Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2023 г. N 06АП-2324/23 по делу N А73-1293/2022

г. Хабаровск

11 июля 2023 г.

А73-1293/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронцова А.И.

судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании суда:

от ООО "ДЕГО": Манукян Д.Р., представитель по доверенности от 01.04.2022; Нестратова Н.А., представитель по доверенности от 01.04.2022;

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: Арабаджи М.С., представитель по доверенности от 28.12.2022 N 09-14/16388.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

на решение от 22.03.2023

по делу N А73-1293/2022

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 66)

к обществу с ограниченной ответственностью "ДЕГО" (ОГРН 1022700921320, ИНН 2721049260, адрес: 680038, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Джамбула, д. 80, помещ. II (22))

о взыскании 4 292 205 руб. 24 коп. задолженности, неустойки

третьи лица: ООО "ЧОП "Вызов", Пчелинова Наталья Васильевна, ООО "Компания "МОЙ ДРУГ", Шишкина Наталья Вениаминовна, Севастьянова Елена Михайловна, Лазарев Иван Сергеевич, Хасимото Инна Михайловна, Понамарев Юрий Анатольевич, Понамарева Елена Юрьевна, Маркарян Луиза Оганесовна, Руднев Алексей Федорович, Меркурьева Вера Анатольевна, ООО "Регион", ООО "КлинОк", Сметан Кирилл Сергеевич, Лепитухина Ольга Викторовна, Попкова Евгения Александровна, Горбань Тамара Вениаминовна, Сарварова Елена Петровна, ООО "СО "Система закупок", ООО "ДВИСК", Лобанова Елена Сергеевна, ООО "Дальмашинери", Баканова Алина Юрьевна, Коробкина Ольга Александровна, Беспалова Любова Валерьевна, Акинжили Ирина Анатольевна, Ляшенко Александр Сергеевич, Якимовец Дмитрий Валерьевич, Евтеева Эльвира Вадимовна, Максимов Глеб Геннадьевич, Сас Ольга Игоревна, Честных Ольга Ивановна, Коротышева Светлана Владимировна, Шлапакова Дмитрия Сергеевича, Хечоян Камо Вараздатовича, ООО "ДальВзрывПромСтрой", ООО "Дальневосточное побережье", ООО "Софко", ООО "Донатриум", Москалева Светлана Сергеевна, Борисова Екатерина Владимировна, Красновская Олеся Васильевна, Бабак Анастасия Александровна, Бабак Владислав Петрович, Безбородова Инесса Александровна, Прис Оксана Ильинична, Мухометова Елена Ароновна, Загорская Тамара Петровна, Ланюгова Алена Эдуардовна, Амирханов Илья Ильгизович, Сухопарова Светлана Анатольевна, Кузнецова Татьяна Михайловна, ООО ЧОП "Кедр", Брега Дмитрий Валерьевич, Евграфов Олег Анатольевич, ООО "Строй-ДВ", Разеева Татьяна Васильевна, ООО "Транзит-ДВ", Черноруцкий Денис Игоревич, ООО "Восточная Лифтовая Компания", Ложкин Андрей Юрьевич, Кузьмина Елена Сергеевна, Исхаков Наиль Рашитович, ООО "Цветы жизни", ООО "ВЭЛК Импорт", ООО ЧОО "Ирбис", Мирсанов Андрей Алексеевич, Шагинян Батик Борикович, Евсейчик Евгений Юрьевич, Курочкина Дарья Александровна, ООО "Пиллерс", ООО "Хабремстрой", ООО "СервисСтандарт", Молдавский Александр Александрович, Кондратенко Елена Михайловна, Кондратенко Павел Александрович, Партола Юлия Дмитриевна, Жарченко Андрей Дмитриевич, Юдакова Татьяна Николаевна, Казачков Артем Викторович, Воробьева Алена Викторовна, Никитин Максим Витальевич, Никитина Ксения Николаевна, Шишкин Виктор Викторович, временный управляющий ООО "ДЭГО" Богатырева Лариса Анатольевна

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском обществу с ограниченной ответственностью "ДЕГО" (далее - ООО "ДЕГО", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 11783 от 27.11.2013 за период с 01.08.2020 по 25.07.2021 в размере 4 002 001 рублей 69 копеек., пени за период с 10.08.2020 по 25.07.2021 в размере 218 441 рублей 64 копеек., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.07.2021 по 31.10.2021 в размере 71 761 рублей 91 копеек.

