Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2024 г. N 01АП-536/24 по делу N А43-21823/2023

г. Владимир

06 марта 2024 г.

Дело N А43-21823/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2023 по делу N А43-21823/2023, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (ИНН 5262264641, ОГРН 1115262005297) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980, ОГРН 1155260014623) о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации города Нижнего Новгорода, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Нижегородской области,

при участии в судебном заседании представителя ООО "Инвестком" - Шабалиной В.И. по доверенности от 01.04.2021 N 93юр сроком действия три года, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестком" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - ответчик, Министерство) о разрешении разногласий, возникших при заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 17852/06 от 30.04.2019, установив арендодателем по договору Министерство, а также изложив пункт 2 договора аренды в следующей редакции: "Срок действия настоящего договора установлен до 30.04.2028".

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Нижегородской области (далее - Управление).

Решением от 30.11.2023 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель выразил несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорным правоотношениям. Отмечает, что договор аренды земельного участка N 17852/06 от 30.04.2019 и дополнительное соглашение к нему от 11.02.2021 в установленном порядке недействительными не признаны, право аренды истца в установленном порядке не прекращено, Министерство принимает от Общества арендную плату. Также заявитель указывает, что арендатор в установленный срок обратился к арендодателю с заявлением об увеличении срока действия указанного договора аренды на 3 года (до 30.04.2028) на основании пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, следовательно, у Министерства, которое с 01.06.2023 является надлежащим арендодателем, возникло обязательство увеличить срок действия договора аренды.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал вышеприведенные доводы, более подробно изложенные в апелляционной жалобе, настаивал на отмене обжалуемого решения.

От Министерства в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с позицией заявителя, полагая его доводы несостоятельными, просил принятый по делу судебный акт оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2022 по делу N А43-12391/2022, за муниципальным образованием Нижний Новгород 11.04.2013 было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:8349. Основанием для разграничения послужило расположение в границах земельного участка противооползнего сооружения, находящегося в муниципальной собственности.

Впоследствии 13.03.2014 по решению Администрации земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:8349 разделен, из исходного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 52:18:0000000:10252 и 52:18:0060009:92.

Администрация и Общество заключили договор от 03.06.2014 N 17264/06 аренды земельного участка площадью 2220 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0060009:92 под строительство предприятия общественного питания, на срок до 15.01.2019.

Соглашением от 30.04.2019 договор аренды земельного участка N 17264/06 расторгнут.

Одновременно заключен договор аренды земельного участка N 17852/06 от 30.04.2019 для завершения строительства сроком действия до 30.04.2022.

Дополнительным соглашением от 11.02.2021 срок договора N 17852/06 продлен до 30.04.2025.

На земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060009:92 Общество возвело объект незавершенного строительства (нежилое здание) с кадастровым номером 52:18:0060009:112, степенью готовности 95%, площадью 1787 кв.м, и асфальтобетонную площадку с кадастровым номером 52:18:0060009:234, площадью 381 кв.м, о чем в ЕГРН 15.11.2019 и 22.07.2020 были внесены соответствующие сведения.

Из материалов настоящего дела видно, что на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ) 01.12.2022 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды сроком на 3 года.

Письмом от 07.12.2022 Администрация отказала в продлении срока договора, указав на наличие в суде спора о признании отсутствующим права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060009:92 и его освобождении от самовольных построек, в рамках которого заявлено о недействительности договора аренды земельного участка N 17852/06 от 30.04.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2022 по делу N А43-12391/2022 признано отсутствующим право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:006009:92, данный земельный участок истребован у Общества в неразграниченную собственность.

Письмами от 04.05.2023 N 11, 30.06.2023 N 55 Общество обращалось в Министерство с заявлениями о внесении изменений в договор аренды в части смены арендодателя с Администрации на Министерство, а также о продлении срока действия договора до 30.04.2028.

Письмом от 14.07.2023 Министерство отказало истцу в заключении дополнительного соглашения к названному договору аренды.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и положения статей 22, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 445, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Закона N 58-ФЗ, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ установлено, что до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 4 статьи 8 Закона N 58-ФЗ).

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Хотя положения приведенной нормы и не относят смену собственника переданного в аренду имущества с возникновением оснований для внесения изменений в договор аренды, само по себе обращение в суд с соответствующим требованием является допустимым способом зашиты права, который направлен на создание правовой определенности в правоотношениях сторон (разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66).

Вместе с тем, возражая против предъявленных Обществом требований, Министерство в суде первой инстанции сослалось на недействительность договора аренды земельного участка N 17852/06 от 30.04.2019.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Таким образом, при установлении ничтожности договора аренды земельного участка N 17852/06 от 30.04.2019 требование о внесении в него изменений не может быть удовлетворено.

В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Спорный договор заключен со стороны арендодателя Администрацией как органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками муниципальной собственности.

В пункте 1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в муниципальной собственности находятся земельные участки право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.12.2022 по делу N А43-12391/2022 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060009:92 на момент вступления в силу статьи 3.1 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (01.07.2006) не был сформирован и предоставлен Администрации, следовательно, считать спорный земельный участок относящийся к собственности муниципального образования город Нижний Новгород в соответствии с названной нормой не имеется.

Таким образом, преюдициально установлено, что разграничение государственной собственности на указанный земельный участок не произведено, он относится к неразграниченной собственности.

В связи с изложенным было признано отсутствующим право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:006009:92.

В силу Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" и принятого в его исполнение постановления Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 N 31 Министерство осуществляет управление и распоряжение земельными участками в Нижнем Новгороде, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, является Министерство.

Поскольку при заключении договора от 30.04.2019 N 17852/06 Администрация неправомерно распорядилась неразграниченными землями, данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения в силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного не имеется законных оснований для удовлетворения иска Общества о внесении изменений в указанный договор.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы и аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2023 по делу N А43-21823/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова А.Н. Ковбасюк