Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2023 г. N 09АП-67592/23 по делу N А40-331/2023

город Москва

31 октября 2023 г.

Дело N А40-331/23

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2023 по делу N А40-331/23

по иску ООО "Соломинка" - Социальная служба" (ОГРН: 1027739376191)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: Семин В.В. генеральный директор на основании выписки из ЕГРЮЛ от 29.10.2023,

от ответчика: Решетников Р.В. по доверенности от 22.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО "Соломинка" - Социальная служба" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пудовкина, д. 3, с кадастровым номером 77:07:0006004:14893, общей площадью 28,6 кв.м., в редакции, предложенной истцом (с учётом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 23.08.2023 Арбитражный суд города Москвы обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Соломинка" - Социальная служба" договор купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пудовкина, д. 3, с кадастровым номером 77:07:0006004:14893, общей площадью 28,6 кв.м, в редакции, изложенной в резолютивной части судебного акта.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, представил письменный отзыв. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между ООО "Соломинка" - Социальная служба" (Истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Ответчик, арендодатель, Департамент) заключен договор аренды N 8-51/07 от 02.02.2007 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пудовкина, д. 3, с кадастровым номером 77:07:0006004:14893, общей площадью 28,6 кв.м. (далее - Договор аренды).

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы, запись в ЕГРН от 18.10.2005 N 77-77-07/043/2005-551

ООО "Соломинка" - Социальная служба" является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

Письмами от 19.11.2021 и от 03.12.2021 Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с запросом о предоставлении Государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пудовкина, д. 3, с кадастровым номером 77:07:0006004:14893, общей площадью 28,6 кв.м.

Письмами от 03.12.2021 и от 28.12.2021 Департамент ответил отказом в предоставлении государственной услуги в связи с наличием задолженности по Договору аренды.

Впоследствии, распоряжением Департамента от 01.12.2022 N 70220 принято решение "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу:

г. Москва, ул. Пудовкина, д. 3, общей площадью 28,6 кв. м",

Департамент письмом от 06.12.2022 исх. N 33-6-495101/22-(0)-3 в адрес ООО "Соломинка" - Социальная служба" направил предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости (далее - Проект договора).

В Проекте договора цена недвижимости установлена в размере 5 663 000 руб. на основании отчета об оценке от 14.11.2022 N М344-2503-П/2022 "Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу:

г. Москва, ул. Пудовкина, д. 3, общей площадью 28,6 кв.м, кадастровый номер: 77:07:0006004:14893" выполненного оценочной компанией ООО "Центр оценки "Аверс", проверен Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" (экспертное заключение от 16.11.2022 N 485/1202-22)

Проект Договора был получен истцом 13.12.2022.

Общество 27.12.2022 письмом вх. N ДГИ-Э-182463/22 направило в адрес Департамента согласие о выкупе нежилого помещения по цене, указанной в Распоряжении Департамента от 01.12.2022 N 70220, а также направило протокол разногласий к Проекту Договора в части пунктов 1.7, 2.1.2, 2.1.3 - 2.1.9, 2.2, 2.3-2.5, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, 3.7-3.8, 4.6-4.7, 5.2, 5.3 - 5.11, 6.2, 6.3, 7.2 - 7.12, 7.6, 7.7, 7.8, 7.10, 7.11, 8.2, 8.3 - 8.7.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно условий договора купли-продажи объекта недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" и разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, пришел к выводу, что ООО "Соломинка" - Социальная служба" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, имеет право на заключение договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения. При этом суд отклонил доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права выкупа нежилого помещения как не соответствующие обстоятельствам дела.

Суд констатировал, что истцом в рамках судебного разбирательства не оспаривается достоверность величины стоимости объекта оценки, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы сторонами не заявлено.

В отношении требований истца об урегулировании разногласий по пунктам 1.7, 2.1.2, 2.1.3 - 2.1.9, 2.2, 2.3-2.5, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, 3.7-3.8, 4.6-4.7, 5.2, 5.3 - 5.11, 6.2, 6.3, 7.2 - 7.12, 7.6, 7.7, 7.8, 7.10, 7.11, 8.2, 8.3 - 8.7. Договора, суд признал правомерной редакцию ответчика, поскольку истцом не представлено доказательств в подтверждение правомерности его редакции договора.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Вопреки доводам жалобы, суд при принятии решения сделал обоснованный вывод о том, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, предусмотренное Федеральным законом N 159-ФЗ, и не утратил данное преимущественное право.

Распоряжением ДГИ г. Москвы от 01.12.2022 N 70220 было принято решение о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пудовкина, д. 3, с кадастровым номером 77:07:0006004:14893, общей площадью 28,6 кв.м, находящегося в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18.10.2005 N 77-77-07/043/2005-551). Указанное Распоряжение (предложение о продаже арендуемой недвижимости) вместе с проектом договора купли-продажи недвижимости N 59-8113 от 05.12.2022 было направлено Истцу заказным почтовым отправлением с сопроводительным письмом от 06.12.2022 исх. N 33-6-495101 /22-(0)-3 и получено Истцом 13.12.2002, как подтверждает сам Ответчик в своем письме от 17.01.2023 N 33-6-495101/22-(0)-4.

