Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2024 г. N 20АП-5977/24 по делу N А62-2846/2017

г. Тула

26 ноября 2024 г.

Дело N А62-2846/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12.11.2024.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.11.2024.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Макосеева И.Н., судей Волошиной Н.А. и Девониной И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шамыриной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы веб-конференции, апелляционную жалобу Садкового Семена Николаевича на определение Арбитражного суда Смоленской области от 07.08.2024 по делу N А62-2846-227/2017 (судья Алмаев Р.Н.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления Садкового Семена Николаевича о признании недействительными торгов, ничтожным договора купли-продажи N 1 по лоту N 1, заключенного с Грицкевич Светланой Петровной; обязании конкурсного управляющего сформировать новые Лоты недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности общества с ограниченной ответственностью "НИСА" (ОГРН 1056708188130, ИНН 6722018255) (далее - ООО "НИСА"), с учетом сособственников, провести новые торги,

заинтересованные лица: Байкова Галина Владимировна; Грицкевич Светлана Петровна; Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" (ОГРН 1205000039430, ИНН 5024204676); Осипова Оксана Николаевна; Комарьков Виталий Николаевич; Солопов Виталий Николаевич; нотариус Одинцовского нотариального округа Московской области Квитко Александр Федорович;

в рамках дела о банкротстве ООО "НИСА",

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО "НИСА" Тулинова С.В.: Кожин Н.В. (в режиме веб-конференции, доверенность от 24.09.2024, паспорт, диплом),

от Садкового С.Н.: Ельцова М.Г. (паспорт, доверенность от 21.03.2024),

в отсутствие других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

Ассоциация Саморегулируемая организация "Объединение смоленских строителей" (далее - А СРО "ОСС") обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к ООО "НИСА" о признании несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 11.05.2017 заявление принято к производству.

Определением суда от 29.08.2017 заявление А СРО "ОСС" признано обоснованным, в отношении ООО "НИСА" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена Серебро Елена Леонидовна.

Сообщение о введении в отношении ООО "НИСА" процедуры наблюдения опубликовано 09.09.2017 в газете "Коммерсантъ".

Определением суда от 20.10.2017 к ООО "НИСА" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщика" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением суда от 19.02.2021 (резолютивная часть объявлена 12.02.2021) ООО "НИСА" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Тулинов Сергей Владимирович.

Садковой Семен Николаевич 14.10.2022 обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) о признании недействительными торгов от 31.05.2022 N 22119, о признании ничтожным договора купли-продажи от 11.07.2022 N 1 по Лоту N 1, заключенного с Грицкевич Светланой Петровной, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.11.2022, удостоверенного нотариусом Одинцовского нотариального округа Квитко А.Ф. (зарегистрировано в реестре N50/122- н/50-2022-65-281), об обязании конкурсного управляющего сформировать новые Лоты недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности ООО "НИСА", с учетом сособственников, обязании конкурсного управляющего провести новые торги.

Определением суда от 05.12.2022 заявление принято к производству.

Определениями суда от 30.01.2023, от 27.04.2023, от 08.06.2023, от 05.12.2023 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Байкова Галина Владимировна, Грицкевич Светлана Петровна, Унитарная некоммерческая организация в организационно - правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области" (ОГРН 1205000039430, ИНН 5024204676), Осипова Оксана Николаевна, Комарьков Виталий Николаевич, Солопов Виталий Николаевич, нотариус Одинцовского нотариального округа Московской области Квитко Александр Федорович.

Определением суда от 07.08.2024 в удовлетворения заявления Садкового С.Н. отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, Садковой С.Н. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование своей позиции ссылается на то, что, является сособственником земельных участков с кадастровыми номерами N N 50:18:0010301:2191, 50:18:0010301:54, 50:18:0010301:63 и зданий с кадастровыми номерами NN 50:18:0010301:734, 50:18:0010301:744, в связи с чем имеет преимущественное право покупки. Указывает на то, что имущество должника, имеющее разных собственников, объединено в один Лот, в связи с чем нарушаются права сособственником такого имущества на преимущественное право покупки объектов недвижимости. Полагает, что такое имущество должно реализовываться разными лотами.

От конкурсного управляющего ООО "НИСА" 23.10.2024, Байковой Г.В. 11.11.2024 и Грицкевич С.П. 11.11.2024 в суд поступили отзывы на апелляционную жалобу, против ее удовлетворения возражают.

Представитель Садкового С.Н. в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 и 272 АПК РФ в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены определения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Смоленской области от 05.04.2022 по настоящему делу N А62-2846-214/2017 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "НИСА" в предложенной конкурсным управляющим редакции, предусматривающей реализацию имущества в составе единого Лота N 1.

На сайте ЕФРСБ конкурсным управляющим опубликовано сообщение от 13.04.2022 N 8561510 о проведении 01.06.2022 в 12-00 торгов по продаже имущества должника ООО "НИСА" с начальной ценой 5 388 900 руб.

В составе Лота N 1 к реализации предложено следующее имущество:

1) жилое помещение, общей площадью 47,0 кв.м., кадастровый номер 50:18:0010301:1198, расположенное по адресу: Московская область, Можайский р-н, г. Можайск, ул. Локомотивная, д.19, пом. Вход 1;

2) жилое помещение, общей площадью 42,30 кв.м., (доля в праве 1/2) кадастровый номер 50:18:0010301:1199, расположенное по адресу: Московская область, Можайский р-н, г. Можайск, ул. Локомотивная, д.19, кв. 2;

3) здание жилое, общей площадью 69,0 кв.м., (доля в праве 3/4) кадастровый номер 50:18:0010301:734, расположенное по адресу: Московская область, Можайский р-н, г. Можайск, 3-я Железнодорожная улица;

4) земельный участок, общей площадью 1380 кв.м. (доля в праве 3/4), категория земель: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 50:18:0010301:2191, адрес: Московская область, Можайский район, г. Можайск, ул. 3-я Железнодорожная, дом 10;

5) земельный участок, общей площадью 679,0 кв.м. (доля в праве 14/40), категория земель: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 50:18:0010301:54, адрес: Московская область, Можайский район, г. Можайск, ул. 3-я Железнодорожная, дом 14;

6) земельный участок, общей площадью 678,0 кв.м. (доля в праве 14/40), категория земель: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 50:18:0010301:63, адрес: Московская область, Можайский район, г. Можайск, ул. 3-я Железнодорожная, дом 14.

Торги, назначенные на 01.06.2022, признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах допущен только один участник - Грицкевич Светлана Петровна (согласно протоколу от 31.05.2022 N 22119-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 (аукцион N 22119)), о чем на сайте ЕФСРБ опубликовано сообщение от 02.06.2022 N 8915397.

Согласно сообщение на сайте ЕФРСБ от 14.07.2022 N 9205848 в отношении указанного имущества конкурсным управляющим с Грицкевич Светланой Петровной заключен договор купли-продажи от 11.07.2022 N 1 по цене 5 388 900 руб.

Садковой С.Н. ссылается на то, что является сособственником земельных участков с кадастровыми номерами N N 50:18:0010301:2191, 50:18:0010301:54, 50:18:0010301:63 и зданий с кадастровыми номерами NN 50:18:0010301:734, 50:18:0010301:744, расположенных на этих участках, наряду с ООО "НИСА" и Грицкевич Светланой Петровной.

Ссылаясь на то, что при проведении торгов в отношении указанного имущества должника допущены нарушения, а также на то, что Садковой С.Н. имеет преимущественное право покупки принадлежащих ООО "НИСА" долей в праве общей долевой собственности на указанное имущество, Садковой С.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Садковой С.Н. в том числе ссылается на то, что Лот N 1 сформирован таким образом, что ни одно лицо не может иметь преимущественного права покупки всех указанных объектов недвижимости сразу. В связи с чем, в торгах не приняли участия все собственники реализуемых объектов.

В данном случае фактически все доводы Садкового С.Н. сводятся к нарушению его права преимущественной покупки в отношении спорного имущества как сособственника имущества, со ссылками в том числе на позднее уведомление Садкового С.Н. конкурсным управляющим о возможности воспользоваться преимущественным правом покупки недвижимого имущества, в связи с чем заявитель был лишен возможности участвовать в торгах.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно абзацу третьему пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

К отношениям, связанным с оспариванием торгов по продаже имущества в ходе процедур банкротства, по аналогии закона, подлежат применению статьи 448, 449 ГК РФ, которые регулируют сходные отношения, связанные с организацией торгов и признанием их недействительными (пункт 2 статьи 6 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Из приведенных норм, с учетом положений статьи 12 ГК РФ, также следует, что условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и законных интересов заявителя.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Реализация права на признание недействительными торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав заявителя.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Основанием для признания публичных торгов недействительными может служить лишь нарушение, имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя (пункт 5 указанного Информационного письма от 22.12.2005 N 101).

Реализация права на признание недействительными торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав заявителя.

Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 2.2 определения от 15.07.2010 N 948-О-О положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

Исходя из названных норм, а также согласно статье 65 АПК РФ лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, торги и договор, заключенный по их результатам, могут быть признаны недействительными по заявлению не любого субъекта гражданских прав, а только участника торгов либо лица, незаконно не допущенного к участию в торгах, либо необоснованно исключенного из участников торгов, либо незаконно не признанного победителями торгов, либо иного лица, которое докажет свою заинтересованность в заявленном иске.

Из материалов дела следует, что конкурсным управляющим от Грицкевич С.П. 09.06.2022 получено согласие на покупку лота N 1 по цене, определенной на торгах; Байкова Г.В. 16.06.2022 направила конкурсному управляющему уведомление о согласии на покупку лота N 1 с ценой 5 338 900 руб.; от Байковой Г.Н. 20.06.2022 получено уведомление о намерении приобрести Лот N1 по цене 5 388 900 руб., определенной на торгах; от Садкового С.Н. 27.06.2022 получено уведомление о намерении приобрести Лот N1 по цене 5 388 900 руб., определенной на торгах.

Конкурсным управляющим ООО "НИСА" в адрес Байковой Г.В. направлено уведомление об отказе в заключении договора купли-продажи.

На сайте ЕФРСБ организатором торгов опубликовано сообщение от 14.07.2022 N 9205848 о заключении договора купли-продажи от 11.07.2022 N 1 между ООО "НИСА" в лице конкурсного управляющего Тулинова С.В. и Грицкевич С.П.

Конкурсный управляющий, возражая против удовлетворения заявления Садкового С.Н., в отзыве указал на то, что определением Арбитражного суда Смоленской области от 21.02.2023 по настоящему делу N А62-2846-225/2017 в удовлетворении заявления Байковой Г.Н. о признании указанного договора купли-продажи от 11.07.2022 N 1 недействительным отказано.

Судом в ходе рассмотрения указанного спора установлено, что Грицкевич С.П., являясь сособственником вышеуказанного имущества, первая воспользовалась преимущественным правом покупки и выразила согласие на заключение договора купли-продажи.

Указанным судебным актом установлено, что Байкова Г.Н. являлась вторым после Грицкевич С.П. собственником, ответившим на предложение о заключении договора купли продажи на основании преимущественного права покупки.

Руководствуясь положениями части 2 статьи 69 АПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что в аналогичной ситуации находится и требование Садкового С.Н., выразившим третьим свое намерение.

Отклоняя довод Садкового С.Н. о направлении участникам предложения о заключении договора в различные даты, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как единственному участнику торгов, в адрес Грицкевич С.П. 01.06.2022 направлено предложение о заключении договора купли-продажи по цене, определенной на торгах.

Согласно почтовому отслеживанию Грицкевич С.П. почтой России 04.06.2022 направляет конкурсному управляющему уведомление о готовности заключить договор купли-продажи (РПО 14322052005684).

Конкурсным управляющим от Грицкевич С.П. 09.06.2022 получено уведомление о готовности заключить договор купли-продажи по результатам торгов (согласно РПО 14322052005684).

После получения согласия от Грицкевич С.П. (участник торгов) в один день 09.06.2022 остальным лицам, обладающим преимущественным правовом разосланы уведомления о преимущественном праве выкупа доли по цене, определенной по результатам торгов, а именно - Солопову В.Н., Осиповой О.Н., Байковой Г.Н., Садковому С.Н., Комарькову В.Н.

Грицкевич С.П., являясь сособственником вышеуказанного имущества, первая воспользовалась преимущественным правом покупки и выразила свое согласие на заключение договора купли-продажи Лота N 1.

Байкова Г.Н. являлась вторым участником, имеющим преимущественное право покупки, в связи с чем договор купли-продажи вышеуказанного имущества с ней не может быть заключен: как указано ранее, определением Арбитражного суда Смоленской области от 21.02.2023 по настоящему делу в удовлетворении заявления Байковой Г.Н. о признании договора купли-продажи от 11.07.2022 N 1 недействительным отказано.

Как указано судом области, Садковой С.Н. является только третьим участником, имеющим преимущественное право покупки.

Суд области в том числе отметил, что сособственник Садковой С.Н. не был лишен права преимущественной покупки этого имущества: ему, как и всем сособственникам, было направлено уведомление о возможности воспользоваться своим преимущественным правом.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основной принцип проведения торгов нарушен не был, так как на этапе первого аукциона уже была подана заявка на участие, отметив в том числе, что Садковым С.Н. также была подана заявка на участие в торгах, однако в дальнейшем принимать участие в торгах сам Садковой С.Н. не стал, что подтверждается протоколом об определении участников торгов: подав заявку, Садковой С.Н. повысил бы ставку на сумму (5%) 269 445 руб., однако этого не было сделано им.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления, отметив в том числе, что Садковым С.Н. неверно избран способ защиты своего права, он также как сособственник Байкова Г.Н. не лишен права на обращение с требованием в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в отношении спорного имущества.

Судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда области об отказе в удовлетворении заявления, однако не может согласиться с выводами суда области об установлении для сособственников спорного имущества очередности выражения согласия на приобретение находящегося в общей долевой собственности имущества.

При этом судебная коллегия исходит из следующего.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 этого Закона.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункт 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота.

Реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм (статья 250 ГК РФ) о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли, принадлежащей должнику.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о банкротстве не установлены ограничения права сособственника недвижимого имущества на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности, принудительно продаваемой на торгах.

В связи с чем, принудительный характер торгов в рамках процедуры реализации имущества не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности, в том числе и в случае заключения договора купли-продажи такой доли путем проведения торгов.

Как указано в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, цена доли в праве собственности на нежилое помещение при банкротстве сособственника должна быть определена по результатам открытых торгов. Вместе с тем имущество подлежит реализации победителю торгов только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату обращения Садкового С.Н. в арбитражный суд с настоящим заявлением) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 2 статьи 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истец в случае нарушения права преимущественной покупки недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Факт наличия у Садкового С.Н., как сособственника долей в праве общей долевой собственности в отношении жилого здания с кадастровым номером N 50:18:0010301:734, земельных участков с кадастровыми номерами NN 50:18:0010301:2191, 50:18:0010301:54 и 50:18:0010301:63, являвшихся предметом оспариваемых торгов, преимущественного права на приобретение реализуемого на торгах имущества участвующими в деле лицами не оспаривается.

Согласно пункту 17 статьи 110 Закона о банкротстве в случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися. Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или содержит предложение о цене предприятия не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается внешним управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или представленным им предложением о цене предприятия.

В рассматриваемом случае торги были признаны несостоявшимися, поскольку к участию в торгах был допущен только один участник, в связи с чем в силу пункта 17 статьи 110 Закона о банкротстве договор купли-продажи подлежал заключению конкурсным управляющим с этим участником торгов, но только после реализации сособственниками права преимущественной покупки имущества в порядке статьи 250 ГК РФ.

