Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2023 г. N 09АП-68164/23 по делу N А40-248282/2022

г. Москва

20 октября 2023 г.

Дело N А40-248282/22

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Алексеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.М. Ермаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Индивидуального предпринимателя Туляковой Марины Сергеевны, Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 сентября 2023 года

по делу N А40-248282/22, принятое судьей С.С. Хорлиной,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, пр-зд 1-й Красногвардейский, д. 21 стр. 1)

к Индивидуальному предпринимателю Туляковой Марине Сергеевне

(ОГРНИП 317774600111391)

третье лицо: Правительство Москвы

об изъятии

при участии в судебном заседании представителей:

от истца и третьего лица: Апрелов С.А. по доверенностям от 22.12.2022 и от 19.07.2023, диплом ДВС 1097827 от 13.04.2001;

от ответчика: Тимофеев А.В. по доверенности от 10.01.2023, диплом ВСБ 0031072 от 04.07.2003;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю Туляковой Марине Сергеевне (далее - ИП Тулякова М.С, ответчик) об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004006:13734, общей площадью 97, 2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 11, об установлении условий возмещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2023 изъято у ответчика для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:04:0004006:13734, общей площадью 97, 2 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 11.

Установлена стоимость возмещения в размере 10 692 896 рублей без учета НДС.

Установлены условия возмещения согласно резолютивной части решения суда.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

Истец просил решение суда первой инстанции отменить в части установления суммы возмещения.

Ответчик просил решение суда первой инстанции отменить и оставить иск без рассмотрения.

Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 18.10.2023 представитель истца, ответчика и третьего лица доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 11, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

ИП Тулякова М.С. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004006:13734, общей площадью 97,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 11, о чем в ЕГРН от 17.02.2017 внесена запись о регистрации N 77:04:0004006:13734- 77/004/2017-2.

Департаментом издано распоряжение от 23.05.2022 N 26750 "Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества", в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О программе реновации жилищного Фонда в городе Москве".

В соответствии с отчетом об оценке от 20.07.2022 N П792-1714/ИЗ/2022, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Центр оценки "Аверс", определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 6 368 000 рублей и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

В адрес ответчика письмом от 02.08.2022 за исходящим номером N ДГИ-И55566/22 направлен проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Направление указанных документов (проект соглашения и отчет об оценке) подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12599368474332.

В связи с несогласием ответчика с предложенной Департаментом суммой возмещения за изымаемый объект, определением от 14.06.2023 судом первой инстанции назначена экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "1КАПИТАЛЬ" Соломникову Д.В. Перед экспертом поставлен следующий вопрос.

Установить размер возмещения за изъятие нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004006:13734 общей площадью 97, 2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, л. Краснодонская, д. 11, этаж 0, включая рыночную стоимость, а также убытки, упущенную выгоду, которые будут причинены правообладателю в результате его изъятия, на дату проведения экспертизы?

Согласно заключению эксперта N 210/ЭН-2023 размер возмещения за изъятие нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004006:13734 общей площадью 97, 2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодонская, д. 11, этаж 0, включая рыночную стоимость, а также убытки, упущенную выгоду, будет составлять 10 692 896 рублей.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

Эксперт сослался на таблицу 151 из справочника оценщика недвижимости - 2023 (т. 4, л.д. 39), согласно которой корректирующий коэффициент для цоколя и подвала является одним и тем же, в связи с чем предположительное неверное указание этажа на итоговую оценку повлиять не в состоянии.

Ссылаясь на неверное применение срока экспозиции помещения для определения срока его приобретения, Департамент не представляет убедительного обоснования иного срока.

Указывая на противоречие в стоимости между двумя отчетами об оценке, истец не упоминает о том, что в деле есть еще один, третий отчет оценщика с ценой выше, чем два других (т. 3, л.д. 19), в связи с чем результат судебной экспертизы представляет собой среднее число между двумя отчетами.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора подлежат отклонению, поскольку письмом от 02.08.2022 N ДГИ-И55566/22 направлен проект соглашения, из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор, наоборот, ответчик оспаривал отчет Департамента.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 сентября 2023 года по делу N А40-248282/22 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Туляковой Марины Сергеевны (ОГРНИП 317774600111391) в доход федерального бюджета 3000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Головкина О.Г. Алексеева Е.Б.