Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2023 г. N 18АП-5667/23 по делу N А76-11796/2022

г. Челябинск

17 июля 2023 г.

Дело N А76-11796/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023 по делу N А76-11796/2022 и дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу N А76-11796/2022.

В судебном заседании приняли участие представители Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области - Валитова Розалия Игоревна (паспорт, доверенность от 10.03.2022, срок действия три года, диплом), Рябова Мария Александровна (паспорт, доверенность от 04.05.2023, срок действия три года, диплом).

Администрация Кременкульского сельского поселения (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - ООО "Возрождение", общество, ответчик), в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015, заключенный между МО "Кременкульское сельское поселение" и ООО "Возрождение" (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказа от иска в части).

Определением суда от 15.11.2022 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Возрождение" к Администрации, в котором истец по встречному иску просит обязать Администрацию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: Челябинска область, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14б, на условиях протокола разногласий от 11.02.2022 в редакции покупателя по цене 1 510 000 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023 (резолютивная часть от 02.02.2023) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано; встречные исковые требования удовлетворены: суд обязал Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: Челябинска область, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14б, изложив пункты оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п. 1.2 договора "Стоимость объекта 1 510 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке N 229-2020 от 08.04.2020 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Кременкуль, ул. Ленина, д.14б";

- п. 6.1 договора "В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно".

При принятии решения (оглашении резолютивной части) судом не был разрешен вопрос об урегулировании разногласий по п. 2.7, 2.8, 2.13, 8.1 договора.

25.02.2023 (поступило в суд 02.03.2023) ООО "Возрождение" направило в суд заявление о вынесении дополнительного решения по вопросу вопрос об урегулировании разногласий по п. 2.7, 2.8, 2.13, 8.1 договора.

Определением от 03.04.2023 назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления.

Дополнительным решением от 11.04.2023 суд обязал Администрацию заключить с обществом договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 59,3 кв.м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв.м, по адресу: Челябинска область, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14б, изложив пункты оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- п. 2.7 договора "Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца.";

- п. 2.8 договора "Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось";

- п. 8.1 договора "В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ.".

Дополнить договор купли-продажи недвижимого имущества п. 2.13 в следующей редакции "Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств".

С вышеуказанным решением не согласился истец по первоначальному иску (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении встречных требований отказать в полном объеме, первоначальные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Податель жалобы указал, что на момент направления в адрес общества письма N 77 от 17.01.2022 с приложением проекта договора купли-продажи, за последним уже числилась задолженность по арендной плате в размере 20 763 руб. Одновременно направлено сопроводительное письмо N 76 от 17.01.2022 о необходимости оплаты задолженности. ООО "Возрождение" получило данные письма 22.01.2022. Данные действия привели к утрате доверия Администрации к обществу.

Апеллянт отметил, что Администрацией были выполнены все условия предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Податель жалобы считает неправомерными выводы суда первой инстанции о разумности срока устранения обществом нарушений по внесению арендной платы, поскольку данная задолженность была погашена ответчиком только в январе 2023 года, на стадии вынесения решения по настоящему делу, то есть через 1 год и 7 месяцев.

Также податель жалобы ссылается на нарушение обществом положения части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, на пропуск 30-дневного срока на заключение договора купли-продажи и использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В силу части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Так, истцом по встречному иску проект договора купли-продажи был получен 22.01.2022, а 11.02.2022 в Администрацию вновь поступил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, на который Администрация ответила отказом в согласовании. 21.03.2022 в адрес общества было направлено уведомление об отклонении протокола разногласий. Кроме того, повторно направлено письмо исх.N 389 от 10.03.2022 о необходимости оплатить арендную плату согласно направленному ранее дополнительному соглашению от 17.01.2022 к договору аренды и возврате подписанного экземпляра дополнительного соглашения. В связи с непогашением задолженности Администрацией в адрес общества направлено предложение о расторжении договора аренды от 11.03.2022 N 425.

