Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2024 г. N 15АП-6484/24 по делу N А32-14035/2021

город Ростов-на-Дону

07 июня 2024 г.

дело N А32-14035/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Абраменко Р.А., Мельситовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гатиловой М.М.,

при участии:

от ИП Авакян Х.В.: представитель Волосатов Д.В. по доверенности от 10.11.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2024 по делу N А32-14035/2021

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Авакяну Хачатуру Владимировичу

третьи лица: Кобзарь Татьяна Владимировна, Беркоз Максим Александрович, Согоян Левон Артурович, Белов Сергей Александрович, общество с ограниченной ответственностью "Транслак", общество с ограниченной ответственностью "АРС", общество с ограниченной ответственностью "Комплект-Мастер",

о демонтаже,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Авакяну Хачатуру Владимировичу, в котором просила:

- возложить на ответчика обязанность освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:18, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, путем демонтажа объекта коммерческого назначения (литера К1) площадью застройки 398,11 кв.м, объекта коммерческого назначения (литера К2) площадью застройки 487,22 кв.м, офисного строения (литера С-М) площадью застройки 80 кв.м в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу;

- указать в решении, что в случае, если ответчик не исполнит судебный акт в течение установленного срока, истец вправе совершить соответствующие действия за свой счет с последующим взысканием с ответчика необходимых расходов;

- в случае неисполнения ответчиком судебного акта взыскать с него судебную неустойку в размере 25 000 руб. ежедневно до момента фактического исполнения судебного акта (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Кобзарь Татьяна Владимировна, Беркоз Максим Александрович, Согоян Левон Артурович, Белов Сергей Александрович, общество с ограниченной ответственностью "Транслак", общество с ограниченной ответственностью "АРС", общество с ограниченной ответственностью "Комплект-Мастер".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 по делу N А32-14035/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.04.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением суда от 06.03.2024 по делу N А32-14035/2021 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, администрация МО г. Краснодар обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что размещение спорных объектов не согласовано, у ИП Авакяна Х.В. отсутствуют какие-либо права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:18. Нахождение на земельном участке публичной собственности объекта, для строительного которого этот участок не был предоставлен, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели её эксплуатации, может свидетельствовать о приобретении земельного участка в обход установленной законом процедуры (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определения Верховного Суда РФ от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 и от 13.06.2017 N 307-КГ16-18929).

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Авакян Х.В. просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ИП Авакяна Х.В. поддержал правовую позицию истца по спору.

Законность и обоснованность решения от 06.03.2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно данным фотоматериала, полученного администрацией в результате визуального осмотра, сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, размещенной на интернет-портале https://pkk5.rosreestr.ru, акту о натурном установлении границ земельного участка и координировании строений, подготовленного МБУ МО г. Краснодар "Институт Горкадастрпроект", на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, без разрешительной документации возведены следующие здания:

- на месте строений (литеров "В", "Г", "Г1", "Д") расположено здание коммерческого назначения К2, площадью застройки 618 кв.м (без отступов от территории общего пользования);

- на месте строений (литеров "А", "Б", "Г5", "б") расположено здание коммерческого назначения К1, площадью застройки 675 кв.м (без отступов от территории общего пользования);

- на месте строения (литер "Е") расположено офисное здание С-М, площадью застройки 87 кв.м (без отступов от территории общего пользования).

Также на территории земельного участка расположено строение (литер "И", год постройки: 2001), навесы и строения (бытовки) из металлических конструкций.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 01.03.2021 N КУВИ-002/2021-17745635, земельный участок площадью 7 902 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:18 и видом разрешенного использования "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения объектов торговли" по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, предоставлен в аренду Авакяну Х.В., сроком действия 49 лет (с 03.09.2019), о чем в реестре 03.09.2019 сделана запись регистрации N 23:43:0140010:18-23/001/2019-1.

На территории земельного участка зарегистрированы следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание (магазин), общей площадью 43,8 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 23:43:0110001:1072, год завершения строительства: 2001, принадлежащее на праве собственности Авакяну Х.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2012 сделана запись регистрации N 23-23-01/110/2012-101;

- нежилое здание, общей площадью 139,4 кв.м, этажность 2, кадастровый номер 23:43:0129001:18823, год завершения строительства: не указан, принадлежащее на праве собственности Авакяну Х.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2012 сделана запись регистрации N 23-23-01/110/2012-100.

