Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2023 г. N 10АП-8949/23 по делу N А41-73869/2022

г. Москва

05 июля 2023 г.

Дело N А41-73869/22

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Марченковой Н.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаян Э.К.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервис Групп" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2023 по делу N А41-73869/22, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сервис Групп" к администрации городского округа Реутов, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов о признании,

при участии в заседании:

от ООО "Сервис Групп" - Сафронов Д.Н. по доверенности от 21.11.2022;

от администрации городского округа Реутов, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов - извещены, представители не явились;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сервис Групп" (далее - заявитель, общество, ООО "Сервис Групп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Реутов (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Реутов (далее - комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, выраженного в письме комитета Nисх.-650 от 16.09.2022, обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации, направить заявителю проект договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2023 по делу N А41-73869/22 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей заинтересованных лиц.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

03.03.2015 между сторонами был заключен договор аренды недвижимости N 006/15, по условиям которого комитетом обществу в аренду было передано муниципальное имущество - нежилое помещение площадью 90,30 кв. м (инв. N 5693, лит. А (III), объект N 1, часть N 10), расположенное по адресу: Московская обл., г. Реутов, ул. Дзержинского, д. 4, сроком до 19.02.2018.

Сторонами была осуществлена государственная регистрация договора аренды (запись N 50-50/048-50/048/008-1615/1 от 30.04.2015).

Как указывает заявитель, по завершению установленного в договоре срока его действия общество продолжило пользоваться помещением, что в силу ст. ст. 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) свидетельствует о пролонгации договора на тех же условиях на неопределенный срок.

09.09.2022 заявитель обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества в собственность.

16.09.2022 обществом был получен отказ, мотивированный тем, что договор аренды N 006/15 расторгнут, арендных отношений между сторонами не имеется, следовательно, у заявителя отсутствует совокупность обстоятельств, необходимых для реализации права на приватизацию имущества.

Полагая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает решение решения суда первой инстанции подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 35-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Разъясняя положения Закона N 159-ФЗ, в пункте 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Президиум ВАС РФ указал, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

В силу ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения с заявлением о приобретении помещения от 09.09.2022, предъявления настоящего заявления в суд общество не являлось арендатором спорного помещения по действующему договору аренды недвижимого имущества, не владело спорным помещением, поскольку возвратило его по акту от 22.02.2018.

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку такой вывод сделан без оценки иных доказательств, имеющихся в материалах дела, и установления фактических обстоятельств.

Согласно правовой позиции заявителя, не опровергнутой ответчиками, спорное посещение фактически не было возвращено арендодателю и продолжало находиться во владении и пользовании общества на основании договора аренды.

Действительно, в материалах дела имеется акт приема-передачи нежилого помещения от 22.02.2018 (л.д. 88), согласно которому общество передает комитету нежилое помещение, площадью 90,30 кв. м (инв. N 5693, лит А (III), объект N 1, часть N 10), расположенного по адресу: Московская обл., г. Реутов, ул. Дзержинского, д. 4, и ключи от него, который подписан как комитетом, так и обществом.

Вместе с тем, в материалах дела имеется также акт сверки расчетов по арендной плате и пени по договору N 006/15 от 03.03.2015 за период с 20.02.2015-09.09.2022 (л.д. 77-83), подписанный сторонами и скрепленный печатями, согласно которому общество и после февраля 2018 года оплачивало комитету арендную плату и пени, начисленные в соответствии с договором за просрочку внесения арендной платы, а комитет принимал данные платежи в качестве арендной платы за спорное помещение.

Таким образом, воля сторон по договору аренды была направлена на сохранение арендных правоотношений, и стороны договора исходили из того, что спорное нежилое помещение после истечения срока аренды по договору аренды N 006/15 от 03.03.2015 продолжало находится в фактическом пользовании общества на условиях договора аренды, комитет принимал арендную плату, каких-либо возражений относительно фактического пользования обществом спорного помещения не заявлял, равно как и не заявлял об отсутствии оснований для получения от общества денежных средств с назначением платежей - арендная плата с указанием соответствующих периодов.

Более того, согласно акту сверки комитет в спорный период также начислял пени в соответствии с договором за несвоевременное внесение арендной платы, что свидетельствует о том, что комитет исходил из действительности для сторон условий договора аренды.

Кроме того, в материалах дела имеется акт осмотра помещения от 27.01.2023 (л.д. 102), составленный сторонами, согласно которому спорное помещение находится во владении и пользовании общества, в котором указано, что ключи от помещения имеются только у ООО "Сервис Групп".

