Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2023 г. N 15АП-14674/23 по делу N А32-61711/2022

город Ростов-на-Дону

12 октября 2023 г.

дело N А32-61711/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: директор Громыко Е.Е., паспорт;

от ответчика (путем использования системы веб-конференции): представитель Пасечник Д.Ю. по доверенности от 22.09.2023;

от третьих лиц: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного частного общеобразовательного учреждения "Гимназия "Сириус" (ИНН 2301101285)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2023 по делу

N А32-61711/2022

по иску негосударственного частного общеобразовательного учреждения "Гимназия "Сириус"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Каскад Сервис" (ИНН 2301093852)

при участии третьего лица Атмачьян Вреж Врежевича

об обязании устранить (не чинить) препятствия в пользовании арендованным имуществом,

УСТАНОВИЛ:

Негосударственнное частное общеобразовательное учреждение "Гимназия "Сириус" (далее - гимназия) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Каскад Сервис" (далее - управляющая компания) об обязании устранить (не чинить) препятствия в пользовании арендованным имуществом по договору аренды движимого имущества от 01.10.2020, а именно: снять навесной замок с калитки, ведущей на спортивную площадку, о взыскании 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 211,84 рублей судебных расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является арендатором спортивной площадки, в пользовании которой чинит препятствия арендодатель.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Атмачьян Вреж Врежевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2023 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что срок договора аренды истёк, договор возобновлён на неопределённый срок. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Поскольку арендодатель от договора аренды отказался, требования гимназии не подлежат удовлетворению.

Негосударственнное частное общеобразовательное учреждение "Гимназия "Сириус" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Суд неполно выяснил обстоятельства по делу, не установил: являлось ли легитимным размещение ответчиком спорного ограждения спортивной площадки на земельном участке с установлением на калитку такого ограждения навесного замка с целью воспрепятствования пользования спортивной площадкой истцом; имелась ли у истца задолженность по оплате аренды в течение срока такой аренды и была ли выражена ответчиком такая задолженность в акте сверки.

Право владения гимназией помещениями в нежилом здании установлено договором аренды, заключённого с Атмачьяном В.В., что предоставило гимназии право на земельный участок, который занят таким нежилым зданием и необходим для его использования. Договор аренды гимназии с Атмачьяном В.В. является возмездным, как следствие, в состав арендных платежей включено и право пользования земельным участком.

Считает договор аренды спортивной площадки от 01.10.2020 не расторгнутым.

В отзыве на апелляционную жалобу управляющая компания указывает, что договор аренды спортивной площадки от 01.10.2020 года расторгнут. В этой связи, все обязательства по договору прекращены. Протоколом N 2 общего собрания собственников помещений МКД принято решение о запрете управляющей компании сдавать в аренду спортивную площадку на придомовой территории, являющейся частью общего имущества многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель гимназии дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Представитель управляющей компании надлежащее подключение к судебному заседанию посредством веб-конференции, позволяющее давать пояснения по существу спора, не обеспечил.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.10.2020 между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Каскад Сервис" (арендодатель) и негосударственным частным образовательным учреждением "Гимназия "Сириус" (арендатор) заключён договор аренды спортивной площадки.

Предметом договора является передача во временное пользование за плату (аренда) спортивной площадки, расположенной на внутридомовой территории дома N 61 по ул. Парковой в г. Анапа, в период времени с 01.04.2021 по 31.10.2021 с понедельника по пятницу с 08.30 до 18.00. Спортивная площадка представляет собой открытую площадку, оснащённую искусственным покрытием, огороженную по периметру универсальным ограждением.

Стороны договора установили, что спортивная площадка предоставляется истцу для проведения уроков физической культуры, соревнований, турниров, иных спортивных мероприятий.

01.04.2022 истцом получено досудебное уведомление о расторжении договора аренды, из содержания которого следует, что ответчик: полагает истца нарушившим порядок оплаты по договору; считает договор расторгнутым по инициативе ответчика в одностороннем порядке с момента получения истцом уведомления.

Истец полагает, что в нарушение условий договора и требований Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик создал препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что выражается в следующем:

22.04.2022 при намерении осуществления истцом образовательной деятельности в связи с проведением занятий по физической культуре, которые в соответствии с расписанием, должны бы проводиться на спортивной площадке, ответчиком было осуществлено воспрепятствование доступа истцу на площадку посредством установления на дверь закрытого навесного замка.

Образовательная деятельность была прервана, права обучающихся нарушены.

