Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2023 г. N 18АП-9945/23 по делу N А76-10105/2018

г. Челябинск

14 августа 2023 г.

Дело N А76-10105/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Поздняковой Е.А., Кожевниковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Слепенко Ю.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Банк Интеза" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 по делу N А76-10105/2018 о разрешении разногласий.

В судебное заседание явились представители:

Малышева Константина Юрьевича - Пилюшок Т.Ю. (паспорт; доверенность от 08.11.2020 сроком на 20 лет);

финансового управляющего должника Теплякова Эдуарда Александровича - Ряполова О.А. (паспорт; доверенность от 09.01.2023 сроком на 1 год).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2018 возбуждено производство по делу о банкротстве Малышева Константина Юрьевича (далее - должник).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2018 (резолютивная часть объявлена 14.12.2018) Малышев К.Ю. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реструктуризация долгов гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден Тепляков Эдуард Александрович, члена Ассоциации "Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих "Содружество" (ИНН 744504586107, регистрационный номер в реестр арбитражных управляющих - 4941, адрес для корреспонденции: 454091, г. Челябинск, а/я 13023, тел. 8-912-805-08-37).

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов гражданина опубликовано в официальном издании "Коммерсантъ" N 237 от 22.12.2018.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.05.2019 (резолютивная часть объявлена 29.04.2019) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реализация имущества гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден Тепляков Э.А.

Информация о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве - реализации имущества гражданина, опубликована в печатной версии издания газеты "Коммерсант" N 89 от 25.05.2019.

Определением суда от 14.12.2018 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов Малышева К.Ю. требования акционерного общества "БАНК ИНТЕЗА" в размере 7 015 807 руб. 42 коп., в том числе 6 570 244 руб. - основного долга, 375 563 руб. 42 коп. - процентов, 70 000 руб. - пени, как обеспеченные залогом имущества должника:

* нежилое здание (гараж): назначение нежилое, площадью 2 043,1 кв.м, инвентарный номер 75:401:002:000011040, литер А, этажность 1, адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д. 7б;

* незавершенный строительством объект: площадь застройки 698,6 кв.м., адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д. 7б;

* земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов -для эксплуатации комплекса производственных зданий, площадью 12 000 кв.м., адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д. 7б.

Залоговым кредитором АО "БАНК ИНТЕЗА" 12.09.2019 разработано Положение о порядке, сроках и условиях продажи указанного имущества должника (далее - Положение).

27.09.2019 должник обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий между залоговым кредитором, финансовым управляющим и должником (вх. 60341), согласно которому просит обязать залогового кредитора АО "БАНК ИНТЕЗА" разработать Положение, являющегося предметом залога, с учетом регистрации права собственности должника на возведенные на земельном участке объекты недвижимости и с учетом разделения земельного участка.

Определением суда от 15.11.2019 заявление должника принято к производству.

В ходе рассмотрения обособленного спора, решением Калининского районного суда г. Челябинска от 25.06.2020 по делу N 2-1105/2020 признано право собственности должника на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609016:30, находящемся в залоге у кредитора АО "БАНК ИНТЕЗА":

- нежилое здание (гараж), назначение: нежилое здание (гараж), назначение: нежилое; площадь: общая 82,7 кв.м. кадастровый номер:

74:36:0609016:431. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б;

- нежилое здание (склад), назначение: нежилое; площадь: общая 372,9 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:433. Адрес: Челябинская обл., г.

Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

В связи с указанным залоговым кредитором АО "БАНК ИНТЕЗА" разработано новое Положение от 27.07.2021 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога:

1) нежилое здание (гараж), назначение: нежилое; площадь: общая 2 043,1 кв.м. инвентарный номер: 75:401:002:000011040. Литер: А; Этажность: 1. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7-б.