Определением суда произведена замена состава суда в порядке статьи 18 АПК РФ.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "ЧОП "Вызов", Пчелинова Наталья Васильевна, ООО "Компания "МОЙ ДРУГ", Шишкина Наталья Вениаминовна, Севастьянова Елена Михайловна, Лазарев Иван Сергеевич, Хасимото Инна Михайловна, Понамарев Юрий Анатольевич, Понамарева Елена Юрьевна, Маркарян Луиза Оганесовна, Руднев Алексей Федорович, Меркурьева Вера Анатольевна, ООО "Регион", ООО "КлинОк", Сметан Кирилл Сергеевич, Лепитухина Ольга Викторовна, Попкова Евгения Александровна, Горбань Тамара Вениаминовна, Сарварова Елена Петровна, ООО "СО "Система закупок", ООО "ДВИСК", Лобанова Елена Сергеевна, ООО "Дальмашинери", Баканова Алина Юрьевна, Коробкина Ольга Александровна, Беспалова Любова Валерьевна, Акинжили Ирина Анатольевна, Ляшенко Александр Сергеевич, Якимовец Дмитрий Валерьевич, Евтеева Эльвира Вадимовна, Максимов Глеб Геннадьевич, Сас Ольга Игоревна, Честных Ольга Ивановна, Коротышева Светлана Владимировна, Шлапакова Дмитрия Сергеевича, Хечоян Камо Вараздатовича, ООО "ДальВзрывПромСтрой", ООО "Дальневосточное побережье", ООО "Софко", ООО "Донатриум", Москалева Светлана Сергеевна, Борисова Екатерина Владимировна, Красновская Олеся Васильевна, Бабак Анастасия Александровна, Бабак Владислав Петрович, Безбородова Инесса Александровна, Прис Оксана Ильинична, Мухометова Елена Ароновна, Загорская Тамара Петровна, Ланюгова Алена Эдуардовна, Амирханов Илья Ильгизович, Сухопарова Светлана Анатольевна, Кузнецова Татьяна Михайловна, ООО ЧОП "Кедр", Брега Дмитрий Валерьевич, Евграфов Олег Анатольевич, ООО "Строй-ДВ", Разеева Татьяна Васильевна, ООО "Транзит-ДВ", Черноруцкий Денис Игоревич, ООО "Восточная Лифтовая Компания", Ложкин Андрей Юрьевич, Кузьмина Елена Сергеевна, Исхаков Наиль Рашитович, ООО "Цветы жизни", ООО "ВЭЛК Импорт", ООО ЧОО "Ирбис", Мирсанов Андрей Алексеевич, Шагинян Батик Борикович, Евсейчик Евгений Юрьевич, Курочкина Дарья Александровна, ООО "Пиллерс", ООО "Хабремстрой", Молдавский Александр Александрович, Кондратенко Елена Михайловна, Кондратенко Павел Александрович, Партола Юлия Дмитриевна, Жарченко Андрей Дмитриевич, Юдакова Татьяна Николаевна, Казачков Артем Викторович, Воробьева Алена Викторовна, Никитин Максим Витальевич, Никитина Ксения Николаевна, Шишкин Виктор Викторович, временный управляющий ООО "ДЭГО" Богатырева Лариса Анатольевна.

Решением суда от 24.01.2023 исковые требования удовлетворены частично, в размере 1 276 354 рублей 57 копеек, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда, принять новый судебный акт.

Истец считает, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Поскольку ни закон, ни договор аренды N 11783 не содержат такого основания, как автоматический перерасчет арендной платы после завершения строительства зданий, то до момента прекращения договора размер арендой платы, установленный на аукционе, сохраняется.

Кроме того, Департамент, ссылаясь на положения статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая коммерческое назначение зданий и принадлежность помещений в них хозяйствующим субъектам, полагает вправе требовать взыскания долга полностью с арендатора земельного участка.

Также судом не учтены выводы арбитражных судов по делу N А73-17567/2020.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе от 17.04.2023.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 30.05.2023

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство неоднократно откладывалось, последний раз - на 04.07.2023.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Брагиной Т.Г. в рассмотрении настоящего дела 03.072023 была произведена ее замена на судью Волкову М.О.., рассмотрение дела начато сначала.

Представители сторон в судебном заседании каждый пояснил свою позицию. Представители истца и ответчика ответили на вопросы друг друга и суда обменялись комментариями и репликами.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца, третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона от 22.11.2013 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства административного здания по ул. Джамбула в г. Хабаровске 27.11.2013 Министерство имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Фонд жилищного строительства" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 11783, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020233:54, площадью 7 829кв.м., местоположение земельного участка: г. Хабаровск, примерно в 53 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Джамбула, д. N 78, для строительства административного здания в соответствии с градостроительным регламентом (далее - договор).

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается по 27.11.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.12.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2013 (Приложение N 1 к договору).

Согласно федеральному закону от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск", предоставляемыми для целей, связанных со строительством, переданы администрации города Хабаровска. В связи с чем, 19.03.2015 заключено соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка N 11783, согласно которому Арендодателем по договору выступает от имени городского округа "Город Хабаровск" Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска.

В соответствии с договором от 22.05.2015, актом приема-передачи земельного участка от 22.05.2015 ООО "Фонд жилищного строительства" (Арендатор) переданы ООО "ДЕГО" (Новый арендатор) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 11783 от 27.11.2013.

Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы за участок определяется по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в г. Хабаровске по ул. Джамбула, и в расчете на календарный год составляет 4 098 100 руб.

За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 3.2 договора в редакции соглашения от 19.03.2015).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.

ООО "ДЭГО", застройщиком, на арендованном земельном участке возведены два административных здания: с кадастровым номером 27:23:0020233:372, площадью 4 929кв.м, по адресу: г. Хабаровск. Кировский район, ул. Джамбула, д.80, и с кадастровым номером 27:23:0020233:227, площадью 4 920,6кв.м, по адресу: г. Хабаровск, Кировский район, ул. Джамбула, д.80/1. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию получены 29.12.2018 и 25.02.2021 соответственно.

Согласно выпискам из ЕГРН от 14.07.2022, помещения в административных зданиях являются частично собственностью ООО "ДЭГО", а также собственностью юридических и физических лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Решением собственников помещений в зданиях в 2019 и 2021 годах в качестве обслуживающей организации общего имущества здания выбрано ООО "СервисСтандарт".

25.06.2021 арендатор обратился в Департамент письмом, в котором сообщил о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, просил произвести в связи с этим перерасчет арендной платы по договору.

В связи с наличием задолженности по арендным платежам по договору Департамент направил ответчику претензию от 03.12.2021 исх. N 02-06/15376. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что на основании протокола о результатах аукциона от 22.11.2013 N 2 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края в качестве арендодателя (с 19.03.2015 - Департамент) и ООО "Фонд жилищного строительства" в качестве арендатора (с 22.05.2015 - ООО "ДЕГО") заключен договор от 27..11.2013 N 11783 аренды земельного участка площадью 7 829 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0020233:54, местоположение земельного участка: г. Хабаровск, примерно в 53 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Джамбула, д. N 78, для строительства административного здания в соответствии с градостроительным регламентом (пункт 1.1 договора).

Стороны согласовали существенные условия данного договора, приступили к его исполнению.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение вышеуказанных условий, предусмотренных договором, обязательства ответчиком выполнялись несвоевременно и не в полном объеме.

Как указал истец, у ответчика перед истцом за период с 01.08.2020 по 25.07.2021 образовалась задолженность в общей сумме 4 002 001 рубль 69 копеек.

Поскольку ООО "ДЕГО" не были представлены доказательства оплаты взыскиваемой истцом задолженности по договору аренды в полном объеме, суд первой инстанции, приняв во внимание контррасчет ответчика, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Департамента и взысканию с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за спорный период с учетом признания иска и исходя из действительной площади земельного участка, имевшегося во владении и пользовани ответчика в размере 1 276 354 рубля

Вместе с тем судом апелляционной инстанции принимается во внимание следующее.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В свою очередь согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, ни закон, ни договор аренды земельного участка не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находится объект недвижимости, после завершения строительства, то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В названном определении Верховного Суда Российской Федерации также отмечено, что приведенный подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Вместе с тем доказательств обращения кого-либо из собственников к Департаменту о вступлении в договор аренды либо его расторжении и заключении нового договора со множественностью лиц материалы дела не содержат и ответчиком и третьими лицами в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

При этом не заключение дополнительного соглашения об изменении расчета арендной платы, отсутствие в договоре условия об изменении размера арендной платы не имеет значения.

