Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2024 г. N 09АП-43680/24 по делу N А40-286934/2021

г. Москва

02 октября 2024 г.

Дело N А40-286934/21

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Титовой И.А.,

судей Новиковой Е.М., Бодровой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пулатовой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" и конкурсного управляющего АО МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.05.2024

по делу N А40-286934/21

по иску МЕЖДУНАРОДНОГО БАНКА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АО) (ОГРН: 1027800001547, ИНН: 7831000210)

к ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" (ОГРН: 1027724005957, ИНН: 7724248337) о взыскании, третьи лица: 1. Управление делами президента РФ, 2. ФГБУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти", 3. Генеральная Прокуратура Российской Федерации,

при участии в судебном заседании:

от истца: Лущан С.В. по доверенности от 25.12.2023, Столярчук М.В. по доверенности от 25.12.2023,

от ответчика: Смирнова Д.В. по доверенности от 28.08.2024,

от третьих лиц: 1. Краюхина Л.В. по доверенности от 29.12.2023,

2. не явился, извещен,

3. не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙГРУППСЕРВИС" (далее - ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности в размере 385 585 147 руб. 18 коп., признании за истцом права залога в отношении следующего имущества:

- объект незавершенного строительства: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, назначение: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, этажность: 4-7 + технический этаж (подземных этажей - 3), площадь застройки 2 356,0 10 кв. м, степень готовности 56%, инв. N 1278/9, условный N 77-7722/051/2012-409, расположенный по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555;

- право аренды земельного участка площадью 2 507 кв. м, кадастровый N 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1 -4

Обращении взыскания на предмет залога:

- объект незавершенного строительства: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, назначение: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, этажность: 4-7 + технический этаж (подземных этажей - 3), площадь застройки 2 356,0 кв. м, степень готовности 56%, инв. N 1278/9, условный N 77-77-22/051/2012409, расположенный по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1 -4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555, с установлением начальной продажной цены в размере 873 520 000 руб. (без НДС);

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление делами президента РФ, ФГБУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти", Генеральная Прокуратура Российской Федерации.

Решением от 17.05.2024 с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙГРУППСЕРВИС" (ОГРН: 1027724005957, ИНН: 7724248337) в пользу МЕЖДУНАРОДНОГО БАНКА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (ОГРН: 1027800001547, ИНН: 7831000210) взыскана задолженность в размере 385 585 147 руб. 18 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. 00 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС", конкурсный управляющий МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АО), не согласившись с принятым решением, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить. По их мнению, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела.

В судебном заседании лица, участвующие в деле поддержали свои правовые позиции по спору.

ФГБУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти", Генеральная Прокуратура Российской Федерации не явились, извещены.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст. ст. 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, заслушав, лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, находит решение Арбитражного суда города Москвы не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между Управлением делами Президента Российской Федерации (далее - Администрация), ФГУ "Управление по эксплуатации зданий Министерства иностранных дел Российской Федерации" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - Распорядитель) и ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" 03.08.2007 г. был заключен инвестиционный контракт от 03.08.2007 N УД-287д, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по реконструкции (включая демонтаж и новое строительство) объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: город Москва, Стремянный переулок, дом 29, строения 1 - 4.

Согласно п. 2.2 контракта, в рамках реализации проекта ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести финансирование реконструкции, включая демонтаж существующих объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, Стремянный пер., д. 29, строение 1-4, общей площадью 2 951,7 кв. м, и новое строительство на Строительной площадке комплекса зданий коммунально-бытового и административного назначения с многоярусной подземной автостоянкой общей площадью 13 900 кв. м на земельном участке площадью 2 507 кв. м, кадастровый номер 77:01:06014:062, расположенном по адресу: г. Москва, Стремянный пер., вл. 29, строение 1 - 4.

В соответствии с п. 5.2.1 контракта, Общество обязуется осуществить финансирование инвестиционного проекта в объеме, указанном в пункте 3.1 Инвестиционного контракта (1 000 000 000 руб.), а также выполнить функции технического заказчика по реализации инвестиционного проекта, включая сдачу объекта строительства в эксплуатацию с качеством в соответствии с действующими строительными нормами и в установленный срок.

