Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2023 г. N 15АП-5440/23 по делу N А53-45671/2022

город Ростов-на-Дону

02 июля 2023 г.

дело N А53-45671/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представителя Саметовой Н.Н. по доверенности от 22.12.2022,

от ответчика: директора Биндасова А.М. (паспорт), представителей Ревякина Д.И. по доверенности от 17.01.2023, Сергеенко В.К. по доверенности от 16.03.2023,

свидетелей: Медведевой Е.В. и Бахмутской В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Современная логистика"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06 марта 2023 года по делу N А53-45671/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг"

к обществу с ограниченной ответственностью "Современная логистика",

при участии третьего лица индивидуального предпринимателя Гордашевского Вадима Романовича,

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг" (далее - ООО "Продмаш-Юг", истца) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Современная логистика" (далее - ООО "Современная логистика", ответчика) о расторжении договора аренды N 5П от 01.03.2018.

Исковые требования мотивированы тем, что изначально арендатором по договору выступал ИП Гордашевский В.Р., который уступил свои права и обязанности арендатора в пользу ООО "Современная логистика" без предупреждения об этом и без получения на это согласия со стороны ООО "Продмаш-Юг". Данное обстоятельство для ООО "Продмаш-Юг" следует рассматривать как существенное изменение обстоятельств, при которых заключался договор, т.к. личность ИП Гордашевского В.Р. как арендатора имела существенное значение для ООО "Продмаш-Юг". На стороне арендатора образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере 1 280 222 руб. 37 коп. за период с 01.01.2020 по 01.12.2020, что в силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Определением от 09.01.2023 суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, ИП Гордашевского В.Р.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2023 исковые требования были удовлетворены, договор аренды N 5П от 01.03.2018, заключённый между ООО "Продмаш-Юг" и ООО "Современная логистика", был расторгнут, с ответчика в пользу истца было взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Судебный акт мотивирован тем, что пункт 7.4 договора предусматривает, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Доказательств полного внесения постоянной части арендной платы за период с 01.01.2020 по 01.12.2020 ответчиком не представлено. Его документально не подтвержденные доводы об отсутствии задолженности судом не приняты с учетом возражений истца, доказавшего, что ответчиком оплачена переменная часть арендной платы, тогда как постоянная часть арендной платы оплачена лишь частично. В связи с тем, что ответчик не исполняет обязательства по договору в полном объеме, задолженность образовалась более чем за 2 месяца, суд полагает, что ответчик существенно нарушил условия заключенного между сторонами договора, что в силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения сделки. Суд указал, что материалами дела не подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Вместе с тем из переписки сторон следует, что арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды. Поскольку в период рассмотрения спора стороны не предпринимали действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражает по существу исковых требований, то оставление иска без рассмотрения, ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, будет носить формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

С принятым судебным актом не согласилось ООО "Современная логистика", в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что при вынесении решения суд не учёл, что ООО "Продмаш-Юг" не представило доказательства, подтверждающие факт обращения к арендатору с требованием о погашении задолженности по договору в определённый срок, а фактически сразу обратилось с требованием о расторжении договора, которое не основывалось на утверждении о наличии задолженности, что не соответствует разъяснениям, изложенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002. При таких обстоятельствах, иск ООО "Продмаш-Юг" подлежал оставлению без рассмотрения. Вывод суда о том, что на стороне ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, является необоснованным и не подтверждён доказательствами по делу. Вывод суда о том, что договор аренды заключён на нерыночных условиях, нарушает баланс интересов сторон, является необоснованным и не соответствует принципу свободы договора, при заключении договора стороны действовали без принуждения и без заблуждения относительно предмета сделки либо её условий. Смена арендатора не повлекла изменений в экономическом положении ООО "Продмаш-Юг".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения, заявила ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, субарендаторов помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Буйнакская, 2 (39 лиц), поскольку принятие судебного акта по настоящему спору может повлиять на их права и обязанности.

Представители ответчика возражали против удовлетворения данного ходатайства.

Рассмотрев ходатайство истца о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд апелляционной инстанции полагает необходимым его отклонить по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Таким образом, основанием для привлечения к участию в деле третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, что обусловлено взаимосвязанностью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

Из содержания вышеназванной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что привлечение к участию в деле третьих лиц является правом, а не обязанностью суда. Необходимость участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обусловлена тем, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Истец не обосновал, каким образом судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и обязанности указанных в ходатайстве лиц, в решении суда первой инстанции отсутствуют те или иные выводы, касающиеся прав данных лиц, на них не возлагаются дополнительные обязанности. В связи с этим, ходатайство ООО "Продмаш-Юг" является необоснованным.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции его удовлетворил за исключением требования о приобщении к материалам дела письменных пояснений (заявления) Бахмутской В.Г. от 24.05.2023.

