Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2024 г. N 08АП-5579/24 по делу N А75-19049/2019

город Омск

28 декабря 2024 г.

Дело N А75-19049/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Целых М.П.,

судей Брежневой О.Ю., Сафронова М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании посредством системы веб-конференции апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-5388/2024) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ", (регистрационный номер 08АП-5579/2024) публичного акционерного общества "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22 апреля 2024 года по делу N А75-19049/2019 (судья Кашляева Ю.В.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего Сидора Павла Леонидовича к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ" (ОГРН: 1177746423502 ИНН: 7704408173) об оспаривании сделок должника, третьи лица: Администрация города Сургута, общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Кедровый" (ИНН 8602302028), общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ Кедровый" (ИНН 8602302067), АО БАНК "СНГБ" (ИНН 8602190258), Банк ВТБ (ПАО) (ИНН 7702070139), Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (ИНН 8601001187), Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (ИНН 8601010505), Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры (ИНН 8601069040), публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ИНН 7704446429), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" (ОГРН: 1028600582295, место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Университетская, дом 5, офис 60),

при участии в судебном заседании:

от публичного акционерного общества "Сбербанк России" - представителя Харлова Б.Б. (по доверенности N УБ-РД/468-Д от 26.03.2024, сроком действия по 22.12.2026);

от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ" - представителя Кармова Р.Т. (по доверенности от 01.02.2023, сроком действия три года);

от акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" - посредством системы веб-конференции представителя Билль М.В. (по доверенность от 16.09.2022, сроком действия три года),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Сургутнефтегазбанк" (далее - АО Банк "СНГБ", Банк, кредитор) 11.10.2019 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" (далее - ООО "СеверСтрой", должник).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.10.2019 по делу N А75-19399/2019 заявление АО Банк "СНГБ" о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству, назначено судебное заседание по проверке его обоснованности.

Также общество с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "Перспектива" (далее - ООО "ЛК "Перпектива", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СеверСтрой".

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.11.2019 по делу N А75-19049/2019 заявление ООО "ЛК "Перпектива" о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству, назначено судебное заседание по проверке его обоснованности.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.11.2019 по делу N А75-19399/2019 дела N А75-19049/2019 и N А75-19399/2019 объединены в одно производство с присвоением N А75-19049/2019.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 30.01.2022 (резолютивная часть объявлена 25.01.2022) заявление АО Банк "СНГБ" признано обоснованным. ООО "СеверСтрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства сроком на один год со дня принятия решения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков"). Конкурсным управляющим утвержден Сидор Павел Леонидович (далее - конкурсный управляющий Сидор П.Л.).

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 21 (7222) от 05.02.2022.

Конкурсный управляющий Сидор П.Л. обратился посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" 25.01.2023 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании недействительными сделками:

1) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 10.10.2019, заключенного между ООО "СеверСтрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ" (далее - ООО "СЗ "СИГ", ответчик) в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:297. Применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "СЗ "СИГ" возвратить ООО "СеверСтрой" объект незавершенного строительства (кадастровый номер 86:10:0101009:297), право аренды земельного участка (кадастровый номер 86:10:0101009:63), а ООО "СеверСтрой" возвратить ООО "СЗ "СИГ" денежные средства, уплаченные по договору;

2) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 20.10.2019, заключенного между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:298. Применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "СЗ "СИГ" возвратить ООО "СЗ "СИГ" объект незавершенного строительства (кадастровый номер 86:10:0101009:298), право аренды земельного участка (кадастровый номер 86:10:0101009:64), а ООО "СеверСтрой" возвратить ООО "СЗ "СИГ" денежные средства, уплаченные по договору;

3) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22.11.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:300. Применить последствия недействительности сделки, взыскав с ООО "СЗ "СИГ" в пользу ООО "СеверСтрой" действительную стоимость объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 86:10:0101009:300), права аренды земельного участка (кадастровый номер 86:10:0101009:66), а ООО "СеверСтрой" возвратить ООО "СЗ "СИГ" денежные средства, уплаченные по договору;

4) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.11.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:301. Применить последствия недействительности сделки, взыскав с ООО "СЗ "СИГ" в пользу ООО "СеверСтрой" действительную стоимость объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 86:10:0101009:301), права аренды земельного участка (кадастровый номер 86:10:0101009:65), а ООО "СеверСтрой" возвратить ООО "СЗ "СИГ" денежные средства, уплаченные по договору;

5) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 28.11.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302. Применить последствия недействительности сделки, взыскав с ООО "СЗ "СИГ" в пользу ООО "СеверСтрой" действительную стоимость объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 86:10:0101009:302), права аренды земельного участка (кадастровый номер 86:10:0101009:65), а ООО "СеверСтрой" возвратить ООО "СЗ "СИГ" денежные средства, уплаченные по договору;

6) договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 14.11.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:299. Применить последствия недействительности сделки, взыскав с ООО "СЗ "СИГ" в пользу ООО "СеверСтрой" действительную стоимость объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 86:10:0101009:299), права аренды земельного участка (кадастровый номер 86:10:0101009:66), а ООО "СеверСтрой" возвратить ООО "СЗ "СИГ" денежные средства, уплаченные по договору.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.03.2023 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Сургута, общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Кедровый", застройщик объекта "Жилой дом N 14 блок "А", блок "Б" в микрорайоне 35А г. Сургута", общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ Кедровый", застройщик объекта "Жилой дом N 15 блок "А", блок "Б" в микрорайоне 35А г. Сургута", АО БАНК "СНГБ" (является залогодержателем прав требований по договорам участия в долевом строительстве), Банк ВТБ (ПАО) (является залогодержателем прав требований по договорам участия в долевом строительстве).

28.11.2023 от конкурсного управляющего в материалы дела поступило заявление об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), согласно которому управляющий просил:

признать недействительными сделки должника по отчуждению в пользу ООО "СЗ "СИГ" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:299, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:300, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:66, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:301, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:65, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:297, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:63, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:298 и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:64, оформленные договором купли-продажи от 10.10.2019, договором купли-продажи от 20.10.2019, договором купли-продажи от 22.11.2019, договором купли-продажи от 25.11.2019, договором купли-продажи от 28.11.2019, договором купли-продажи от 14.11.2019, соглашением о зачете от 10.10.2019, соглашением о зачете от 20.10.2019;

применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО "СЗ "СИГ" в пользу ООО "СеверСтрой" действительной стоимости выбывшего по сделке имущества в размере 228 583 694 руб., в виде восстановления задолженности ООО "СеверСтрой" перед ООО "СЗ "СИГ" по договору подряда N 7 ПОД-19 от 01.08.2019 в размере 1 988 031 руб. 90 коп., по договору подряда N 8 ПОД19 от 02.08.2019 в размере 1 988 031 руб. 90 коп., в виде взыскания с ООО "СеверСтрой" в пользу ООО "СЗ "СИГ" денежных средств в размере 101 320 руб. 48 коп.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры 22.04.2024 (резолютивная часть от 27.03.2024) заявление конкурсного управляющего ООО "СеверСтрой" о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок удовлетворено частично.

Признаны недействительными договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 10.10.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:297, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 20.10.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:298, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22.11.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:300, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.11.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:301, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 28.11.2019 заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 14.11.2019, заключенный между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:299.

Применены последствия недействительности сделок в виде взыскания с ООО "СЗ "СИГ" в пользу ООО "СеверСтрой" денежных средств в размере 27 479 361 руб. Восстановлено право требования ООО "СЗ "СИГ" к ООО "СЗ "СИГ" в размере 4 895 992 руб. 16 коп. С ООО "СЗ "СИГ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 36 000 руб. В удовлетворении остальной части заявления отказано

Не согласившись с указанным судебным актом, публичное акционерное общество "Сбербанк" (далее - ПАО Сбербанк, кредитор) и ООО "СЗ "СИГ" обратились с апелляционными жалобами.

