Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2023 г. N 20АП-4492/23 по делу N А09-9476/2022

г. Тула

25 июля 2023 г.

Дело N А09-9476/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2023.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от истца - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085) - Щербенко Л.И. (доверенность от 09.01.2023), от ответчика - акционерного общества "Специализированный застройщик "Фабрика Атмосферы" (г. Брянск, (ИНН 3232007570, ОГРН 1023201058594) - Блажко В.А. (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие третьих лиц - Брянской городской администрации, управления по строительству и развитию территорий города Брянска, общества с ограниченной ответственностью "УК Домовладение", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.06.2023 по делу N А09-9476/2022 (судья Дюбо Ю.И),

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением акционерному обществу "Специализированный застройщик "Фабрика Атмосферы" (далее - общество) о взыскании 820 372 рублей 32 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 13.06.2018 N 3728 за период с 01.01.2022 по 30.09.2022 в размере 779 651 рубля 35 копеек и неустойки за период с 16.03.2022 по 20.09.2022 в сумме 40 720 рублей 97 копеек.

Определением суда от 29.03.2023, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Брянская городская администрация, управление по строительству и развитию территорий города Брянска, общество с ограниченной ответственностью "УК Домовладение".

Решением суда от 05.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование: обслуживание автотранспорта. Сообщает, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", согласно которому вид разрешенного использования земельного участка "ремонт автомобилей" описан как "размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей" и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещения магазинов сопутствующей торговли". Указывает, что, выставляя на торги земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:7093, управление не имело цели предоставления его для строительства многоквартирного жилого дома. Отмечает, что возведенный ответчиком многоквартирный жилой дом не расположен на спорном участке.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Сообщает, что в соответствии с решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 N 796 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Брянска" и Проектом планировки территории, расположенной от проспекта Московского, вдоль проезда Западный в Фокинском районе города Брянска, содержащего проект межевания и градостроительный план, в целях многоэтажного жилищного строительства, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:7093 находится в зоне Т-2 "Зона объектов транспортной инфраструктуры". Указывает, что в разрешении на строительство многоквартирного жилого дома от 30.07.2018 N 32-301-3532-А-2018 и разрешении на ввод в эксплуатацию от 22.10.2021 N 32-301-3532-2018 указан земельный участок с кадастровым номером 32:28:00000000:7093, а в качестве иных показателей объекта жилого фонда отражена площадка жилого дома для парковки автомобилей жильцами, что свидетельствует о том, что парковка и спорный земельный участок, на котором она расположена, входит в состав общего имущества и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома. В подтверждение данного обстоятельства ссылается на градостроительный план, являющийся приложением к проекту планировки территории, расположенной от проспекта Московского, вдоль проезда Западный в Фокинском районе города Брянска, содержащего проект межевания, в целях многоэтажного жилищного строительства (постановление Брянской городской администрации от 26.06.2018 N 1917-п).

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Управление по строительству и развитию территорий города Брянска заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в их отсутствие третьих лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, по итогам проведенного 31.05.2018 аукциона между управлением (арендодатель) и ОАО "Фабрика-кухня" (правопреемником которого является общество) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.06.2018 N 3728 (т. 1, л. д. 13), по условиям которого арендодатель предоставляет (передает) арендатору земельный участок площадью 2086 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, кадастровый номер 32:28:0000000:7093, за плату в пользование (аренду), а арендодатель принимает участок для его использования в соответствии с условиями договора. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование: обслуживание автотранспорта.

Срок аренды, согласно пункту 2.1 договора, установлен с 14.06.2018 по 13.06.2028.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен по итогам аукциона и составляет 1 042 391 рубль. Арендная плата вносится за период с 2019 года и в последующие годы ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункт 3.8 договора).

В силу пункта 5.9 договора, в случае неисполнения обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы в установленные сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения таких обязательств, от размера невнесенной арендной платы за каждый день нарушения срока.

По акту приема-передачи от 14.06.2018 земельный участок передан арендатору.