Согласно техническому паспорту базы оптово-розничной торговли, выполненного 28.04.2004 филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация", по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, располагались строения литера "В", "Г", "Г1", "Д", "А", "Б", "Г5", "б", "Е", "И".

В обоснование заявленных требований о демонтаже спорных объектов администрацией указано, что размещение спорных некапитальных объектов не согласовано, при этом ответчиком не представлено доказательств наличия у него какого-либо права в отношении земельного участка, позволяющего его использовать без выяснения воли собственников, в том числе посредством самовольного размещения спорных некапитальных сооружений.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В пункте 29 постановления N 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

По смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, временные постройки, временные здания и сооружения, которые непрочно связаны с землей, не относятся к объектам капитального строительства, и для возведения таких построек в силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется.

Как установлено судом, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) от 01.03.2021 N КУВИ-002/2021-17745635 земельный участок площадью 7 902 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:18 и видом разрешенного использования "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения объектов торговли" по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, предоставлен в аренду Авакяну Х.В., сроком действия на 49 лет (с 03.09.2019), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2019 сделана запись регистрации N 23:43:0140010:18-23/001/2019-1.

Согласно письму департамента муниципальной собственности администрации МО г. Краснодар от 01.06.2021 решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19.07.2018, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 22.11.2018, удовлетворены исковые требования Авакян Х.В., Карапетян С.Н. к администрации МО г. Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар о признании договора заключенным.

Суд исправил реестровую ошибку в сведениях ЕГРН о местоположении и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 из земель населенных пунктов, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, в соответствии с техническим отчетом об аналитических измерениях.

Суд указал, что решение является основанием для подготовки межевого плана, а также государственного кадастрового учета соответствующих изменений ЕГРН границ конфигурации, вида разрешенного использования и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, уточненная площадь 7 902 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", в соответствии с границами, конфигурацией и площадью, указанной в техническом отчете об аналитических (инструментальных) измерениях, при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 2016 года без дополнительных согласований границ земельного участка и истребования дополнительных документов.

Суд постановил считать заключенным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, площадью 7 902 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", с границами конфигурацией и площадью в соответствии с техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 2016 года на условиях оферты, направленной 28.12.2017, в указанной редакции.

Определением Краснодарского краевого суда от 16.05.2019 администрации МО г. Краснодар отказано в передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Определением Верховного Суда РФ от 18.02.2020 решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19.07.2018 и апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.11.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение суд первой инстанции.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16.09.2020 (дело N 2-5034/2020) требования Авакянва Х.В. удовлетворены, Карапетяну С.Н. в удовлетворении требований отказано.

Суд указал, что решение является основанием для подготовки межевого плана, а также государственного кадастрового учета соответствующих изменений ЕГРН, границ, конфигурации, вида разрешенного использования и площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, уточненная площадь 7 902 кв.м, вид разрешенного использования: "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", в соответствии с границами конфигурацией и площадью указанной в техническом отчете об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:ЗУ1 2016 года без дополнительных согласований границ ЗУ и истребования дополнительных документов.

Суд постановил считать заключенным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, площадью 7 902 кв.м, вид разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с границами конфигурацией площадью в соответствии с техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:ЗУ1 2016 года (приложение N 1) на условиях оферты, направленной 28.12.2017, в указанной редакции.

В удовлетворении исковых требований Карапетяна С.Н. к администрации МО г. Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении и площади земельного участка, о понуждении заключить договор аренды земельного участка - отказано.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 11.02.2021 решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 16.09.2020 отменено, по делу принято новое решение, которым иск Авакяна Х.В., Карапетяна С.Н. к администрации МО г. Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении и площади земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, оставлен без рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции произвел поворот исполнения решения суда, указав, что апелляционное определение для Управления Росреестра по Краснодарскому краю является основанием для внесения сведений в ЕГРН, существовавших до вынесения решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 19.07.2018, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, а также сведений относительно договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, на условиях оферты, направленной 28.12.2017.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.09.2021 апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 11.02.2021 оставлено без изменения, жалоба Авакяна Х.В. - без удовлетворения.

Пунктом 3 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений.

В соответствии с частью 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими (часть 1 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведённых лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (пункт 2 статьи 76 Кодекса).

Также на основании пункта 3 данной статьи приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях или за их счет.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д., а также соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки (о демонтаже), суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 15.02.2022 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Юг-Регион-Оценка" Володиной Е.М.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- определить какие объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23 (далее - спорные объекты)? Определить технико-экономические показатели спорных объектов (технические характеристики, год постройки, площадь, этажность, материал конструктивных элементов, наличие коммуникаций, внутренняя отделка и т.д.)?

- определить являются ли объекты - объектами капитального строительства или временными строениями? В том числе установить, имеют ли они (объекты) фундамент, какова глубина его залегания, а также указать, возможно ли их перемещение без причинения им несоразмерного ущерба?

- соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, Генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Представить графическую схему расположения спорных объектов и подробный фотоматериал.

- создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно экспертному заключению N 22-010 (т. 5 л.д. 1-91) при ответе на первый вопрос экспертом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, расположены следующие объекты:

- объект коммерческого назначения литер К1, площадью застройки 398,11 кв.м, не является объектом недвижимости;

- объект коммерческого назначения литер К2, площадью застройки 487,22 кв.м, не является объектом недвижимости;

- офисное строение литер С-М, площадью застройки 80 кв.м, не является объектом недвижимости;

- магазин, литер А, общей площадью 43,8 кв.м, кадастровый номер 23:43:0110001:1072, является объектом недвижимости;

- нежилые помещения здания мастерских литер В, общей площадью 68,4 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18317, является объектом недвижимости;

- нежилое помещение здания мастерских литер В1, общей площадью 79,3 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0129001:18116, является объектом недвижимости;

- нежилое здание 2-х этажное, литер И, над/И, общей площадью 139,4 кв.м, является объектом недвижимости, с кадастровым номером 23:43:0129001:18823, расположенные на земельном участке 23:43:0140010:18.

Экспертом в таблице 4 определены технико-экономические показатели указанных объектов (т. 5 л.д. 50-52).

По второму вопросу экспертом указано, что у объектов исследования: объект N 1, литер К 1; объект N 2, литер К 2; объект N 3, литер С-М, расположенных на земельном участке 23:43:0140010:18, по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, при помощи метода бурения не были выявлены фундаменты, следовательно, они не являются объектами капитального строительства (возможно перемещение объектов без причинения им несоразмерного ущерба).

Объекты исследования: объект N 4 (магазин, литер А), объект N 5 (нежилое помещение здания мастерских, литер В), объект N 6 (нежилые помещения здания мастерских, литер В1) и объект N 7 (нежилое здание 2-х этажное, литер И, над/И), расположенные на земельном участке 23:43:0140010:18, по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе, 23, имеют бетонные фундаменты, следовательно, являются объектами капитального строительства. Невозможно перемещение объектов без причинения им несоразмерного ущерба.

При ответе на третий вопрос экспертом установлено, что спорные объекты:

N 4 - магазин, литер А; N 5 - нежилые помещения здания мастерских, литер В;

N 6 - нежилое помещение здания мастерских, литер В1; N 7 - нежилое здание 2-х этажное, литер И, над/И, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий.

Спорные объекты: "К1", "К2" и "С-М" являются некапитальными объектами строительства, соответственно, на них требования градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами соответствие землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий, не распространяются.

По четвертому вопросу экспертом указано, что строительно-техническое состояние спорных объектов, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, в существующем виде угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Вместе с тем, отменяя решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 по делу N А32-14035/2021, суд округа указал, что с учетом отмены судебного акта о признании заключенным договора аренды у предпринимателя отсутствует договор аренды в отношении земельного участка площадью 7 902 кв.м (кадастровый номер 23:43:0140010:18). Сохранение в ЕГРН записи, внесенной на основании отмененного судебного акта, о наличии у ответчика документа-основания для использования всего земельного участка не свидетельствует.