Прежде всего, Бахмутская В.Г. не является лицом, участвующим в деле, в связи с чем, в силу содержания нормы части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, письменные пояснения данного лица не могут рассматриваться в качестве доказательства по делу.

Кроме того, Бахмутская В.Г. была допрошена судом апелляционной инстанции в качестве свидетеля по делу.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО "Продмаш-Юг" (арендодатель) и ИП Гордашевским В.Р. (арендатор) заключен договор аренды N 5П от 01.03.2018 зданий с кадастровыми номерами 61:44:0031440:67, 61:44:0031440:66, 61:44:0031440:63, 61:44:0031440:64, 61:44:0031440:58, 61:44:0031440:65, общей площадью 8138,6 кв.м., сроком на 300 месяцев с даты передачи объектов в аренду арендатору по акту приема-передачи (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 3.2.1 договора арендатор имеет право сдавать объекты или их часть в субаренду, безвозмездное пользование, перенаем третьим лицам, без письменного согласия арендодателя. Арендодатель при заключении договора сразу даёт предварительное согласие на самостоятельное осуществление арендатором всех полномочий, указанных в настоящем пункте и получение дополнительного согласия не требуется. Арендодатель не вправе отозвать своё согласие.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая составляет 200 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

Арендная плата не включает в себя компенсацию расходов арендодателя на исполнение настоящего договора, в том числе на: газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, канализование арендуемых объектов; вывоз бытовых отходов, а также вывоз опасных отходов различных классов; оплату сумм налогов и сборов по налогам на имущество и землю; оплату на охрану; оплату за поддержание в работоспособном состоянии инфраструктуры; оплату на поддержание в работоспособном состоянии сигнализаций; дополнительных расходов арендодателя, согласованных с арендатором.

Компенсация расходов, указанных в настоящем пункте и не входящих в арендную плату арендатор осуществляет отдельно на основании отдельных счетов арендодателя, при предъявлении подтверждения.

Оплата арендной платы производится ежемесячно путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платёж (пункт 5.2.2 договора).

Абзацем 2 пункта 5.2.4 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменён по согласованию сторон путём подписания дополнительного соглашения, но не чаще 1 раза в год (год исчисляется с момента подписания акта-приёма передачи).

Разделом 7 договора определены порядок и основания изменения и расторжения договора.

В пункте 7.4 договора установлено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

- в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

- в случае, если арендатор существенно ухудшает имущество;

- в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Здания переданы арендатору по акту 01.03.2018.

Договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

Письмом от 30.11.2022 ООО "Современная логистика", единственным участником которого является Гордашевский В.Р., сообщило ООО "Продмаш-Юг" о том, что по договору аренды N 5П от 01.03.2018 произведена передача прав и обязанностей арендатора ИП Гордашевским В.Р. новому арендатору - ООО "Современная логистика" в полном объеме путем заключения и регистрации договора N 1 от 31.10.2022 передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Ссылаясь на явную экономическую необоснованность размера арендной платы, арендодатель обратился к новому арендатору (письмо N 32 от 08.12.2022) с предложением увеличить стоимость аренды как минимум до 700 руб. за кв.м. либо расторгнуть договор.

Арендатор в ответном письме N 14/12-1 от 14.12.2022 отказался от изменения условий договора и от его расторжения.

Обращаясь с иском по настоящему делу, ООО "Продмаш-Юг" привело следующие основания для расторжения договора аренды:

- истец не давал согласие ИП Гордашевскому В.Р. на заключение соглашения о перенайме с ООО "Современная логистика". Условия договора аренды было определены с учётом личности арендатора: ИП Гордашевский В.Р. является сыном одного из участником ООО "Продмаш-Юг" - Гордашевского Р.И. При смене арендатора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для расторжения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- размер арендной платы, предусмотренный договором, составляет 25 руб. за 1 кв.м., что на данный момент ниже рыночной стоимости аренды за пользование нежилыми помещениями в г. Ростове-на-Дону в 30 раз, в том числе, ответчиком заключены договоры субаренды с ООО "Оптик-Альянс", ООО "Сокол", ИП Карахановой Н.В., по условиям которых размер арендной платы составляет от 535 до 871 руб. за 1 кв.м.;

- за арендатором за период с 01.01.2020 по 01.12.2020 образовалась задолженность по постоянной части арендной платы в размере 1 280 222 руб.

