Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2023 г. N 19АП-5634/23 по делу N А14-4729/2023

г. Воронеж

20 октября 2023 г.

Дело N А14-4729/2023

Резолютивная часть постановления объявлена "13" октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "20" октября 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Бумагина А.Н.,
	Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайличенко Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Харлан": Калининой К.И., представителя по доверенности от 15.02.2023, паспорт гражданина РФ,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: Шориной Н.Н., представителя по доверенности N 12/10 от 13.01.2023, паспорт гражданина РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.08.2023 по делу N А14-4729/2023 (судья Баркова Е.Н.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Харлан" (ОГРНИП 1033600114833, ИНН 3662081060) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Харлан" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:7326, площадью 4 866 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, проезд Ясный, 1д, в редакции, приведенной в исковом заявлении, в том числе с указанием в пункте 2.1 договора, что цена участка составляет 322 040 руб. 40 коп., НДС не облагается.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.08.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ТУ Росимущества поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Харлан" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участников процесса, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что на основании решения исполкома Воронежского городского совета депутатов трудящихся N 154 от 26.02.1962 "О закреплении земельных участков по ул. Солнечной за заводом "Тяжмехпресс", институтом "ЭИНКМАШ", ТЕЦ-2 и заводом ж.б. изделий N 1 треста "Стройдеталь" заводу "Тяжмехпресс" предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 28 га. Актом установления и согласования границ земельного участка от 24.05.2002 выполненным на основании постановления исполнительного комитета Администрации г. Воронежа N 20 от 08.01.1998 определены границы земельного участка, фактически занимаемого заводом "Тяжмехпресс".

Земельный участок, расположенный по ул. Солнечная 31, площадью 276 635 кв.м. был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 36:34:0208079:22.

Постановлением администрации города Воронежа N 2192 от 22.11.2002 (с изменениями, внесенными постановлением N 1640 от 21.07.2003) из земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:22, площадью 276 635 кв.м., предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования заводу "Тяжмехпресс", был изъят земельный участок площадью 8 910 кв.м. Изъятый у завода "Тяжмехпресс" земельный участок, площадью 0,8910 га, фактически занимаемый производственной базой, предоставлен ООО "Ясень" в аренду сроком на 49 лет.

Распоряжением правительства РФ N 902-р от 29.06.2005 года утвержден перечень N 20:293 земельных участков, расположенных на территории Воронежской области в границах г. Воронежа, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, согласно которому земельный участок 36:34:0208079:22 площадью 27 6635 кв.м., отнесен к собственности Российской Федерации.

На основании распоряжения Территориального управления от 01.07.2008 N 199-р "О разделе земельного участка 36:34:0208079:22, находящегося в федеральной собственности, на двадцать пять земельных участков", из земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:22 площадью 276 635 кв.м. были образованы земельные участки, в том числе изъятый Постановлением администрации города Воронежа N 2192 от 22.11.2002 земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:34, расположенный по адресу: г. Воронеж, проезд Ясный 1д, площадью 8 910 кв.м.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:34 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 36:34:0208079:7326, площадью 4 866 кв.м., 36:34:0208079:7327 площадью 4 044 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:7326 передан по договору N 223-з-2016 аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации от 12.12.2016, ООО "Харлан".

На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0208079:5162, площадью 2 455,5 кв.м., принадлежащие ООО "Харлан" на праве собственности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО "Харлан" обратилось в ТУ Росимущества в Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка по адресу: г.Воронеж, проезд Ясный, 1д, кадастровый номер 36:34:0208079:7326, с установлением выкупной цены в размере 2,5 % от кадастровой стоимости.

Отсутствие сведений о принятом ответчиком решении по указанному обращению в разумный срок (более 30 дней) послужило причиной обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Истцом в материалы дела представлена копия экспертного исследования ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации N 2382/6 от 03.05.2023, согласно которому с учетом имеющегося расположения зданий строений и сооружений на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0208079:7326 по адресу: г.Воронеж, проезд Ясный, 1д, а также с учетом необходимой площади земельного участка для осуществления проезда, выполнения погрузочно-разгрузочных работ, маневрирования техники, стоянки транспортных средств, хранения грузов, следует, что площадь 4 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:7326 по адресу: г.Воронеж, проезд Ясный, 1д в размере 4866 кв.м, является полностью необходимой и достаточной для эксплуатации, использования и обслуживания расположенных на нем объектов по их функциональному назначению.

В ходе рассмотрения дела суду представлен подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:7326, площадь 4866 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная база, адрес (местоположение): г.Воронеж, проезд Ясный, 1д в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

В пункте 2.1 представленного суду договора указано, цена участка составляет 322 040 руб. 40 коп., НДС не облагается.