2) нежилое здание (гараж), назначение: нежилое здание (гараж), назначение: нежилое; площадь: общая 82,7 кв.м. кадастровый номер:

74:36:0609016:431. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

3) нежилое здание (склад), назначение: нежилое; площадь: общая 372,9 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:433. Адрес: Челябинская обл., г.

Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

4) незавершённый строительством объект, площадь застройки 698,6 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:39. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7-б.

5) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации комплекса производственных зданий, кадастровый номер 74:36:0609016:30. Площадь: 12 000 кв.м. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск. Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

Начальная цена продажи имущества установлена залоговым кредитором в размере 15 097 600 руб.

Информация о разработке нового Положения размещена в ЕФРСБ (N 7065195 от 28.07.2021).

Должник 09.08.2021 обратился в арбитражный суд с новым заявлением (вх. 84090) о разрешении разногласий между залоговым кредитором, финансовым управляющим и должником, согласно которому просит: разрешить разногласия между залоговым кредитором АО "Банк Интеза", финансовым управляющим и должником, обязав АО "Банк Интеза" разработать Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, с учетом разделения земельных участков.

Определением суда от 24.08.2021 указанное заявление должника принято к производству суда для совместного рассмотрения с ранее принятым заявлением о разрешении разногласий (вх. N 60341 от 27.09.2019).

Определением суда от 17.12.2021 к участию в рассмотрении спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Пилюшок Т.Ю.

В ходе рассмотрения спора должником уточнялись заявленные требования. В соответствии с последними уточнениями должник просил суд разрешить разногласия между залоговым кредитором АО "Банк Интеза", финансовым управляющим и должником, обязав АО "Банк Интеза" изложить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, с учетом разделения земельных участков и определения стоимости каждого земельного участка и расположенных на них объектах недвижимости; обязать залогового кредитора изложить пункт 1.4 Положения с учетом стоимости объектов недвижимости, указанной в заключении эксперта N 398-11.2022 от 06.11.2022. При присвоении кадастровых номеров земельным участкам после завершения межевания в наименовании лота указать кадастровые номера земельных участков. Пункт 2.2. Положения изложить в следующей редакции:

"Продаже на открытых торгах в форме аукциона подлежит следующее имущество:

Лот N 1:

* часть земельного участка 74:36:0609016:30:ЗУ1, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Валдайская в соответствии с межевым планом от 29.04.2021;

* нежилое здание - "Гараж", кадастровый номер: 74:36:0609016:40, расположенное на 74:36:0609016:30:ЗУ1, с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021;

- нежилое здание - "Гараж", общей площадью 82,7 кв.м., кадастровый номер 74:36:0609016:431, расположенное на 74:36:0609016:30:ЗУ1, с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021;

Лот N 2:

- часть земельного участка 74:36:0609016:30:ЗУ2, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Валдайская в соответствии с межевым планом от 29.04.2021;

- нежилое здание - "Склад", общей площадью 372,9 кв.м., кадастровый номер 74:36:0609016:433, расположенное на 74:36:0609016:30:ЗУ2, с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021;

- объект незавершенного строительства - "Незавершенный строительством объект", площадь застройки 698,6 кв.м., кадастровый номер 74:36:0609016:39, расположенный на 74:36:0609016:30:ЗУ2, с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021.

Кроме того, должник просит указать в Положении, что организатор торгов вправе осуществлять реализацию лотов поочередно. Если после реализации одного из лотов требования кредитора не будут погашены в полном объеме, подлежит реализации второй лот.

Уточнения заявленных требований приняты судом определением от 09.02.2023.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 разрешены разногласия. Суд определил:

Разрешить разногласия относительно порядка продажи заложенного имущества должника.

Обязать залогового кредитора АО "Банк Интеза" внести изменение в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника путем формирования двух лотов с учетом разделения земельного участка с кадастровым номером: 74:36:0609016:30 на два самостоятельных объекта недвижимости.