27.12.2022, то есть - в пределах 30-дневного срока, предусмотренного ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства, направил Ответчику через электронную приемную Правительства Москвы письмо от 27.12.2022 N 221 о согласии на приобретение нежилого помещения, с приложением проекта договора купли-продажи в редакции Истца.

29.12.2022, когда срок заключения договора купли-продажи, предусмотренный Законом N 159-ФЗ, еще не истек, Истец подал в Арбитражный суд города Москвы исковое заявление к Ответчику с требованием обязать его заключить договор купли-продажи указанной недвижимости в редакции, предложенной Истцом.

Письмами ДГИ г. Москвы от 17.01.2023 N 33-6-495101/22-(0)-4 и от 19.01.2023 N ДГИ-Э-182463/22-1 Истцу было сообщено об отклонении проекта договора купли-продажи в редакции, предложенной Истцом, и об утрате преимущественного права выкупа недвижимости.

По смыслу Закона N 159-ФЗ, в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заключение договора купли-продажи арендуемого имущества является для Ответчика обязательным.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о его рассмотрении в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 3 ст. 445 ГК РФ правила о сроках, предусмотренные п.п. 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

В 30-дневный срок, который начал исчисляться после получения Истцом 13.12.2022 оферты Ответчика (проекта договора в редакции Ответчика), Истец 27.12.2022 направил Ответчику свое согласие на заключение договора, к которому был приложен проект договора в редакции Истца, содержащий предложения об изменении формулировок условий договора купли-продажи, не затрагивающих существенные условия договора - предмет и цену приобретаемого недвижимого имущества.

Таким образом, Истец от заключения договора купли-продажи не отказался, а наоборот, выразил согласие на заключение договора, согласился по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

По существу Истец представил Ответчику свой проект договора - протокол разногласий, которые подлежали урегулированию в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ путем извещения Истца о принятии договора в его редакции или об отклонении протокола разногласий (договора в редакции Истца). В любом случае такие разногласия не могли служить основанием для отказа Ответчика от заключения договора, такой отказ Ответчика является нарушением ст.ст. 445 и 446 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, преимущественное право Истца на приобретение нежилого помещения не утрачено и оно нарушено уклонением Ответчика от заключения договора, являющегося для него обязательным.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Специальная норма ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дает дополнительные возможности для оспаривания сделки по купле-продаже недвижимости, при этом никак не может отменять положения ст. 445 ГК РФ.

Кроме того, вопреки доводам жалобы, материалами дела не подтверждается, что у Истца отсутствует задолженность по арендной плате на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ответчик - Департамент имущества города Москвы, является функциональным органом Правительства города Москвы. Таким образом, ответчик обязан исполнять, а не игнорировать постановления Правительства города Москвы.

В 2022 и 2023 годах сохраняется ставка 3500 руб. за 1 кв.м в год без учета НДС в соответствии с п. 19 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 N 812-ПП) для организаций или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих медицинскую деятельность и имеющих лицензию на осуществление такой деятельности, к которым относится Истец.

Более того, п. 1.7. постановления Правительства Москвы от 22.03.2022 N 407-ПП "О мерах экономической поддержки в условиях санкций и внесении изменений в правовые акты города Москвы" установлен запрет на повышение действующих ставок арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы на 2022 год по сравнению с 2021 годом.

Истец производил начисления и оплату арендной платы на основании приведенных постановлений Правительства города Москвы, и с учетом предыдущих решений Арбитражного судов по делам между сторонами: дело N А40-106016/18 от 10.12.2018, дело N А40-269576/19-135-2112 от 12.03.2020, дело NА40-82642/21-41-488 от 04.10.2021. Отсутствие задолженности по арендной плате на 01.01.2023 установлено в ходе судебных заседаний.

Таким образом, Истец полностью соответствует требованиям, при которых у него возникло преимущественное право на приобретении арендуемого имущества на основании Закона N 159-ФЗ, Истец своим правом воспользовался, не утратил его.

При изложенных обстоятельствах, вывод суда о наличии оснований для удовлетворения требования об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, является правильным.

При этом суд не принимает в качестве основания для отмены или изменения решения суда довод отзыва на жалобу об исключении из договора п.п. 2.1.2-2.1.9, 2.5-2.7, 3.7-3.8, 4.1, 4.6, 4.7.1, 4.7.2, 5.2-5.11, 7.2-7.11, 8.3.2-8.7, поскольку суд в данной части сделал обоснованный вывод о необходимости урегулирования разногласий на условиях, определенных департаментом. При этом апелляционный суд учитывает, что истец с самостоятельной апелляционной жалобой не обращался.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 августа 2023 года по делу N А40-331/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова