Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2023 г. N 09АП-46260/23 по делу N А40-137895/2021

г. Москва

13 октября 2023 г.

Дело N А40-137895/21

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "Дом.РФ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 июня 2023 года

по делу N А40-137895/21, принятое судьей И.А. Васильевой

по иску АО "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270)

к ООО "ТехЭнерго" (ИНН 7203429422, ОГРН 1177232026476)

третье лицо: Акционерное общество "СибСтройСервис"

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гайдамашева И.К. по доверенности от 23.05.2022, диплом ААА 2200016 от 22.07.2012;

от ответчика: Буйдина Ю.В. по доверенности от 19.07.2022, диплом ВСА 0362908 от 30.06.2006;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Дом.РФ" (далее - истец, АО "Дом.РФ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТехЭнерго" (далее - ответчик, ООО "ТехЭнерго") о взыскании 453.001 руб. 69 коп. платы за фактическое пользование земельными участками, в том числе 336.945 руб. 80 коп. за период с 1 по 4 квартал 2020 года в размере арендной платы по договору аренды от 09.07.2013 N ДЗ-59, 116.055 руб. 89 коп. за период с 3 квартала 2019 года по 1 квартал 2 2020 года в размере арендной платы по договору аренды от 23.07.2013 N ДЗ-78.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "СибСтройСервис", Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе.

Решением от 17.12.2021 по настоящему делу Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.03.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2022, отменил решение и удовлетворил иск.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определением от 24.01.2023 решение суда от 17.12.2021, постановление апелляционного суда от 11.03.2022 и постановление суда округа от 28.07.2022 по настоящему делу отменила, дело направила на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. Отменяя вышеуказанные судебные акты, судебная коллегия указала, что суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что к ответчику не перешли обязательства по оплате пользования спорными участками в размере, установленном договорами 2013 года, и о необходимости рассчитывать плату за пользование участками в период, указанный в иске, в размере, определенном Правилами N 582 и Приказом N 217.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2023 по делу N А40-137895/21 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы, поддержал, по изложенным в ней доводам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Фонд РЖС (арендодатель) и ООО "Уралметаллургремонт-4" (арендатор) по результатам аукционов заключили следующие договоры аренды земельных участков, расположенных в городе Тюмени, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства: - договор от 09.07.2013 N ДЗ-59 аренды земельных участков общей площадью 154 118 кв.м. с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846, 72:23:0427001:9844 на срок до 09.07.2023 (с учетом дополнительных соглашений); - договор от 23.07.2013 N ДЗ-78 аренды земельных участков общей площадью 82 557 кв.м с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9843, 72:23:0427001:9848, 72:23:0427001:9847 на срок до 23.07.2019 (с учетом дополнительных соглашений).

По условиям данных договоров арендатор принял на себя обязательство по комплексному освоению земельных участков в соответствии с видами их разрешенного использования, включающими подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков, а также строительство объектов недвижимости - жилого, вспомогательного (инженерная инфраструктура), социального назначения, подлежащих передаче в муниципальную (или государственную) либо в частную собственность. Арендная плата определена в соответствии с аукционной документацией и условиями статьи 4 договоров.

В дальнейшем права и обязанности арендодателя по данным договорам перешли к АО "Дом.РФ" (как агенту Российской Федерации), а права и обязанности арендатора - к АО "Сибстройсервис".

В ходе комплексного освоения арендованные земельные участки были разделены на несколько участков для возведения различных объектов недвижимости, предусмотренных проектами планировки и межевания территории.

В результате раздела в том числе образованы земельный участок площадью 1501 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 и земельный участок площадью 612 кв.м с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 для размещения объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации.

На участке N 1 с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 построен объект инфраструктуры - газовая котельная с кадастровым номером 72:23:0427001:22492, введенная в эксплуатацию в 2019 году.

На участке N 2 с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 построен объект инфраструктуры - газовая котельная с кадастровым номером 72:23:0427001:17113, введенная в эксплуатацию в 2017 году.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.03.2023 право собственности на газовую котельную с кадастровым номером 72:23:0427001:22492, расположенную на земельном участке N 1, первоначально было оформлено 21.08.2019 г. за АО "Сибстройсервис". Далее 09.01.2020 право собственности на котельную было оформлено за ООО "ТехЭнерго".

Как видно из выписки из ЕГРН от 21.03.2023, право собственности на газовую котельную с кадастровым номером 72:23:0427001:17113, расположенную на земельном участке N 2, первоначально было оформлено 06.02.2018 г. за АО "Сибстройсервис". Право собственности на данную котельную за ООО "ТехЭнерго" было зарегистрировано 13.04.2018.

