Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2024 г. N 05АП-1867/24 по делу N А51-18577/2021

г. Владивосток

05 июня 2024 г.

Дело N А51-18577/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Рябко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-1867/2024

на решение от 19.02.2024 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-18577/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации города Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955), Управления градостроительства г. Владивостока (ИНН 2536323102, ОГРН 1202500010052), Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомплектмонтаж" (ИНН 7718735269, ОГРН 5087746541691), индивидуальному предпринимателю Маргаряну Араику Арменаковичу (ИНН 253614670105 ОГРНИП 307254035100015)

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008), КГКУ "Управление землями и имуществом на территории Приморского края" (ИНН 2502045418; ОГРН 1122502002105), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)

о признании самовольной постройкой объект капитального строительства, обязании ООО снести самовольную постройку посредством демонтажа, освободить земельный участок

при участии:

от Администрации города Владивостока представитель Музыченко А.А. по доверенности от 25.12.2023, сроком действия по 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 2621), служебное удостоверение;

от Управления градостроительства г.Владивостока представитель Музыченко А.А. по доверенности от 22.12.2023, сроком действия по 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 2621), служебное удостоверение; от Управления муниципальной собственности г.Владивостока представитель Музыченко А.А. по доверенности от 25.12.2023, сроком действия по 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 2621), служебное удостоверение; от ИП Маргарян А.А. представитель Гальчун Е.А. по доверенности от 28.05.2024, сроком действия 2 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-2973), паспорт; представитель Драчев А.В. по доверенности от 28.05.2024, сроком действия 2 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-1980), паспорт;

от ООО "Стройкомплектмонтаж", третьих лиц: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации г. Владивостока и Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) обратились в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройКомплектМонтаж" (далее - ООО "Стройкомплектмонтаж"):

- признать самовольной постройкой объект капитального строительства - нежилое строение площадью 349 кв.м, часть строения площадью 69 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030008:79, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 137 м, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Харьковская, д. 1; часть строения площадью 280 кв.м находится на земельном участке, не поставленном на государственный кадастровый учет, государственная собственность на который не разграничена, на которое 30.06.2021 за N 25:28:030008:8541-25/056/2021- 3 зарегистрировано право собственности Маргаряна Араика Арменаковича как на объект: магазин с кадастровым номером 25:28:030008:8541, назначение: нежилое, площадью 305,9 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2, строение 2;

- обязать ООО "Стройкомплектмонтаж" и ИП Маргаряна Араика Арменаковича снести посредством демонтажа указанную самовольную постройку и освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:030008:79 площадью 69 кв.м и земельный участок площадью 280 кв.м, не поставленный на государственный кадастровый учет, государственная собственность на который не разграничена, от материалов демонтажа в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет;

- прекратить право собственности ИП Маргаряна Араика Арменаковича, зарегистрированное 30.06.2021 за N 25:28:030008:8541-25/056/2021-3, на объект недвижимости: магазин с кадастровым номером 25:28:030008:8541, назначение: нежилое, площадью 305,9 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2, строение 2 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, краевое государственное казенное учреждение "Управление землями и имуществом на территории Приморского края" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2024 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истцы обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2024 отменить. В обоснование жалобы заявители указывают на то, что земельный участок для возведения спорного объекта не предоставлялся, договор аренды с первоначальным арендатором заключался для целей не связанных со строительством, ни первоначальный арендатор, ни ООО "Стройкомплектмонтаж" не заявляли о невозможности использования земельного участка по назначению.

К жалобе приложены обращение ООО "Рябина" от 12.04.2024, дополнительное обращение ООО "Рябина" от 19.04.2024, протокол нотариального осмотра доказательств от 18.04.2024, что расценено апелляционным судом как ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от КГКУ "Управление землями и имуществом на территории Приморского края", ИП Маргарян поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ИП Маргарян по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель истцов поддерживал ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, представители ИП Маргарян по ходатайству возразили.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 29 Постановления от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Поскольку апеллянт не привел обоснования невозможности представления приложенных к апелляционной жалобе документов в суд первой инстанции, апелляционный суд определил в приобщении дополнительных доказательств к материалам дела отказать.

