Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2024 г. N 06АП-1887/24 по делу N А04-11943/2023

г. Хабаровск

30 мая 2024 г.

А04-11943/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Вертопраховой Е.В.

судей Мангер Т.Е., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Н.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Старательская артель "Исток": Котлярчук В.В. представителя по доверенности от 11.01.2023 (сроком на 5 лет);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: Кантамировой О.Н. представителя по доверенности от 24.10.2023 (сроком на 3 года);

от филиала ППК "Роскадастр" по Амурской области: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

на решение от 15.03.2024

по делу N А04-11943/2023

Арбитражного суда Амурской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Старательская артель "Исток" (ИНН 2828000934, ОГРН 1022801228405)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402)

третье лицо: филиал ППК "Роскадастр" по Амурской области

о понуждении осуществить государственную регистрацию права

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Старательская артель "Исток" (далее - истец, общество, ООО "СА "Исток") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области) о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ООО "СА "Исток" на нежилое помещение общей площадью 265.7 кв. м., расположенное по адресу: Амурская область Тындинский район с. Соловьевск, ул. Октябрьская, 21.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен филиал ППК "Роскадастр" по Амурской области.

Решением суда от 15.03.2024 требования удовлетворены, суд обязал Управление Росреестра по Амурской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО "СА "Исток" на объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 265,7 кв. м., расположенное по адресу: Амурская область Тындинский район с. Соловьевск ул. Октябрьская, дом 21.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Амурской области обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заявитель жалобы, в том числе утверждает следующее: на момент продажи спорного объекта недвижимости ОАО "ОРС прииска Соловьевский" не приобрело право собственности на спорный объект по правилам статей 8, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и, соответственно, не имело правомочий на их отчуждение истцу в силу статьи 209 ГК РФ; ЕГРН не содержит сведений о зарегистрированных правах на исходный объект за ОАО "ОРС прииска Соловьевский, а также о зарегистрированном праве собственности на заявленный объект недвижимости за указанным лицом; права на исходный объект недвижимости за ООО "Старательская артель "Исток" также отсутствуют в ЕГРН; общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности; срок исковой давности для обращения в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности, истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных к Управлению требований.

В представленных в суд возражениях на апелляционную жалобу, ООО "СА "Исток" отклоняет доводы такой жалобы, просит оставить ее без удовлетворения, решение суда - без изменения.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился.

Суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель заявителя жалобы (с использованием системы видеоконференц-связи) в судебном заседании поддерживает ее доводы в полном объеме, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ООО "СА "Исток" (с использованием системы видеоконференц-связи) поддерживает доводы, изложенные в возражениях на жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 01 ноября 1998 года между ОАО "ОРС прииска Соловьевский" и ТОО Старательская артель "Исток" был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: с. Соловьевск, ул. Октябрьская, д. 21.

Пунктом 2.2 данного договора аренды предусмотрено, что по истечении 2-х лет после полной оплаты остаточной стоимости, помещение передается в собственность Арендатора (ТОО Старательская артель "Исток" - с 24 ноября 1998 года ООО "Старательская артель "Исток").

05.05.2000 между ОАО "ОРС прииска Соловьевский" и ООО "Старательская артель "Исток" во исполнение п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.11.1998, был заключен договор купли продажи нежилого помещения, согласно которого продавец (ОАО "ОРС прииска Соловьевский") передает в собственность покупателя (ООО "СА "Исток") объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Амурская область, Тындинский район, с. Соловьевск, улица Октябрьская, дом 21, площадью 265,7 кв. м.

Объект, указанный в договоре купли-продажи нежилого помещения от 05.05. 2000 был осмотрен покупателем и принят без замечаний и претензий.

Акт приема - передачи не составлялся и не подписывался, поскольку в силу п. 5 договора купли-продажи от 05.05.2000, данный договор одновременно являлся передаточным документом.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи нежилого помещения от 05.05.2000, за приобретаемый в собственность объект покупатель уплачивает сумму в размере 326825 рублей, расчет по настоящему договору покупатель осуществляет до его подписания по реквизитам, указанным продавцом.

05.05.2000 ОАО "ОРС прииска Соловьевский" выписана счет-фактура N 4 на сумму 326825 руб.

Согласно письму генерального директора ОАО "ОРС прииска Соловьевский", продавец просит задолженность по счет-фактуре N 4 от 05.05.99 перечислить на ООО "Соловьевский продснаб" по представленным реквизитам.

ООО "СА "Исток" за приобретаемый в собственность объект оплатило сумму в размере 326825 (триста двадцать шесть тысяч восемьсот двадцать пять) рублей, в т. ч. НДС 54470,83 руб., что подтверждается платежным поручением N 220 от 15.11.2000 (в соответствии с письмом ОАО "ОРС прииска Соловьевский" N 4-118 сумма по счет-фактуре N 4 от 05.05.2000 была перечислена на p/с ООО "Соловьевский продснаб").

Решением Арбитражного суда Амурской области от 16.01.2001 по делу N А04-3216/00-12/169 "б" ОАО ОРС прииска "Соловьевский" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 30.01.2002 по делу N А04-3216/00-12/169 "б" конкурсное производство в отношении ОАО ОРС прииска "Соловьевский" завершено.

ООО "Старательская артель "Исток" 22 августа 2023 года обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Амурской области о государственном кадастровом учете и государственной регистрации нежилого помещения общей площадью 265,7 кв. м., расположенного по адресу: Амурская область, Тындинский район, с. Соловьевск, улица Октябрьская, дом 21.