Апеллянт полагал, что действия ответчика направлены на получение выводы вопреки интересам другой стороны сделки, добиваясь получения необходимых условий, зная о том, что истец обязан исполнить решение арбитражного суда, в целях выполнения обязательств по исполнительному производству. Орган местного самоуправления, в свою очередь, не имеет правовых оснований для заключения договора купли-продажи, на условиях которые выгодны только ответчику. Ссылается на злоупотребление ответчиком своими правами.

Податель жалобы отметил, что обществом в адрес Администрации не направлялся проект договора купли-продажи в своей редакции. ООО "Возрождение" в указанный срок не подписало договор купли-продажи и не обратилось за урегулированием разногласий в суд, а обратилось со встречным иском после предъявления первоначальных исковых требований Администрации о расторжении договора аренды

Апеллянт указал, что предъявленные во встречном иске обществом условия пункта 1.2 договора не отражены ни в одном из протоколов разногласий. Отметил, что проведение оценки стоимости нежилого помещения была личной инициативой общества. ООО "Возрождение" не обращалось за оспариванием отчета об оценке N 0308210052 об определении рыночной стоимости нежилого помещения в сумме 1 845 000 руб. Данный отчет об оценке выполнен в целях исполнения решения суда от 26.10.2020 по делу N А76-14932/2020 и исполнительного производства.

Также Администрация не согласилась с вышеуказанным дополнительным решением, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит дополнительно решение суда отменить полностью.

Податель жалобы указал, что спорные пункты - 2.7, 2.8, 8.1, 2.13 изложены в письменных пояснениях к встречному иску и не отражены в самом встречном иске, по данным требованиям истец требования не уточнял. Исходя из чего, суд первой инстанции удовлетворил не встречные требования, а письменные пояснения к ним.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не принято во внимание, что пункты, изложенные во встречном исковом заявлении, в письменных пояснениях к нему, не соответствуют протоколу разногласий N 2, направленному ООО "Возрождение".

Апеллянт отметил, что в материалах дела не имеется доказательств того, что Администрация уклонялась от заключения договора купли-продажи. Напротив, Администрацией был направлен проект договора купли-продажи, который в установленный законом срок обществом не подписан. В материалах дела содержаться документы подтверждающие, что ООО "Возрождение" утратило преимущественное право выкупа.

Определениями суда от 14.04.2023, 16.05.2023 апелляционные жалобы приняты к производству суда.

25.05.2023 вынесено протокольное определение об отложении судебного разбирательства на 26.06.2023.

Определением суда от 26.06.2023 судебное разбирательство отложено на 10.07.2023 в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных документов и пояснений.

На основании определения председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2023 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Колясникова Ю.С. судьей Аникиным И.А.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ООО "Возрождение" поступило ходатайство о назначении экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель Администрации возражал относительно удовлетворения заявленного общество ходатайства, представил письменные возражения, которые приобщены судом в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удалившись в совещательную комнату, суд апелляционной инстанции определил отказать в удовлетворении ходатайства общества о назначении по делу экспертизы в связи со следующим.

В соответствии со статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях.

В случае, если в установленный арбитражным судом срок на депозитный счет арбитражного суда не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, арбитражный суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы и вызове свидетелей, если дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что отказ в назначении экспертизы связан с нарушением ответчиком требований АПК РФ о перечислении денежных средств для оплаты экспертизы на депозитный счет суда.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, апелляционный суд полагает необходимым отказать в назначении по делу экспертизы.

В судебном заседании представители Администрации поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение и дополнительное решение суда отменить.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между МО "Кременкульское сельское поселение" (арендодатель) и ООО "Возрождение" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015, по условиям которого арендодатель предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 59,3 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14-6, а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату за указанное помещение (т. 1 л.д. 16-20).

Имущество передано по акту приема-передачи от 10.11.2015 (т. 1 л.д. 21).

Ранее спорное нежилое помещение арендовалось ответчиком по договору аренды N 102 от 13.08.2010, заключенного на 5 лет и прекратившего действие в связи с истечением срока.

13.10.2019 ООО "Возрождение" обратилось в Администрацию Кременкульского сельского поселения с заявлением о приобретении арендуемого помещение в собственность.

Письмом от 14.01.2020 ответчику было отказано в заключении договора купли-продажи.