Ссылаясь на наличие на стороне общества, как арендатора земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:7093, задолженности за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и указано в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирный жилой дом. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Как указано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), до образования земельного участка под многоквартирным жилым домом земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что публично-правовое образование утрачивает право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, с момента первой регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном жилом доме, в том числе в части права требования внесения арендной платы за этот земельный участок.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:7093, несмотря на указанное в нем целевое назначение, фактически предоставлялся обществу для строительства многоквартирных домов одновременно с земельными участками с кадастровыми номерами 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:0000000:7117.

Так, решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 N 796 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Брянска" утвержден проект планировки территории, расположенной от проспекта Московского, вдоль проезда Западный в Фокинском районе города Брянска, содержащего проект межевания и градостроительный план, в целях многоэтажного жилищного строительства" (постановление Брянской городской администрации от 26.06.2018 N 1917-п).

Согласно утвержденной проектной документации, часть земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:5429, расположенного в зоне Т-2, предназначается для размещения парковочных мест, относящихся к многоэтажному жилому дому, согласно основному виду использования. Впоследствии из указанного земельного участка образован земельный участок 32:28:0000000:7093 площадью 2086 кв. метров для размещения парковочных мест, которые относятся к многоэтажному жилому дому.

Согласно градостроительному плану земельных участков (на чертеже градостроительного плана) заштрихована зона планируемого размещения объектов капитального строительства, за пределами которого допускается строительство крылец, входных узлов, пандусов и элементов благоустройства (тротуары, кратковременные стоянки и т.д.).

Таким образом, в соответствии с проектом планировки территории в территорию строительства МКД входят несколько земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирного дома, размещения объектов благоустройства (в том числе парковочных мест для жителей), обслуживания, эксплуатации, а именно: 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:00000000:7093, 32:28:00000000:7117.

На основании указанных документов, обществу выдавалось разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N 32-301-3532-А-2018 от 30.07.2018 на земельных участках 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:00000000:7093, 32:28:00000000:7117, а впоследствии - и разрешение на ввод в эксплуатацию N 32- 301-3532-2018 от 22.10.2021 на земельных участках 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:00000000:7093, 32:28:00000000:7117.

Указанные разрешения, равно как и Правила землепользования и застройки, а также Проект планировки территории (которыми фактически предусматривалось включение спорного земельного участка в состав имущества многоквартирного дома) управлением не оспорены.

Таким образом, все земельные участки, в том числе с кадастровым номером 32:28:00000000:7093, указанные в разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию, вошли в состав общего имущества созданного многоквартирного жилого дома, как предназначенные для размещения объектов благоустройства, для его эксплуатации, обслуживания.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон подтвердили, что спорный земельный участок фактически включен в состав придомовой территории завершенного строительством многоквартирного жилого дома, которая является огороженной, и на нем расположена стоянка автотранспортных средств, принадлежащих жителям дома.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, которой является 08.12.2021, земельный участок под указанным домом и его придомовая территория, ранее предоставленная обществу для строительства наряду с иными земельными участками, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Принимая во внимание предоставление земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:7093 по итогам аукциона, несмотря на его разрешенное использование, фактически для целей строительства, учитывая, что собственники помещений жилого комплекса вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома, а также объектами, входящими в состав общего имущества (в том числе - парковочными местами), расположенными на указанном участке, приняв во внимание доводы управляющей компании о том, что собственники помещений МКД осуществляют содержание расположенных на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0000000:7093 за счет денежных средств собственников помещений МКД данного жилого комплекса, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для вывода о продолжении арендных правоотношений и начисления обществу арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:28:0000000:7093 за период с 01.01.2022 по 30.09.2022.

Поскольку договор аренды земельного участка после регистрации права первого собственника многоквартирного дома (08.12.2021) является прекращенным, требовать арендную плату, а также неустойку за ее просрочку за период после этого события (в данном случае с 01.01.2022 по 30.09.2022), управление не вправе.

Доводы заявителя выражают несогласие с оценкой фактических обстоятельств спора, данной судом. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для переоценки указанных обстоятельств не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.06.2023 по делу N А09-9476/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Е.В. Мосина