ООО "СА "Исток" 29.08.2023 получено уведомление Управления Росреестра по Амурской области о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по основаниям, предусмотренным п. 44 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), по причине отсутствия заявления собственника исходного помещения - ОАО "ОРС прииска Соловьевский", также было рекомендовано представить заявление и необходимые документы для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности продавца.

ООО "СА "Исток" посчитав, что действия Управления Росреестра по Амурской области являются уклонением от государственной регистрации права собственности, обратилось с в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Законом N 218-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2017, регулируются отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных названным Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Документы-основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ указано, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, регламентированы статьей 26 Закона N 218-ФЗ, согласно которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного закона.

В случае приобретения имущества на основании договора купли-продажи право собственности на него возникает у покупателя не в силу самого факта заключения договора и в момент его заключения, а по общему правилу - в момент передачи имущества покупателю (при продаже движимого имущества) или регистрации права собственности на него за покупателем (при продаже недвижимого имущества).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации; в силу пункта 1 статьи 131 Кодекса государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Предметом спора по настоящему делу явилось требование истца о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость обусловлен моментом регистрации отчуждения такого имущества (пункт 2 статьи 223 Кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22), на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности; отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ; рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате; если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя; в резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

05 мая 2000 года между ОАО "ОРС прииска Соловьевский" и ООО "Старательская артель "Исток" во исполнение п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.11.1998 был заключен договор купли продажи нежилого помещения, в соответствии с условиями которого продавец (ОАО "ОРС прииска Соловьевский") передает в собственность покупателя (ООО "СА "Исток") объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Амурская область, Тындинский район, с. Соловьевск, улица Октябрьская, дом 21, площадью 265,7 кв. м.

За приобретаемый в собственность объект ООО "СА "Исток" оплатило сумму в размере 326 825 (триста двадцать шесть тысяч восемьсот двадцать пять) рублей, в т.ч. НДС 54470,83 руб., что подтверждается платежным поручением N 220 от 15.11.2000 (в соответствии с письмом ОАО "ОРС прииска Соловьевский" N 4-118 сумма по счет-фактуре N 4 от 05.05.2000 была перечислена на p/с ООО "Соловьевский продснаб").

В настоящее время истцом получен технический паспорт на здание по адресу: Тындинский район с. Соловьевск ул. Октябрьская, 21 и поставлены на кадастровый учет нежилые помещения, входящие в состав спорного помещения (выписки из ЕГРН на помещения с КН 28:266030101:4123, 28:26:030101:4122, 28:26:030101:4126, 28:26:030101:4125, 28:26:030101:4121, 28:26:030101:4108, 28:26:030101:4124, 28:26:030101:4107, 28:26:030101:4104, 28:26:030101:4105, 28:26:030101:4127, 28:26:030101:4101, 28:26:030101:4102, 28:26:030101:4106, 28:26:030101:4109, 28:26:030101:4103.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 16.01.2001 по делу N А04- 3216/00-12/169 "б" ОАО ОРС прииск "Соловьевский" признано банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 30.01.2002 по делу N А04-3216/00-12/169 "б" конкурсное производство в отношении ОАО ОРС прииск "Соловьевский" завершено.

Так, по делу установлено, что реализация спорного имущества осуществлена генеральным директором ОАО "ОРС прииск Соловьевский" до возбуждения арбитражным судом Амурской области дела N А04-3216/00/12/169 "б", обязательства по совершенной сделке - исполнены сторонами, заявитель произвел оплату приобретенного объекта и фактически им владеет; правопритязаний на имущество со стороны третьих лиц не выявлено.

На основании пункта 62 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22, положений пункта 1 статьи 6, пункта 3 статьи 551 ГК РФ, суд правомерно пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ОАО "ОРС прииска Соловьевский", не влияет на действительность договора купли-продажи нежилого помещения от 05 мая 2000 года, заключенного между ОАО "ОРС прииска Соловьевский" и ООО "Старательская артель "Исток" во исполнение п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.11.1998, как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

Кроме того отсутствие регистрации права собственности не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности за покупателем в ситуации ликвидации продавца, оплаты договора продавцом и фактической передачей имущества.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заявителем в регистрирующий орган был представлен пакет документов, отражающий необходимую информацию о регистрируемом объекте, в соответствии с положениями Закона N 218-ФЗ.

Принимая во внимание, что ОАО "ОРС прииска Соловьевский" прекратил свое существование в связи с ликвидацией, при этом правопритязания третьих лиц на спорное имущество отсутствуют, суд правомерно посчитал, что заявленные обществом требования являются законными, обоснованными, и подлежащими удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, на которое законом возложена функция по осуществлению государственной регистрации права собственности.

Доводы Управления Росреестра по Амурской области о пропуске истцом срока исковой давности судом верно отклонены как необоснованные по следующим основаниям.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 настоящего Кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Как указано в пункте 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 64 постановления Пленума ВС, Пленума ВАС РФ N 10/22 разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности; по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

ООО "СА "Исток" впервые обратилось к Управлению Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в 2023 году, и получило уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 29.08.2023.

Таким образом, суд верно посчитал, что началом течения срока исковой давности, следует считать 29.08.2023, истец же обратился в суд с иском - 27.12.2023, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности по заявленным требованиям.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что в целом судом первой инстанции установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы заявителя жалобы не принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных, так как они выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними.

Нарушений, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах, оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 15 марта 2024 года по делу N А04-11943/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

Т.Е. Мангер Е.А. Швец