Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2024 г. N 18АП-7515/24 по делу N А07-1679/2022

г. Челябинск

17 июля 2024 г.

Дело N А07-1679/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2024 по делу N А07-1679/2022.

Общество с ограниченной ответственностью "Миг" (далее - ООО "Миг", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, выраженного в письме N СШ-05-38/18781 от 20.12.2021; об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Булгаково, ул. Школьная, д. 20/1, с кадастровым номером 02:47:030103:102, общей площадью 9 978 кв. м, для целей завершения строительства (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения требований в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 67-72).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2022 в удовлетворении заявленных требований ООО "Миг" отказано (т. 1, л.д 104-113).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 решение суда от 26.05.2022 оставлено без изменения (т. 1, л.д. 141-145).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2022 решение суда от 26.05.2022 и постановление апелляционного суда от 15.08.2022 отменены, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан (т. 2, л.д. 30-37).

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2024 требования ООО "Миг" удовлетворены. Суд признал незаконным действие Министерства об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, выраженного в письме N СШ-05-38/18781 от 20.12.2021.

В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал Министерство заключить с ООО "Миг" договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с. Булгаково, ул. Школьная, д. 20/1, с кадастровым номером 02:47:030103:102, общей площадью 9 978 кв. м, для целей завершения строительства торгово-выставочного комплекса сроком на три года.

Кроме того, с Министерства в пользу ООО "Миг" взыскано 3000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины (т. 2, л.д. 118-130).

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что Министерство в письме от 20.12.2021 N СШ-05-38/18781, отказывая в продлении договора аренды земельного участка, указало, что договором от 05.06.2018 N 4651-УЛ-ОНС/18 земельный участок уже предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта сроком до 04.06.2021. Таким образом, арендатор воспользовался правом однократного продления договора аренда с целью завершения строительства. Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации направлены па предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, однако земельный участок с кадастровым номером 02:47:030203:102 не осваивался. Удовлетворяя заявленные требования общества, судом не была проанализирована добросовестность застройщика при возведении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357. Кроме того, не обосновано заключение договора аренды сроком на три года. Также не обосновано требование заявителя о предоставлении земельного участка в аренду с учетом соразмерности объекту, расположенному в пределах земельного участка. Площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357 (площадь застройки) составляет всего 1586 кв. м, тогда как общество обратилось в Министерство с заявлением с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:010301:102, общей площадью 9978 кв. м. При этом разрешение на строительство от 25.04.2016 согласовано на застройку площади 1982 кв. м. Таким образом, какого-либо нормативного обоснования того факта, что для завершения строительства данного объекта заявителю необходим земельный участок именно такой площадью, обществом приведено не было.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2024 апелляционная жалоба принята к производству, назначена к рассмотрению в судебном заседании на 17.06.2024.

К дате судебного заседания от ООО "Миг" поступил отзыв на апелляционную жалобу, с доказательством его направления только в адрес Министерства.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2024 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 08.07.2024. Вопрос о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу оставлен открыт.

К дате судебного заседания от ООО "Миг" представило доказательство направления отзыва на апелляционную жалобу в адрес администрации.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просила судебный акт оставить без изменения. Также администрация просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Отзывы приобщены к материалам дела.

Определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2024 в составе суда произведена замена судьи Камаева А.Х. судьей Соколовой И.Ю.

Рассмотрение дела начато с самого начала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Торгово-сервисный комплекс "Уфимский" (далее - арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.09.2011 N 360-БУЛ/11, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Булгаковский, с Булгаково, ул. Школьная д. 20/1, с кадастровым номером 02:47:030203:102 для проектирования и строительства рынка строительных материалов с организационной парковкой (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 19.07.2011 по 19.07.2014.

Договор в установленном порядке зарегистрирован, участок передан по акту приема-передачи от 22.09.2011.

Между администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием "Торгово-сервисный комплекс "Уфимский" (далее - арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.06.2018 N 465-БУЛ-ОНС/18, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Булгаковский, с Булгаково, ул. Школьная д. 20/1, с кадастровым номером N 02:47:030203:102 для целей завершения строительства торгово-выставочного комплекса - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357, находящегося у арендатора на праве хозяйственного ведения с 28.04.2018 (пункты 1.1, 1.2.1, 1.2.3, 1.2.5 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 05.06.2018 по 04.06.2021.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.10.2018 все права и обязанности арендатора по договору аренды N 4651-БУЛ-ОНС/18 от 05.06.2018 переданы в полном объеме обществу "МИГ", являющемуся собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357 согласно договору купли-продажи от 30.08.2018.

Общество "МИГ" обратилось в Министерство с заявлением от 09.12.2021 исх. N 1 о продлении срока аренды земельного участка на 3 года для целей завершения строительства.

Письмом от 20.12.2021 N СШ-05-38/18781 Министерство отказало в продлении договора аренды земельного участка, указав, что основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 для завершения строительства объекта на новый срок отсутствуют.

Министерство отметило, что договором от 05.06.2018 N 4651-УЛ-ОНС/18 земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта сроком до 04.06.2021.

Не согласившись с решением об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, общество "Миг" обратилось в суд, указав, что данный отказ противоречит действующим нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания выраженного в письме N СШ-05-38/18781 от 20.12.2021 отказа Министерства отказа в заключении с ООО "Миг" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 для завершения строительства незаконным и нарушающим права и законных интересы заявителя. При этом судом учтено, что собственник земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357 путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды N 4651-БУЛ-ОНС/18 от 05.06.2018, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Как установлено судом первой инстанции спорный земельный участок используется по назначению, строительство торгово-выставочного комплекса, ведется в соответствии с разрешением на строительство объекта N 02-03547000-46/Ю-2016 от 25.04.2016. Степень готовности возведенного на предоставленном в аренду земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357, площадью 1586 кв. м, составляет 30%. В отношении объекта незавершенного строительства произведена государственная регистрация права собственности ООО "Миг".

В силу изложенных обстоятельств, а также с учетом выводов суда кассационной инстанции в постановлении от 20.12.2022 по настоящему делу заявитель вправе претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное с учетом того, что весь процесс строительства осуществлялся на основании соответствующих разрешений на строительство и надлежащего оформления прав на земельный участок, противоречило бы принципу правовой определенности.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Установление шестимесячного срока для инициирования процедуры изъятия объекта незавершенного строительства не препятствует собственнику объекта обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения указанного срока.

В случае такого обращения собственнику объекта незавершенного строительства не может быть отказано со ссылкой на преждевременность обращения, заявление должно быть рассмотрено уполномоченным органом по существу с принятием решения или о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок, или о предъявлении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка, в лице Министерства, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и не заявил в ходе рассмотрения спора о намерении совершения таких действий, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Таким образом, отказ Министерства в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, для завершения строительства объекта с кадастровым номером 02:47:030103:357, является правильным.

Определение срока заключения договора аренды на три года, с учетом специфики возводимого объекта, соответствует обычно применяемым срокам предоставления земельного участка для целей завершения строительства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.

Довод подателя апелляционной жалобы о несоразмерности площади земельного участка объекту расположенному в пределах земельного участка применительно к положениям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению.

Действительно, площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:47:030103:357 составляет 1586 кв. м, тогда как площадь земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102, составляет 9978 кв. м. Однако, именно такая площадь была определена Министерством как арендодателем при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:47:030103:102 по договору аренды. Разрешенным использованием названного земельного участка является торгово-выставочный комплекс.

Нормативного либо иного документального обоснования необходимости для завершения строительства иной площади земельного участка подателем апелляционной жалобы не приведено.

Поскольку строительство объекта - торгово-выставочный комплекс не завершено, определение иной площади, необходимой для эксплуатации объекта, в настоящее время отсутствует.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, оснований для распределения государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2024 по делу N А07-1679/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.С. Жернаков И.Ю. Соколова