Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2024 г. N 17АП-3595/24 по делу N А60-53684/2023

г. Пермь

08 мая 2024 г.

Дело N А60-53684/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 мая 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.

судей Коньшиной С.В., Маркеевой О.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Клиника института мозга": Кивалова М.С., паспорт, доверенность от 14.12.2023, диплом;

от ответчика Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа: Перминова Е.В., паспорт, доверенность от 01.11.2023, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы: общества с ограниченной ответственностью "Клиника института мозга" и Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 февраля 2024 года

по делу N А60-53684/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью "Клиника института мозга" (ИНН 6604028754, ОГРН 1116604000820)

к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа (ИНН 6604003132, ОГРН 1026600669655)

о взыскании ущерба,

по объединенному иску Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа (ИНН 6604003132, ОГРН 1026600669655)

к обществу с ограниченной ответственностью "Клиника института мозга" (ИНН 6604028754, ОГРН 1116604000820)

о взыскании 7651962 руб.52 коп.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Клиника института мозга" (далее - ООО "Клиника института мозга") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа (далее - Комитет) о взыскании убытков в размере 4 821 110 руб. (дело N А60-53684/2023).

Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к ООО "Клиника института мозга" о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 192 957 руб. 87 коп. (дело N А60-64210/2023).

Определением суда от 18.12.2023 дела N А60-53684/2023 и N А60-64210/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу N А60-53684/2023.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 февраля 2024 года (резолютивная часть от 20.02.2024) иск ООО "Клиника института мозга" удовлетворен. С Комитета в пользу ООО "Клиника института мозга" взысканы убытки в размере 4 821 110 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 47 106 руб.

Исковые требования Комитета удовлетворены частично. С ООО "Клиника института мозга" в пользу Комитета взысканы денежные средства в размере 838 014 руб. 66 коп. С ООО "Клиника института мозга" в доход федерального бюджета взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 6870 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В результате зачета с Комитета в пользу ООО "Клиника института мозга" взысканы денежные средства в размере 3 983 095 руб.34 коп., в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины - 40 236 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований Комитета в полном объеме.

В апелляционной жалобе Комитет приводит доводы о том, что недостоверность определенной стоимости объектов, указанной в отчете об оценке, выявленная лишь посредством проведения судебной экспертизы при разрешении спора об урегулировании разногласий, не может являться обстоятельством, свидетельствующим о наличии вины Комитета в неверном определении цены выкупа объекта, либо о недобросовестности или незаконности действий Комитета. По мнению Комитета, судом первой инстанции не установлено, в чем усматривается противоправность действий Комитета при возникновении преддоговорных разногласий и разрешение их в судебном порядке, наличие/отсутствие ненадлежащего исполнения публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами, какие имеются основания для освобождения ООО "Клиника института мозга" от внесения арендных платежей за период рассмотрения преддоговорного спора, находятся ли расходы, понесенные обществом в виде арендной платы за этот период, в причинной связи с действиями Комитета.

Комитет пояснил, что стоимость неотделимых улучшений здания в полном объеме была отражена в решении суда по делу N А60-8416/2022 (в составе выкупной стоимости), следовательно, в период с 01.02.2022 по 10.07.2023 общество должно оплатить арендную плату в размере 100 % месячной суммы арендной платы. Апеллянт полагает, что реализацию одной из сторон (в рассматриваемом случае ООО "Клиника института мозга") права на передачу разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), на рассмотрение суда, нельзя расценивать как основание освобождения от внесения арендной платы за период рассмотрения судом спора до заключения договора купли-продажи.

Комитет считает, что суд первой инстанции неполно оценил его доводы, не дал оценку действиям Комитета в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

ООО "Клиника института мозга", также не согласившись с решением суда, обжаловало его в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда изменить, изложив пункт 3 резолютивной части решения в следующей редакции: "3. В результате зачета взыскать с муниципального образования Березовский городской округ в лице Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Клиника института мозга" денежные средства в размере 3983 095 руб. 34 коп., в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 47 106 руб. 00 коп. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Клиника института мозга" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 870 руб.". В остальной части решение оставить без изменения.

В апелляционной жалобе ООО "Клиника института мозга" выражает несогласие в части зачета расходов на оплату государственной пошлины, ссылаясь на то, что государственная пошлина, которую Комитет не уплатил (в связи с освобождением от ее уплаты) должна быть взыскана пропорционально удовлетворенным встречным требованиям с ООО "Клиника института мозга" непосредственно в доход федерального бюджета в размере 6 870 руб.

От ООО "Клиника института мозга" поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда, представители сторон пояснили позицию по существу заявленных требований, настаивали на доводах, изложенных в своих жалобах.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Клиника института мозга" являлось арендатором здания тубдиспансера, общей площадью 3760,8 кв.м. с кадастровым номером 66:35:0104008:494 по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Шиловская, строение 28/6, корпус 1, на основании договора аренды N 15 от 01.07.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 25.10.2011) и Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.09.2011 (л.д.50-59, т.1).

Также ООО "Клиника института мозга" на основании договора аренды земельного участка N 753/г от 29.08.2013 являлось арендатором земельного участка, общей площадью 14506 кв.м с кадастровым номером 66:35:0105009:299 по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Шиловская, д. 28/6.

22.11.2021 ООО "Клиника института мозга" обратилось в Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ (л.д.73, т.1).

Постановлением Администрации Березовского городского округа от 30.12.2021 N 1419 утверждены условия приватизации муниципального имущества: нежилого здания, общей площадью 3760,8 кв.м, с кадастровым номером 66:35:0104008:494, расположенного на земельном участке, площадью 14 506 кв.м, с кадастровым номером 66:35:0105009:299, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект здравоохранения, обремененного договором аренды, заключенным с ООО "Клиника института мозга" (л.д.74-75, т.1).

17.01.2022 ООО "Клиника института мозга" получен проект договора купли-продажи объекта нежилого фонда N 1-л.

ООО "Клиника института мозга", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи, направило в адрес Комитета письмо от 10.02.2022 N 38 (л.д.77, т.1) с приложением договора купли - продажи объекта нежилого фонда N 1-л, протокола разногласий от 10.02.2022 к договору купли - продажи объекта нежилого фонда N 1-л, отчета об определении рыночной стоимости объектов N 21-01-19 от 04.02.2022 (л.д.78-83. Т.1).

В письме от 11.02.2022 N 324 Комитет уведомил общество об отклонении протокола разногласий от 10.02.2022 к договору купли-продажи объекта нежилого фонда N 1-л, указав на то, что положениями Федерального закона N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) возможность проведения оценки имущества покупателем не предусмотрена. Сообщил, что по смыслу требований ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ выкупная цена уменьшается не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, а на стоимость неотделимых улучшений произведенных в результате ремонта, в связи с чем Комитетом произведена оценка рыночной стоимости неотделимых улучшений, определенная на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения (л.д.84-85, т.1).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2023 по делу N А60-8416/2022 (л.д.86-90, т.1), оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2023 (л.д.91-94, т.1) исковые требования удовлетворены частично. Урегулированы возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда N 1-л "Здание тубдиспансера, назначение: нежилое, общей площадью 3 760,8 кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 66:35:0104008:494, адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, Березовский городской округ, г. Березовский, ул. Шиловская, строение 28/6, корпус 1; Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объект здравоохранения, площадью 14 506 кв.м, кадастровый номер: 66:35:0105009:299, адрес (местоположение) объекта: обл. Свердловская, г. Березовский, ул. Шиловская 28/6": Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 103532 рублей без учета НДС, определенной в соответствии с заключением N 12/08/2022/2 от 12.08.2022, подготовленным экспертом ООО "Профи Апрайс". Пункт 2.3. Договора изложить в следующей редакции: "2.3. Покупатель оплачивает цену объекта в размере 75 874 401 рубль 20 копеек без учета НДС в рассрочку сроком на 7 лет". Пункты 8.2 Договора исключены. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Во исполнение решения по делу N А60-8416/2022 между сторонами подписан договор купли-продажи объекта нежилого фонда N 1-л от 11.07.2023.

Право собственности ООО "Клиника института мозга" на здание с кадастровым номером 66:35:0104008:494 и земельный участок с кадастровым номером 66:35:0105009:299 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 04.08.2023, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 04.08.2023.

Как указывает ООО "Клиника института мозга" в обоснование иска, с учетом поданного 23.11.2021 заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор с оценщиком должен быть заключен не позднее 24.01.2022, отчет об оценке должен быть составлен в разумный (30-дневный) срок - 25.02.2022, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 11.03.2022 (включительно) и проект договора купли-продажи направлен арендатору не позднее 21.03.2022, следовательно, регистрация права собственности на здание и земельный участок под ним должна быть осуществлена не позднее 03.04.2022.

