Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2023 г. N 09АП-44357/23 по делу N А40-105473/2014

г. Москва

05 сентября 2023 г.

Дело N А40-105473/14

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Л. Головачевой,

судей А.Г. Ахмедова, А. А. Комарова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Сател" на определение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2023 о признании недействительной сделкой - Договор N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015, заключенный между АО "МСМ-5" и ООО "Сател" и применении последствия недействительности сделки, вынесенное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО "Мосстроймеханизация5",

при участии в судебном заседании:

от ООО "Сател" - Агуреева М.Г. по дов. от 29.03.2023

от УФНС России по г.Москве - Прокопьев Е.В. по дов. от 20.12.2022

к/у должника Музыка И.С. - лично,паспорт

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2022 АО "Мосстроймеханизация-5" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Музыка Иван Сергеевич.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного управляющего о признании недействительной сделки договора N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015, заключенного между АО "МСМ-5" (ИНН 7714025229) и ООО "Сател" (ИНН 7715559657) и применении последствий недействительности сделок.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2023 признана недействительной сделкой - Договор N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015, заключенный между АО "МСМ-5" (ИНН 7714025229) и ООО "Сател" (ИНН 7715559657). Применены последствия недействительности сделки. Взысканы с ООО "Сател" (ИНН 7715559657) в конкурсную массу должника АО "МСМ-5" (ИНН 7714025229) действительную стоимость недвижимого имущества в размере 8 800 000 руб. Восстановлено право требования ООО "Сател" (ИНН 7715559657) к должнику АО "МСМ-5" (ИНН 7714025229) в размере 5 900 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2023 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование отмены судебного акта заявитель апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам дела.

До заседания от конкурсного управляющего должника поступил отзыв, который приобщен к материалам спора в порядке ст. 262 АПК РФ.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы, по мотивам, изложенным в ней.

Представитель уполномоченного органа и конкурсный управляющий возражали на доводы жалобы, ссылаясь на ее необоснованность.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьи 156 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 123, 266 и 268 АПК РФ, изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции, не находит оснований для отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством РФ и обстоятельствами дела, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в ходе конкурсного производства конкурсным управляющим выявлены сделки, имеющие признаки недействительности, предусмотренные ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Между АО "Мосстроймеханизация-5" (далее - Генподрядчик, Должник) и ООО "Сател" (далее - Подрядчик, Заинтересованное лицо) заключен договор N 53/14/С от 15.09.2014, согласно п. 1.1 которого Генподрядчик поручает, а Подрядчик обязуется в соответствии с полученной от Генподрядчика проектной документацией по созданию слаботочных сетей на объекте, расположенном по адресу: г. Москва, ВАО, район "Северное Измайлово", кв. 49-50, корп. 1, 2, а Генподрядчик обязуется принять результат выполненных работ и произвести оплату.

Между АО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "Сател" заключен договор N 140/15/С от 15.05.2015, согласно п. 1.1 которого Генподрядчик поручает, а Подрядчик обязуется в соответствии с полученной от Генподрядчика согласованной рабочей документацией выполнить следующие строительно-монтажные работы: телефонизация, электротехнические лотки, локальная система безопасности, телевидение, система охраны входов, - на объекте, расположенном по адресу: г. Москва, ВАО, район "Северное Измайлово", кв. 49-50, корп. 1, а Генподрядчик обязуется принять результат выполненных работ и произвести оплату.

Между АО "Мосстроймеханизация-5" (далее - Продавец) и ООО "Сател" (далее -Покупатель) заключен договор N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015, согласно п. 1.1 которого Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность квартиру N 222, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Трубецкая, д. 102 (далее - Спорная квартира).

Квартира состоит из трех жилых комнат, расположена на девятом этаже, имеет общую площадь с учетом летних помещений 133,4 кв. м, в том числе: общую площадь помещения -130,2 кв. м, а также площадь лоджии - 3,2 кв. м (п. 3 Договора купли-продажи).

В соответствии с п. 4 Договора купли-продажи цена отчуждаемой квартиры определена в сумме 5 900 000 руб.

Цена квартиры оплачивается Покупателем Продавцу в течение 45 банковских дней с даты подписания настоящего договора путем: перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца; зачета взаимных требований; иными способами, не противоречащими законодательству РФ.

В соответствии с п. 5 договора передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами после полной оплаты Покупателем цены квартиры.

Акт передачи по договору N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015 составлен сторонами в день заключения договора - 18.09.2015, в пункте 3 которого стороны подтверждают полное исполнение Покупателем обязательств по оплате цены договора в сумме 5 900 000 руб. Указанный акт, согласно доводов управляющего, не соответствует действительности.

Как указывает конкурсный управляющий, между АО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "Сател" заключено соглашение N 360 о порядке взаиморасчетов от 14.10.2015 (далее - Соглашение от 14.10.2015), в п. 1 которого стороны установили, что АО "МСМ-5" имеет обязательства перед ООО "Сател" в части суммы 5 900 000 руб. по оплате выполненных работ по договорам: N 53/14/С от 15.09.2014 в сумме 5 627 531 руб. 92 коп.; N 140/15/С от 15.05.2015 в сумме 272 468 руб. 08 коп.

Согласно п. 2 Соглашения от 14.10.2015, ООО "Сател" имеет обязательства перед АО "МСМ- 5" в сумме 5 900 000 руб. по оплате цены договора купли-продажи N 261/4 от 18.09.2015 в отношении квартиры N 222, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Трубецкая, д. 102.

В соответствии с п. 3 Соглашения от 14.10.2015 ООО "Сател" поручило АО "МСМ-5" зачесть денежные средства, причитающиеся ООО "Сател" в части суммы 5 900 000 руб. в счет исполнения обязательств ООО "Сател" перед АО "МСМ-5" по оплате цены договора купли-продажи.

В соответствии с п. 4.2 Соглашения от 14.10.2015 с момента подписания последнего считаются внесенными ООО "Сател" в пользу АО "МСМ-5" денежные средства в сумме 5 900 000 руб. в качестве оплаты цены договора N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015 в отношении Спорной квартиры.

Полагая, что договор N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015 отвечает признакам недействительной сделки по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 61.2 Закона о банкротстве, позицией, изложенной в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, исходил из следующего.

С учетом произведенного зачета посредством Соглашения от 14.10.2015, Должник произвел отчуждение спорной трехкомнатной квартиры площадью 133,4 кв. м по цене 5 900 000 руб. (44 360 руб. за 1 кв. м).

Конкурсный управляющий полагает, что указанная стоимость существенно ниже рыночных ставок, действующих в период заключения оспариваемой сделки - 18.09.2015.

Согласно отчету об оценке N 08/0123 от 18.01.2023, представленному конкурсным управляющим в материалы дела, стоимость спорной квартиры на дату совершения оспариваемой сделки составляла 11 095 000 руб.

Ответчик, третьи лица в обоснование соответствия цены приобретения рыночной стоимости спорной квартиры ссылались на иной отчет об оценке рыночной стоимости квартиры от 09.02.2017 N 3817-ОН, составленный ООО "РусБизнесПрайс", согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на февраль 2017 г. составляла 5 900 000 руб.

В целях определения рыночной стоимости спорной квартиры по состоянию на дату совершения сделки определением суда от 07.04.2023 в порядке ст. 82 АПК РФ назначено проведение судебной оценочной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Финконсалт- Центр" Федотовой Наталии Алексеевне, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость квартиры общей площадью 130,2 кв. м, находящейся по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Трубецкая, д. 102, кв. 222, кадастровый номер 50:15:0040601:814, по состоянию на 18.09.2015?

В материалы дела от экспертной организации ООО "Финконсалт-Центр" поступило заключение эксперта N 05-23/105473/АП-Б от 15.05.2023, в соответствии с которым по состоянию на 18.09.2015 рыночная стоимость квартиры общей площадью 130,2 кв. м, находящейся по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Трубецкая, д. 102, кв. 222, кадастровый номер 50:15:0040601:814, составляет округленно 8 800 000 (восемь миллионов восемьсот тысяч) руб.

Таким образом, спорная квартира была отчуждена по существенно заниженной стоимости, а именно, на 32,96 % ниже рыночной стоимости

В соответствии с п. 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, при определении соответствия цены товаров, работ или услуг рыночным условиям, цена признается соответствующей рыночным условиям, если ее отклонение составляет не более 20 процентов от рыночной цены аналогичных (идентичных) товаров, работ или услуг

Несмотря на то, что отклонение условий сделки от аналогичных рыночных условий является оценочным критерием и зависит от характеристик предмета оспариваемого договора, его ликвидности, сферы оборота, положения п. 3 ст. 40 НК РФ могут применяться как дополнительный довод о нерыночностиоспариваемой сделки с учетом иных обстоятельств совершения порочной сделки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанциисогласился с доводами конкурсного управляющего о том, что в рассматриваемом случае цена сделки существенно отличается в худшую для должника сторону от иных аналогичных сделок, то есть стоимость спорной квартиры по сделке существенно занижена.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорной квартиры, сформированной по состоянию на 24.06.2022, оспариваемый договор N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015 с учетом положений статей 425, 433, 558 ГК РФ считается заключенным с даты государственной регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Московской области - 04.03.2016, то есть после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, соблюдено условие совершения сделки в период, установленный п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с указанной же выпиской, спустя месяц после регистрации права собственности ООО "Сател" произвело отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи в пользу третьего лица ООО "Кром" (ИНН 7702516582), о чем внесена запись в ЕГРН от 06.04.2016.

Такое скорое отчуждение спорного объекта недвижимости свидетельствует о том, что ООО "Сател" изначально не имело цели приобрести в собственность спорную квартиру, то есть экономический смысл в заключении договора купли-продажи квартиры указанным лицом отсутствует.

Как следует из разъяснений высшей судебной инстанции, приведенных в пункте 16 постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне.

Таким образом, требование об оспаривании сделки правомерно предъявлено к другой стороне договор N 261/4 купли-продажи квартиры от 18.09.2015, а именно, к ООО "Сател".

Оспариваемый договор, заключенный с ООО "Сател", обладает признаками п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, поскольку заключен после возбуждения дела о банкротстве по существенно заниженной стоимости. При этом установления факта недобросовестности другой стороны сделки не требуется.

Между тем, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Информационного письма от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным.

Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. Подобные сопутствующие совершению сделок обстоятельства должны были вызвать у добросовестного приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, что также указывает на недобросовестность приобретателя.

Указанная правовая позиция отражена, например, в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 308-ЭС15-6280 от 09.10.2017 по делу N А32-29459/2012.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС20-4693(1,2,3) от 27.08.2020 по делу N А40-157934/2015).

Право сторон по своему усмотрению определять договорную цену закреплено в статьях 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а продажа имущества по цене ниже рыночной сама по себе не противоречит действующему законодательству.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае отчуждение не имеющей недостатков недвижимости по существенно заниженной цене, очевидно, свидетельствует о том, что продавец преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 N 308-ЭС16-11018, ответчик не мог не осознавать то, что сделка с такой заниженной ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости.

Довод заинтересованного лица об отсутствии необходимости проведения судебной оценочной экспертизы со ссылкой на актуальность отчета об оценке N 3817-ОН от 09.02.2017 отклонен судом первой инстанции как необоснованный.

Суд первой инстанции отметил, что выводы отчета N 3817-ОН от 09.02.2017 не подлежат применению, поскольку определяют рыночную стоимость по состоянию на февраль 2017 года, тогда как сделка совершена в сентябре 2015 года. То есть цена, указанная в отчете, является неактуальной для целей определения рыночности условий именно оспариваемой сделки.

Более того, результаты отчета об оценке N 3817-ОН от 09.02.2017 могут быть использованы для оформления объекта оценки в залог.

Целью же экспертизы являлось непосредственное определение рыночной стоимости спорной квартиры на дату совершения сделки для целей рассмотрения конкретного обособленного спора.