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание внесение арендной платы, нахождение общества в спорном помещении, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для вывода о том, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Как было указано выше, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Аналогичные положения содержатся также в пункте 6.10 договора, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении.

Таких уведомлений, предусмотренных п. 6.10 договора, стороны друг другу не направляли, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, спорный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Что касается акта передачи спорного помещения комитету от 22.02.2018, то апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно правовой позиции общества, не опровергнутой заинтересованными лицами, акт от 22.02.2018 был составлен в целях оформления прекращения договорных отношений по договору аренды N 006/15 от 03.03.2015 с последующим заключением нового договора на новый срок. Вместе с тем, заключение нового договора аренды на новый срок в отношении спорного помещения ответчики сочли нецелесообразным с учетом положений ст. 610, 621 ГК РФ и п. 6.10 договора, а общество фактически продолжило владеть и пользоваться спорным помещением в отсутствие возражений и с согласия комитета.

Апелляционным судом установлено, что содержание акта от 22.02.2018 и акта осмотра от 27.01.2023 в условиях отсутствия иных актов передачи ключей и помещения противоречат друг другу относительно того, в чем фактическом владении и пользовании находилось спорное помещение после февраля 2018 года.

При этом, в частности, апелляционный суд отмечает, что согласно акту от 22.02.2018 ключи от спорного помещения возвращены арендатором арендодателю, в то время как в акте от 27.01.2023 указано, что ключи от спорного помещения находятся только у арендатора, что опровергает вывод суда первой инстанции о самовольном занятии обществом спорного помещения.

Более того, отсутствие акта приема-передачи спорного помещения после 22.02.2018 в условиях фактического нахождения помещения до настоящего времени во владении общества свидетельствует о том, что спорное помещение из владения общества не выбывало.

Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание начисление и внесение арендной платы без перерывов, начисление комитетом договорной неустойки, а также фактическое нахождение спорного помещения во владении и пользовании общества начиная с 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что акт от 22.02.2018 не отражает действительные правоотношения сторон по передаче спорного помещения от общества к комитету. Оснований для вывода о прекращении владения и пользования обществом спорным помещением в спорный период у апелляционного суда не имеется, из материалов данного вывода не следует.

Учитывая изложенное выше, обществом соблюдены все условия, установленные Законом N 159-ФЗ, для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

При этом, принимая во внимание, что договор аренды был заключен по итогам аукциона, что следует из п. 1.1 договора, апелляционный суд также отмечает, что продолжение арендных отношений в рассматриваемом случае соответствует частям 9-10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которым по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении определенных условий, и арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением ряда случаев (в данном случае такие случаи отсутствуют).

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заинтересованные лица не представили в материалы дела доказательств законности принятия оспариваемого решения, выраженного в письме комитета Nисх.-650 от 16.09.2022, в связи с чем, отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества является незаконным.

Учитывая изложенное выше, решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2023 по делу N А41-73869/22 подлежит отмене, а заявленные требования - удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2023 по делу N А41-73869/22 отменить.

Признать незаконным отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, а именно - Нежилого помещения общей площадью 90,30 (девяносто целых три десятых) кв.м (инв. N 5693, лит А (III), объект N 1, часть N 10), назначение: нежилое, местонахождение: Московская область, г. Реутов, ул. Дзержинского, д. 4, выраженный в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов N исх.-650 от 16.09.2022.

Обязать заинтересованных лиц совершить в установленном порядке и сроки предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" юридически значимые действия в отношении Нежилого помещения общей площадью 90,30 (девяносто целых три десятых) кв.м (инв. N 5693, лит А (III), объект N 1, часть N 10), назначение: нежилое, местонахождение: Московская область, г. Реутов, ул. Дзержинского, д. 4, а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества - Нежилого помещения общей площадью 90,30 (девяносто целых три десятых) кв.м (инв. N 5693, лит А (III), объект N 1, часть N 10), назначение: нежилое, местонахождение: Московская область, г. Реутов, ул. Дзержинского, д. 4,

- направить ООО "Сервис Групп" проект договора купли-продажи арендуемого имущества Нежилого помещения общей площадью 90,30 (девяносто целых три десятых) кв.м (инв. N 5693, лит А (III), объект N 1, часть N 10), назначение: нежилое, местонахождение: Московская область, г. Реутов, ул. Дзержинского, д. 4, в трех экземплярах.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

Н.В. Марченкова М.А. Немчинова