Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2024 г. N 09АП-19082/24 по делу N А40-70942/2023

г. Москва

22 мая 2024 г.

Дело N А40-70942/23

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей В.В. Валюшкиной, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2024 по делу N А40-70942/23, по иску ООО "Apт проект" (ОГРН: 1207700141857, ИНН: 9702016110) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674), об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Ивенкова С.В. по доверенности от 115.03.2023,

от ответчика - Тарасов Р.В. по доверенности от 05.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Apt Проект" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "APT ПРОЕКТ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 18/20, корп. 9, пом. 1/1, общей площадью 144,2 кв. м., изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости в редакции истца.

Решением суда от 14.02.2024 разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Apt Проект" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 18/20, корп. 9, пом. 1/1, общей площадью 144,2 кв. м., изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости урегулированы в редакции истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Истец с доводами жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Apt Проект" (истец) на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 21.12.2020 N 00-01060/20 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 18/20, корп. 9, пом. 1/1, общей площадью 144,2 кв. м., с кадастровым номером 77:01:0003014:1197.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд первой инстанции установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с Законом N 159-ФЗ истец 26.01.2023 г. (номер обращения 0001-9000120-042601-00000646/23) обратился в Департамент городского имущества города Москвы (ответчик) с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент).

В "личном кабинете" на Портале ООО "Apт Проект" 09.03.2023 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 18/20, корп. 9, пом. 1/1, общей площадью 144,2 кв. м. (далее - Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 21 997 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.02.2023 N М458-294-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 20.02.2023 N 01/291-23, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО "Apт Проект" обратилось в специализированную экспертную организацию ООО "AMP Консалтинг" для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 14.03.2023 N 150323-01 "Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 18/20, корп. 9, пом. 1/1, общей площадью 144,2 кв. м.", выполненным ООО "AMP Консалтинг", рыночная стоимость объекта оценки составляет 5 359 167 руб. 00 коп. без НДС.

24.03.2023 г. в "личном кабинете" на Портале ООО "Аpт проект" выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Однако ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 14.06.2023 г. назначил судебную оценочную экспертизу по делу N А40-70942/23, проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", экспертам: Вельгоша А.Ю., Слюсаревой О.И. и Зубовой Т.И. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 144,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д.18/20, корп. 9, пом. 1/1, с кадастровым номером 776016000301461197 по состоянию на 26.01.2023 г.?

Согласно Заключению эксперта N 192-ОЭ от 12.09.2023 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 144.2 кв.м с кадастровым номером 77:01.0003014:1197. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д.18/20, корп. 9, пом. 1/1, по состоянию на 26 января 2023 года, составляет 14 829 176 рублей.

Определением суда от 20.11.2023 г. суд первой инстанции вызвал экспертов ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Вельгоша А.Ю., Слюсареву О.И. и Зубову Т.И. в судебное заседания для дачи пояснений по представленному экспертному заключению

В судебном заседании 31.01.2024 г. эксперт дал пояснения по экспертному заключению.

Имеющееся экспертное признано соответствующим требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д.18/20, корп. 9, пом. 1/1, с кадастровым номером 776016000301461197, суд приходит к выводу о том, что рыночная цена спорного нежилого помещения по состоянию на 26.01.2023 г. без НДС составляет 14 829 176 рублей.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежали удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2024 года по делу N А40-70942/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

В.В. Валюшкина Б.В. Стешан