Следовательно, до расторжения договора аренды у ответчика сохранялась обязанность внесения арендной платы на условиях, установленных договором.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Указанные обстоятельства были предметом исследования в рамках дела N А73-17567/2020, где им была дана надлежащая оценка.

Оснований для иных выводов, чем сделаны судом в результате ранее рассмотренного дела N А73-17567/2020, применительно к оценке указанных обстоятельств по настоящему делу, не имеется.

Истец в тексте искового заявления указывает на расторжение договора аренды с 25.07.2021, но доказательств указанному обстоятельству (уведомление в порядке пункта 2.3. договора, соглашение о расторжении, акт приема-передачи земельного участка) не представлено.

Однако по условиям договора аренды N 11783 участок с кадастровым номером 27:23:0020233:54 предназначался для "строительства административного здания в соответствии с градостроительным регламентом".

В рассматриваемом случае, размер арендной платы за использование земельного участка для целей строительства был определен по результатам проведения торгов.

Вместе с тем 25.02.2021 введена в эксплуатацию вторая очередь - нежилое здание.

Доказательства, которые бы давали основания полагать, что после 25.02.2021 спорный земельный участок использовался обществом для осуществления строительства со стороны Департамента в материалы дела не представлено.

Поскольку с окончанием строительства и введением административных (нежилых) зданий в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованной договором аренды цели предоставления земельного участка в аренду (для строительства), в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству указанных объектов недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию нежилых зданий.

Условиями договора N 11783, заключенного по результатам торгов, размер арендной платы за использование земельного участка в таких целях не определен.

Кроме того, в данном случае при изменении цели использования участка вид разрешенного использования остается неизменным.

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 04.09.2015 N 309-ЭС15-11939, когда в силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости (строительство объекта осуществлено) и его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию объекта, а условиями договора, заключенного по результатам торгов, размер арендной платы за использование земельного участка в таких целях не определен, в отсутствие оснований для применения значения арендной платы, начальный размер которой установлен исходя из использования земельного участка арендатором для строительства, то согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ плата за пользование указанным земельным участком в спорный период определяется в порядке расчета регулируемой арендной платы (постановление арбитражного суда Уральского округа от 17.06.2015 по делу N А76-28751/2014, определение Верховного суда РФ от 04.09.2015 N 309-ЭС15-11939).

Кроме того, статья 46 ЗК РФ содержит перечень оснований прекращения договора аренды земельного участка.

Факт приемки законченного строительством объекта не подтверждает окончание использования частей спорного земельного участка, в том числе для размещения и обслуживания нежилых зданий. Актов возврата земельного участка не представлено. Документов, подтверждающих уведомление Департамента об освобождении части земельного участка, обществом не представлено. Использование арендатором меньшей площади, чем предусмотрено договором аренды, не исключает его обязанности по внесению арендной платы и не зависит от фактически занимаемой площади.

Таким образом, поскольку на земельном участке, предоставленном обществу, расположены нежилые здания, которые построены и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке; земельный участок с 25.02.2021 используется не для строительства, а для эксплуатации указанных объектов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае для расчета подлежит применению регулируемая арендная плата, определяемая в соответствии с применимыми нормативными положениями, регулирующими порядок ее определения.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ для целей эксплуатации нежилых зданий арендная плата определяется на основании постановлений Правительства Хабаровского края N 565-пр от 19.12.2019, Администрации г. Хабаровска N 4010 от 08.12.2020.

Расчет регулируемой арендной платы следует осуществить с применением кадастровой стоимости за спорный период с 25.02.2021 по 25.07.2021.

С учетом изложенного, задолженность по арендной плате подлежит начислению следующим образом: с 10.08.2020 по 24.02.2021 (по договору), с 25.02.2021 по 25.07.2021 (по регулируемым ценам), которая составляет 2 705 205 рублей 58 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 218 441 рублей 64 копеек.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения обязательств и одновременно мерой ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение может являться неустойка.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статьи 331, 333 ГК РФ).