В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса, статьи 3 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ) целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 Гражданского кодекса надлежащим исполнением.

Кроме того, частью 3 статьи 12.2 Закона N 161-ФЗ установлено, что единый институт развития осуществляет права и исполняет обязанности по договорам, заключенным им в соответствии с данным Федеральным законом в отношении земельных участков единого института развития, в том числе земельных участков, образованных из этих земельных участков, иных объектов недвижимого имущества единого института развития, другого имущества единого института развития, иным заключенным в соответствии с данным Федеральным законом договорам, соглашениям до полного исполнения сторонами обязательств по таким договорам, соглашениям либо до расторжения таких договоров, соглашений по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 10.2 договоров аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78 также предусмотрено, что договоры действуют до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

Об исполнении обязательств по договору арендатор письменно уведомляет арендодателя с приложением документов, перечисленных в пункте 6.2.23 договоров и подтверждающих окончание жилищного и иного строительства на образованных участках.

На двух спорных участках, образованных из исходных участков в соответствии с проектами межевания территории, подготовленными застройщиком и утвержденными в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, возведены объекты инфраструктуры - газовые котельные, строительство которых было запланировано в целях обеспечения теплоснабжения многоквартирных домов.

В силу приведенных норм, обязательства, предусмотренные договорами аренды N ДЗ-59 и ДЗ -78, в отношении земельных участков, сформированных для эксплуатации этих объектов недвижимости, прекращаются с момента регистрации права собственности на эти объекты недвижимости (достижение цели заключения договора аренды, прекращение договора аренды надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, обязательства, предусмотренные договором аренды ДЗ-59, в отношении земельного участка 72:23:0427001:10630, сформированного для эксплуатации газовой котельной с кадастровым номером 72:23:0427001:22492, прекратились 21.08.2019 г. - с момента регистрации права собственности на газовую котельную первым собственником - АО "Сибстройсервис"; обязательства, предусмотренные договором аренды ДЗ-78, в отношении земельного участка 72:23:0427001:23349, сформированного для эксплуатации газовой котельной с кадастровым номером 72:23:0427001:17113, прекратились 06.02.2018 г. - с момента регистрации права собственности на газовую котельную первым собственником - АО "Сибстройсервис".

В связи с чем, требование истца о распространении на ООО "ТехЭнерго" положений договоров аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78, в том числе в части размера арендных платежей, является незаконным.

В части 3 статьи 16.4 Закона N 161-ФЗ указано, что граждане, юридические лица, имеющие в собственности объекты индивидуального жилищного строительства, иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках единого института развития, земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают права на эти земельные участки в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1.1 части 5 статьи 16.1, статьей 16.5 данного Закона.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право (то есть без торгов) на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежащие предоставлению в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила N 582, согласно пункту 5 которых плата за пользование федеральными земельными участками, используемыми для размещения объектов, используемых в сфере теплоснабжения, устанавливается и не может превышать размер, определенный Приказом N 217.

Учитывая, что ответчик является субъектом малого предпринимательства и на земельных участках размещаются котельные (объекты, используемые в сфере теплоснабжения) размер ежегодной арендной платы должен устанавливаться в соответствии с пунктом 5 Правил определения арендной ставки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации N 217 от 23.04.2013 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод", кадастровой стоимости участка.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование по ставкам договоров аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78, а не по ставкам Приказа N 217, является незаконным и не подлежит удовлетворению.

Пунктами 10 и 11 части 1 статьи 12.2 Закона N 161-ФЗ предусмотрено, что единый институт развития вправе совершать сделки по продаже земельных участков единого института развития, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность; по продаже земельных участков единого института развития, на которых расположены находящиеся в собственности граждан или юридических лиц объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества (за исключением многоквартирных домов), данным гражданам и юридическим лицам.

В Законе N 161-ФЗ отсутствуют положения о том, что единый институт развития вправе заключать договоры аренды федеральных земельных участков с лицами, которые являются собственниками указанных объектов.

Правом заключать договоры аренды федеральных участков по правилам статьи 39.20 ЗК РФ с собственниками расположенных на таких участках объектов обладает Российская Федерация в лице уполномоченных органов.

После принятия Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации решений, оформленных протоколами от 30.12.2019 N 5 и от 30.09.2020 N 5, о передаче Росимуществу спорных земельных участков АО "Дом.РФ" утратило статус агента Российской Федерации в отношении этих участков, все полномочия, в т.ч. права по предоставлению участков в аренду, стало осуществлять Росимущество в лице территориального управления.

Согласно выпискам из ЕГРН на спорные участки зарегистрировано право собственности Российской Федерации: 28.10.2018 - на участок с кадастровым номером 72:23:0427001:10630, 29.08.2018 - на участок с кадастровым номером 72:23:0427001:23349.

Управление Росимущества заключило 09.08.2021 договоры аренды спорных участков с ООО "ТехЭнерго", предусмотрев обязательство последнего оплатить пользование участками за периоды, предшествовавшие заключению этих договоров: за период с 09.01.2020 по 13.07.2021 по договору N 2212/з и за период с 29.08.2019 по 15.07.2021 по договору N 2211/з.

Полномочия АО "Дом.РФ" как агента Российской Федерации являются ограниченными и прямо закреплены в ст. 12.2. Закона N 161 ФЗ.

При этом их осуществление не должно противоречить положениям ст. 3 данного закона.

Таким образом, с момента прекращения договоров аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78 по достижении целей их заключения (надлежащее исполнение посредством строительства, ввода в эксплуатацию и оформлению права собственности на газовые котельные 21.08.2019 и 06.02.2018), АО "Дом.РФ" не вправе осуществлять полномочия собственника по взысканию платы за фактическое пользование земельным участком, занятым оформленным недвижимым имуществом, поскольку закон N 161-ФЗ не наделяет АО "Дом.РФ" таким правами: - такие действия не направлены на содействие развитию жилищного строительства, то есть не соответствуют полномочиям, предусмотренным ст. ст.3, 12.2. Закона N 161-ФЗ, - эти правомочия не вытекают из договоров аренды N ДЗ-59 и ДЗ-78, поскольку в отношении спорных участков договоры прекратили свое действие с момента оформления первого права собственности на расположенных на них объектов недвижимости, следовательно, ООО "ТехЭнерго" последующим собственником газовых котельных не могло приобрести права по ранее прекращенным договорам аренды.

В соответствии с п. 16.4. Закона N 161-ФЗ, п. п. 1,3 ст. 39.7., ст. 39.20 ЗК РФ правом заключать договоры аренды федеральных участков по правилам статьи 39.20 ЗК РФ с собственниками расположенных на таких участках объектов обладает Российская Федерация в лице уполномоченных органов. Правомочия собственника от имени Российской Федерации Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе при передаче земельного участка, принадлежащего РФ, в аренду собственнику расположенной на нем недвижимости.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХантыМансийском автономном округе -Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - Управление Росимущества) заключило с обществом "ТехЭнерго" договор от 09.08.2021 N 2211 /з аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:23349 и договор от 09.08.2021 N 2212/з аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:10630 на 49 лет в целях эксплуатации газовых котельных.

В договорах указано, что арендатор должен оплатить пользование участками за периоды, предшествовавшие заключению этих договоров (за период с 09.01.2020 по 13.07.2021 по договору N 2212/з и за период с 29.08.2019 по 15.07.2021 по договору N 2211/з), в размере арендной платы, подлежащей определению в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила N 582), и приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.04.2013 N 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод" (далее - Приказ N 217), в сумме 9.456 руб. 48 коп. по первому договору и в сумме 4.789 руб. 89 коп. по второму договору.

Доводы жалобы о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за фактическое пользование земельными участками до их передачи Росимуществу, являются несостоятельными, ввиду исполнения ответчиком обязательств по оплате фактического пользования земельными участками и уплаты им всех полагающихся арендных платежей Росимуществу после заключения договоров аренды земельных участков.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о возникновении неосновательного обогащения на стороне Ответчика не находят своего подтверждения. Повторное взыскание платы за фактическое пользование земельными участками, которая уже уплачена в бюджет Российской Федерации, наоборот, приведет к возложению на Ответчика необоснованного материального бремени.

Отклоняя доводы истца, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные договорами аренды земельных участков ДЗ-78 и ДЗ-59, на которых расположены котельные, прекратились с момента регистрации права собственности на котельные первым собственником - АО "Сибстройсервис".

Верховный суд РФ в определении от 24.01.2023, отменяя судебные акты нижестоящих судов и направляя дело на новое рассмотрение по настоящему делу, указал, что суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что к Ответчику не перешли обязательства по оплате пользования спорными участками в размере, установленном договорами 2013 года, и о необходимости рассчитывать плату за пользование участками в период, указанный в иске, в размере, определенном Правилами N 582 и Приказом N 217.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, оснований для переоценки выводов суда не имеется.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2023 года по делу N А40-137895/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Г.С. Александрова