Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2024 г. N 05АП-1343/24 по делу N А51-6514/2023

г. Владивосток

20 мая 2024 г.

Дело N А51-6514/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Рябко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока, апелляционное производство N 05АП-1343/2024, на решение от 26.01.2024 судьи М.В. Понкратенко по делу N А51-6514/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дем" (ИНН 2537135574, ОГРН 1182536005409),

третье лицо: акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики",

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: представитель Герасимов Е.В. по доверенности от 25.12.2023;

от ответчика: генеральный директор Данильченко А.О., на основании свидетельства от 08.10.2021; представитель Маликов К.М. по доверенности от 01.11.2023;

от третьего лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДЕМ" (далее - ответчик, ООО "Дем") о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2018 N 28-Ю-23466, а также об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:040012:2561, площадью 6432 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 100, разрешенное строительство: склады, для использования в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство объектов складского назначения и бытового обслуживания" и передать УМС г. Владивостока земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики" (далее - АО "КРДВ").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.01.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что систематическое неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате аренды подтверждается решениями Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2021 по делу N А51-3742/2021, от 08.11.2023 по делу N А51-1534/2023. Ссылается на то, что свои обязательства по оплате аренды ответчик исполнил после инициации судебных разбирательств. Отмечает, что негативные экономические последствия, связанные с невозможностью выполнения своего инвестиционного проекта на спорном участке, являются предпринимательскими рисками общества.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.04.2024.

Рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось до 14.05.2024.

До начала судебного заседания в канцелярию суда поступили:

- от истца - ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: сопроводительное письмо к справочному расчету по договору от 23.11.2028 N 28-Ю-23466, справочный расчет по договору от 23.11.2028 N 28-Ю-23466, скриншот с публичной кадастровой карты.

- от ответчика - письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела, а также ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: фотографий в количестве 11 шт., платежные поручения N 1 от 23.01.2024, N 3 от 12.02.2024, N 7 от 16.04.2024, N 3 от 14.04.2023, N 4 от 19.05.2023, N 5 от 10.06.2022, N 6 от 19.06.2023, N 7 от 01.11.2023, N N 8,9 от 07.11.2023, N 11 от 21.12.2023, N 4 от 07.06.2022, N 3 от 31.05.2022, N 5 от 14.03.2024, N 8 от 24.04.2024, договор подряда от 02.04.2024, договор поставки от 14.03.2024, заявление в УМС г. Владивостока от 15.01.2024, письмо УМС г. Владивостока от 15.12.2023 N 14368сп/28.

В заседание суда 14.05.2024 третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явилось, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, огласил свою правовую позицию, дал пояснения на вопросы суда.

Представитель ответчика возразил против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев ходатайства сторон о приобщении дополнительных доказательств, судебная коллегия, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила приобщить вышеуказанные документы к материалам дела как представленные во исполнение определения суда, связанные с обстоятельствами настоящего спора и устраняющие неполноту материалов дела.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

23.11.2018 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО "Дем" (арендатор) был заключен договор N 28-Ю-23466 аренды земельного участка (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040012:2561, площадью 6432 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Участок находится примерно в 549 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул. Днепровская, 100, разрешенное использование: склады, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта "Строительство объектов складского назначения и бытового обслуживания населения" (далее - спорный участок).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды участка с момента (даты) подписания договора по 12.10.2085.

Разделом 2 договора сторонами согласовано, что арендная плата в размере 47 681,54 рубль вносится ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункты 2.1, 2.2, 2.5 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленном договором, более двух раз подряд.

По акту приема-передачи от 23.11.2018 спорный участок был передан арендатору.

Претензией от 14.02.2023 N 28/4533 истец проинформировал ответчика о нарушении последним условий спорного договора в части внесения арендной платы, в связи с чем предложил ему расторгнуть договор по соглашению сторон, направив в его адрес проект соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка.

Неисполнение обществом требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения УМС г.Владивостока в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Оценив вышеизложенные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает применимыми в настоящем деле следующие нормы материального права.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Определяя надлежащего истца по настоящему делу, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации города Владивостока.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено УМС г. Владивостока.

На основании изложенных норм все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка осуществляет УМС г. Владивостока, следовательно, именно последнее с учетом предмета и основания иска является надлежащим истцом по делу.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела, в частности, справочными расчетами истца, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2021 по делу N А51-3742/2021, от 08.11.2023 по делу N А51-1534/2023 подтверждается, что арендатором не вносились ежемесячные арендные платежи в установленном договором порядке. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются, в том числе, путем представления доказательств внесения таких платежей.

Вместе с тем, согласно абзацам третьему и четвертому пункта 23 постановления N 11, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из сопроводительных писем и справочных расчетов самого истца, к моменту вынесения решения по настоящему делу на стороне ответчика отсутствовала какая-либо задолженность по договору, в том числе, взысканная на основании решений по арбитражным делам N А51-3742/2021 и N А51-1534/2023. Более того, исполнение своих обязательств по оплате задолженности, взыскиваемой в рамках дела N А51-1534/2023, было произведено арендатором в добровольном порядке до вынесения арбитражным судом соответствующего решения от 08.11.2023, что подтверждается платежными поручениями от N 7 от 01.11.2023, N N 8,9 от 07.11.2023.

Согласно справочным расчетам истца по состоянию на 07.05.2024 у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и пене по договору аренды от 23.11.2018 N 28-Ю-23466, в 2024 году арендная плата вносится ответчиком в надлежащем порядке, что в частности подтверждается соответствующими платежными поручениями.

Таким образом, последствия нарушений своих обязательства по оплате аренды были устранены арендатором, при этом из материалов дела не усматривается, что подобные нарушения имели злостный характер и были совершены в целях причинения ущерба своему контрагенту.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что ООО "Дем" является резидентом свободного порта Владивосток и использует арендуемый земельный участок по своему целевому назначению, а именно: реализация инвестиционного проекта "Строительство объектов складского назначения и бытового обслуживания населения". Указанные обстоятельства подтверждаются представленными ответчиком фотоматериалами и документами, в частности, договором подряда от 02.04.2024, договором поставки от 14.03.2024, платежными поручениями об оплате по таким договорам, сведениями публичной кадастровой карты.

При таких условиях расторжение спорного договора повлечет невозможность дальнейшего исполнение обществом своих обязательств по реализации инвестиционного проекта, что не будет способствовать целям рационального использования земель, а также стабильности осуществления деятельности на территории свободного порта Владивосток и развитию предпринимательской деятельности в регионе.

С учетом того, что материалами дела подтверждается устранение ответчиком последствий своих нарушений по внесению арендной платы, отсутствие у таких нарушений злостного характера, а также что в указанных условиях прекращение договорных отношений между сторонами не будет способствовать обеспечению публичных интересов, настоящий иск удовлетворению не подлежит.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.01.2024 по делу N А51-6514/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова