглашением о расторжении от 05.12.2019 договор аренды N 21-А от 04.06.2019 расторгнут.

05.12.2019 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка N 54 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец (Администрация) обязуется передать в собственность покупателю (Сударкин В. А.) земельный участок из земель населённых пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 86:20:0000061:698 площадью 29519 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г.Нефтеюганск, проезд Береговой, земельным участок 26 (далее - участок), а покупатель принять и оплатить его по цене и на условиях, предусмотренных договором.

В преамбуле договора купли-продажи указано, что стороны заключили договор купли-продажи в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Право собственности на участок зарегистрировано за Сударкиным В.А. 23.12.2019.

02.06.2022 на Участок зарегистрировано право общей долевой собственности: доли
в праве за Сударкиным В.А., по доли в праве - за Сударкиным В.В. и Хамматовой О.В.

Истцы полагают договор аренды и договор купли-продажи ничтожными сделками, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Заключенные сделки противоречат земельному законодательству, поскольку открытая автостоянка для грузовых автомобилей, выполненная путем укладки асфальтобетона на поверхность земли в отсутствие её подземной или надземной части не является сооружением и, как следствие, не отвечает признакам недвижимого имущества, не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.

Продажа земельного участка без торгов в отсутствие установленных законом оснований нарушает интересы неопределенного круга лиц, лишенного возможности через торги реализовать свое право на получение земельного участка.

В качестве основания для предоставления в собственность земельного участка Сударкин В.А. указывал на наличие в собственности Стоянки площадью 1374,2 кв.м.;

если бы Стоянка соответствовала признакам недвижимого имущества, предоставление земельного участка площадью 29 519 кв.м, в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ свидетельствовало бы о явной несоразмерности площади выкупаемого земельного участка площади размещенного на нём спорного объекта.

Указанное свидетельствует о ничтожности договора (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Кроме того, истец утверждает, что границы земельного участка предоставленного по договору аренды, расположены с нарушением нормативных расстояний от объектов нефтедобычи:

- от скважин кустовой площадки N 55 Усть-Балыкского месторождения нефти - 100 м;

- земельный участок попадает в охранные зоны промысловых трубопроводов. Охранная зона промыслового трубопровода 50 м., определяется в соответствии с РД 39-132-94: "Правила по эксплуатации, ревизии, рем опту и отбраковке нефтепромысловых трубопроводов";

- а также нарушаются охранные зоны линии электропередачи - 15 м. от осей ВЛ 35 кВ с каждой стороны (Постановление Правительства РФ N 160 от 24.02.2009 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон").

Ответчики против удовлетворения иска возражали, заявили о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим отмене ввиду следующего.

Относительно требование о признании недействительным договора аренды земельного участка N 21-А от 07.06.2019 (том 1 л.д. 24-30), заключенного по итогам аукциона 24.05.2019.

Из материалов дела следует, что до принятия решения о предоставлении Участка в аренду, при формировании участка Департамент обращался к ООО "РН-Юганскнефтегаз" за согласованием ситуационной схемы и границ земельного участка; письмом от 17.07.2018 (том 1 л.д. 23) ООО "РН-Юганскнефтегаз" сообщило, что согласование не произведено, поскольку нарушаются нормативные расстояния от скважин кустовой площадки месторождения нефти, участок попадает в охранные зоны промысловых трубопроводов, сообщено об охранных зонах линий электропередач.

Несмотря на ответ третьего лица, спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утв. постановлением Администрации от 20.11.2018 N 617-п. При этом, в сведениях ЕГРН об Участке по состоянию на 05.12.2019 сведения о названных ООО "РН-Юганскнефтегаз" ограничениях отражены не были (том 1 л.д. 35-31). Выписка из ЕГРН по состоянию на 16.05.2022 содержит существенно больше сведений об ограничениях и обременениях (том 1 л.д. 41-45).