Кроме того, при оценке правомерности возведения ответчиком на участке спорных объектов судам следовало исходить из вида его разрешенного использования, содержащегося в государственном кадастре недвижимости до момента внесения в него изменений на основании отмененного судебного акта. Соглашения о внесении денежных средств в связи с фактическим использованием участка также не относятся к документам о правах на земельный участок (статья 26 Земельного кодекса), что прямо указано в пунктах 4, 10. Внесение денежных средств в качестве платы за осуществляемое владение правомерное основание использования публичного земельного участка (без реализации предусмотренных законом процедур предоставления) не создает. Наличие на земельном участке каких-либо вспомогательных объектов, благоустройства не влечет возникновения права на приобретение участка публичной собственности в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Для правильного разрешения уточненного иска судам требовалось: определить площадь земельного участка (земельных участков), необходимого (необходимых) для эксплуатации принадлежащих предпринимателю на права собственности объектов недвижимости; установить, находятся ли спорные некапитальные объекты в границах такого (правомерного) участка, который подлежал предоставлению в аренду; проверить соответствие спорных объектов некапитального строительства виду разрешенного использования участка (участков), сведения о котором содержались в реестре до момента их изменения на основании судебного акта (впоследствии отмененного), а также градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны с учетом их фактического нахождения на определенной территории участка; определить, допустимо ли сохранение (продолжение использования) спорных объектов в соответствии с правилами пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела с целью выполнения указаний суда кассационной инстанции определением суда от 05.09.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ИП Лясову Ю.Н.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- определить площадь земельного участка (земельных участков), необходимого (необходимых) для эксплуатации принадлежащих предпринимателю на права собственности объектов недвижимости (магазин (литера А) общей площадью 43,8 кв.м (кадастровый номер 23:43:0110001:1072), нежилые помещения здания мастерских (литера В) общей площадью 68,4 кв.м (кадастровый номер 23:43:0129001:18317), нежилые помещения здания мастерских (литера В1) общей площадью 79,3 кв.м (кадастровый номер 23:43:0129001:18116), нежилое здание 2-х этажное (литеры И, над/И) площадью 139,4 кв.м (кадастровый номером 23:43:0129001:18823)?

- установить, находятся ли спорные некапитальные объекты (объект коммерческого назначения (литера К1) площадью застройки 398,11 кв.м, объект коммерческого назначения (литера К2) площадью застройки 487,22 кв.м, офисное строение (литера С-М) площадью застройки 80 кв.м) в границах такого (правомерного) участка, который подлежал предоставлению в аренду, с учетом ответа на вопрос N 1? Представить графическую схему;

- установить соответствие спорных объектов некапитального строительства (объект коммерческого назначения (литера К1) площадью застройки 398,11 кв.м, объект коммерческого назначения (литера К2) площадью застройки 487,22 кв.м, офисное строение (литера С-М) виду разрешенного использования участка (участков), сведения о котором содержались в реестре до момента их изменения на основании судебного акта (впоследствии отмененного), а также градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны (т. 3 л.д. 86-95) с учетом их фактического нахождения на определенной территории участка?

- установить, допустимо ли сохранение (продолжение использования) спорных объектов (объект коммерческого назначения (литера К1) площадью застройки 398,11 кв.м, объект коммерческого назначения (литера К2) площадью застройки 487,22 кв.м, офисное строение (литера С-М) в соответствии с правилами пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации?

По результатам проведенного исследования в материалы дела поступило заключение N А32-14035/2021 от 23.10.2023 (т. 11 л.д. 4-51), согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

1) площадь земельного участка (земельных участков), необходимого (необходимых) для эксплуатации принадлежащих предпринимателю на права собственности объектов недвижимости (магазин (литера А) общей площадью 43,8 кв.м (кадастровый номер 23:43:0110001:1072), нежилые помещения здания мастерских (литера В) общей площадью 68,4 кв.м (кадастровый номер 23:43:0129001:18317), нежилые помещения здания мастерских (литера В1) общей площадью 79,3 кв.м (кадастровый номер 23:43:0129001:18116), нежилое здание 2-х этажное (литеры И, над/И) площадью 139,4 кв. м (кадастровый номером 23:43:0129001:18823), составляет 7 902 кв.м.;

2) спорные некапитальные объекты (объект коммерческого назначения (литера К1) площадью застройки 398,11 кв.м, объект коммерческого назначения (литера К2) площадью застройки 487,22 кв.м, офисное строение (литера С-М) площадью застройки 80 кв.м) находятся в границах такого (правомерного) участка, который подлежал предоставлению в аренду, с учетом ответа на вопрос N 1, представлена схема расположения спорных объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18;

3) спорные объекты соответствуют виду разрешенного использования, градостроительные регламенты не распространяются на объекты некапитального строительства;

4) допустимо сохранение (продолжение использования) спорных объектов (объект коммерческого назначения (литера К1) площадью застройки 398,11 кв.м, объект коммерческого назначения (литера К2) площадью застройки 487,22 кв.м, офисное строение (литера С-М) в соответствии с правилами пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Названное выше заключение эксперта принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу. Эксперт имеет необходимую квалификацию, образование и стаж работы, в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупрежден об уголовной ответственности. Заключение соответствует требованиям, указанным в статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 45 постановления Пленумов N 10/22, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса).

Подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа отнесено осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Из положений Закона N 131-ФЗ и Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Таким образом, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за соблюдением порядка размещения объектов и за использованием земель осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления, который вправе обращаться с исками о демонтаже самовольно возведенных объектов и освобождении самовольно занимаемых земельных участков.

В силу положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункты 2, 3).

При размещении зданий, строений и сооружений должны соблюдаться установленные законодательством о пожарной безопасности и законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения минимальные нормативные противопожарные и санитарно-эпидемиологические разрывы между зданиями, строениями и сооружениями, в том числе и расположенными на соседних земельных участках, а также градостроительные и строительные нормы и правила.

Так, из фактически представленных в материалы дела документов следует, что по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 администрация МО г. Краснодар предоставила в аренду ООО "Рикс-Универсал" на срок с 09.03.2000 до 09.03.2005 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:0018, общей площадью 1 871,87 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Грибоедова/ул. Ростовское шоссе.

20.07.2006 между администрацией и ООО "Рикс-Универсал" заключено соглашение о внесении денежных средств за фактическое использование земельного участка N 4310001258, общей площадью 1 348,13 кв.м, расположенного по адресу:

г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

10.08.2006 между администрацией и ООО "Рикс-Универсал" заключено соглашение о внесении денежных средств за фактическое использование земельного участка N 4310001268, общей площадью 4 786 кв.м, расположенного по адресу:

г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1.

В свою очередь ООО "Рикс-Универсал" по договору купли-продажи недвижимости от 13.04.2012 продало Авакяну Х.В. недвижимое имущество:

1) нежилое помещение 1-го этажа N 3 здания мастерских литер В1, назначение нежилое, площадь общая 79,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, кадастровый номер 23:0001:01:825:00-73;

2) нежилое здание - склад, литер И, над/И, назначение нежилое, площадь общая 129,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый номер 23:0001:01:825:231:01;

3) нежилое здание - магазин, литер А, назначение нежилое, площадь общая - 43,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый номер 23:0001:01:825:231:00;

4) нежилые помещения 1-го этажа N 1, 2 здания мастерских литер В, назначение нежилое, площадь общая 68,4 кв.м, расположенные по адресу:

г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/1, кадастровый номер 23:0001:01:825:00-72.

Право собственности Авакяна Х.В. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН.

15.10.2013 администрация и ООО "Рикс-Универсал" заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.05.2002 в связи с переходом права собственности на имущество к Авакяну Х.В.

Нежилое здание-магазин, литер А, назначение нежилое, общей площадью 43,8 кв.м, а также сборно-разборные конструкции (некапитальные) расположены на земельном участке площадью 1 871,87 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 (данному земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/2).

Принадлежащие Авакяну Х.В. (1) нежилые помещения первого этажа N 1, N 2 здания мастерских, литер В, назначение нежилое, общей площадью 68,4 кв.м; (2) нежилое помещение первого этажа N 3 здания мастерских литер В1, назначение нежилое, общей площадью 79,3 кв.м, расположены на земельном участке площадью 1 348,13 кв.м (указанным объектам недвижимости присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, 23/1).

Принадлежащее Авакяну Х.В. на праве собственности нежилое здание, общей площадью 139,4 кв.м, литер И, н/И расположено на земельном участке площадью 4 786 кв.м (согласно техническому отчету от 2017 года, заключению специалиста от 10.10.2016 и соглашению от 10.08.2006). Указанному нежилому зданию присвоен административный адрес: г. Краснодар, Ростовское шоссе, д. 23/3.

01.07.2015 Авакян Х.В. обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 1348,13 кв.м без проведения торгов для базы материально-технического снабжения, оптово-розничной торговли, ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания.

Также 01.07.2015 Авакян Х.В. обратился с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 4 786 кв.м для базы материально-технического снабжения (оптово-розничной торговли - 3 000 кв.м, зоны благоустройства территории 1 786 кв.м).

Письмами администрации от 14.08.2015 Авакяну Х.В. отказано в предварительном согласовании предоставления в аренду испрашиваемых земельных участков в связи с несоответствием предельной площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, утвержденным нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

06.08.2015 Авакян Х.В. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1 871,87 кв.м с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 для размещения и эксплуатации базы оптово-розничной торговли, гостевой автостоянки.

Письмом от 08.04.2016 Авакяну Х.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок площадью 1 871,87 кв.м не соответствует градостроительным нормам в части предельной площади, занятой зданиями и сооружениями.

Таким образом, Авакян Х.В. подавал три отдельных заявления о предоставлении в аренду трех земельных участков (вх. N 5626966-23-01 от 06.08.2015, вх. N 5421292-23-01 от 01.07.2015, вх. N 5421157-23-01 от 01.07.2015), по каждому из которых администрацией было отказано ввиду недостаточности площади земельного участка (ответы N 1013126 от 08.04.2016, N 24661.26 от 14.08.2015, N 24662.26 от 14.08.2015).

06.12.2016 Авакян Х.В. обратился к исполняющему обязанности главы МО г. Краснодар с просьбой совершить в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 необходимые действия для исправления кадастровой ошибки в части местоположения данного земельного участка (площадью 7 902 кв.м), в том числе привести границы земельного участка в соответствии с их фактическим местоположением и приложенным техническим отчетом об аналитических (инструментальных) измерениях от 2016 года, а также предоставить Авакяну Х.В. после устранения кадастровой ошибки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140010:0018, площадью 7 902 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, оформить договор аренды, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В ходе рассмотрения данного обращения департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар запрошена информация в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю.

Согласно письму ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 22.03.2017 технических ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 не выявлено. По состоянию на 16.03.2017 в ЕГРН отсутствует картографическая основа кадастра, в связи с чем у филиала отсутствует техническая возможность самостоятельного определения координат без проведения комплекса работ по повторному переопределению координат характерных точек границ земельного участка.

На основании указанной информации департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар в письме от 14.04.2017 отказал Авакяну Х.В. в предоставлении муниципальной услуги, поскольку "в процессе рассмотрения материалов землеустроительного дела факт пересечения границ земельного участка здания, принадлежащего Авакяну Х.В. на праве собственности, не установлен. При предоставлении документов, подтверждающих неактуальность выявленных оснований для отказа, Авакян Х.В. вправе обратиться в МФЦ с заявлением о предоставлении муниципальной услуги "предоставление в аренду земельного участка на территории муниципального образования г. Краснодар на основании аренды" с соответствующим пакетом документов, после поступления которого, департаментом будет рассмотрена возможность предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка".

По заказу Авакяна Х.В. кадастровым инженером Костюшок В.Г. в 2016 и 2017 гг. подготовлены технические отчеты об аналитических (инструментальных) измерениях при определении координат характерных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0140010:0018, 23:43:0140001:ЗУ1.

Согласно представленному в техническом отчете плану границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:0018 объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0110001:1072 частично располагается за пределами указанного земельного участка.

Кадастровым инженером Костюшок В.Г. 30.06.2016 подготовлено заключение, из которого следует, что при проведении геодезических работ и работ по уточнению местоположения границ и площади объекта капитального строительства, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие Авакяну Х.В., установлено, что при постановке земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 на государственный кадастровый учет допущена реестровая ошибка. Исправление данной реестровой ошибки возможно путем уточнения границ, площади и местоположения указанного земельного участка в виде многоконтурного земельного участка, в соответствии с каталогом координат, являющихся частью данного заключения.

В рамках дела N 2-5034/2020 определением Краснодарского краевого суда назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Альфа Строй". Согласно заключению эксперта от 14.11.2018 в части расположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 имеется реестровая ошибка. Для устранения реестровой ошибки эксперт предлагал (считал возможным) провести уточнение месторасположения границ, площади и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18 согласно заключению специалиста Костюшок В.Г. от 30.09.2017.

28.12.2017 Авакян Х.В. обратился с заявлением в администрацию МО г. Краснодар с приложением доказательств кадастровой ошибки (технический отчет об аналитических и инструментальных) измерениях 2017 года об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки, а также предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка (с приложением оферты - договора аренды).

На неоднократные обращения Авакяна Х.В. об исправлении реестровой ошибки, заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены спорные некапитальные объекты, какие-либо действия администрацией, как собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, предприняты не были.

В свою очередь, как установлено судом, согласно актам сверки по соглашениям N 431000268 от 10.08.2006 и N 4310001258 от 20.07.2006, ранее заключенным между администрацией и ООО "Рикс-Универсал", Авакян Х.В., как собственник объектов недвижимости, уплачивает МО г. Краснодар плату за пользование земельным участком.

При новом рассмотрении ответчиком также представлены акты сверки по соглашениям N 431000268 от 10.08.2006 и N 4310001258 от 20.07.2006 (по состоянию на 31.12.2023), согласно которым задолженность Авакян Х.В. перед МО г. Краснодар за пользование земельным участком отсутствует, имеется переплата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Соответственно, действующее законодательство устанавливает приоритет норм кодекса Российской Федерации в регулировании земельных отношений, а нормы Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться к регулированию земельных отношений комплементарно. Данное обстоятельство подтверждается положениями, содержащимися в статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено право арендатора земельного участка возводить на нем объекты строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанные нормы в их системной взаимосвязи с положениями, установленными статьями 36, 37, 41, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, позволяют сделать вывод о том, что предприниматель имел право возвести на спорном земельном участке спорные объекты некапитального строительства, соответствующие его целевому назначению и разрешённому использованию.

Как ранее указано судом, по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 администрация предоставила в аренду ООО "Рикс-Универсал" на срок с 09.03.2000 до 09.03.2005 спорный земельный участок.

15.10.2013 администрация и ООО "Рикс-Универсал" заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.05.2002 в связи с переходом права собственности на имущество к Авакяну Х.В., тем самым, земельный участок, на котором расположены спорные объекты некапитального строительства, находился в использовании ответчика с 2013 года.

При этом администрация, заключая договор аренды спорного земельного участка в 2002 году, и передавая его в индивидуальное пользование собственнику расположенного на нем имущественного комплекса (Авакяну Х.В.) для целей осуществления коммерческой деятельности, фактически определила правовую судьбу земельного участка и фактически приняла обязательство по арендным отношениям, с учетом оплаты арендных платежей ответчиком и их принятие администрацией без возражений, что подтверждается актами сверок взаиморасчетов, представленных в материалы дела.

Более того, администрация неоднократно своими действиями подтверждала фактические взаимоотношения сторон по арендным правоотношениям земельного участка, на котором расположены спорные объекты некапитального строительства.

Действия администрации прямо свидетельствуют о том, что земельный участок в существующих границах сформирован, поставлен на кадастровый учет и используется на протяжении долгого периода с 2000 года именно как участок, необходимый и достаточный для использования расположенной на нем недвижимости. Спорный участок следует судьбе недвижимого имущества, для размещения которого он был предоставлен. Данное обстоятельство исключает возможность пользования земельным участком или какой-нибудь его частью неограниченным кругом лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Правовая норма, определяющая исключительный характер права на приобретение земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, основана на закрепленном в земельном и гражданском законодательстве принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.

Администрация, заявляя о том, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, уклоняется от оценки собственных действий, связанных с фактической передачей спорного земельного участка ответчику фактически в долгосрочное арендное пользование, что само по себе исключает возможность пользования участком без каких-либо ограничений иным неопределенным кругом лиц.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что администрация, принимая долгосрочно от ответчика плату за пользование спорным земельным участком, на котором расположены капитальные объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, а также спорные некапитальные объекты, не могла не осознавать, что своими действиями, по сути, создает у ответчика представление о законности действий по использованию земельного участка.

При этом фактическое предоставление спорного земельного участка ответчику подтверждает, что администрация реализовала возможность его передачи в индивидуальное пользование с целью использования для осуществления коммерческой деятельности ответчика.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, каких-либо доказательств, подтверждающих, что ИП Авакяну Х.В., было известно или могло быть известно о наличии ограничений или запретов на размещение спорных некапитальных объектов на земельном участке, равно как доказательств, подтверждающих само существование таких ограничений, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в настоящее время - статьей 39.20 названного Кодекса.

Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же кодексом. Названное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком-либо ином праве.

В этой связи доводы апелляционной жалобы администрации в указанной части подлежат отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определение Верховного Суда РФ от 26.02.2019 N 117-КГ18-53).

Строительно-техническое состояние спорных объектов, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ростовское шоссе, 23, в существующем виде угрозу жизни и здоровью граждан не создает и нарушение ответчиком требований Закона N 381-ФЗ и прав муниципального образования на земельный участок, на котором размещены спорные объекты, истец не подтвердил.

Истец также не доказал нарушение градостроительных и строительных норм и правил, конкретные негативные последствия эксплуатацией строений на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0140010:18.

Выполняя указания суда округа, судом первой инстанции установлено, что:

- площадь земельного участка (земельных участков), необходимого (необходимых) для эксплуатации принадлежащих предпринимателю на права собственности объектов недвижимости составляет 7 902 кв.м;

- спорные некапитальные объекты находятся в границах такого (правомерного) участка, который подлежал предоставлению в аренду;

- спорные объекты некапитального строительства соответствуют виду разрешенного использования участка (участков), сведения о котором содержались в реестре до момента их изменения на основании судебного акта (впоследствии отмененного), а также градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны с учетом их фактического нахождения на определенной территории участка;

- сохранение (продолжение использования) спорных объектов в соответствии с правилами пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допустимо.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку на протяжении длительного времени администрация МО г. Краснодар, как собственник земельного участка, уклонялась от оформления арендных правоотношений с собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 7 902 кв.м (при том, что ответчику принадлежит исключительное право на пользование земельным участком).

Кроме того, будучи собственником земельного участка, администрация не совершала необходимых действий по устранению имевшейся реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140010:18, доводы истца о чрезмерности площади земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, не подтверждены. Доводы истца об имеющихся основаниях для сноса (в последующем - демонтажа, поскольку было установлено, что объекты не являются капитальными) литеров К1, К2, С-М, признаны судом необоснованными.

В то же время, принимаемые и последовательные действия ответчика позволяют сделать вывод о том, что его действия по надлежащему оформлению земельно-правовых документов на земельный участок, являются последовательными, добросовестными (содействие администрации в установлении и исправлении реестровой ошибки в отношении площади и границ земельного участка, с предоставлением соответствующих заключений кадастрового инженера, подготовкой и направлением оферты договора аренды земельного участка; в связи с бездействиями администрации - обращение в суд с требованиями о понуждении заключения договора аренды, заключение которого является обязанностью собственника земельного участка).

В настоящем деле истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что избранный им способ защиты направлен на восстановление прав и законных интересов администрации, либо иных лиц. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения публичных интересов при сохранении спорных объектов, а также доказательства того, что постройки нарушают права и законные интересы третьих лиц, создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку снос (демонтаж) объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие оформленного в установленном порядке земельного участка как единственное основание для демонтажа, при получении постоянного на протяжении длительного времени возмещения стоимости пользования земельным участком, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения построек.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2024 по делу N А32-14035/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Емельянов

Судьи

Р.А. Абраменко И.Н. Мельситова