Ответственность за нарушение сроков оплаты аренды предусмотрена пунктом 5.2 договора в виде пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки..

Поскольку внесение арендной платы по договору аренды производилось несвоевременно, требование о взыскании финансовой санкции признается судом обоснованным.

С учетом частичного удовлетворения иска, сумма неустойки за период с 11.08.2020 по 25.07.2021 по справочному расчету истца составляет 98 206 рублей 55 копеек.

С 26.07.2021 по 31.10.2021 истец производит расчет процентов за пользование чужими денежными средствами.

В отсутствие доказательств расторжения договора аренды, само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства пункта 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункта 1 статьи 330 или пункта 1 статьи 332 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По справочному расчету истца сумма процентов за спорный период составляет 48 508 рублей 42 копейки.

Расчеты проверены судом апелляционной инстанции, признаны арифметически и методологически верными.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено об уменьшении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Судом апелляционной инстанции не установлено оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.

Как следует из пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Пленум N 7) даны следующие разъяснения положений статьи 333 Гражданского кодекса, подлежащие применению в настоящем споре.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (пункт 71 Пленума N 7).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Пленума N 7).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 74 Пленума N 7).

Из вышеприведенных положений Пленума N 7 следует, что коммерческая организация вправе подать заявление об уменьшении неустойки, но она обязана доказать несоразмерность неустойки последствиям допущенного ею нарушения исполнения обязательства, размер которой был согласован сторонами при заключении договора.

Однако возражение должника об обоснованности начисления неустойки, равно как и ее размера, само по себе не является предусмотренным статьей 333 Гражданского кодекса заявлением об уменьшении неустойки.

Более того, как было указано выше, должнику недостаточно заявить об уменьшении неустойки, он должен доказать наличие оснований для ее снижения.

В каждом конкретном случае при уменьшении неустойки необходимо оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, недопустимо уменьшение неустойки при неисполнении должником бремени доказывания несоразмерности, представления соответствующих доказательств, в отсутствие должного обоснования и наличия на то оснований (аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2019 N 307-ЭС19-14101).

Превышение размера неустойки, ее фиксированный размер, основанием для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, данное обстоятельство без учета конкретных обстоятельств дела не свидетельствует о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, того что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения спорного обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. В материалах дела отсутствует документальное обоснование позиции ответчика относительно несоразмерности подлежащих взысканию штрафных санкций последствиям нарушения им обязательства.

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Размер неустойки был согласован сторонами в договоре. В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Разногласий по условию о размере неустойки, либо оснований её применения у ответчика при заключении договора не имелось. Доказательств обратного не представлено.

Зная, что договором предусмотрена ответственность за несвоевременное исполнение денежного обязательства, ответчик в установленный договором срок оплату не произвел. Доказательств наличия объективных препятствий в исполнении договорных обязательств, освобождающих от ответственности, не представил.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для снижения суммы неустойки, применения статьи 333 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции инстанции приходит к выводу об определении размера задолженности общества в размере 2 705 205 рублей 58 копеек, 98 206 рублей 55 копеек пеней и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 48 508 рублей 42 копейки.

Доводы ответчика о солидарном обязательстве по внесению арендной платы, со ссылкой на целевое назначение здания - административное, в отсутствие подтвержденных данных от собственников помещений об использовании ими помещений в личных целях, обоснованно отклонен судом первой инстанции с учетом отсутствия убедительных доказательств, что нежилые помещения используются третьими лицами исключительно в предпринимательских, коммерческих целях. При этом, в материалы дела представлены пояснения третьих лиц, в частности Мухометовой Е..А. (от 23.01.2023), в которых указывает, что помещение ею не используется, в аренду не сдается, пустует.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ с учетом того, что истец освобожден от уплаты госпошлины в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.03.2023 по делу N А73-1293/2022 изменить.

Иск удовлетворить частично

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЕГО" в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска задолженность в размере 2 705 205 руб. 58 коп., 98 206 руб. 55 коп. пеней., 48 508 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 2 851 920 руб. 55 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЭГО" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 542 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев