Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2024 г. N 09АП-16502/24 по делу N А40-217650/2022

г. Москва

25 апреля 2024 г.

Дело N А40-217650/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2024 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.Н. Кухаренко,

судей Т.В. Захаровой, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2024 по делу N А40-217650/22,

по иску ООО "Артли-Строй" (ОГРН: 5147746214435, ИНН: 7734734470)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674),

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: Коротков С.В. по доверенности от 04.01.2024,

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Артли-Строй" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:01:0003014:4572, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Б. Почтовая, д. 18/20, стр. 15.

Решением суда от 22.01.2024 разногласия, возникшие между ООО "Артли-Строй" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 206,9 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003014:4572, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Почтовая, д. 18/20, стр. 15, урегулированы на условиях истца.

Департамент городского имущества города Москвы, не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой считает его незаконным, необоснованным.

В своей жалобе заявитель указывает на необходимость урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

Ответчик в заседание апелляционного суда не явился, извещен.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Артли-Строй" (далее - истец), являясь на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 19.02.2018 N 00-00069/18, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ответчик), арендатором нежилого помещения площадью 206,9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0003014:4572, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Почтовая Б., д. 18/20, стр. 15, и обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик 14.09.2022 направил истцу проект Договора купли-продажи N 59-7934 от 08.09.2022 г. с указанием цены объекта в размере 22 819 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.08.2022 N М183-1426-П/2022, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс" и экспертным заключением от 25.08.2022 N 244Д/С-22, подготовленным Ассоциацией Саморегулируемой организацией оценщиков "Свободный Оценочный Департамент".

Между тем, согласно отчету N П495-19 от 25.11.2019, проведенному Обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" по заказу Департамента экономической политики и развития города Москвы, стоимость одного квадратного метра помещений Объекта составляет 43 855 руб., то есть общая стоимость помещения - 9 073 600 руб. 00 коп.

Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости N 59-7934, предложив цену выкупаемого нежилого помещения в размере 9 073 600 руб.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 N 159-ФЗ и от 29.07.1998 N 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" от 10.04.2023 N103/23, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Слюсаревой Ольге Игоревне.

Согласно экспертному заключению ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Слюсаревой Ольги Игоревны N 328-ОЭ от 30.11.2023, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 14.09.2022 составляет 20 109 000 руб.

Исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Слюсаревой Ольги Игоревны N 328-ОЭ от 30.11.2023 года.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежал изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Слюсаревой Ольге Игоревне N 328-ОЭ от 30.11.2023.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда по существу и подлежат отклонению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы, со ссылкой на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Отчет об оценке ООО "Лаборатория судебных экспертиз" соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела.

Оснований не доверять результатам проведенной судебной экспертизы у апелляционной коллегии не имеется.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что доводы жалобы не могут являться основанием для отмены либо изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2024 по делу N А40-217650/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ю.Н. Кухаренко

Судьи

Т.В. Захарова В.В. Валюшкина