Сформировать Лот N 1 в следующей редакции:

N лота	Наименование имущества	Рыночная стоимость, руб.	Начальная стоимость лота, руб.
1	Земельный участок условный номер 74:36:0609016:30:ЗУ1, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский, ул. Валдайская в соответствии с межевым планом от 29.04.2021	7 802 602	26 760 719,2
2	Нежилое здание - "Гараж", общей площадью 2 043,1 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:40, расположенный на земельном участке условный номер 74:36:0609016:30:З1	24 420 749
	Нежилое здание "Гараж", общей площадью 82,7 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:431, расположенное на земельном участке условный номер 74:36:06О9016:30:ЗУ1	1 227 548

Итого стоимость лота - 33 450 899 руб.

Сформировать Лот N 2 в следующей редакции:

N лота	Наименование имущества	Рыночная стоимость, руб.	Начальная стоимость лота, руб.
1	Земельный участок условный номер 74:36:0609016:30:ЗУ2, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский, ул.	6 355 291	14 409 074,4
	Валдайская в соответствии с межевым планом от 29.04.2021
2	Нежилое здание - "Склад", общей площадью 372,9 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:433, расположенный на земельном участке условный номер 74:36:0609016:30:ЗУ2	3 846 377
3	Объект незавершенного строительства - "Незавершенный строительством объект", площадь застройки 698,6 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:39, расположенный на земельном участке условный номер 74:36:06О9016:30:ЗУ2	7 809 675

Итого стоимость лота - 18 011 343 руб.

Обязать финансового управляющего Теплякова Э.А. произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 74:36:0609016:30 с формированием двух самостоятельных земельных участков (условные номера 74:36:06О9016:30:ЗУ1 и 74:36:06О9016:30:ЗУ2) в соответствии с межевым планом от 29.04.2021.

Обязать залогового кредитора АО "Банк Интеза" внести изменения в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника путем указания кадастровых номеров самостоятельных земельных участков (взамен условных номеров: 74:36:06О9016:30:ЗУ1 и 74:36:06О9016:30:ЗУ2) после осуществления раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0609016:30.

Не согласившись с указанным определением, АО "БАНК ИНТЕЗА" (далее также - податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что каждый из этих лотов не является юридически и экономически обособленным, не является функционально независимым, то есть их самостоятельное (отдельное) использование будущим покупателем в своей хозяйственной деятельности будет затруднительным. После разделения появятся два участка с неполноценными характеристиками: неправильная форма, неравномерное распределение коммуникаций. Продажа земельного участка единым лотом имеет наибольшую вероятность.

От финансового управляющего Теплякова Э.А., Малышева К.Ю. поступили отзывы на апелляционную жалобу, с доказательствами их направления в адрес лиц, участвующих в деле, который приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст.ст. 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Присутствующие участники процесса в судебном заседании заявили суду свои позиции относительно доводов апелляционной жалобы (согласно протоколу судебного заседания).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, предметом заявленных должником разногласий является спор о том, может ли общая стоимость залогового имущества возрасти при разделении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0609016:30 на два самостоятельных земельных участка с расположенными на них соответствующими объектами недвижимости и будет ли разделение земельного участка способствовать привлечению большего числа участников торгов.

В обоснование заявления должник указывает, что разработанное залоговым кредитором Положение нарушает права должника, поскольку кредитором занижена общая стоимость имущества. При этом на дату подготовки Положения в новой редакции, финансовым управляющим подготовлен межевой план, предусматривающий разделение земельного участка 74:36:0609016:30 на два самостоятельных земельных участка с отдельным въездом. Выделение отдельного земельного участка под объекты недвижимости будет способствовать повышению стоимости имущества, что существенно увеличит размер конкурсной массы.