37 коп., что свидетельствует о существенном нарушении условий договора и является основанием для его расторжения в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При принятии судебного акта, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Заключение между ИП Гордашевским В.Р. и ООО "Современная логистика" соглашения о перенайме посредством заключения договора N 1 от 31.10.2022 не требовало получения согласия ООО "Продмаш-Юг" как арендодателя и не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Прежде всего, как указывалось ранее, в пункте 3.2.1 договора прямо закреплено, что арендатор имеет право передать предмет аренды любому другому лицу в порядке перенайма без письменного согласия арендодателя. Арендодатель при заключении спорного договора дал своё согласие на самостоятельное осуществление арендатором всех полномочий, указанных в настоящем пункте и получение дополнительного согласия ООО "Продмаш-Юг" на заключение сделки по перенайму не требовалось. Арендодатель не вправе отозвать данное согласие.

Данное условие договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Статьёй 383 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве (пункт 9).

При оценке того, имеет ли личность кредитора в обязательстве существенное значение для должника, для целей применения пункта 2 статьи 388 ГК РФ необходимо исходить из существа обязательства (пункт 10).

Нормы действующего законодательства не содержат положений, согласно которым личность арендатора в правоотношениях по аренде имущества определялась бы как существенное значение для арендодателя.

Из буквального содержания пункта 3.2.1 договора следует, что фактически ООО "Продмаш-Юг", предоставив арендатору права самостоятельно заключать договоры перенайма, определило для себя, что личность арендатора для него не будет иметь значения.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Заключение между ИП Гордашевским В.Р. и ООО "Современная логистика" соглашения о перенайме посредством заключения договора N 1 от 31.10.2022 не может быть квалифицировано судом в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, т.к. статус ООО "Продмаш-Юг" как арендодателя не претерпел каких-либо изменений, порядок и условия исполнения сделки остались прежними. Как указывалось ранее, ООО "Продмаш-Юг" изначально указало, что для него не будет иметь значения личность арендатора, следовательно, смена арендатора априори не могла повлечь для истца существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что довод ООО "Продмаш-Юг" о том, что получение ООО "Современная логистика" статуса арендатора в порядке перенайма нарушает законные интересы истца, т.к. "льготные" условия договора аренды фактически опосредовались наличием родственных связей между прежним арендатором - ИП Гордашевским В.Р. и одного из участников ООО "Продмаш-Юг" - Гордашевским Р.И. (сын и отец), по сути является надуманным.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ единственным участником ООО "Современная логистика" является Гордашевский В.Р., хотя данное общество является самостоятельным участником гражданского оборота, однако все решения по поводу исполнения договора аренды фактически опосредуются волей Гордашевского В.Р. как высшего органа управления ООО "Современная логистика".

ООО "Продмаш-Юг" не представило доказательства наличия условий для расторжения договора, поименованных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, договор не подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд первой инстанции указал, что он не усматривает оснований для сохранения заключенного на 300 месяцев на нерыночных условиях договора, явно нарушающих баланс интересов его новых сторон; действия арендатора, категорически отказывающегося от изменения арендной платы в целях ее хоть какого-то приближения к рыночной, нельзя признать добросовестными (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации); в данном случае имеет место направленность поведения нового арендатора на причинение вреда арендодателю.

В данной части решения суда первой инстанции не основано ни на фактических обстоятельствах дела, ни на нормах действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу требований пункта 4 статьи 421 Кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Нормой пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Условия договора аренды N 5П от 01.03.2018, в том числе, о размере арендной платы и о сроке аренды, были определены прежде всего свободным волеизъявлением ООО "Продмаш-Юг" как арендодателя, ИП Гордашевский В.Р., прейдя к выводу о их приемлемости для себя, заключил договор на условиях, предложенных ООО "Продмаш-Юг".

Действующее законодательство не содержит требования об определении размера арендной платы в соответствии со среднерыночной стоимостью аренды аналогичного имущества.

Заявляя о том, что установленный спорным договором размер арендной платы значительно ниже рыночной стоимости аренды за пользование нежилыми помещениями в г. Ростове-на-Дону, истец не опровергает того факта, что при заключении договора аренды N 5П от 01.03.2018 он действовал без принуждения и без заблуждения относительно предмета сделки либо ее условий.