ООО "СЗ "СИГ" в своей апелляционной жалобе просит определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего должника в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что судом первой инстанции не проверены и не оценены доводы ответчика о существенных ошибках, допущенных экспертом, о выполнении экспертом расчета стоимости объектов с нарушением Федеральных стандартов оценки, которые были подтверждены сами экспертом в судебном заседании, наличии противоречий выводов эксперта с заключением эксперта по иному обособленному спору в рамках дела N А75-19049/2019, где рассматривался аналогичный спор в отношении объектов незавершенного строительства идентичного проекта, степенью готовности 1 % и расположенных на соседних земельных участках; ходатайство ответчика о проведении по делу повторной экспертизы в предложенной изначально ПАО Сбербанк экспертной организации было отклонено судом, что лишило ответчика прав представить доказательства в опровержение экспертного заключения, составленного в нарушение Федеральных стандартов оценки. Отмечает, что судом первой инстанции также не учтены ранее установленные им в рамках обособленного спора N А75-19049-134/2019 обстоятельства строительства проблемного объекта (многоквартирного жилого дома N 6 в мкр.35А г.Сургута) в целях соблюдения прав участников долевого строительства, а также доходы и расходы сторон в рамках завершения такого строительства.

ПАО Сбербанк в своей апелляционной жалобе просит определение суда первой инстанции изменить в части применения последствий недействительности сделок и принять в указанной части новый судебный акт, которым взыскать с ответчика в конкурсную массу должника 185 711 598 руб.

В обоснование жалобы указывает, что в деле отсутствуют документы, позволяющие утверждать о том, что права аренды не могли являться активом должника; договоры аренды предусматривали возможность продажи недвижимости, находящейся на арендованных земельных участках, без согласия арендодателя, и, тем самым, передачи покупателю права аренды. Считает, что целью спорных сделок было приобретение ответчиком строительных площадок, а сумма сложения рыночных стоимостей объектов незавершенного строительства прав аренды земельных участков составляет 185 711 598 руб. Также полагает, что в данном случае к зачетам не может быть применена концепция сальдирования, поскольку отсутствуют такие обязательные признаки сальдирования, как взаимосвязанность обязательств и наличие единого правового основания. По мнению подателя жалобы, договоры купли-продажи и зачеты как притворные сделки, прикрывающие договоры об отступном, совершены в период предпочтительности, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), поэтому имеется необходимые основание для признания сделок по передаче от должника к ответчику отступного недвижимости, оформленных спорными сделками, по данному основанию.

Определениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2024 и 24.05.2024 указанные апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению в судебном заседании на 24.06.2024.

Возражая против доводов, изложенных в жалобе ПАО Сбербанк, ответчик представил письменный отзыв, в котором указал на несостоятельность доводов кредитора

11.06.2024, 13.06.2024 от ПАО "Сбербанк" поступили отзыв на апелляционную жалобу ООО "СЗ "СИГ", а также письменные пояснения, в которых просит в удовлетворении жалобы ответчика отказать в полном объеме. Считает, что суд первой инстанции обосновано признал заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством, в то время как ответчик ссылается на обстоятельства, не имеющие значения для правильного рассмотрения спора.

18.06.2024 от конкурсного управляющего ООО "СеверСтрой" поступил письменный отзыв, согласно которому считает доводы апелляционной жалобы конкурсного кредитора обоснованными, с доводами апелляционной жалобой ответчика не согласен. Также считает обоснованными доводы апелляционной жалобы конкурсного кредитора в части незаконности вывода арбитражного суда первой инстанции о невозможности отнесения к числу активов должника прав на земельные участки. Заявление в части оспаривания зачетов оставлено без удовлетворения по причине отсутствия как таковой сделки по зачету, суд пришел к выводу о том, что взаимные обязательства сальдированы. Однако полагает, что мотивы, по которым суд пришел к данному выводу (часть 4 статьи 15 АПК РФ), не приведены в обжалуемом определении.

19.06.2024 от ООО "СЗ "СИГ" поступило ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, на разрешение которой поставить те же вопросы. В качестве экспертного учреждения просит определить ООО "СургутГлавЭкспертиза" (ИНН 8602077012).