По условиям п. 3.3.2 контракта в результате реконструкции площадь объекта строительства с учетом подземной парковки составит ориентировочно 13 900 кв. м.

Соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта устанавливается сторонами в следующей пропорции:

3.3.1 По объекту: доля, подлежащая оформлению в собственность Общества соответствует ориентировочно 6 950 кв. м общей площади объекта строительства и может измениться в сторону увеличения или уменьшения в соответствии с утвержденной проектной документацией; доля, подлежащая оформлению в федеральную собственность с закреплением на праве оперативного управления за Распорядителем составляет ориентировочно 6 950 кв. м общей площади объекта строительства, но не может быть изменена в сторону уменьшения.

На основании дополнительного соглашения N 1 от 23.10.2009 к Инвестиционному контракту стороны пришли к соглашению о замене ФГУ "Управление по эксплуатации зданий Министерства иностранных дел" Управления делами Президента Российской Федерации (Распорядитель) на ФГУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти" Управления делами Президента Российской Федерации.

10.11.2011 г. между Администрацией, Распорядителем и ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" заключено соглашение об уступке прав требования по Инвестиционному контракту (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 03.12.2012), согласно которому Распорядитель и Администрация уступают Обществу свои права в инвестиционном проекте по Инвестиционному контракту, объем которых определен на основании абз. 2 п. 3.3.1 Инвестиционного контракта, а Общество обязуется полностью оплатить переуступаемые права.

Цена уступаемых прав составила 315 800 000 руб., кроме того НДС в размере 56 844 000 руб. Цена уступаемых прав в совокупном размере 372 644 000 руб. оплачена Обществом в полном объеме на основании платежного поручения от 01.03.2012 N 64.

Таким образом, на основании Инвестиционного контракта ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" получило право на приобретение в собственность всего Объекта, без передачи части помещений в федеральную собственность.

Управлением делами Президента Российской Федерации получено разрешение от 10.09.2009 N RU77130000-003899 на строительство объекта капитального строительства - коммунально-бытового центра для нужд Управления Делами Президента, расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, Стремянный переулок, вл. 29, стр. 1 - 4, общей площадью 17 855,44 кв. м (далее - Разрешение на строительство). Первоначальный срок действия Разрешения на строительство: до 10.09.2012.

Срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался, последний раз срок действия разрешения на строительство продлен до 31.03.2016.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.08.2021 г., за ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" 29.12.2012 было зарегистрировано право собственности на объект по адресу: г. Москва, пер. Стремянный, вл. 29, стр. 1-4 (запись о регистрации права N 77-77-22/075/2012-616 от 29.12.2012. Степень готовности Объекта составляет 56%. Также ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" принадлежало право аренды земельного участка площадью 2 507 кв. м, кадастровый N 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1 - 4, о чем сделана запись в ЕГРН N 77-77-14/063/2013-622 от 31.10.2013. Срок аренды - 49 лет с даты государственной регистрации. Право аренды возникло на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 28.06.2013 N А/13-188з, заключенного с Администрацией.

30.04.2013 г. между истцом (инвестор) и ответчиком (обществом) заключен договор инвестирования в строительство объекта нежилого фонда N б/н, в редакции дополнительных соглашений от 25.10.2016 и от 02.10.2017 (далее - договор инвестирования).

В соответствии с п. 1.1 договора инвестирования, инвестор в соответствии с договором за счет собственных и привлеченных средств принимает участие в процессе инвестирования строительства (достройки и/или реконструкции) Объекта, а Общество обязуется после завершения строительства (достройки и/или реконструкции) и ввода Объекта в эксплуатацию передать Инвестору в качестве результата инвестирования право собственности на нежилые помещения Объекта, а также права, предусмотренные п. 1.2 Договора инвестирования.

Помещения описаны в приложении N 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью и содержащим поэтажный план объекта с указанием местонахождения помещений, расчет площадей и краткую характеристику помещений в указанием качества отделки, особенностей конструктивных элементов, мощности потребления электроэнергии.