Ответчиком проведена оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения, размер которой согласно отчету об оценке N 229-2020 от 08.04.2020 составляет 1 510 000 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 95-151).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу N А76-14932/2020 было вынесено по заявлению признан незаконным отказ Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области в предоставлении ООО "Возрождение" преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 59,3 кв. м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245.

Суд обязал Администрацию Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решение вступило в законную силу (постановление 18 ААС от 10.02.2021), постановлением АС УО N Ф09-3 462/21 от 11.06.2021 решение от 26.10.2020 и постановление 18 ААС от 10.02.2021 оставлено без изменения.

По заявлению ООО "Возрождение" в отношении Администрации Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области было возбуждено исполнительное производство от 20.04.2021 N 9262/21/74022-ИП на основании исполнительного листа N ФС 033356423 от 31.03.2021 (т. 1 л.д. 27-29). Предмет исполнения: Обязать Администрацию Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пользу ООО "Возрождение".

В заявлении истец указал, что рамках исполнения требований исполнительного производства Администрацией приняты следующие меры:

26.08.2021 в адрес ООО "Возрождение" направлено предложение о заключении договора купли-продажи N 1804 от 26.08.2021, проект договора купли-продажи. 09.09.2021поступил протокол разногласий.

С учетом протокола разногласий истцом были внесены поправки в проект договора купли-продажи. 17.01.2022 в адрес ООО "Возрождение" направлены уведомление исх. N 76 от 17.01.2022, Сопроводительное письмо исх. N 77 от 17.01.2022, проект договора купли-продажи N 3 с учетом протокола разногласий вх. N 2950 от 09.09.2021, дополнительное соглашение от 17.01.2022 о продлении срока аренды договора и необходимости оплаты задолженности по арендной плате (т. 1 л.д. 34-45), на что 11.02.2022 в администрацию вновь поступил протокол разногласий к договора купли-продажи.

21.03.2022 в адрес ООО "Возрождение" направлено уведомление исх. 482 о том, что направленный протокол разногласий оставлен без удовлетворения. Кроме того, направлено письмо исх. N 389 от 10.03.2022 о необходимости оплатить арендную плату согласно направленному ранее дополнительному соглашению от 17.01.2022 к договору аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015 и возврате подписанного экземпляра данного дополнительного соглашения (т. 1 л.д. 49-52).

В заявлении истец указал, что договор купли-продажи нежилого помещения ответчиком не подписан, по состоянию на 13.04.2022 задолженность по арендной плате составляет 29 662 руб. 60 коп.

В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате ответчиком полностью погашена, что подтверждено материалами дела, не отрицалось истцом в судебном заседании и послужило основанием для отказа истца от иска в части взыскания задолженности по арендной плате.

Возражая против заявленных требований, ответчик (истец по встречному иску) указал, что администрацией не принимаются условия протокола разногласий, направленного ответчиком, без наличия на то оснований.

По мнению ответчика (истца по встречному иску), в его редакции необходимо принять следующие пункты договора.

- п. 1.2 - стоимость объекта 1 510 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке N 229-2020 от 08.04.2020 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, сосновский район, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14 "б".

В обоснование своей позиции ответчик указал, что данная цена нежилого помещения рассчитана на дату направления заявления о выкупе нежилого помещения, то есть на октябрь 2019 года. Истец рассмотрел в принудительном порядке заявление ответчика о выкупе помещения только в августе 2021 года, данное обстоятельство не должно ухудшать положение покупателя.

- п. 2.7 договора - покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца

По мнению ответчика, данная редакция позволяет упорядочить взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права о проведении осмотра.

- п. 2.8 договора - продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось.

Ответчик считает, что данная редакция пункта позволяет упорядочить взаимоотношения сторон по реализации продавцом своего права о проведении проверки.

Кроме того, ответчик считает необходимым добавить в договор п. 2.13 "Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в п. 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в п. 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в п. 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств.

По мнению ответчика, данная редакция пункта позволяет исключить спор о наличии права досрочной оплаты и возможности неосновательного обогащения истцом по получению процентов, рассчитанных на срок рассрочки.