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 24.06.2024, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 27.06.2024 для предоставления сторонами развернутой позиции по ходатайству о назначении экспертизы, после окончания которого судебное заседание продолжено. Информация о перерыве в судебном заседании размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

26.06.2024 от АО Банк "СНГБ" поступила позиция по указанному выше вопросу, указывает, что ходатайство ООО "СЗ "СИГ" является обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку также считает, что в названном заключении эксперта имеются существенные нарушения.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 27.06.2024 был объявлен перерыв до 10.07.2024 для формирования позиции по экспертизе.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2024 в связи с нахождением в очередном отпуске судьи Дубок О.В. в составе суда произведена замена на судью Котлярова Н.Е. В связи с заменой состава суда рассмотрение жалобы начато с начала.

08.07.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ПАО Сбербанк поступил отзыв на ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, согласно которому полагает, что в заключении эксперта выводы содержат ответы на все поставленные судом вопросы, являются мотивированными и обоснованными, выводы, изложенные в независимом экспертном заключении однозначны, его противоречивость и неполнота не установлены. Считает, что основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют. Дополнительно представлены сведения об экспертных организациях: ООО "Профи Айпрайс" (ИНН 6670279479), ООО "Прайс" (г. Сургут) с приложениями.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 17.07.2024 для предоставления сторонами дополнительных пояснений по вопросам суда относительно обстоятельств спора.

14.07.2024 (в электронном виде, зарегистрировано судом 15.07.2024) от ООО "СЗ "СИГ" поступили пояснения с приложением документов, подлежащих направлению на экспертизу.

15.07.2024 (в электронном виде, зарегистрировано судом 16.07.2024) от ПАО Сбербанк поступили дополнительные пояснения, дополнительные документы. Представлен письменный ответ эксперта и краткая стенограмма ответов эксперта.

С учетом поступивших за время перерыва документов в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 19.07.2024.

От ООО "СЗ "СИГ" поступили ответ общества с ограниченной ответственности "СургутГлавЭкспертиза" (далее - ООО "СургутГлавЭкспертиза") о значении ипотеки для решения вопроса о рыночной стоимости предметов сделки.

От ПАО Сбербанк поступил ответ ООО "Оценочная компания "Априори" от 18.07.2024 с указанием о возможности проведения дополнительной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества с учетом обременения в виде ипотеки. Просит учитывать искусственно ограничиваемый выбор экспертных учреждений ответчиком. Также кредитор представил пояснения на возражения ответчика АО Банк "СНГБ".

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 17.09.2024 был объявлен перерыв до 19.07.2024, а после - до 29.07.2024, с целью предоставления сторонами дополнительных пояснений.

После перерыва в судебном заседании в соответствии со статьей 18 АПК РФ произведена замена в составе суда в связи с нахождением судьи Брежневой О.Ю. в отпуске, вместо судьи Брежневой О.Ю. в рассмотрении жалобы принимает участие судья Сафронова М.М. В связи с заменой состава суда рассмотрение жалобы начато с самого начала.

25.07.2024 от ООО "СЗ "СИГ" поступили выписки из ЕГРО ОНС.

26.07.2024 от ПАО Сбербанк поступили копии соглашений об уступки прав и обязанностей застройщика новому застройщику от 15.01.2020.

В судебном заседании, продолженном 29.07.2024, представитель ООО "СЗ "СИГ" настаивал на проведение повторной экспертизы по делу, указал на отсутствие полных сведений об объеме обременений на спорные объекты.

Представитель ПАО Сбербанк против удовлетворения ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы возражал.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2024 (резолютивная часть оглашена 29.07.2024) ходатайство ООО "СЗ "СИГ" о проведении повторной экспертизы удовлетворено. По настоящему обособленному спору в рамках дела N А75-19049/2019 назначено проведение повторной экспертизы по установлению рыночной стоимости спорных объектов. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "СургутГлавЭкспертиза" (ИНН 8602077012) Тимофеевой Ирине Владимировне (далее - Тимофеева И.В.). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

какова по состоянию на 17.01.2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:299, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 4 550,3 кв.м. (с учетом обременения в виде ипотеки) с учетом и без учета рыночной стоимости прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:66?

какова по состоянию на 17.01.2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:300, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 3 411,8 кв.м. с учетом и без учета рыночной стоимости прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:66?