Ссылаясь на то, что несвоевременное заключение договора купли-продажи объекта привело к возникновению убытков, понесенных истцом в виде денежных средств, уплаченных в качестве арендных платежей за пользование имуществом в размере 4 821 110 руб., ООО "Клиника института мозга" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В свою очередь, Комитет, обращаясь в суд с исковыми требованиями, ссылается на наличие на стороне ответчика задолженности в виде суммы 50 % арендной платы, которая выплачена арендодателем арендатору при заключении договора купли-продажи путем уменьшения выкупной цены, предъявив к взысканию сумму задолженности в размере 7 192 957 руб. 87 коп. за период с 01.02.2022 по 01.08.2023(с учетом уточнения иска, т. 3 л.д. 158).

Удовлетворяя исковые требования ООО "Клиника института мозга", суд первой инстанции исходил из наличия оснований для возмещения убытков в размере 4 821 110 руб., причиненных в результате определения Комитетом выкупной цены имущества на основании недостоверного отчета и несвоевременного заключения договора купли-продажи.

Требования Комитета о взыскании задолженности в виде 50 % арендной платы по договору аренды N 15 от 01.07.2010 признаны судом подлежащими удовлетворению частично - за период с 01.02.2022 по 31.03.2022 в размере 838014 руб. 66 коп.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Статьей 1069 ГК РФ предусмотрена ответственность за вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 ГК РФ подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, ООО "Клиника института мозга" ссылается на возникновение убытков, причиненных в результате определения Комитетом выкупной цены имущества на основании недостоверного отчета, что привело к оспариванию разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта, увеличив тем самым срок аренды имущества, и к несению дополнительных расходов в виде арендных платежей за пользование имуществом на период урегулирования спора. Расчет убытков произведен как разница между уплаченной за период с 01.04.2022 по 10.07.2023 арендной платой и налогом на имущество (т. 1 л. д. 49).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 настоящей статьи).

Порядок и оценка имущества, принятие решения об условиях приватизации и направление проекта договора купли-продажи имущества предусмотрены статьей 9 Закона N 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указывалось ранее, 23.11.2021 ООО "Клиника института мозга" обратилось в Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.

17.01.2022 ООО "Клиника института мозга" получен проект договора купли - продажи объекта нежилого фонда N 1-л.

Не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи, ООО "Клиника института мозга" направило в адрес Комитета протокол разногласий от 10.02.2022 к договору купли - продажи объекта нежилого фонда N 1-л (письмо от 10.02.2022 N 38).

В письме от 11.02.2022 N 324 Комитет отклонил протокол разногласий от 10.02.2022 к договору купли-продажи объекта нежилого фонда N 1-л.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2023 по делу N А60-8416/2022 по результатам дополнительной судебной экспертизы (заключение эксперта от 18.01.2023 N 18/01/2023/2) установлено, что отчет, по результатам которого Комитетом определены условия о цене объекта, является недостоверным, не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в отчете выявлены методологические ошибки, а также несущественные нарушения (опечатки). При определении стоимости объектов оценки доходный подход не применялся, приведен обоснованный отказ. Затратный подход применен неверно, в части применения затратного подхода к объекту оценки (Здание тубдиспансера) не проанализирована возможность применения подхода, обоснование выбора подхода, обоснование выбора методов, а также не приведен обоснованный отказ от подхода. Стоимость улучшений, определенная в рамках затратного подхода, не подтверждена, так как использованные экспертные методы не подтверждены соответствующими расчетами или рыночными данными. Сравнительный подход применен неверно. В части применения сравнительного подхода к объекту оценки (земельный участок) ни один из выбранных оценщиком объектов-аналогов не является объектом, сходным объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, так как выбранные оценщиком объекты не соответствуют сегменту рынка, к которому относится оцениваемый им объект. В части применения сравнительного подхода к объекту оценки (Здание тубдиспансера) при внесении корректировок оценщиком допущены ошибки, нарушающие логику расчета, которые существенным образом влияют на итоговую стоимость оцениваемого объекта.