В силу требований пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность изменения размера арендной платы предусмотрена пунктом 5.2.4 договора аренды, такое изменение арендной платы допускается по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения (абзац 2 пункта 5.2.4 договора аренды), никак не связано с повышением ставки рефинансирования (как утверждает истец в тексте искового заявления) и не зависит от среднерыночных цен на аренду.

Указывая на нарушение баланса интересов сторон условием договора о размере арендной платы, суд не приводит в обоснование ни доказательства, ни ссылки на нормы права; при этом суд ссылается на нарушение баланса интересов новых сторон договора, что не соответствует обстоятельствам спора, так как новая сторона договора - только ответчик (арендатор), его интересы спорный договор не нарушает, а истец как арендодатель изначально является стороной договора и данный договор в актуальной редакции не может нарушать интересы истца, поскольку именно истец его заключал с предыдущим арендатором.

По существу, суд первой инстанции положил в основу своего решения бездоказательное утверждение истца о том, что исполнение договора аренды на существующих условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для арендодателя наступают весьма существенные неблагоприятные последствия.

Из содержания нормы статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что экономический интерес арендодателя в правоотношениях по договору аренды заключается в получении платы от сдачи имущества в аренду.

Размер арендной платы был согласован истцом и ИП Гордашевским В.Р. при заключении договора аренды N 5П от 01.03.2018.

С переменой арендатора условия уплаты и размер арендной платы не изменились.

Сам по себе факт перехода прав и обязанностей арендатора к иному лицу не влечет для арендодателя каких-либо последствий.

Ни истец, ни суд первой инстанции не указывают конкретные обстоятельства, которые бы свидетельствовали о допущении со стороны ООО "Современная логистика" злоупотребления своими гражданскими правами. Ответчик, не желая вносить изменения в условия договора, в том числе в части размера арендной платы, изначально предложенной ООО "Продмаш-Юг", действует в рамках согласованных условий договора и действующего законодательства. ООО "Продмаш-Юг" не представило доказательства того, что в период с момента заключения договора и до настоящего времени произошло существенное изменение обстоятельств, в силу которых рынок аренда недвижимости изменился в сторону резкого увеличения стоимости арендной платы. Напротив, рынок аренды недвижимости претерпевает определённые стагнационные процессы, вызванные вначале распространением короновирусной инфекции, а в последующем - обострением политической ситуации в мире (истец не представил наличия совокупности обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в силу положений пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (цена аренды является существенным условием договора аренды здания).

Это означает, что арендодатель вправе изменять условия договора аренды недвижимого имущества только в случаях и в порядке прямо предусмотренных законом или договором. Заявление требования о расторжении договора аренды зданий по мотиву существенного изменения обстоятельств, ввиду изменения рыночной цены аренды на аналогичные объекты недвижимости, противоречит существу данного гражданско-правового обязательства, в связи с чем, в силу положений пункта 1 статьи 451 Кодекса, в любом случае не может являться основанием для расторжения договора.

Кроме того, нормы действующего законодательства не предусматривают применение судом такого последствия злоупотребления лицом своими гражданскими правами как удовлетворение иска о расторжении договора (суд апелляционной инстанции ещё раз отмечает, что истцом не представлены доказательства допущения ООО "Современная логистика" злоупотребления своими правами).

Суд апелляционной инстанции также полагает необоснованным довод истца о том, что у ООО "Современная логистика" имеется задолженность по внесению арендных платежей за период с 01.01.2020 по 01.12.2020 в размере 1 280 222 руб.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из выше приведённых норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок определения размера арендной платы относится к усмотрению сторон.

Согласно общей норме подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из содержания искового заявления, письменных и устных пояснений истца следует, что в состав задолженности за 2020 год он включает задолженность по оплате: электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, вывоз ТБО, земельного налога, услуг охраны, услуг по снятию показаний узла учёта газа, услуг по техническому обслуживанию тревожной кнопки, услуг связи, услуг по техническому обслуживанию трансформаторной подстанции, работ по разработке ПВД, юридических услуг по снижению земельного налога (расчёт представлен в томе 1 на л.д. 47).

Вместе с тем, данные расходы ООО "Продмаш-Юг" не являются арендной платой по следующим обстоятельствам.

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая составляет 200 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

Таким образом, стороны прямо установили в договоре размер арендной платы в твёрдой денежной сумме - 200 000 руб. в месяц.

Далее стороны по тексту договора прямо согласовали, что арендная плата не включает в себя компенсацию расходов арендодателя на исполнение настоящего договора, в том числе на: газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, канализование арендуемых объектов; вывоз бытовых отходов, а также вывоз опасных отходов различных классов; оплату сумм налогов и сборов по налогам на имущество и землю; оплату на охрану; оплату за поддержание в работоспособном состоянии инфраструктуры; оплату на поддержание в работоспособном состоянии сигнализаций; дополнительных расходов арендодателя, согласованных с арендатором. Компенсация расходов, указанных в настоящем пункте и не входящих в арендную плату арендатор осуществляет отдельно на основании отдельных счетов арендодателя, при предъявлении подтверждения.

Таким образом, задолженность за 2020 год, на которую указывает истец и размер которой ответчик не признаёт, не является арендной платой в смысле пунктов 1, 2 статьи 614, пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Компенсация выше указанных расходов арендодателя фактически вынесена за пределы арендного правоотношения, ввиду того, что стороны прямо исключили их из размера арендной платы и установили необходимости их дополнительного согласования друг с другом, а их оплата со стороны арендатора подлежала на основании отдельных счетов арендодателя и при предъявлении арендатору первичных документов, подтверждающих обоснованность выставляемых счетов.

Ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя в судебном порядке требовать расторжения договора аренды в результате невнесения (несвоевременного) внесения арендатором платежей, которые не относятся к арендной плате (применительно к рассматриваемому спору - платежей, отнесённых сторонами договора к компенсационным выплатам расходов арендодателя).

Доказательства того, что ИП Гордашевский В.Р. как правопредшественник ООО "Современная логистика" в 2020 году не уплатил арендную плату, исчисляемую в размере 200 000 руб. в месяц (за год - 2 400 000 руб.), в материалы дела не представлены. Напротив, из представленных в материалы дела платёжных поручений следует, что ИП Гордашевский В.Р. внёс в адрес ООО "Продмаш-Юг" денежные средства в назначением платежа "арендная плата" в общей сумме 8 193 810 руб., что исключает возможность удовлетворения иска о расторжении договора аренды по мотиву невнесения арендной платы (по основанию подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 4 пункта 7.4 договора).

Указание истца на то, что посредством внесения ИП Гордашевским В.Р. ежемесячно по платёжным документам платежей в размерах больших, чем составляла арендная плата (больше чем 200 000 руб.), следует квалифицировать как согласование сторонами условия о том, что в размер арендной платы надлежит включать и компенсацию расходов арендодателя, подлежит отклонению, т.к. стороны не заключали соглашение о внесении соответствующего изменения в пункт 5.1 договора, что являлось обязательным в силу абзаца 2 пункта 5.2.4 и пункта 7.1 договора, требовавших составления любых изменений в договор в письменном виде. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие волеизъявление ИП Гордашевского В.Р. на изменение порядка расчёта и оплаты арендной платы в том виде, в котором об этом заявляет истец.

Однако, даже если допустить правомерность утверждения ООО "Продмаш-Юг" о том, что, внося денежные средства в размере большем 200 000 руб. в месяц, ИП Гордашевский В.Р. согласился с тем, что в размер арендной платы надлежит включать и компенсацию расходов арендодателя, с чем суд апелляционной инстанции не согласен по выше указанным обстоятельствам, то надлежит констатировать, что задолженности за 2020 год у арендатора не имеется.

Из анализа платёжных поручений ИП Гордашевского В.Р. следует, что в назначении платежа он им указывалось: "арендная плата по договору N 5п от 01.03.2018", т.е. без указания конкретного периода платежа.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Как указывает истец, общая сумма долга по компенсации расходов арендодателя за 2020 год составляет 1 280 222 руб.

Вместе с тем, истец не учёл, что в уже в январе 2021 года ИП Гордашевский В.Р. уплатил ООО "Продмаш-Юг" денежные средства в общей сумме 1 638 000 руб., который погасил арендную плату за январь 2021 года в размере 200 000 руб., а также всю задолженность по компенсационным расходам арендодателя за 2020 год.

Следовательно, на момент обращения с иском по настоящему делу, задолженности ИП Гордашевского В.Р. перед ООО "Продмаш-Юг" в том числе по компенсации расходов арендодателя не было.

