Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2024 г. N 12АП-5526/24 по делу N А06-8068/2023

г. Саратов

28 августа 2024 г.

Дело N А06-8068/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Заграничного И. М., Романовой Е. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 июня 2024 года по делу N А06-8068/2023

по исковому заявлению специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" (ОГРН 1023000816574, ИНН 3017031323)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" (ОГРН 1183025003688, ИНН 3015113531)

о признании отсутствующим права собственности,

к индивидуальному предпринимателю Шналиеву Дмитрию Муратовичу (ОГРНИП 321302500022010, ИНН 300512096021)

о признании недействительной сделки,

третье лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, Служба строительного надзора Астраханской области, Администрация МО "Городской округ город Астрахань", Управление по капитальному строительству Администрации МО "Городской округ город Астрахань, публично-правовая компания "Роскадастр" в лице Астраханского филиала ППК "Роскадастр", Прокуратура Астраханской области, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО "Город Астрахань", Жилищное управление Администрации МО "Городской округ город Астрахань", Управление муниципального имущества Администрации МО "Городской округ город Астрахань", Бочаров Денис Николаевич, Сидагалиев Рустам Джекшембаевич,

при участии в судебном заседании:

- от ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой", ИП Шналиева Д.М. представитель Утешова Жанна Сайфуллаевна, по доверенности от 02.05.2024,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратился специализированный застройщик общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" (далее - специализированный застройщик ООО УСК "Стройкомплекс") с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" (далее - ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой", ответчик) исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 30:12:030650:2357, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Адм. Нахимова, 141 б, площадью 17543,4 кв.м. Делу присвоен N А06-8068/2023.

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство настоящего дела с делом N А06-8475/2023.

Также специализированный застройщик ООО УСК "Стройкомплекс" обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Шналиеву Дмитрию Муратовичу (Далее - ИП Шналиев Д.М.) о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенного по адресу: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм.Нахимова, площадью 443+/-16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между ООО УСК "Стройкомплекс" и ИП Шналиевым Д.М., о применении последствий признания сделки недействительной. Делу присвоен номер N А06-11676/2023.

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство настоящего дела с делом N А06-11676/2023.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 22.12.2023 дела N А06-8068/2023 и N А06-11676/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера - N А06-8068/2023.

Кроме того, в производстве суда в рамках дела N А06-8475/2023 рассматривается исковое заявление специализированного застройщика ООО УСК "Стройкомплекс" к Администрации МО "Городской округ город Астрахань" о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань" от 11.06.2014 г., выраженного в письме N 3001-4562 от 24.08.2023 г. "Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке".

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 18.12.2023 дело N А06-8475/2023 и N А06-8068/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера - N А06-8068/2023.

В рамках рассмотрения требования специализированного застройщика ООО УСК "Стройкомплекс" к Администрации МО "Городской округ город Астрахань" о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань" от 11.06.2014 г., выраженного в письме N 3001-4562 от 24.08.2023 г. "Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке" суд пришел к выводу, что для рассмотрения вышеуказанного требования имеется необходимость в удовлетворении ходатайства о вступлении в качестве третьих лиц собственников жилых помещений в МКД, расположенных по адресам: г. Астрахань, Ад. Макарова д. 4, ул. Ад. Макарова д. 6.

В целях эффективного правосудия, суд определением от 04.06.2023 (резолютивная часть определения) выделил в отдельное производство требование специализированного застройщика ООО УСК "Стройкомплекс" к Администрации МО "Городской округ город Астрахань" о признании недействительной сделки - одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань" от 11.06.2014 г., выраженного в письме N 3001-4562 от 24.08.2023 г. "Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке".

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.06.2024:

- по иску ООО УСК "Стройкомплекс" к ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 30:12:030650:2357, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Адм. Нахимова, 141 б, площадью 17543,4 кв.м. - в удовлетворении иска отказано;

- по иску ООО УСК "Стройкомплекс" к ИП Шналиеву Д.М. о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенного по адресу: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. Нахимова, площадью 443+/-16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между ООО УСК "Стройкомплекс" и ИП Шналиевым Д.М.; о применении последствий признания сделки недействительной - в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 11.06.2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенного по адресу: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. Нахимова, площадью 443+/-16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между ООО УСК "Стройкомплекс" и ИП Шналиевым Д.М., о применении последствий признания сделки недействительной, истец ссылается на следующие обстоятельства.

19.01.2022 между ООО УСК "Стройкомплекс" (продавец) и ИП Шналиевым Д.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, р-н Советский. В границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. Нахимова.

Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 24.01.2022.

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок: кадастровый номер: 30 12 030650 2226; дата присвоения кадастрового номера: "12" марта 2018 г.; адрес (описание местоположение): Астраханская область, г. Астрахань, р-н Советский, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. Нахимова; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); площадь 4436+/- 16 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается впиской из ЕГРН от 13.01.2022.

Земельный участок передается свободным от прав третьих лиц, не является предметом спора, под залогом и арестом не состоит (пункт 1.3 договора).

В предусмотренные договором сроки продавец передал земельный участок покупателю, а покупатель принял земельный участок и уплатил продавцу, предусмотренную договором цену.

Договор купли-продажи земельного участка сторонами исполнен.

В дальнейшем предприниматель передал земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 по договору аренды от 14.02.2022 ООО "Специализированный застройщик "Регионэлитстрой" для строительства МКД.

Оспаривая сделку, истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 приобретен истцом бесплатно в рамках исполнения договора от 11.06.2014 о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань".

Земельный участок, на котором осуществляется строительство, входит в границы Проекта планировки и межевания территории в границах ул. Безжонова, Котельной, Адмирала Нахимова в Советском районе г. Астрахани, утвержденного Постановлением Администрации МО "Город Астрахань" от 12 октября 2015 N 6823.

В утвержденном Проекте планировки территории были рассчитаны и определены основные технико-экономические параметры застройки всей территории, с учетом градостроительных требований (Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ, Глава XII. Регулирование застройки территорий городских и сельских поселений (ст. ст. 56 -64), Статья 56 Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях):

- учтены плотность застройки территории, - количество парковочных мест, - расчет детских площадок с учетом существующей застройки,

- учет санитарных норм и требований (учет инсоляции существующей застройки),

- учет противопожарных норм (организация пожарных проездов к новой застройке) и требований.

В свою очередь, ООО "Специализированный застройщик "Регионэлитстрой" в нарушение Проекта разместил на земельном участке 335 квартир вместо 126, предусмотренных договором о развитии, общей площадью 12029,9 м2, на 100% выбрав весь ресурс территории:

- плотность застройки территории,

- возможность размещения необходимого количество парковочных мест и детских площадок с учетом интересов жителей сложившейся существующей застройки в границах договора,

- полностью изменил параметры застройки (площадь и конфигурацию здания),

- отсутствует пожарный проезд к новой застройке.

Как указывает истец, ответчик ООО "Специализированный застройщик "Регионэлитстрой" нарушив вышеуказанные санитарные и противопожарные требования к застройке, тем самым полностью лишил истца возможности вести застройку на участке, предусмотренном под строительство 3-го этапа (при утверждении изменений в Проекте планировки территории н получении нового разрешения на строительство на объект капитального строительства (с параметрами, указанными в новом Проекте планировки территории)),

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенного по адресу: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм. Нахимова, площадью 443+/-16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между ООО УСК "Стройкомплекс" и ИП Шналиевым Д.М., о применении последствий признания сделки недействительной, правомерно руководствовался следующим.

11.06.2014 между Администрацией города Астрахани и ООО УСК "Стройкомплекс" был заключен договор о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань".

Предметом данного договора является развитие застроенной территории по ул. Адмирала Макарова (N N 4,6) в Советском районе г. Астрахани, ориентировочной площадью 0,91 га.

Согласно пункту 2.2 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по развитию застроенной территории.

В силу пунктов 4.1 - 4.4 застройщик приобретает жилые помещения, подобранные с учетом требований жилищного законодательства для переселяемых граждан, выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения или осуществляет строительство целевым назначением домов для переселения нанимателей с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений в городе Астрахани, и по акту приема-передачи передает приобретенные или построенные жилые помещения в собственность МО "Город Астрахань" для предоставления нанимателям. После завершения строительства объектов в границах застроенной территории в собственность МО "Город Астрахань" оформляются объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, указанные в п.6.2.8 настоящего договора. Застройщик приобретает права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Стороны вправе в окончательном виде утвердить перечень объектов, подлежащих передаче в собственность сторон по итогам реализации настоящего договора, дополнительным соглашением к настоящему договору, заключенным после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории, включая проект межевания территории.

В соответствии с пунктом 8.1 договора при осуществлении оборота предоставленных застройщику в соответствии с настоящим договором земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по осуществлению строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в установленные Графиком строительства сроки, а также иных обязательств застройщика по настоящему договору, подлежащих выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

При этом законодателем в части 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность оборота таких земельных участков в период действия договора, который предполагает переход права собственности (аренды) в отношении предоставленных инвестору по договору о развитии застроенной территории земельных участков с переводом на нового правообладателя обязанностей стороны инвестора по договору.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям статьи 392.2 ГК РФ долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. При этом для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Положениями ГрК РФ и договором не установлена обязанность ООО УСК "Стройкомплекс" перед отчуждением либо передаче в аренду третьим лицам земельного участка, переданного ему в собственность, получить согласие Администрации на совершение таких действий.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Учитывая, что в силу специфики возникших правоотношений запрет на уступку права и перевод долга, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу прав и перевод обязанностей по договору о развитии застроенной территории, а нормы градостроительного законодательства не содержат такого запрета, с учетом того, что частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность передачи прав на земельные участки, предоставленные по договору о развитии застроенной территории лицу, не участвовавшему в аукционе, с переводом на такое лицо обязанностей стороны договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии законодательных ограничений для передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

На дату заключения договора развития территории, законодательством, не предусмотрено прекращение обязанностей по договору о развитии застроенной территории победителя аукциона в связи с переходом права собственности на земельный участок, предоставленный в рамках такого договора, иным лицам.

Следовательно, приобретение земельного участка, предоставленного изначально в рамках договора о развитии застроенной территории, возлагает для нового правообладателя исполнение обязанностей, предусмотренных договором.

В силу части 8 статьи 46.2 ГрК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

30.12.2020 опубликован Федеральный закон N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территории" (дата вступления в силу Федерального закона - 31.12.2020), в соответствии с пунктом 18 статьи 1 которого признается утратившей силу глава 5.1 ГрК РФ (Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления).

При этом договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Закона N 494-ФЗ, а изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (часть 5 статьи 18 Закона N 494-ФЗ).

Как верно указал суд первой инстанции, до 2020 года имелась императивная законодательная норма, которая указывала, что приобретение земельного участка, предоставленного изначально в рамках договора о развитии застроенной территории, возлагает для нового правообладателя исполнение обязанностей, предусмотренных данным договором.

Оспариваемый договор купли-продажи был заключен 19.01.2022, без условия обременения договором о развитии застроенных территорий.

На основании статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В данном случае, как верно указал суд первой инстанции, нормы законодательства, отмененные вышеуказанным федеральным законом в 2020 году, не подлежат применению к договору, заключенному 19.01.2022.

В силу статьи 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Оспариваемый договор купли-продажи не содержит какого-либо указания на то, что он заключен во исполнение договора развития территории и его условия являются определяющими.

Как верно указал суд первой инстанции, нормы, позволяющей вменить ответчику права инвестора, действующее законодательство не содержит, а правовых норм для признания сделки недействительной у суда не имеется.

Приобретение ответчиком у истца проекта на строительство МКД также об этом не свидетельствует.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом, реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у истца материально-правового интереса в оспаривании сделки по отчуждению спорного земельного участка, истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено; указанные истцом нарушения не могут быть восстановлены или защищены путем признания сделки недействительной.

Довод истца о том, что предъявленный иск связан с необходимостью строительства третьей очереди, судом первой инстанции был отклонен как не основанный на нормах права.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, заключенного 19.01.2022 между ООО УСК "Стройкомплекс" и ИП Шналиевым Д.М., и о применении последствий признания сделки недействительной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Учитывая, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 30:12:030650:2226 ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" уже возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 25%, удовлетворение требования истца о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки в рассматриваемом случае не приведет к восстановлению прав истца.

При этом следует отметить, что в 2023 году Администрация МО "Город Астрахань" отказалась от договора о развитии застроенной территории от 11.06.2014 г. (письмо N 3001-4562 от 24.08.2023 г.).

Отказывая в удовлетворении исковых требований к ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 30:12:030650:2357, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Адм. Нахимова, 141 б, площадью 17543,4 кв.м., суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Как указывалось выше, 11.06.2014 между Администрацией города Астрахани и ООО УСК "Стройкомплекс" был заключен договор о развитии застроенной территории в границах МО "Город Астрахань".

Предметом данного договора является развитие застроенной территории по ул. Адмирала Макарова (NN 4,6) в Советском районе г. Астрахани, ориентировочной площадью 0,91 га.

Земельный участок, на котором осуществляется строительство, входит в границы Проекта планировки и межевания территории в границах ул. Безжонова, Котельной, Адмирала Нахимова в Советском районе г. Астрахани, утвержденного Постановлением Администрации МО "Город Астрахань" от 12 октября 2015 N 6823.

В утвержденном Проекте планировки территории были рассчитаны и определены основные технико-экономические параметры застройки всей территории, с учетом градостроительных требований (Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ, Глава XII. Регулирование застройки территорий городских и сельских поселений (ст. ст. 56 -64), Статья 56 Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях).

Между тем, как указывает истец, ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" разместил на земельном участке 335 квартир вместо 126, предусмотренных договором о развитии, общей площадью 12029,9 м2, на 100% выбрав весь ресурс территории, чем полностью лишил истца возможности вести застройку на участке, предусмотренном под строительство 3-го этапа (при утверждении изменений в Проекте планировки территории н получении нового разрешения на строительство на объект капитального строительства (с параметрами, указанными в новом Проекте планировки территории)).

Так же как следует из пояснений истца, он неоднократно обращался в Управление архитектуры и Администрацию г. Астрахани относительно незаконного строительства спорного объекта, в которых указывалось что строительство объекта ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" ведется не в рамках выданного разрешения на строительство, в отсутствие какой-либо проектной документации на возводимый объект с предоставлением доказательств незаконности возведения объекта (обращения от 27.03.2023, 29.03.2023, 26.04.2023, 27.04.2023, 03.05.2023).

В дальнейшем Управление по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО "Город Астрахань" одобрило документацию по внесению изменений в Проект планировки и межевания территории в границах улиц Безжонова, Котельной, Адмирала Нахимова в Советском районе г. Астрахани, что подтверждается публикацией в Астраханском вестнике N 14 от 06.04.2023, срок действия Разрешения на строительство был продлен до 21.04.2024.

В судебное заседание в суде первой инстанции в материалы дела была представлена выписка из ЕГРН от 11.07.2023 г. о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 25%) по адресу ул. Адмирала Нахимова, 141 б, площадью 17543,4 м2. Документы - основания, указанные в выписке: разрешение на строительство N 30-RUS0301000-22-2022 от 04.05.2022 с площадью объекта 6783,5 м2.

Регистрация права на незавершенный объект по вышеуказанному адресу произведена с предоставлением разрешения на строительство N 30-RUS0301000-22-2022 от 04.05.2022 на строительство трех секций (126 квартир, общей площадью 6783,0 м2), ранее полученному специализированным застройщиком ООО УСК "Стройкомплекс" в соответствии с параметрами, предусмотренными договором о развитии и Проектом планировки территории.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данного разъяснения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом такой способ защиты предусмотрен исключительно в прямо указанных в данном положении случаях.

Как указано в рекомендациях, содержащихся в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 153 от 15.01.2013 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", право на иск о признании права отсутствующим имеет только владеющее лицо, зарегистрированное в ЕГРН. Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРН о принадлежности имущества.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 5-КГ18-262).

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Учитывая, что спорное имущество во владении истца не находится, руководствуясь положениями абзаца 4 пункта 52 постановления 10/22 и пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 153 от 15.01.2013, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что такой способ защиты как признание права отсутствующим не может быть использован истцом по настоящему делу, что является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.

Как верно указал суд первой инстанции, истец, не заявляя притязаний на спорный объект и не являясь его владельцем, не подтвердил, каким образом заявленное им требование направлено на восстановление нарушенного права, и какие права истца являются нарушенными.

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что в рамках дела N А06-5280/2023 в Арбитражный суд Астраханской области истец обратился с исковым заявлением к Администрации МО "Городской округ город Астрахань", к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань", к ООО "СтройПро", к ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" об обязании последнего за свой счет осуществить снос объекта самовольного строительства.

Учитывая, что обстоятельств, предусмотренных пунктом 52 Постановления N 10/22 и необходимых для удовлетворения иска о признании права отсутствующим, судом первой инстанции не установлено, и предъявление истцом такого иска является ненадлежащим способом защиты нарушенного права истца, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного иска.

Доводы заявителя жалобы об обратном судом апелляционной инстанции признаны несостоятельными и отклоняются.

Довод заявителя жалобы о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной строительной экспертизы с целью определения соответствия осуществления ответчиком строительства объекта Проекту строительства истца, судебной коллегией отклоняется.

В силу пункта 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем, характер спорных правоотношений не требует доказывания факта соответствия/несоответствия строительства тому или иному Проекту строительства.

Кроме того, факт строительства объекта по собственному Проекту, а не по Проекту истца, ответчиком не оспаривался.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 11 июня 2024 года по делу N А06-8068/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О. И. Антонова

Судьи

И. М. Заграничный Е. В. Романова