При этом положениями статьи 250 ГК РФ не предусмотрена какая-либо очередность реализации сособственниками права преимущественной покупки имущества, установлен лишь срок, в течение которого сособственники могут выразить свою волю на приобретение продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество - в течение месяца, либо выразить отказ от ее приобретения.

Равным образом положениями статьи 250 ГК РФ не предусмотрен какой-либо приоритет для сособственника имущества в связи с его участием в торгах в отношении находящегося в общей долевой собственности имущества.

Таким образом, при наличии нескольких сособственников, выразивших намерение приобрести долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, по истечении указанного срока имущество подлежало реализации таким сособственникам, пропорционально принадлежащим им долям в имуществе.

Между тем, как указано ранее, выводы суда области об обратном не привели к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем не являются основанием для его отмены.

Основанием для отказа в удовлетворении заявления является тот факт, что заявителем не доказано нарушение закона и своих интересов при проведении торгов, а также неверно избранный Садковым С.Н. способ защиты его прав: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Судебная коллегия отклоняет довод апеллянта о несогласии с реализацией спорного имущества в составе единого Лота N 1, поскольку указанное обстоятельство не препятствует сособственнику в реализации его права преимущественной покупки в отношении какого-либо из объектов (как одного, так и нескольких) по цене, определенной непосредственно в отношении соответствующего объекта, вне зависимости от количества включенных в состав единого Лота объектов, поскольку каждый объект оценивается в отдельности.

Кроме того, как указано ранее, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Смоленской области от 05.04.2022 по настоящему делу N А62-2846-214/2017 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "НИСА" в предложенной конкурсным управляющим редакции, предусматривающей реализацию имущества в составе единого Лота N 1.

В свою очередь, Садковой С.Н., не являясь участвующим в деле о банкротстве лицом, не вправе влиять на определение порядка реализации имущества должника-банкрота.

Поэтому в такой ситуации само по себе несогласие сособственника имущества с определенным в деле о банкротстве порядком реализации имущества не может являться основанием для вывода о нарушении прав такого лица.

Судебная коллегия в том числе учитывает и то обстоятельство, что, исходя из содержания статьи 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, законодатель исходит из того обстоятельства, что торги, проведенные с нарушением правил, влекут определенные правовые последствия, в случае если они оспорены.

В данном случае должно иметь место восстановление положения, существовавшего до нарушения права - то есть проведение новых торгов по тем же правилам.

Между тем, признание оспариваемых торгов недействительными не приведет к восстановлению прав заявителя, поскольку торги будут проводиться на тех же условиях.

Ссылка заявителя на наличие заинтересованности ответчика по отношению к конкурсному управляющему правомерно отклонена судом первой инстанции, как не подтвержденная соответствующими доказательствами.

Кроме того, заявителем не представлено доказательств, что данное обстоятельство повлияло на процедуру проведения торгов, привело к неблагоприятным последствиям, в том числе повлекло или могло повлечь за собой причинение убытков должнику, его кредиторам, а также, что возможна продажа имущества по цене, превышающей цену продажи имущества на оспариваемых торгах.

Таким образом, в рассматриваемом случае заявителем не доказана и судом не установлена совокупность условий, необходимых для признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

Наличие на момент проведения торгов ограничений в виде наложения ареста на имущество не влияет на результат торгов и их действительность.

Кроме того, обстоятельство проведения торгов в период действия обеспечительных мер при отсутствии иных нарушений не может являться самостоятельным основанием для признания торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи недействительными.

Более того, из объяснений конкурсного управляющего следует, что аресты в отношении спорного имущества сняты.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку фактически повторяют изложенную при рассмотрении спора в суде первой инстанции позицию, которой дана надлежащая оценка, в том числе с учетом выводов суда апелляционной инстанции в настоящем постановлении.

Несогласие с выводами суда, сделанными с учетом установленных фактических обстоятельств, не является основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда.

Руководствуясь статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Смоленской области от 07.08.2024 по делу N А62-2846/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Н. Макосеев

Судьи

Н.А. Волошина И.В. Девонина