Также истец указывает, что согласно выкопировке из карты градостроительного зонирования города Нефтеюганска Правил землепользования и застройки города Нефтеюганска, утвержденных решением Думы города от 01.10.2010 N 812-VI (в ред. от 11.04.2018 N 372-VI) земельный участок находился в зоне Р.3 - Зона природных территорий, основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в указанной зоне, согласно статье 75 градостроительных регламентов, утвержденных в составе Правил землепользования и застройки, не предусмотрен вид использования "под обслуживание автотранспорта".

Истцами и третьими лицами при рассмотрении настоящего дела подтверждается, что разрешенное использование всей площади земельного участка - под обслуживание автотранспорта - не соответствует имеющимся ограничениям, то есть, участок был сформирован без учета ограничений, имеющихся на нем объектов, предполагающих наличие охранных зон и особых условий использования земельного участка.

Суд первой инстанции отклонил указанные доводы, ссылаясь на то, что в градостроительном плане земельного участка от 21.02.2019 N RU86304000-2120 отражено, что Участок располагается в зоне ТА "Зона объектов инфраструктуры автомобильного транспорта", основными видами разрешенного использования в которой являются в том числе, "автомобильный транспорт (код 7.2); обслуживание транспорта (код 4.9)", сведения о том, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды градостроительное зонирование и разрешенное использование земельных участков было изменено, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции соглашается, что из указанного не усматривается недобросовестность или злонамеренность ответчика при заключении договора аренды, ответчик руководствовался имевшимися у него сведениями. Однако, вопреки позиции суда первой инстанции, из материалов дела нельзя сделать однозначный вывод об отсутствии нарушений законодательства при формировании земельного участка и предоставлении его в аренду в сформированном таким образом виде и с соответствующим видом разрешенного использования.

Расторжение договора аренды, вопреки выводу суда первой инстанции, не является в данном случае препятствием к рассмотрению требования о применении последствий ничтожности сделки, поскольку расторжение договоров и проверка законности сделок имеют разные правовые последствия: правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения ( пункт 1 статьи 167 ГК РФ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.06.2018 N 303-ЭС14-4717(4)). Кроме того, договор аренды расторгнут в связи с заключением в отношении этого же Участка договора купли-продажи (выкупа).

Вместе с тем, основания для удовлетворения требования о признании договора аренды по указанным мотивам недействительным (ничтожным) отсутствуют.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции при оценке данного заявления сослался на положения статьи 449 ГК РФ, согласно которому торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение 1 года со дня проведения торгов.

Однако, в данном случае торги не оспаривались, заявлено требование о признании ничтожным договора аренды по признаку его несоответствия императивным нормам закона.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N25) по поводу содержания публичного интереса касательно сделок указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. К нарушению публичного интереса Постановление N 25 относит также и совершение сделки вопреки явно выраженному запрету, установленному законом (пункт 76).

Из разъяснений абзаца 2 пункта 74 Постановления N 25 следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Претензионный порядок по искам о признании сделок недействительными, по искам государственных и муниципальных органов в защиту публичных интересов не требуется (пункты 5, 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства").

Договор аренды по итогам конкурса от 24.05.2019 заключен 04.06.2019, зарегистрирован 19.06.2019. Таким образом, на момент подачи искового заявления (24.06.2022, том 1 л.д. 52-55) трехлетний срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (статья 199 ГК РФ).

Относительно требования о признании ничтожным договора купли-продажи и отсутствующим права собственности на земельный участок и объект недвижимости.

В качестве оснований для удовлетворения данных требований истцы ссылаются на группы обстоятельств:

- Стоянка не является объектом недвижимости, следовательно, выкуп земельного участка в связи с нахождением на нем объекта недвижимости неправомерен;

- площадь предоставленного Участка не соответствует площади, требующейся для эксплуатации Стоянки.

Согласно пункту 1.3 договора аренды от 04.06.2019 N 21-А, вид разрешенного использования Участка: под обслуживание автотранспорта. Этот же вид разрешенного использования указан в пункте 1.3 договора купли-продажи.

К обязанностям арендатора, предусмотренным пунктом 3.2 Договора, относятся, в том числе: в срок не позднее 13 месяцев с даты заключения договора в установленном порядке разработать проектно-сметную документацию на объекты строительства, график строительно-монтажных работ, получить разрешение на строительство; в срок не позднее 7 лет с даты заключения договора осуществить строительство объекта в соответствии с разрешенным использованием; при незавершении строительства в срок отсутствии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства объект может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 5.2).

Таким образом, из условий договора следует, что сторонами предполагалось возведение на участке объекта недвижимости в соответствии с назначением участка - то есть для обслуживания автотранспорта.

В соответствии с п. 3.2.3 договора аренды Сударкин В.А. разработал проектно-сметную документацию, получил технические условия на электроснабжение (техусловия N 02/03/02-5454 от 17.07.2019), заказал исполнительную документацию на электромонтажные работы в ООО "ЮганскСибСтройПлюс". В ходе электрификации земельного участка ответчиком за счет собственных денежных средств произведена забивка свай под монтаж опоры, сборка фундамента, монтаж опор, натяжка проводов и др. Указанные обстоятельства подтверждаются исполнительной документацией, в частности актом технической готовности электромонтажных работ (том 2 л. д. 28-58).

Также ответчиком возведены забор и контрольно-пропускной пункт, произведена отсыпка земельного участка ранее представлявшего болотистую местность, асфальтирование, установка шлагбаума, прокладка электросетей, что не оспаривается истцами.

Ответчик обращался 05.08.2019 в адрес Департамента с заявлением о необходимости получения разрешения на строительство КПП, однако ему было разъяснено, что разрешение на строительство не требуется в случае возведения вспомогательного объекта (том 2 л. д. 26).

Согласно представленному Сударкиным В.А. акту экспертного исследования N 22/07-0186 объекта "Автомобильная стоянка", расположенная на земельном участке с кадастровым номером 86:20:0000061:698 по адресу: ХМАО-Югра, г. Нефтеюганск, проезд Береговой, участок N 26, согласно которому контрольно-пропускной пункт и забор со шлагбаумом соответствуют критериям недвижимого имущества, имеют фундамент, перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, асфальтовое покрытие площадки соответствует критериям сооружения (том 5 л. д. 76-136).

06.11.2019 за Сударкиным В.А. зарегистрировано право собственности на Стоянку как на объект недвижимости площадью 1374,2 кв.м., назначение "7) сооружение транспорта и связи", наименование "открытая стоянка для грузовых автомобилей". Управлением Росреестра по Омской области представлено регистрационное дело.

В силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанных разъяснений следует, что невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 N 304-КГ16-761).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в пункте 38 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Действительно, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации), на что неоднократно указывалось судебной практикой (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2021 N 303-ЭС21-15196 по делу N А24-3957/2020, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.01.2016 N 18-КГ15-222).

Вместе с тем, не признается недвижимостью не любое замощение, а то, которое не отвечает признакам сооружения.

В рассматриваемом случае, помимо собственно асфальтирования, ответчиком проведены и иные работы, установлены забор и контрольно-пропускной пункт, составляющие единый комплекс, связанные общим назначением. Описаны границы объекта. Возможность строительства объекта недвижимости была предусмотрена договором аренды.

При строительстве разрабатывалась проектная документация, ответчиком выяснялся вопрос о необходимости получения разрешительной документации. Возведенный объект не обслуживает какой-то иной объект (например, многоквартирный дом, торговый центр), а имеет самостоятельное функциональное назначение.

То есть, спорная Стоянка обладает теми признаками, на отсутствие которых указывается в судебной практике, не признающей автостоянки объектом недвижимости (например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.05.2022 N Ф04-1765/2022 по делу N А75-4894/2021).

Истец, при заключении договора купли-продажи исходивший из того, что объект обладает признаками недвижимости, оспаривая наличие таких признаков при заявлении настоящего иска, тем не менее не ходатайствовал о проведении судебной экспертизы, не опроверг представленные ответчиком доказательства.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что не подтверждены основания для удовлетворения требования о признании права собственности на Стоянку отсутствующим по мотиву отсутствия у объекта признаков недвижимого имущества.