В обоснование доводов должником в материалы спора представлены межевой план от 29.04.2021 о кадастровых работах по разделению земельного участка 74:36:0609016:30 с образованием двух самостоятельных земельных участков:

- 74:36:0609016:30:ЗУ1, площадью 6 554 кв.м. с размещением на нем двух объектов недвижимости: нежилого здания - "Гараж" общей площадью 2 043,1 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:40 и нежилого здания "Гараж", общей площадью 82,7 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:431;

- 74:36:06О9016:30:ЗУ2, площадью 5 446 кв.м. с размещением на нем двух объектов недвижимости: нежилое здание - "Склад", площадью 372,9 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:433 и объект незавершенного строительства, площадью застройки 698,6 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:39.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, должник обратился в суд с настоящим заявлением о разрешении разногласий.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно абз. 6 п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 названного Закона.

Исходя из положений ст. 2, 126, 129, 139 и 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

Как указано выше определением суда от 14.12.2018 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов Малышева К.Ю. требования АО "БАНК ИНТЕЗА" в размере 7 015 807 руб. 42 коп., в том числе 6 570 244 руб. - основного долга, 375 563 руб. 42 коп. - процентов, 70 000 руб. - пени, как обеспеченные залогом имущества должника:

- нежилое здание (гараж): назначение нежилое, площадью 2 043,1 кв.м, инвентарный номер 75:401:002:000011040, литер А, этажность 1, адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д. 7б;

- незавершенный строительством объект: площадь застройки 698,6 кв.м., адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д. 7б;

- земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов -для эксплуатации комплекса производственных зданий, площадью 12 000 кв.м., адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д. 7б.

Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 25.06.2020 по делу N 2-1105/2020 признано право собственности должника на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609016:30, находящемся в залоге у кредитора АО "БАНК ИНТЕЗА":

- нежилое здание (гараж), назначение: нежилое здание (гараж), назначение: нежилое; площадь: общая 82,7 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:431. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б;

- нежилое здание (склад), назначение: нежилое; площадь: общая 372,9 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:433. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

В связи с указанным залоговым кредитором АО "БАНК ИНТЕЗА" разработано новое Положение от 27.07.2021 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в который включены в том числе и указанные объекты недвижимости.

Относительно указанных объектов недвижимости у лиц, участвующих в деле о банкротстве отсутствуют разногласия о включении указанных объектов в состав заложенного имущества в силу статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Финансовым управляющим 28.07.2021 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве размещено сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога (сообщение N 7065195).

Согласно тексту, утвержденного Банком Положения о порядке продажи имущества, залогодержателем сформирован один лот, в который включен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609016:30 и все объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке:

1) нежилое здание (гараж), назначение: нежилое; площадь: общая 2 043,1 кв.м. инвентарный номер: 75:401:002:000011040. Литер: А; Этажность: 1. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7-б.

2) нежилое здание (гараж), назначение: нежилое здание (гараж), назначение: нежилое; площадь: общая 82,7 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:431. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

3) нежилое здание (склад), назначение: нежилое; площадь: общая 372,9 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:433. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

4) незавершённый строительством объект, площадь застройки 698,6 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:39. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.7-б.

5) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации комплекса производственных зданий, кадастровый номер 74:36:0609016:30. Площадь: 12 000 кв.м. Адрес: Челябинская обл., г. Челябинск. Калининский район, ул. Валдайская, д.7- б.

Должник в обоснование разногласий указал, что общая стоимость объектов недвижимости является заниженной, поскольку не соответствует рыночной.

Залоговым кредитором в обоснование начальной стоимости имущества представлен отчет об оценке N 01-06/453 от 02.06.2021, выполненный специалистами ООО "Дом оценки и экспертизы".

Статья 110 Закона о банкротстве по общему правилу предполагает продажу имущества должника, включенного в единый имущественный комплекс, целиком как предприятия.

Вместе с тем, данное положение касается такого имущественного комплекса, который связан общими технологическими и хозяйственными процессами.

В рассматриваемом случае такая связь между объектами недвижимости, расположенными на земельном участке 74:36:0609016:30 отсутствует.

Для определения рыночной стоимости спорных объектов судом определением от 19.05.2022 назначено проведение судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости имущества должника, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" эксперту Грибановой Марии Сергеевне.