При экспертизе исследуемого отчета об оценке на соответствие требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, выявлены нарушения: ст. 11 ФЗ-135, п. 8 ФСО N 7, п. 10 ФСО N 7, п. 11 ФСО N 7, п. 22 ФСО N 7, п. 5 ФСО N 3, п. 8 ФСО N 3, п. 11 ФСО N 3, п. 13 ФСО N 3. Указанные нарушения существенным образом повлияли на итоги определения рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку отчет, которым пользовался Комитет при определении условий о цене объекта, не мог быть применен, условие договора о цене определено судом на основании заключения эксперта от 12.08.2022 N 12/08/2022/2, подготовленного в рамках судебной оценочной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена по состоянию на дату подачи заявки о приватизации в общей сумме 103 532 167 руб. без учета НДС, в том числе: 76739 167 руб. без НДС. - рыночная стоимость здания с кадастровым номером 66:35:0104008:494, 26 793 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:35:0105009:299.

В силу статьи части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утвержденного его Президиумом 21.12.2022, оспаривание выкупной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, лицом, имеющим намерение на его выкуп, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает на это лицо дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования спора, в том числе убытки, причиненные неправомерными действиями уполномоченного органа при определении выкупной стоимости.

С учетом установленных обстоятельств и вышеприведенных норм законодательства, а также установленной в судебном порядке недостоверной выкупной стоимости объекта в отчете об оценке, на который ссылался Комитет, признав доказанным факт причинения ущерба, его размер и причинно-следственную связь между действиями Комитета и возникшим ущербом, что Комитетом документально не опровергнуто, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для возмещения ООО "Клиника института мозга" убытков в заявленном размере являются обоснованными.

Доводы Комитета со ссылкой на отсутствие противоправных действий и наличия вины Комитета в неверном определении цены выкупа объекта и отсутствие оснований для взыскания убытков, рассмотрены апелляционном судом и отклонены, с учетом того, что установление в судебном порядке недостоверности отчета, на основании которого Комитетом была определена выкупная цена недвижимого имущества и установление завышения стоимости выкупаемого объекта свидетельствуют о противоправности действий уполномоченного органа и нарушении права заявителя на своевременную реализацию права на выкуп помещения.

В данном случае период рассмотрения спора по делу N А60-8416/2022, по результатам которого судом установлена недостоверность величины стоимости недвижимого имущества, установленной отчетом об оценке, вопреки доводам Комитета, не подлежит исключению из периода для начисления убытков по данному делу. Иного способа восстановления нарушенных прав у ООО "Клиника института мозга" не имеется.

Относительно заявленных требований Комитета о взыскании с общества задолженности в размере 7 192 957 руб. 87 коп., суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Рассмотрев доводы Комитета со ссылкой на то, что в период с 01.02.2022 по 10.07.2023 общество должно оплатить арендную плату в размере 100 % месячной суммы арендной платы, суд апелляционной инстанции находит данные доводы подлежащими отклонению как не соответствующие материалам дела и условиям дополнительного соглашения от 18.11.2013, а выводы суда первой инстанции в части определения размера арендной платы - обоснованными, с учетом следующего.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды N 15 от 01.07.2010 (в ред. дополнительного соглашения от 25.10.2011 и Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.09.2011) Комитет (арендодатель) предоставил ООО "Клиника института мозга" (арендатор) в аренду здание тубдиспансера общей площадью 3760,8 кв.м с кадастровым номером 66:35:0104008:494 по адресу: Свердловская область, г. Березовский, ул. Шиловская, строение 28/6, корпус 1.

В период действия договора аренды N 15 от 01.07.2010 ООО "Клиника института мозга" с согласия Комитета и за счет собственных средств произвело капитальный ремонт арендуемого здания. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Дополнительным соглашением от 18.11.2013 (т. 1 л.д. 60) стороны согласовали, что арендодатель, на основании решения комиссии по арендным отношениям Березовского городского округа, оформленного протоколом N 1 от 15.11.2013 засчитывает в счет арендной платы затраты арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого здания в сумме 63 307 791 руб. 64 коп.

Согласно п. 2 указанного соглашения с 01.01.2014 и до момента полного погашения затрат арендатора на проведение работ, арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю 50 % от суммы арендной платы за пользование помещением, установленной договором аренды на соответствующий расчетный период.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание согласованные сторонами условия о размере арендной платы (50 %), которые в полной мере соответствуют законодательному регулированию и не нарушают баланса интересов сторон, а также принципа разумных ожиданий применительно к ситуации, в которой арендатор, обратившийся за выкупом арендуемого помещения, не должен нести убытков в результате действий уполномоченного органа, а также уплачивать арендную плату за заявленный Комитетом в иске период без учета согласованного сторонами условия о 50-% её размере с 01.01.2014.

В частности, материалами дела подтверждено, что за период с 01.01.2014 по 31.01.2022 стороны зачли в счет арендной платы затраты ООО "Клиника института мозга" на проведение капитального ремонта в общей сумме 35369218 руб. 17 коп.

ООО "Клиника Института Мозга" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в порядке предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

На основании отчета N 8029/21 от 27.12.2021, выполненного ООО "Центр экономического содействия), Комитетом была определена рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 23.11.2021 в размере 63 026 984 руб.

Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что с учетом ранее зачтенной суммы капитального ремонта в размере 35 369 218 руб. 17 коп. зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества подлежала стоимость неотделимых улучшений в размере 27 657 765 руб. 83 коп. (63 026 984,00 - 35 369 218,17 = 27 657 765, 83).

Как указывалось ранее, между сторонами возник преддоговорной спор по урегулированию разногласий при заключении договора купли-продажи. В связи с отсутствием подписанного договора купли-продажи, стороны продолжили зачет затрат арендатора на проведение капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды N 15 от 01.07.2010.

Между сторонами 11.07.2023 заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда N 1-л в редакции, установленной решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.03.2023 по делу N А60-8416/2022.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи N 1-л от 11.07.2023 стороны установили, что в связи с тем, что часть неотделимых улучшений в сумме 35369218 руб. 17 коп. возмещена покупателю за счет арендной платы по договору аренды от 01.07.2010 N 15, в счет выкупной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в сумме 27 657 765 руб. 83 коп. без учета НДС (63 026 984 р. - 35 369 218,17 р.).

Как указывалось ранее, при своевременном заключении договора регистрация права собственности ООО "Клиника института мозга" на здание должна быть осуществлена не позднее 03.04.2022 (указанная дата Комитетом не оспаривается).

С учетом изложенного ООО "Клиника института мозга" должно было осуществлять оплату арендной платы по договору аренды на согласованных условиях по март 2022 года включительно, а начиная с апреля 2022 года общество, с учетом заключённого договора купли-продажи являлось бы плательщиком налога на имущество организаций за здание.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, взыскание в период с 01.02.2022 по 10.07.2023 арендной платы в заявленном Комитетом размере приведет к увеличению убытков со стороны ООО "Клиника института мозга", следовательно, требования Комитета подлежат частичному удовлетворению - только за период с 01.02.2022 по 31.03.2022 - в размере 838014 руб. 66 коп., исходя из 50 % арендной платы за 2 месяца (419 007,33 + 419007,33 = 838 014,66). Данный расчет суда, проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным, Комитетом указанный расчет не опровергнут (ст. 9, 65 АПК РФ).

С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы Комитета суд не усматривает.

Доводы, изложенные ООО "Клиника института мозга" в апелляционной жалобе, со ссылкой на несогласие с решением суда в части процессуального зачета расходов на оплату государственной пошлины (на сумму 6870 руб.), подлежат отклонению, поскольку имущественные права и законные интересы общества в результате проведенного судом первой инстанции зачета расходов по уплаченной заявителем госпошлине, подлежащих возмещению ответчиком (комитетом) истцу с той суммой, которая подлежала бы уплате им же (истцом) в федеральный бюджет, не нарушаются. В частности, без произведенного судом зачета расходов на оплату государственной пошлины ООО "Клиника института мозга" уплатило бы в доход федерального бюджета 6870 руб. (пропорционально удовлетворенному требованию Комитета). Между тем, в результате зачета указанная сумма остается уплаченной им в бюджет в составе суммы пошлины, уплаченной по заявленным требованиям, так как с Комитета взыскиваются в счет возмещения расходов ООО "Клиника института мозга" по оплате государственной пошлины расходы в размере 40 236 руб. (за исключением суммы 6870 руб.).

Соответственно, доводы апеллянта о невозможности зачета в данном случае в части распределения судебных расходов со ссылкой на неоднородность требований отклоняются как носящие исключительно формальный характер и не влекущие необходимость отмены или изменения правильного по существу судебного акта, поскольку негативных имущественных последствий для имущественной сферы апеллянта не влекут.

Принимая во внимание изложенное, доводы заявителей жалоб отклоняются как не опровергающие обоснованных выводов суда первой инстанции и не свидетельствующие о необходимости переоценки правильно установленных по делу обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции оснований для иных суждений, чем сделаны судом первой инстанции, не усматривает; с оценкой доказательств, приведенной в обжалуемом судебном акте, апелляционный суд согласен.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 февраля 2024 года по делу N А60-53684/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

С.В. Коньшина О.Н. Маркеева