Согласно п. 3.1.4 договора, Общество обязуется своими силами или силами привлеченных третьих лиц осуществить строительство (достройку и/или реконструкцию) Объекта, в том числе исполнять функции заказчика при строительстве (достройке и/или реконструкции) Объекта, в соответствии с условиями договора и в соответствии с проектной документацией, обеспечить контроль за выполнением строительно-монтажных работ в соответствии со строительными нормами и правилами.

В силу п. 1.7 договора, плановое завершение строительства (достройки и/или реконструкции) Объекта и ввода его в эксплуатацию осуществляется Обществом не более чем через 2 (два) года с момента продления или получения нового разрешения на строительство Объекта но, в любом случае не позднее 31.12.2018. Датой сдачи и ввода Объекта в эксплуатацию является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.1 договора, общая сумма инвестирования по договору составляет 385 585 147 руб. 18 коп.

Оплата по договору осуществляется в следующем порядке:

п. 2.2.1. Не позднее 04.10.2016 Инвестор осуществляет перечисление денежных средств Обществу в общей сумме 133 528 373,40 руб. в счет инвестирования строительства (достройки и / или реконструкции) Объекта;

п. 2.2.2. Не позднее первого числа календарного месяца, следующего за датой ввода в эксплуатацию Объекта в соответствии с п. 1.7 Договора инвестирования, но в любом случае не позднее 02.10.2017 Инвестор осуществляет перечисление денежных средств Обществу в общей сумме 252 056 773,78 руб. в счет инвестирования строительства (достройки и / или реконструкции) Объекта.

По условиям п. 3.1.22 договора, Общество обязано в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента осуществления в совокупности всех перечисленных действий:

окончание строительства (достройки и/или реконструкции) Объекта;

получение разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию;

проведение в полном объеме обмеров в установленном порядке с выдачей соответствующих документов;

передать Банку помещения и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта по акту приема-передачи.

Банк исполнил обязательства по предоставлению ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" инвестиций по Договору инвестирования полном объеме в следующем порядке:

- в предусмотренный п. 2.2.1 Договора инвестирования срок Банком перечислены в адрес Общества денежные средства в размере 133 528 373,40 руб. (что установлено в п. 2.2.3 Договора инвестирования);

- между Банком и Обществом заключено соглашение от 02.10.2017 о зачете требований Банка к Обществу по возврату части суммы основного долга в размере 252 056 773,78 руб. по Договору новации от 25.10.2016 N 3005 и требования Общества к Банку об осуществлении инвестиций по Договору инвестирования в размере 252 056 773,78 руб.

Банком в адрес Общества неоднократно направлялись требования о предоставлении информации о ходе строительства Объекта: письмо от 03.12.2018 исх. N 415-ВА, письмо от 20.12.2018 исх. N 723-ВА, письмо от 09.04.2021 исх. N 31-22исх-44627, которые оставлены без ответа.

В связи с тем, что объект инвестирования в установленный срок не построен, помещения и права на общее имущество в объекте Банку не переданы, перспективы завершения строительства Объекта силами Общества отсутствуют, истец утратил интерес к договору инвестирования и 20.09.2021 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате предварительной оплаты. Однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец, обосновывая требования, указывает на то, что правоотношения по договору инвестирования являются непосредственным продолжением кредитования Общества в Банке.

При этом, правоотношения кредитования между Обществом и Банком являются сложно конструированными, состоят из ряда цепочек сделок, и не основаны исключительно на договоре инвестирования, поскольку в период с 2007 по 2013 года между Обществом и Банком было заключено 16 кредитных договоров. Кредитные договоры были обеспечены ипотекой объекта и права аренды, возникшей на основании договора ипотеки N б/н от 12.11.2013 и в силу закона. Обязательства по кредитным договорам не были исполнены надлежащим образом.

30.04.2013 между Банком и Обществом заключен договор инвестирования в редакции дополнительного соглашения N 1 от 25.10.2016, по которому Банк осуществляет финансирование объекта на 385 585 147, 18 руб., а Общество в последующем обязано было передать в собственность Банка помещения в Объекте в соответствии с приложением N 1, который является неотъемлемой частью данного договора.

25.10.2016 г. для целей оплаты инвестирования между Банком и Обществом заключен договор новации в отношении правоотношений по кредитным договорам. При этом обязательства по договору новации продолжают обеспечиваться договором ипотеки от 12.11.2013. (п.6.1. договора). Обязательства не были исполнены в полном объеме, размер неисполненных обязательств составлял 252 056 773,78 руб.

02.10.2017 г. между Обществом и Банком заключено соглашение о зачете встречных однородных требований по требованиям из договора новации от 25.10.2016 на сумму 252 056 773,78 руб. и по требованиям договора инвестирования от 30.04.2013 на сумму 252 056 773,78 руб. Из указанного следует, что Банк не получил реального удовлетворения своих требований, денежные средства не были предоставлены для погашения обязательств по договору новации, так и по договору инвестирования.

Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2010 года N 8467/10.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

В силу п. 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Заключенный между сторонами инвестиционный договор является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей вещи, в котором банк выступает покупателем, а общество - продавцом.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (ст. 487 ГК РФ).

В то же время в соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Поскольку заключенный сторонами договор является договором купли-продажи, к нему не могут быть применены нормы о кредите. Денежные средства передавались банком обществу не на условиях возвратности, а, напротив, в качестве предварительной оплаты помещений, которые подлежали созданию в будущем.

Такая правовая позиция принята Верховным Судом Российской Федерации, на что указано, в определении от 04.06.2020 N 305-ЭС18-14805.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С момента реализации в порядке пункта 3 статьи 487 ГК РФ права требования на возврат суммы предварительной оплаты сторона, заявившая данное требование, считается утратившей интерес к дальнейшему исполнению условий договора, а договор - прекратившим свое действие.

Указанный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2018 N 309-ЭС17-21840.

Учитывая направление претензии от 20.09.2021 с требованием о возврате предварительной оплаты по договору в размере 385 585 147 руб. 18 коп. ввиду неисполнения обязательств по передаче объекта, истец выразил свою волю, которую следует расценивать как отказ стороны от исполнения договора, что влечет за собой установленные законом правовые последствия - его прекращение.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае договорные отношения между сторонами спора прекращены с момента получения ответчиком претензии от 20.09.2021 г. о возврате денежных средств; прекращение обязательств исключает их дальнейшее исполнение.

Соответственно, срок исковой давности по указанным требованиям начинает течь с момента расторжения договора инвестирования.

Истец обратился в суд с настоящим иском 28.12.2021 г., что подтверждается штампом канцелярии суда на заявлении, в связи с чем срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза по следующим вопросам:

1.Какова фактическая степень готовности Объекта, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 и его техническое состояние на момент составления экспертного заключения?

2.Какова рыночная стоимость Права аренды земельного участка площадью 2 507 кв.м, кадастровый номер 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4 на момент составления экспертного заключения?

3.Какова рыночная стоимость Объекта, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 на момент составления экспертного заключения?

4.Какова рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 по Договору инвестирования в строительство объекта нежилого фонда от 30.04.2013 г., на момент составления экспертного заключения?

5.Какова возможная рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта на момент составления экспертного заключения при допущении, что помещения соответствуют характеристикам, указанным в Дополнительном соглашении от 25.10.2016 г. к Договору инвестирования?

Согласно заключению эксперта ООО "Профессиональная Группа Оценки" N ЗЭ-23-040555 от 04.05.2023 Томилина С.Ю. экспертом даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

1. Степень готовности Объекта, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 составляет 56,78%. Его техническое состояние на момент составления экспертного заключения оценивается как нормативное.

2. Рыночная стоимость Права аренды земельного участка площадью 2 507 кв.м, кадастровый номер 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4 на момент составления экспертного заключения составляет 513 075 000 руб. с учетом НДС.

3. Рыночная стоимость Объекта, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 на момент составления экспертного заключения составляет 873 520 000 руб. с учетом НДС.

4. Рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1-4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 по Договору инвестирования в строительство объекта нежилого фонда от 30.04.2013 г., на момент составления экспертного заключения 183 731 000 руб. с учетом НДС.

5. Возможная рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта на момент составления экспертного заключения при допущении, что помещения соответствуют характеристикам, указанным в Дополнительном соглашении от 25.10.2016 г. к Договору инвестирования составляет 380 319 000 руб. с учетом НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Вступившим в законную в силу решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 24 января 2023 года по делу N 2-635/2023 удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Ткачева И.В.

В доход Российской Федерации обращен комплекс зданий коммунально-бытового и административного назначения с многоярусной подземной автостоянкой общей площадью 13 900 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Стремянный, д. 29, стр. 1-4 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:01:0006014:3555). Одновременно с этим суд признал недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:06014:062 площадью 2507 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Стремянный, д. 29, стр. 1-4, заключенный 28.06.2013 между Управлением делами Президента Российской Федерации и ООО "Стройгруппсервис", указав, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды в отношении него.

Таким образом, из обстоятельств по делу следует, что Объект не будет достроен Обществом.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, о том, что договор инвестирования в строительство объекта нежилого фонда N б/н от 30.04.2013 и соглашение о зачете от 02.10.2017 заключены между аффилированными лицами, судом отклонены, поскольку указанные договоры не оспорены заинтересованными лицами и не признаны судом недействительными.

Действующее законодательство Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение сделок между аффилированными лицами, сама по себе аффилированность лиц, если таковая имеется, не является обстоятельством, свидетельствующим о несоответствии сделки закону, ее ничтожности или недействительности.

Ответчиком не доказано, что поведение сторон спорных сделок при их заключении и исполнении свидетельствует о намерении обеих сторон сделок создать иные правовые последствия, отличные от купли-продажи будущей вещи. Следовательно, оснований для вывода о наличии у оспариваемых сделок признаков мнимости или притворности не имеется.

Таким образом, надлежащее исполнение Банком своих обязательств по инвестиционному договору по предоставлению денежных средств обществу не оспорено.

Ссылка ответчика, на положения п. 6.5, 7.5 инвестиционного договора, которыми предусмотрено в случае расторжения договора по основаниям п. 7.2 договора Общество возмещает инвестору исключительно рыночную стоимость помещений, определенную соглашением сторон в сумму 120 000 000 руб. судом признана необоснованной, поскольку инвестиционный договор в порядке, установленном п. 7.2 договора сторонами не расторгался.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, установив факт получения ответчиком денежных средств в размере 385 585 147 руб. 18 коп., отсутствие доказательств исполнения обществом своих обязательств по договору соинвестирования, а именно обязательств по передаче объектов инвестирования в предусмотренный срок, суд пришел к выводу об отсутствии у ООО "СтройГруппСервис" законных оснований для удержания внесенных истцом денежных средств и наличии оснований для их взыскания.

В соответствии со ст. 329, 334, 335 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника.

Требования о признании за Банком права залога в отношении объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006014:62 и обращения взыскания на предмет залога истец обосновывает ссылкой ст.ст. 64.2, 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" и исполнением Банком обязательства по предоставлению суммы инвестирования Обществу.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

В соответствии с п. 1 ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения (п. 2 ст. 64.2 Закона об ипотеке).

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2013 г. по делу N А40-130699/19-135-1145 по иску ООО "Стройгруппсервис" к АО "Международный банк Санкт-Петербург" прекращена ипотека по договору ипотеки от 12.11.2013 г. на следующее имущество:

- объект незавершенного строительства - коммунально-бытовой центр для нужд Управления делами Президента, расположенный по адресу: г. Москва, Стремянный пер., вл. 29, стр.1-4, назначение: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, 4-7+техн. Эт. - этажный (подземных этажей -3), площадь застройки 2356 кв.м. Степень готовности 56% инв. N 1278/9, с условным номером 77-77-22/051/2012-409;

- право аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Стремянный пер., вл. 29, стр. 1-4, площадью 2 507,00 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0006014:62, из категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, принадлежащие заемщику на основании договора аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности, заключенного 28.06.2013 г, сроком на 48 (сорок девять) лет между залогодателем и Управлением делами Президента Российской Федерации, зарегистрированного 31.10.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, номер регистрации 77-77-14/063/2013-622.

Обременение признано отсутствующим.

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно установлено, что в связи с надлежащим исполнением заемщиком обязательств по договору, право залога на предмет залога прекратилось, а на стороне ответчика возникла обязанность по погашению ипотеки по договору об ипотеки от 12.11.2013.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" государственная регистрация договора, влекущего возникновения ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента регистрации ипотеки.

На основании ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Следовательно при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога. Ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку кредит погашен полностью, обязательства по кредитному договору прекратились надлежащим исполнением, то есть в результате исполнения достигнута цель, ради которой обязательство устанавливалось.

Вышеуказанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь в рамках настоящего дела в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Как установлено при рассмотрении дела, денежные средства передавались Банком ответчику не на условии возвратности, а в качестве предварительной оплаты помещений, которые подлежали созданию в будущем.

Принимая во внимание отсутствие в деле доказательств приобретения и/или создания объекта незавершенного строительства с использованием целевых кредитных средств банка, ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" к рассматриваемому спору неприменима.

Кроме того, нельзя не учитывать, что ст. 69.1 Закона об ипотеке не является основанием возникновения залога на основании закона по смыслу ст. 334.1 ГК РФ.

Кредитное обязательство, возникшее между истцом и ответчиком, прекращено исполнением.

В соответствии со ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

К коммерческому кредиту соответственно применяются правила главы 42 ГК РФ (Заем и кредит), если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.

Вместе с тем вопреки утверждениям истца, глава 42 ГК РФ (Заем и кредит) не содержит правил о возникновении залога в силу закона в пользу кредитора, правил о займе на строительство предмета залога до момента исполнения своих обязательств должником.

Обязательство по коммерческому кредитованию возникает при несовпадении во времени момента оплаты по договору и предоставления встречного исполнения и при условии прямого указания в договоре на то, что такое несовпадение является основанием для возникновения отношений по коммерческому кредитованию.

Следовательно, для квалификации правоотношений по коммерческому кредиту правовое значение имеет установление в договоре условия о коммерческом кредите, факт передачи другой стороне денежных средств или других вещей, определенных родовыми признаками, и несовпадение во времени встречных обязательств сторон.

Вместе с тем инвестиционный договор условия о коммерческом кредите не содержит.

Ссылка истца на положения п. 2 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" не имеет правового значения, поскольку в рассматриваемом случае залог прекращен с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заявленные требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы отклоняются в связи со следующим.

Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 24.01.2023 по делу N 2-635/2023 удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Ткачева И.В. к ООО "Стройгруппсервис", Малюшину И.Д. об обращении в доход государства объекта незавершенного строительства - коммунально-бытового центра для нужд Управления делами Президента Российской Федерации с кадастровым номером 77:01:0006014:3555, признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006014:62, заключенного 28.06.2013 между Управлением делами и ответчиком (далее - договор аренды).

Банк был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Судом сделан вывод о ничтожности инвестиционного контракта от 03.08.2007 N УД-287д и договора аренды.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.05.2023 по делу N 33-21571/2023 решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 24.01.2023 оставлено без изменения.

Судебный акт по делу N 2-635/2023 вступил в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не признанной неконституционной в установленном порядке, а потому - подлежащей безусловному применению арбитражными судами, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

Объект незавершенного строительства - коммунально-бытового центра для нужд Управления делами Президента Российской Федерации с кадастровым номером 77:01:0006014:3555 не принадлежит ООО "Стройгруппсервис", а потому не может быть предметом залога в обеспечение обязательств ответчика.

Права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006014:62 не существует, поскольку ничтожная сделка правовых последствий не порождает.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-130699/2019 (135-1145) прекращена ипотека по договору ипотеки от 12.11.2013 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:01:0006014:3555 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006014:62.

Обременение признано отсутствующим.

При этом судом установлены следующие обстоятельства:

Согласно п. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В связи с надлежащим исполнением заемщиком обязательств по договору, право залога на предмет залога прекратилось, а на стороне ответчика возникла обязанность по погашению ипотеки по договору об ипотеки от 12.11.2013.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке) государственная регистрация договора, влекущего возникновения ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента регистрации ипотеки.

На основании ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Следовательно, при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога. Ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку кредит погашен полностью, обязательства по кредитному договору прекратились надлежащим исполнением, то есть в результате исполнения достигнута цель, ради которой обязательство устанавливалось, в связи с чем требование истца в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона подлежат удовлетворению.

Как установлено судом, между банком и обществом заключен договор инвестирования в строительство объекта нежилого фонда от 30.04.2013 в редакции дополнительных соглашений от 25.10.2016, 02.10.2017, в соответствии с п. 1.1 которого банк обязался принять участие в процессе инвестирования строительства объекта, а общество - передать банку после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в качестве результата инвестирования право собственности на нежилые помещения объекта.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (п. 5 Постановления N 54).

Согласно п. 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей вещи, где банк является покупателем, а общество - продавцом.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Поскольку заключенный сторонами договор является договором купли продажи, к нему не могут быть применены нормы о кредите.

Денежные средства передавались банком обществу не на условии возвратности, а, напротив, в качестве предварительной оплаты помещений, которые подлежали созданию в будущем.

Названные обстоятельства соответствуют правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 04.06.2020 N 305-ЭС18-14805.

Обращает на себя тот факт, что истец придерживался названной правовой позиции.

Принимая во внимание отсутствие в деле доказательств приобретения и/или создания объекта незавершенного строительства с использованием целевых кредитных средств банка, ст. 69.1 Закон об ипотеке к рассматриваемому спору неприменима.

Кредитное обязательство, возникшее между истцом и ответчиком, прекращено исполнением. Данное обстоятельство установлено судом по ранее рассмотренному делу.

Более того, обязательство по коммерческому кредитованию возникает при несовпадении во времени момента оплаты по договору и предоставления встречного исполнения и при условии прямого указания в договоре на то, что такое несовпадение является основанием для возникновения отношений по коммерческому кредитованию (постановление Арбитражного суда Московского округа по делу N А40-138080/2015, постановления ФАС Московского округа по делам NN А40-120556/2011, А40-109191/2011, А40-83028/2011, А40-83032/2011, А40-100221/2011, А41-28789/2011, А40-61962/2011, А40-77597/2010, А40-69716/2010, А40-76255/2010 и т.п.).

Вместе с тем инвестиционный договор условия о коммерческом кредите не содержит.

В то же время следует указать, что ГК РФ содержит правила о возврате предварительно внесенной платы по договору купли-продажи при неисполнении обязательства продавцом, а именно ст. 487 ГК РФ, что свидетельствует о невозможности применения к спору положений главы 42 ГК РФ (Заем и кредит).

Из соглашения о зачете встречных однородных обязательств от 02.10.2017 следует, что банк на названную дату имел перед ООО "Стройгруппсервис" задолженность по договору инвестирования в строительство в сумме 252 056 773,78 руб.

В то же время срок действия разрешения на строительство истек 31.03.2016.

Банку на момент заключения соглашения о зачете было известно о невозможности исполнения договора инвестирования, а, следовательно, подписание соглашения о зачете при таких обстоятельствах свидетельствует о недобросовестном поведении истца.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что исковые требования банка о признании права залога в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 77:01:0006014:3555 и права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006014:62 и обращении взыскания на указанное имущество не имеют под собой правовых оснований.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы права, вынесено законное и обоснованное определение и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам жалобы, основаны на правильном применении судом норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для отмены либо изменения принятого по делу решения.

руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2024 по делу N А40-286934/21 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Титова

Судьи

Е.М. Новикова
Е.В. Бодрова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.