Согласно заключения Грибановой М.С. от 16.06.2022, согласно которому при ответе на первый вопрос экспертом общая рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере 50 020 353 руб., в том числе:

1) нежилого здания (гараж), площадью 2 043,1 кв.м. инвентарный номер:

75:401:002:000011040 - 22 722 052 руб.;

2) нежилого здания (гараж), площадью 82,7 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:431 - 1 142 176 руб.;

3) нежилого здания (склад), площадью 372,9 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:433 - 3 981 131 руб.

4) незавершённого строительством объекта, площадью застройки 698,6 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:39 - 8 117 181 руб.;

5) земельного участка, кадастровый номер 74:36:0609016:30, площадью 12 000 кв.м. - 14 057 813 руб.

На второй вопрос о том, какова рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих должнику с учетом возможности разделения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0609016:30 в соответствии с межевым планом от 29.04.2021, экспертом дан ответ, что рыночная стоимость объектов недвижимости с учетом разделения земельных участков на момент проведения экспертизы составит:

N	Наименование имущества	Рыночная стоимость, руб.
1	Часть земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский, ул. Валдайская, условный номер 74:36:0609016:30:ЗУ1, в соответствии с межевым планом от 29.04.2021	7 802 602
2	Нежилое здание - "Гараж", общей площадью 2 043,1 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:40, расположенное на земельном участке условный номер 74:36:0609016:30:ЗУ1, с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021	24 420 749
3	Нежилое здание "Гараж", общей площадью 82,7 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:431, расположенное на земельном участке условный номер 74:36:06О9016:30:ЗУ1, с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021	1 227 548

Итого: 33 450 899

N	Наименование имущества	Рыночная стоимость, руб.
1	Часть земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский, ул. Валдайская, условный номер 74:36:0609016:30:ЗУ2, в соответствии с межевым планом от 29.04.2021	6 355 291
2	Нежилое здание - "Склад", общей площадью 372,9 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:433, расположенное на земельном участке условный номер 74:36:0609016:30:ЗУ2 с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021	3 846 377
3	Объект незавершенного строительства - "Незавершенный строительством объект", площадь застройки 698,6 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:39, расположенное на земельном участке условный номер 74:36:06О9016:30:ЗУ2 с учетом возможности разделения земельного участка в соответствии с межевым планом от 29.04.2021	7 809 675

Итого 18 011 343

При этом из представленного экспертного заключения следует, что экспертом оценка проведена путем использования затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке спорного имущества.

Экспертом произведен расчет значения каждого из примененных подходов к оценке и проведено согласование результатов оценки с применением каждого метода, в результате которого определено рыночное значение стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта в части оценки рыночной стоимости объектов недвижимости являются последовательными, каких-либо противоречий в исследовательской и итоговых частях заключения суд не усматривает.

Кроме того, в ранее представленной в суд должником справке оценочной компании ООО "Гудвилл" о рыночной стоимости недвижимого имущества с учетом межевого плана от 29.04.2021 оценщиком установлена схожая общая стоимость объектов недвижимости с учетом разделения земельного участка - 42 695 600 руб. по состоянию на март 2022 года.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение экспертизы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оно соответствует предъявляемым к нему требованиям, сомнений в обоснованности заключений экспертизы у суда не возникло.

Оснований не согласиться с такими выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Пункт 1 ст. 138 Закона о банкротстве, с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума N 58) определяет заинтересованность в продаже заложенного имущества должника не только залогового кредитора, но и иных кредиторов должника, требования которых не обеспечены залогом его имущества, поскольку средства, вырученные от продажи предмета залога могут быть также направлены на погашение требований кредиторов первой, второй очередей, удовлетворение текущих обязательств должника.

В п. 9 указанного постановления разъяснено, что кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абз. 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (абз. 6 п. 9 постановления Пленума N 58).