07.10.2022 после обращения истца в ОМВД России по г. Анапа Краснодарского края факту недопуска обучающихся на спортивную площадку, ОМВД России по г. Анапа Краснодарского края было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, содержанием которого подтверждаются фактические обстоятельства недопуска истца на спортивную площадку ответчиком.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Судебная коллегия полагает отказ в иске правомерным ввиду следующего.

Истец полагает себя законным владельцем спортивной площадкой, уполномоченным на владение площадкой договором аренды от 01.10.2020, заключённым с управляющей компанией.

В силу пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке или ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

При этом, исходя из особенностей настоящего спорного случая, необходимо учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - постановление N 491), к составу общего имущества многоквартирного дома относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

С учётом изложенного управляющая компания действовала без надлежащих полномочий при заключении договора аренды спортивной площадки от 01.10.2020.

Представленные в материалы дела ежегодные протоколы общих собраний (вопрос N 17) не уполномочили управляющую компанию на распоряжение земельным участком, ограничили её право заключения договорами размещения и эксплуатации рекламных конструкций, установка и эксплуатация технического оборудования, досок объявлений на стенах при входе в подъезд, МКД, внутри подъезда для размещения частных объявлений собственников, информационных, рекламных и других объявлений и других видов договоров.

Судебная коллегия полагает, что правомочия управляющей компании на заключение договоров ограничены упомянутыми в соответствующих протоколах объектами общего имущества (размещение и эксплуатация рекламных конструкций, установка и эксплуатация технического оборудования, досок объявлений на стенах при входе в подъезд, МКД, внутри подъезда для размещения частных объявлений собственников, информационных, рекламных и других объявлений и других видов договоров).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (части 2, 4 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно пунктам 3, 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Судебная коллегия считает в силу данной выше квалификации п. 17 ежегодных протоколов, что материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того обстоятельства, что общим собранием собственников помещений в здании принималось решение о заключении с истцом договора аренды спортивной площадки.

Как разъяснено в пунктах 71, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С учетом изложенных выше установленных законом правил и принципов заключения договоров о пользовании общим имуществом спорный договор противоречит существу законодательного регулирования рассматриваемых правоотношений, а также посягает на интересы третьих лиц - собственников помещений (аналогичная правовая позиция изложена в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.09.2018 N 309-ЭС18-13954).

Даже если толковать положение "и других видов договоров" расширительно, распространяя его на все виды общего имущества в МКД и все виды договоров, в этом случае следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что арендодатель имел право на немотивированный отказ от договора аренды, возобновлённый на неопределённый срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

При этом сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктами 1.1, 6.2 договор аренды были заключен сроком на 8 месяцев (с 01 октября 2020 года по 31 октября 2020 года, а также с 01 апреля 2021 года по 31 октября 2021 года), после указанной даты договор аренд был продолжен на неопределенный срок действия.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 данного Кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 N 308-ЭС17-10134).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

С учетом изложенного, управляющая компания в силу вышеприведенных норм действующего законодательства и разъяснения судов, была вправе в любой момент отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, который являлся прекращенным с момента истечения 3-х месяцев с даты получения гимназией соответствующих уведомлений со стороны управляющей компании.

Судебная коллегия также отмечает правомочность указания управляющей компанией на неоплату по договору аренды, поскольку возобновлённый на неопределённый срок договор не подразумевает его действие только в периоды, определённые срочным договором (с 1 апреля по 31 октября), соответственно, после 31 октября 2021 года оплата должна была вноситься за каждый истекший месяц в сумме, определённой договором.

Относительно довода апелляционной жалобы о наличии права пользования спортивной площадкой как частью общедомового имущества гимназией как законным владельцем нежилых помещений в МКД, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Право пользования общим имуществом МКД всеми собственниками помещений в МКД не равнозначно тому типу пользования, на которое претендует гимназия в настоящем деле (индивидуальное использование площадки с понедельника по пятницу с 08.30 до 18.00 для проведения уроков физической культуры, соревнований, турниров, иных спортивных мероприятий).

Исходя из содержания приведённых выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Таким образом, истец как арендатор нежилых помещений в доме, обратившись в суд с иском об устранении препятствий в пользовании спортивной площадкой, в подтверждение иска должен сослаться на согласованный порядок пользования общим имуществом.

Между тем, как видно из материалов дела, в индивидуальном пользовании спортивной площадкой гимназии отказано, что следует из протокола N 1 общего собрания собственников многоквартирного дома от 30.06.2023 по вопросу несогласия с продлением договора аренды на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения негаторного иска в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2023 по делу N А32-61711/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко Т.Р. Фахретдинов