- п. 6.1 договора - в случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно.

В заявлении ответчик указал, что данный размер пени соответствует обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, либо низким, составляет 36,5% годовых, в то время как размер пени 0,5% в день в редакции истца составляет 182,5% годовых и является чрезмерно высоким.

- п. 8.1 договора - в случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ.

Данная редакция договора исключает возможность необоснованного расторжения договора, при наличии лишь формального незначительного нарушения, что влечет неблагоприятные последствия для ответчика и возврата нежилого помещения, в случае однократной просрочки платежа на короткий срок, в том числе по независящим обстоятельствам.

В судебном заседании истец пояснил, что принципиально возражает относительно редакции ответчика по п. 1.2, 6.1 договора. Остальные пункты договора согласен принять в редакции ответчика.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Администрация обратилась с первоначальным требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015, заключенный между МО "Кременкульское сельское поселение" и ООО "Возрождение".

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 1 указанного Федерального закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии сч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу N А76-14932/2020 вынесено по заявлению признан незаконным отказ Администрации в предоставлении ООО "Возрождение" преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 59,3 кв. м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245.

Суд обязал Администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решение вступило в законную силу (постановление 18 ААС от 10.02.2021), постановлением АС УО N Ф09-3 462/21 от 11.06.2021 решение от 26.10.2020 и постановление 18 ААС от 10.02.2021 оставлено без изменения.

По заявлению ООО "Возрождение" в отношении Администрации было возбуждено исполнительное производство от 20.04.2021 N 9262/21/74022-ИП на основании исполнительного листа N ФС 033356423 от 31.03.2021 (т. 1 л.д. 27-29). Предмет исполнения: Обязать Администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пользу ООО "Возрождение".

В силу ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

26.08.2021, в соответствии с требованиями ст. 4 Закона N 159-ФЗ, Администрацией в адрес ООО "Возрождение" направлено предложение о заключении договора купли-продажи N 1804 от 26.08.2021, проект договора купли-продажи. Ответчиком проект договора подписан не был.

Предложение исходило от компетентного органа, подписано уполномоченным лицом.

К предложению приложен проект договора купли-продажи (выкупа), который содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества:

- предмет договора купли-продажи и указание на отчуждаемый объект с полной индивидуализацией, соответствующей договору аренды, указание на принадлежность объекта на праве собственности муниципальному образованию;

- указание цены объекта, которая установлена на основании отчета об оценке N 0308210052 об определении рыночной стоимости нежилого помещения и составляет 1 845 000 руб.

В проекте также указан порядок оплаты, передачи имущества и перехода права собственности на него.

Согласно положениям ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В рассматриваемом случае в направленном обществу письме (предложении) определенно выражена воля управления на заключение договора с обществом в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ, на условиях приложенного проекта, проект поименован в письме и приложен к нему.

В предложении общество проинформировано управлением о наличии у него преимущественного права на выкуп в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, о возможности оспаривания оценки, о необходимости подписания приложенного проекта, о последствиях пропуска установленного срока.

09.09.2021 в Администрацию поступил протокол разногласий вх. N 2950 от 09.09.2021. При этом, экземпляр проекта договора, подписанный со стороны ответчика, не возвращен одновременно с данным протоколом разногласий.

С учетом вышеуказанного протокола разногласий были внесены поправки в проект договора купли-продажи.

17.01.2022 Администрацией в адрес ООО "Возрождение" повторно направлены документы на ознакомление и подписание: уведомление исх. N 76 от 17.01.2022, сопроводительное письмо исх. N 77 от 17.01.2022, проект договора купли-продажи N 3 с учетом протокола разногласий вх. N 2950 от 09.09.2021, дополнительное соглашение от 17.01.2022 о продлении срока аренды договора и необходимости оплаты задолженности по арендной плате.

Однако 11.02.2022 в Администрацию вновь поступил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. Подписанный проект договора стороной аналогично не был подписан и направлен.

Изучив данный протокол разногласий Администрация не нашла доводы ответчика законными и не удовлетворила данный протокол разногласий.

21.03.2022 в адрес ООО "Возрождение" направлено уведомление за исх. N 482 о том, что направленный протокол разногласий оставлен без удовлетворения.

Кроме того, направлено письмо исх. N 389 от 10.03.2022 о необходимости оплатить арендную плату согласно направленному ранее дополнительному соглашению от 17.01.2022 к договору аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015 и возврате подписанного экземпляра данного Дополнительного соглашения.

В силу изложенных фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Администрацией были выполнены все условия предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Соблюдая положения Федерального закона N 159-ФЗ, общество обязано было в течение 30 дней с момента получения предложения о заключении договора и (или) проекта договора купли-продажи подписать проект и направить подписанный проект управлению.

В соответствии с подп. 2 п. 9 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Исходя из содержания и смысла Закона N 159-ФЗ тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о преимущественном праве продажи субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

В данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

Положения Федерального закона N 159-ФЗ устанавливают только одно основание для приостановления течения данного срока. Течение срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Проанализировав указанные обществом в протоколе разногласий замечания, апелляционная коллегия приходит к выводу, что ни одно из них не являлось основанием для приостановления течения установленного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срока.

Основания для констатации приостановления течения установленного положениями Федерального закона 159-ФЗ срока отсутствуют, срок заключения договора купли-продажи не был приостановлен.

Администрация выполнила предписания Федерального закона N 159-ФЗ. При этом 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества очевидно истек.

Из материалов дела также усматривается, что договор купли-продажи, приложенный к предложению Администрации о реализации преимущественного права ООО "Возрождение" подписан не был, и именно с этим действием Закон N 159-ФЗ связывает реализацию преимущественного права.

Таким образом, ООО "Возрождение", оставив без подписания направленный в его адрес договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с п. 1 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ.

Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что Администрацией издано Распоряжение N 24/1 от 14.03.2022 "Об отмене распоряжения главы Администрации Кременкульского сельского поселения от 16.08.2021 N 89", которым Администрация в соответствии с подпунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в связи с неподписанием ООО "Возрождение" проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в течении 30 дней со дня получения, признается утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (т. 2 л.д. 49).

Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о разумности срока устранения обществом нарушений по внесению арендной платы, поскольку данная задолженность была погашена ответчиком только в январе 2023 года, на стадии вынесения решения по настоящему делу, то есть через 1 год и 7 месяцев.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что утрата обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в результате не совершения действий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, повлекла прекращение правоотношений, предусмотренных нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и освобождение органа власти (собственника имущества) от обязательств, предусмотренных названным законом, в том числе от обязанностей заключить с арендатором договор купли-продажи имущества, а также использовать стоимость этого имущества, указанную (рекомендуемую) в отчете об оценке, ранее подготовленном независимым оценщиком.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования общества удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015, заключенного между МО "Кременкульское сельское поселение" и ООО "Возрождение", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 и пункту 1 статьи 615 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу статей 450 и 452 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 данного кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В силу приведенной нормы значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как установлено выше, между МО "Кременкульское сельское поселение" (арендодатель) и ООО "Возрождение" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015, по условиям которого арендодатель предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 59,3 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14-6, а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату за указанное помещение (т. 1 л.д. 16-20).

Имущество передано по акту приема-передачи от 10.11.2015 (т. 1 л.д. 21).

Согласно п. 1.3 договора он вступает в законную силу с 10.11.2015 и действует до 09.11.2020.

Дополнительным соглашение к договору от 17.01.2022 стороны установили, что договор действует до 31.01.2022 (т. 1 л.д. 52).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно абзацу 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Так, условия пункта 1.3 договора подлежат буквальному толкованию, которое не позволяет установить иную волю сторон, кроме как направленную на прекращение указанного договора аренды по окончании срока арендного пользования.

Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, основания для расторжения договора, заключенного между Администрацией и ООО "Возрождение", в судебном порядке отсутствовали.

С учетом изложенного выше обоснования, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении как первоначальных, так и встречных исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом отказа в удовлетворения первоначального и встречного исков государственная пошлина относится на истцов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023 и дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу N А76-11796/2022 отменить.

В удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказать

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи

И.А. Аникин А.С. Жернаков