В силу пунктов 1 и 3 ст. 111 Закона о банкротстве, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника и утверждения предложения о продаже имущества конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном Законом о банкротстве, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с

законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса (п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве).

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке,

предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно абзацу 6 п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном в статье 138 названного закона.

С учетом указанного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости с учетом разделения земельного участка 74:36:0609016:30, увеличится. Указанное свидетельствует об обоснованности заявления должника о целесообразности разделения земельного участка на два самостоятельных, поскольку такое разделение не только увеличит общую стоимость имущества должника, но и будет способствовать привлечению большего числа участников торгов за счет уменьшения стоимости лота при сохранении характеристик объектов недвижимого имущества.

Судом также учтено, что согласно межевому плану от 29.04.2021 площади вновь образуемых земельных участков соответствуют требованиям Решения Челябинской городской Думы от 09.10.2012 N 37/13 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ"_".

Кроме того, на образуемых земельных участках в соответствии с межевым планом предусмотрено расположение объектов недвижимости с самостоятельным назначением.

Доказательств, что спорные сооружения представляют собой единый технологический или производственный комплекс, залоговым кредитором и управляющим не представлено, следовательно, спорные сооружения могут использоваться самостоятельно.

Из имеющихся в деле документов следует, что возможность самостоятельно подъезда на образуемые земельные участки также обеспечена.

Из представленных фотоматериалов, спутниковых снимков земельного участка, оба выделенных земельных участка в случае разделения примыкают непосредственно к автомобильным дорогам.

Поскольку доказательств невозможности автономного использования образованных после разделения земельных участков материалы дела не содержат, доводы апелляционной жалобы об ином, несостоятельны.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что продажа земельных участков и объектов недвижимости двумя отдельными лотами будет способствовать привлечению к участию в торгах различных сегментов участников, отличающиеся как по предпринимательским целям, так и по финансовым возможностям, соответствуют заключению эксперта и иным представленным в дело доказательствам.

В силу изложенного суд установил, что заложенное имущество должника подлежит продаже в соответствии с порядком, утвержденном залоговым кредитором, за исключением начальной цены имущества должника и реализации имущества одним лотом.

С учетом указанного, суд обязал залогового кредитора внести соответствующие изменения в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника путем формирования двух лотов для продажи залогового имущества с учетов результатов межевания земельного участка и последующим присвоением кадастровых номеров земельных участков исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной по итогам судебной экспертизы.

При этом суд полагает обоснованными доводы залогового кредитора о необходимости определения начальной цены реализуемого имущества в соответствии с положениями подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с

законодательством Российской Федерации о залоге.

Из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке следует, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом, при этом, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание определение рыночной стоимости объектов недвижимости должника на основании отчета оценщика по итогам судебной экспертизы, при наличии разногласий между должником и кредиторами, суд первой инстанции пришел к выводу, что начальная цена продажи залогового имущества на торгах подлежит установлению равной 80% от рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

В порядке урегулирования разногласий суд также обязал финансового управляющего произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 74:36:0609016:30 с формированием двух отдельных земельных участков в соответствии с межевым планом от 29.04.2021.

Доводы залогового кредитора о невозможности изменения предмета залога в отсутствие согласия залогового кредитора отклонены судом, поскольку положения Закона о банкротстве в данном случае являются специальными по отношению к нормам Закона об ипотеке (залоге недвижимости). При этом целью разрешения разногласий по утверждению Порядка продажи залогового имущества в данном случае является не только удовлетворение требований залогового кредитора (задолженность перед которым значительно меньше стоимости залогового имущества), но и наиболее полное удовлетворение требований незалоговых кредиторов за счет денежных средств, которые могут поступить в конкурсную массу от реализации залогового имущества.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает принятый по делу судебный акт законным и обоснованным, не подлежащим отмене. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2023 по делу N А76-10105/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Банк Интеза" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Е.А. Позднякова А.Г. Кожевникова