ООО "Стройкомплектмонтаж", третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 14.09.2021 N 3189/28 главным специалистом 1 разряда отдела контроля за использованием земель УМС г. Владивостока 14.09.2021 проведен плановый (рейдовый) осмотр, обследование земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:79, расположенного в районе ул. Харьковской, д. 1 в г. Владивостоке, в ходе которого установлено размещение нежилого строения площадью 349 кв.м, часть строения площадью 69 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030008:79 (вид разрешенного использования - розничная торговля в магазинах (временный магазин), другая часть площадью 280 кв.м - на земельном участке, не поставленном на государственный кадастровый учет, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно данным ЕГРН (выписка от 02.09.2021), права на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030008:79 не зарегистрированы.

Ранее указанный земельный участок передавался в аренду для целей, не связанных со строительством (розничная торговля в магазинах (временный магазин), на основании договора от 10.02.2015 N 03-Ю-19804 аренды земельного участка, заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и общественной организацией "Флора-Плюс" (далее - договор от 10.02.2015).

В соответствии с договором (соглашением) об уступке прав и обязанностей от 25.03.2015, заключенным между общественной организацией "Флора-Плюс" и ООО "Стройкомплектмонтаж", последнему в полном объеме переданы права и обязанности арендатора по Договору от 10.02.2015.

В силу пункта 1.3 договора от 10.02.2015 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:79 установлен с 31.12.2014 по 30.12.2017.

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 N 402-КЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений" с 01.05.2019 полномочия, ранее предоставленные департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г. Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

Уведомлением от 12.05.2021 N 28/18-5545 УМС г. Владивостока отказалось от договора от 10.02.2015 и известило ООО "Стройкомплектмонтаж" о необходимости освободить указанный земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Разрешение на строительство объекта, выявленного в ходе осмотра 14.09.2021 (нежилого строения площадью 349 кв.м) Администрацией г. Владивостока не выдавалось.

В свою очередь, 30.06.2021 на указанный объект нежилого строения за N 25:28:030008:8541-25/056/2021-3 зарегистрировано право собственности Маргаряна Араика Арменаковича как на одноэтажное здание магазин с кадастровым номером 25:28:030008:8541, назначение: нежилое, площадью 305,9 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2, строение 2.

Изложенное послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума N 44), в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции РФ, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Как указано в пункте 13 Постановления Пленума N 44, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель).

Как верно установлено судом первой инстанции, ООО "Стройкомплектмонтаж" не является действующим правообладателем ни спорного объекта (магазина с кадастровым номером 25:28:030008:8541), ни земельного участка с кадастровым номером 25:28:030008:79.

ИП Маргарян А.А. является собственником объекта - одноэтажное здание магазин с кадастровым номером 25:28:030008:8541, назначение: нежилое, площадью 305,9 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2, строение 2, на основании договора купли-продажи от 17.06.2021, заключенного с Сизаревым Виктором Павловичем.

В свою очередь, Сизарев В.П. приобрел объект - одноэтажное нежилое здание (Лит. А) общей площадью 305,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2, строение 2, на основании договора от 04.08.1995, заключенного с Байраковым Г.А..

Материалами дела, в том числе материалами инвентарного дела N 18644 (05:401:002:000288040) на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2 (включая технический паспорт на здание магазина по адресу: г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2, стр. 2), подтверждается регистрация в установленном на тот период порядке право собственности Байракова Г.А. на указанное нежилое здание на основании регистрационного удостоверения N 135, выданного Бюро технической инвентаризации г. Владивостока 08.07.1994.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный центр экспертиз".

Согласно заключению эксперта N 034-04-2023/С от 29.09.2023 объект исследования - нежилое здание (магазин) площадью застройки 349 кв.м, часть строения площадью 69 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030008:79, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 137 м по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Харьковская,

Реконструкция данного объекта (увеличение площади, этажности, пристройка дополнительного объема) не выполнялась.

Таким образом, данной экспертизой подтверждается довод ответчика о том, что указанный объект является зданием магазина инвентарный номер 05:401:002:000288040 (инвентарное дело N 18644), право собственности ИП Маргаряна А.А. на который зарегистрировано 30.06.2021 за N 25:28:030008:8541-25/056/2021-3.

Исходя из результатов проведенного исследования установлено, что в отношении объекта исследования за период его эксплуатации проводились мероприятия по поддержанию необходимых эксплуатационных характеристик, снижению негативного воздействия на конструкции здания, в том числе выполнялся капитальный ремонт фасада, кровли, покрытие грунтовкой балок перекрытия, замена оконных и дверных блоков, ремонт внутренней отделки, что восстанавливало ресурс объекта и поддерживало его работоспособное состояние на протяжении срока службы.

В то же время, состояние фундаментов и стен характеризуется снижением их эксплуатационных характеристик, вызванным физическим и моральным износом, оценивается как ограничено-работоспособное и соответствует году постройки объекта - 1985 и сроку службы - 37 лет.

Результатами исследования установлено, что фундаменты объекта (нежилое здание площадью застройки 349 кв.м, часть строения площадью 69 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030008:79, местоположение; установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 137 м, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Харьковская, д. 1; часть строения площадью 280 кв.м находится на земельном участке, не поставленном на государственный кадастровый учет, государственная собственность на который не разграничена) не являются новым элементом, техническое состояние фундамента соответствует возведению их в 1985 году, согласно действующих на тот момент норм СНиП 2.02.01-83 Основания зданий и сооружений.

Спорный объект (нежилое здание магазина) представляет собой объект, фундамент и несущие стены которого, исходя из их текущего технического состояния, эксплуатируются с момента постройки - 1985 год, объемно-планировочные и конструктивные решения объекта полностью соответствуют данным технического паспорта объекта, площадь застройки 349 кв.м. незначительно (на 5,7 кв.м.) отличается от площади, указанной в техническом паспорте, что вызвано погрешностью измерений на 1985 год, использованием более точных измерительных приборов. В процессе жизненного цикла объекта выполнялись только работы по капитальному ремонту, текущие ремонты объекта. Реконструкция объекта (увеличение площади, этажности, пристройка дополнительного объема) не выполнялась. Выполнение работ по частичному демонтажу (сносу) объекта не требуется.

Изложенное послужило основанием для вывода суда о подтверждении материалами экспертизы того, что спорный объект по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям соответствует данным технического паспорта объекта; состояние фундаментов и стен объектам соответствует году постройки объекта и сроку службы; реконструкция данного объекта не осуществлялась.

Отклоняя заявление истцов о фальсификации доказательства - договора купли-продажи от 04.08.1995, суд первой инстанции верно отметил, что данный договор имеется в материалах инвентарного дела N 18644 (05:401:002:000288040) на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Окатовая, д. 2. На оборотной стороне договора имеется штамп о регистрации в Бюро технической инвентаризации г. Владивосток (записан 31.08.1995 в реестровую книгу N 33-55, инвентарное дело N18644).

Как в суде первой инстанции, так и при заявлении апелляционной жалобы, истцами не приводится норм права, которые были нарушены при возведении спорного объекта недвижимости в 1985 году, не содержащем в действующий на указанный период времени законодательстве критериев отнесения нежилых строений к самовольным постройкам.

Таким образом, установив, что спорный объект передан ИП Маргарян по договору купли-продажи, заключенному с собственником данного объекта, право на указанный объект с характеристиками, аналогичными текущим, было зарегистрировано в установленном законом порядке, реконструкция данного объекта не осуществлялась, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований о его признании самовольной постройкой и сносе.

Доводы апеллянтов о том, что спорный земельный участок не предоставлялся для строительства спорного объекта не имеют правового значения, в связи с установленным выше обстоятельством приобретения ответчиком в результате последовательных сделок купли-продажи расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, возведенного с соблюдением требований действовавшего на момент возведения законодательства.

Отказывая в удовлетворении требования о прекращении права собственности ИП Маргарян А.А., зарегистрированного 30.06.2021 за N 25:28:030008:8541-25/056/2021-3, на спорный объект недвижимости, суд верно исходил из следующего.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленными истцами документами не доказан факт нарушения их прав в результате регистрации права собственности ИП Маргарян А.А. на спорный объект недвижимости, а также факт нарушения требований законодательства при приобретении и регистрации права собственности указанного лица на данный объект.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2024 по делу N А51-18577/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына Д.А. Глебов