Относительно доводов о нарушении при формировании и предоставлении земельного участка охранных зон и ограничений при использовании Участка, суд апелляционной инстанции отмечает следующее. Применительно к требованию о признании права отсутствующим по признаку того, что объект не является недвижимостью, данные доводы значения не имеют. Требование о признании постройки самовольной и ее сносе не заявлялось, заявление такого требования предусматривает иной порядок доказывания. Применительно к позиции истцов о том, что объект не является движимым (соответственно, может быть перенесен) размещение объекта с нарушением границ охранных зон не является основанием для признания ничтожным предоставления земельного участка.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводами истцов о несоответствии предоставленной в собственность площади земельного участка площади, необходимой для использования Стоянки, что является основанием для признания договора купли-продажи от 05.12.2019 ничтожным.

Довод о пропуске срока исковой давности применительно к данному требованию судом апелляционной инстанции отклоняется - с учетом трехлетнего срока на заявление соответствующего требования и даты подачи искового заявления. Вопреки мнению ответчиков, договор аренды и договор купли-продажи не являются единой сделкой и срок исковой давности в отношении договора купли-продажи подлежит самостоятельному исчислению.

Одним из принципов земельного законодательства согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления в собственность за плату, предоставляются на основании договора купли-продажи.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено данной статьей или другим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть по общему правилу в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности площадью, превышающей необходимую, в указанных целях не допускается.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен был обосновать испрашиваемую площадь земли.

Согласно сведениям из ЕГРН на испрашиваемом земельном участке располагается объект недвижимости с КН 86:20:0000061:711 площадью 1374,2 кв.м.

Площадь предоставленного земельного участка с КН 86:20:0000061:698 составляет 29 519 кв.м.

Таким образом, площадь застройки земельного участка объектом недвижимости составляет 4,6 процента, что свидетельствует о значительной несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка по отношению к площади расположенного на нем объекта.

При этом, доказательств представления при заключении купли-продажи обоснования испрашиваемой площади земельного участка не представлено, в заявлении (том 1 л.д. 31) Сударкин В.А. просил предоставить в собственность ранее арендованный Участок полностью. В ходе рассмотрения настоящего иска такое обоснование также не представлено.

Между тем, наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение публичной собственности (Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2021 N 304-ЭС21-20007 по делу N А46-24320/2019).

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

С учетом приведенных выше положений статей 166, 168 ГК РФ, договор купли-продажи земельного участка N 54 от 05.12.2019 является ничтожной сделкой как противоречащий императивно установленным требованиям земельного законодательства.

Согласно пунктам 1-2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, зарегистрированное за ответчиками на основании договора купли-продажи право общей долевой собственности на Участок признается отсутствующим, что является основанием для погашения соответствующих записей в ЕГРН.

Администрации города Нефтеюганска надлежит возвратить Сударкину Виктору Алексеевичу денежные средства в размере 7 731 000 руб. 00 коп., внесенные в счет оплаты по договору купли-продажи, что подтверждается справкой Департамента от 11.12.2019 исх. N 01-01-46- 5756-9; протоколом аукциона N 6 от 24.05.2019.

Как разъяснено в пункте 34 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Согласно разъяснениям пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 указанного Кодекса). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Договор аренды расторгнут именно в связи с выкупом земельного участка.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю по договору аренды от 04.06.2019 сроком на 7 лет с 19.06.2019, то после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, а последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от предпринимателя к администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2021 N 309-ЭС21-6162 по делу N А50-31477/2019).

В связи с изложенным, возвращение земельного участка как последствие ничтожности договора купли-продажи в настоящем случае не применяется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что несмотря на доводы истцов, в настоящее время внесенные в ЕГРН сведения в отношении назначения, разрешенного использования и границ спорного земельного участка не изменены; истцы не представили доказательств совершения каких-либо действий по приведению разрешенного использования, описания, границ земельного участка в соответствие с теми обстоятельствами, которые они приводят в обоснование иска.