Суда апелляционной инстанции полагает заслуживающим внимание и довод ответчика о том, что ООО "Продмаш-Юг" не обосновало должным образом суммы размера компенсаций затрат арендатора за 2020 год.

Прежде всего, в материалы дела не представлены доказательства согласования с арендатором всех расходов ООО "Продмаш-Юг", заявляемых к возмещению в 2020 году, например: услуг охраны, услуг по снятию показаний узла учёта газа, услуг по техническому обслуживанию тревожной кнопки, услуг по техническому обслуживанию трансформаторной подстанции, работ по разработке ПВД, юридических услуг по снижению земельного налога, что являлось обязательным для арендодателя в силу содержания абзаца 2 пункта 5.1 договора.

Кроме того, согласно абзацу 3 пункта 5.4 договора компенсация расходов арендодателя могла осуществляться исключительно на основании отдельно выставляемых счетов с подтверждением несения арендодателем данных расходов, что являлось полностью обоснованным, т.к. арендатор не являлся стороной тех договоров, которые заключались арендодателем.

В материалы дела не представлено ни одного счёта на оплату компенсации расходов арендодателя за весь период действия договора аренды.

Представитель ООО "Продмаш-Юг" пояснила, что размер компенсации согласовывался сторонами в устном порядке. Однако доказательств данного обстоятельства стороной истца в материалы дела не представлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции в качестве свидетеля была допрошена Медведева Е.В., которая пояснила, что она в период с 07.11.2006 по 02.12.2022 работала в ООО "Продмаш-Юг" на должности главного бухгалтера. Свидетель пояснила, что счета на оплату компенсации расходов арендодателя в адрес ИП Гордашевского В.Р. не выставлялись, учёт данных расходов вёлся в табличных формах "Excel", осуществлялся съём показаний приборов учёта поставляемых коммунальных ресурсов с привлечением сотрудников предпринимателя, однако кого именно, свидетель пояснить не могла, т.к. лично не присутствовала при проведении таких мероприятий. Документы, подтверждающие расходы арендодателя, предпринимателю не предоставлялись, т.к. последний их не запрашивал.

В судебном заседании также была допрошена в качестве свидетеля Бахмутская В.Г., которая пояснила, что она с 2012 года по 15.03.2023 работа у ИП Гордашевского В.Р. на должности менеджера, в её трудовые обязанности входило обеспечение зданий хозяйственными товарами, отслеживание надлежащего состояния территории зданий, устранение возникающих неполадок, к ведению бухгалтерского учёта и к составлению бухгалтерских документов она отношения не имела. Свидетель пояснила, что ежемесячно в 2020 году ей передавались сотрудником ООО "Продмаш-Юг" счета на оплату коммунальных услуг в отношении арендованных зданий, это счета она передавала бухгалтеру ИП Гордашевского В.Р. Однако свидетель не смогла прокомментировать свидетельские показания главного бухгалтера ООО "Продмаш-Юг" Медведевой Е.В., которая пояснила, что счета на оплату компенсации расходов арендодателя в адрес ИП Гордашевского В.Р. не выставлялись, а учёт данных расходов вёлся в табличных формах "Excel".

Суд апелляционной инстанции полагает, что необходимости в исследовании вопроса о реальном размере расходов арендодателя, понесённых в 2020 году, подлежавших компенсации со стороны ИП Гордашевского В.Р., у суда не имеется, т.к. данные расходы не включены в состав арендной платы, а, следовательно, их невнесение либо просрочка во внесении в любом случае не могли являться основанием для расторжении договора аренды по основаниям, заявленным ООО "Продмаш-Юг" в его иске. Кроме того, как указывалось ранее, данные расходы арендодателя за 2020 год в любом случае были погашены со стороны ИП Гордашевского В.Р. посредством внесения платежей в январе 2021 года.

Выше приведённые обстоятельства являлись достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Продмаш-Юг" о расторжении договора аренды.

Решение суда первой инстанции не соответствует нормам материального права и не основывается на фактических обстоятельствах дела, в связи с чем оно подлежит отмене, по делу надлежит принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объёме.

Судебные расходы распределяются судом апелляционной инстанции по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. подлежат оставлению на ООО "Продмаш-Юг".

Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена, с истца надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 06 марта 2023 года по делу N А53-45671/2022 отменить, по делу принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Продмаш-Юг" (ИНН 6167047511, ОГРН 1026104150632) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Современная логистика" (ИНН 6167122825, ОГРН 1136195008960) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко С.И. Яицкая