В целях устранения разногласий в рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на дату совершения спорной сделки судом в порядке ст. 82 АПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза.

Результаты проведенной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспариваются. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

Учтя положения статьи 61.6 Закона о банкротстве, суд первой инстанции указал, что спорная квартира, являвшаяся предметом оспариваемой сделки, была отчуждена в пользу третьих лиц, что исключает возврат ее в конкурсную массу должника.

При этом последствия частичной оплаты имущества по заниженной цене, в том числе права стороны по сделке к должнику, регулируются положениями пунктов 2-4 статьи 61.6 Закона о банкротстве.

Исходя из установленных обстоятельств дела, в качестве применения последствий недействительности сделки суд первой инстанциисчел необходимым взыскать с ООО "Сател" в конкурсную массу АО "МСМ-5" денежные средства в размере 8 800 000 руб., составляющие рыночную стоимость спорной квартиры на момент ее отчуждения.

При этом факт частичной оплаты квартиры по недействительной сделке за счет выполненных ООО "Сател" работ по договорам N 53/14/С от 15.09.2014 и N 140/15/С от 15.05.2015 влечет правовые последствия в виде восстановления права требования ООО "Сател" к АО "МСМ-5" на сумму 5 900 000 руб.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции ошибочно принял во внимание стоимость спорной квартиры, установленной в ходе проведения судебной оценочной экспертизы по состоянию на дату совершения сделки. Согласно доводам апелляционной жалобы, надлежало учитывать отчет оценщика ООО "Русбизнесконсалт", согласно которому по состоянию на февраль 2017 года стоимость спорной квартиры составляла 5 900 000,00 руб. При этом, по мнению ООО "Сател", с 2015 года стоимость недвижимого имущества с течение времени только повышалась и в 2017 году не могла снизиться.

Апелляционный суд отклоняет данные доводы апеллянта.

В материалы дела ответчиком представлен отчет об оценке N 3817-ОН от 09.02.2017, согласно которому стоимость спорной квартиры в феврале 2017 года составляла 5 900 000,00 руб. При этом ответчик ссылался на то, что стоимость объекта недвижимости в 2015 году в принципе не могла быть выше стоимости этого же объекта в 2017 году.

В свою очередь конкурсным управляющим представлен отчет об оценке N 08/0123 от 18.01.2023, согласно которому стоимость спорной квартиры непосредственно по состоянию на дату сделки (18.09.2015) составляла 11 095 000,00 руб.

Таким образом, в материалах дела имеются два отчета, выводы которых относительно стоимости спорной квартиры противоречат друг другу.

Таким образом, в материалах дело имелось два противоречащих друг другу отчета о рыночной стоимости имущества, при наличии разногласий относительно стоимости спорного имущества. Суд первой инстанции правомерно назначил экспертизу в целях устранения данных противоречий.

По результатам проведенной судебной экспертизы, в материалы дела от экспертной организации ООО "Финконсалт-Центр" поступило заключение эксперта N 05-23/105473/АП-Б от 15.05.2023, в соответствии с которым по состоянию на 18.09.2015 рыночная стоимость квартиры общей площадью 130,2 кв. м, находящейся по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Трубецкая, д. 102, кв. 222, кадастровый номер 50:15:0040601:814, составляет округленно 8 800 000 руб.

Каких-либо возражений по результатам проведенной судебной экспертизы Ответчиком не заявлено. Более того, ООО "Сател" не представляло кандидатуру экспертной организации и формировало перечень вопросов, поставленных перед экспертом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что с 2015 года по 2017 год стоимость имущества неизбежно должна повышаться в цене противоречит материалами дела, а именно, заключение эксперта от 15.05.2023 и отчетом об оценке от 09.02.2017, учитывая, что последний в рассматриваемом случае не оспаривается сторонами.

Ответчик в суде первой инстанции не заявлял ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы, не ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.

Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2023 по делу А40-105473/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Сател" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Л. Головачева

Судьи

А.Г. Ахмедов А.А. Комаров