Со стороны продавца (ТУ Росимущества в Воронежской области) указанный договор подписан с учетом протокола разногласий, из которого усматривается, что пункт 2.1 договора согласовывается в редакции продавца, предусматривающей, что цена участка составляет 12 881 615 руб. 82 коп., НДС не облагается. В протоколе разногласий также изменена редакция приложения N 2 к договору (расчет цены выкупа земельного участка). Протокол разногласий не подписан истцом (покупателем).

Рассмотрев представленные по делу материалы и исследовав их, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия поддерживает выводы арбитражного суда области, руководствуясь следующим.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 422, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями закона.

На основании пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса (пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в настоящее время статья 39.20), стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С учетом изложенных правовых норм и положений в рассматриваемом случае размер выкупной стоимости земельного участка (при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования) определяется в соответствии с требованиями закона.

Абзацами 3 и 4 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ также указано, что при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок площадью 28 га, фактически занимаемый заводом, был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования заводу "Тяжмехпресс" в 1962 году.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Воронежской области от 01.07.2008 N 199-р, находящийся в собственности Российской Федерации и предоставленный на праве постоянного бессрочного пользования заводу "Тяжмехпресс" земельный участок, площадью 276 635 кв.м с кадастровым номером 36:34:0208079:22 разделен на 25 земельных участков, в результате чего, в том числе, был образован земельный участок площадью 8 910 кв.м., с кадастровым номером 36:34:02:08079:0035.

При этом, на основании постановления Администрации города Воронежа N 2192 от 22.11.2002 часть ранее предоставленного заводу "Тяжмехпресс" земельного участка площадью 0,8910 га, фактически занимаемая производственной базой, была изъята и предоставлена в аренду ООО "Ясень", являющегося собственником находившихся на участке объектов; в пользовании завода остался земельный участок площадью 26,7725 га.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств, следует, что при изъятии части земельного участка у завода "Тяжмехпресс" и передаче его в аренду ООО "Ясень" произошло переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Указанное действие имело место в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Довод ответчика о том, что постановлением Администрации города Воронежа N 2192 от 22.11.2002 прекращено право бессрочного пользования предыдущего пользователя на спорный земельный участок, в связи с его изъятием, вследтсвие чего оно не могло быть переоформлено на право аренды, признается несостоятельным.

Пунктом 2 указанного постановления N 2192 предусмотрено предоставление образованного из земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208079:22, площадью 27 6635 кв.м., предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования заводу "Тяжмехпресс", земельного участка площадью 8 910 кв.м. в аренду ООО "Ясень" сроком на 49 лет, что соответствует порядку переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Распоряжением ТУ Росимущества по Воронежской области N 199-р от 01.07.2008 "О разделе земельного участка 36:34:0208079:22, находящегося в федеральной собственности, на двадцать пять земельных участков" были образованы участки и в дальнейшем внесены сведения в ЕГРН относительно собственника земельного участка. При этом арендные отношения были сохранены, о чем имеется запись о государственной регистрации и соглашение от 10.02.2010 между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ТУ Росимущества по Воронежской области.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 36:34:0208079:34 расположенный по адресу г. Воронеж, проезд Ясный 1д был разделен на 2 земельных участка: 36:34:0208079:7326 площадью 4866 кв.м; 36:34:0208079:7327 площадью 4044 кв.м, заключены договоры аренды земельных участков N 223-3-2016 от 12.12.2016 и N 359-3-2021 от 05.07.2021 соответственно.

Таким образом, постановление Администрации города Воронежа N 2192 от 22.11.2002 свидетельствует о предоставлении ООО "Ясень" земельного участка в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Исходя из положений пункта 2.2. статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, право выкупа земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона, предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка достаточно установить факт своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Поскольку правопредшественником ООО "Харлан" право на льготный выкуп земельного участка реализовано не было, арбитражный суд области пришел к правомерному выводу о том, что к истцу при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке перешло право выкупа земельного участка по льготной цене.

Следовательно, истец относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка, из которой продавцом рассчитана цена выкупа составляет 12 881 615 руб. 82 коп.

Поскольку пункт 2.2. статьи 3, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка, в силу чего предлагаемая продавцом в протоколе разногласий редакция договора противоречит требованиям действующего законодательства и обоснованно не принята во внимание судом.

Руководствуясь изложенным, определение размера выкупной стоимости земельного участка по льготной цене в размере 322 040 руб. 40 коп. соответствует действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Правовых оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции по результатам повторного рассмотрения материалов дела и проверки доводов заявителя жалобы не усматривает.

Судебная коллегия считает, что ответчиком в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.08.2023 по делу N А14-4729/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

А.Н. Бумагин М.С. Воскобойников