Также из материалов дела не следует невозможность предоставления ответчикам для целей размещения Стоянки участка иной конфигурации и площади.

Из материалов дела не следует, что на земельный участок установлены ограничения, полностью исключающие возможность его использования в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, или что отсутствует возможность сформировать земельный участок с учетом существующих ограничений.

Судом первой инстанции также обоснованно отмечено, что в качестве доказательства действия в защиту публичных интересов истец ссылался на представление Следственного управления Следственного комитета Российской Федерации от 15.08.2022 N 202-001-2022 (приложение 11 к ходатайству от 11.11.2022), в котором указано на ненадлежащее исполнение должностными лицами Департамента муниципального имущества Администрации своих должностных обязанностей по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот, оставшихся без попечения родителей, обращено внимание на предоставление необоснованно больших земельных участков, которые в дальнейшем не используются арендаторами, а так же на продажу в собственность физическим лицам необоснованно больших земельных участков, при том что количество земли, которое было бы пригодно для строительства специализированного жилищного фонда очень мало.

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о возможности защиты названного публичного интереса и использования спорного Участка для строительства специализированного жилищного фонда, поскольку как следует из градостроительной документации, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне, где не предусмотрено строительство объектов жилья. Таким образом, в данном случае речь может идти лишь о прекращении права собственности одного хозяйствующего субъекта и возможности предоставления этого земельного участка другому хозяйствующему субъекту с тем же или со схожим назначением, а не об использовании участка для декларированной социально значимой цели. Не нашли своего подтверждения и доводы о неэффективном распоряжении земельным участком, поскольку ответчиком исполнялись обязанности по внесению арендной платы в отношении всего участка, внесен выкупной платеж, доказательства неисполнения обязанности по уплате земельного налога не представлено.

Вместе с тем, поскольку при заключении договора купли-продажи нарушены императивные нормы земельного законодательства, исковые требования в соответствующей части удовлетворены.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований подлежит отмене на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, при этом, фактические обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять новый судебный акт, которым исковые требования в части: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 N 54, применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 N 54, обязать Администрацию возвратить Сударкину В.А. денежные средства в размере 7 731 000 руб., признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчиков на земельный участок и погасить соответствующие записи в ЕГРН.

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ при удовлетворении иска и апелляционной жалобы понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в полном объеме, поскольку правило о пропорциональном распределении расходов не применяется при удовлетворении иска неимущественного характера (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Поскольку истцы от уплаты государственной пошлины освобождены, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в равных долях в доход федерального бюджета (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ размер государственной пошлины по иску составит 6000 руб., по апелляционной жалобе - 3000 руб., следовательно, с ответчиков подлежит взысканию по 3000 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.03.2023 по делу N А75-17333/2022 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 N 54, применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 N 54.

Обязать Администрацию города Нефтеюганска возвратить Сударкину Виктору Алексеевичу денежные средства в размере 7 731 000 руб. 00 коп.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

- запись N 86:20:0000061:698:-86/043/2022-9 о регистрации 1/4 доли Хамматовой Ольги Викторовны в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, проезд Береговой, земельный участок 26;

- запись N 86:20:0000061:698-86/043/2022-8 о регистрации 1/4 доли Сударкина Вячеслава Викторовича в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, проезд Береговой, земельный участок 26;

- запись N 86:20:0000061:698-86/043/2022-10 о регистрации 1/2 доли Сударкина Виктора Алексеевича в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, проезд Береговой, земельный участок 26;

- запись N 86:20:0000061:698-86/049/2019-6 о регистрации права собственности Сударкина Виктора Алексеевича на земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698, расположенный но адресу: г. Нефтеюганск, проезд Береговой, земельный участок 26.

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.

Взыскать с Хамматовой Ольги Викторовны в доход федерального бюджета 3000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с Сударкина Вячеслава Викторовича в доход федерального бюджета 3000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с Сударкина Виктора Алексеевича в доход федерального бюджета 3000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Н.Е. Котляров Е.Б. Краецкая