какова по состоянию на 17.01.2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:301, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 3 411,8 кв.м. (с учетом обременения в виде ипотеки) с учетом и без учета рыночной стоимости прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:65?

какова по состоянию на 17.01.2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 4 550,3 кв.м. (с учетом обременения в виде ипотеки) с учетом и без учета рыночной стоимости прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:65?

какова по состоянию на 29.11.2019 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:297, степень готовности 5 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 10 813,5 кв.м. (с учетом обременения в виде ипотеки) с учетом и без учета рыночной стоимости прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:63?

какова по состоянию на 26.11.2019 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:298, степень готовности 5 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 10 813,5 кв.м. с учетом и без учета рыночной стоимости прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:64?

Производство по рассмотрению апелляционных жалоб ПАО "Сбербанк" и ООО "СЗ "СИГ" приостановлено до получения результатов экспертизы.

02.08.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ПАО Сбербанк поступило заявление об отводе экспертного учреждения и ООО "СургутГлавЭкспертиза" и эксперта Тимофеевой И.В., поскольку в материалах настоящего дела имеется заключение эксперта N 24/02 (рецензия) по материалам заключения эксперта, выполненная рецензентом-оценщиком Тимофеевой И.В. (приложена ответчиком к дополнению к отзыву от 31.12.2024).

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2024 заявление ПАО Сбербанк назначено к рассмотрению в судебном заседании на 10.09.2024. Проведение экспертизы по установлению рыночной стоимости спорных объектов отложено до принятия апелляционным судом судебного акта по результатам рассмотрения данного заявления.

19.08.2024 от ООО "СургутГлавЭкспертиза" поступило ходатайство о замене эксперта и продлении срока производства экспертизы на 10 рабочих дней, мотивированное тем, что эксперт Тимофеева И.В. заблаговременно не известила директора экспертной организации о том, что в рамках настоящего обособленного спора она уже выражала свое профессиональное мнение от лица иной организации.

В заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению ходатайства ПАО Сбербанк, открытом 10.09.2024, в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 17.09.2024, в связи с поступлением заявления ООО "СургутГлавЭкспертиза" о замене эксперта и продлении срока проведения экспертизы, после окончания которого судебное заседание продолжено. Информация о перерыве в судебном заседании размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

АО Банк "СНГБ" представило 16.09.2024 мотивированные возражения на ходатайство ПАО Сбербанк, в удовлетворении которого просило отказать, эксперта для проведения повторной экспертизы заменить на основании заявления ООО "СургутГлавЭкспертиза".

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2024 в соответствии со статьей 18 АПК РФ произведена замена судьи Котлярова Н.Е. в составе суда по рассмотрению апелляционной жалобы, в том числе и для рассмотрения заявления ПАО Сбербанк об отводе эксперта, заявление ОО "СургутГлавЭкуспертиза" о замене эксперта и продлении сроков проведения экспертизы, на судью Брежневу О.Ю.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 (резолютивная часть оглашена 17.09.2024) в удовлетворении заявления ПАО Сбербанк об отводе эксперта Тимофеевой И.В. и экспертной организации ООО "СургутГлавЭкспертиза" отказано. Ходатайство ООО "СургутГлавЭкспертиза" о замене эксперта удовлетворено. Определено заменить эксперта ООО "СургутГлавЭкспертиза" Тимофееву И.В. на эксперта ООО "СургутГлавЭкуспертиза" Федотову Анну Викторовну. Срок проведения экспертизы продлен до 25.10.2024.

17.10.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ООО "СургутГлавЭкспертиза" поступило заключение эксперта N 24/08-0164 от 16.10.2024. Позже указанное заключение эксперта поступило в материалы дела на бумажном носителе с приложением диска.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2024 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по апелляционной жалобе на 19.12.2024

12.12.2024 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от ПАО Сбербанк поступили письменные пояснения, в просительной части которых просит производство по апелляционным жалобам возобновить и удовлетворить апелляционную жалобу ПАО Сбербанк. Также кредитором заявлено ходатайство о проведении судебного заседания, назначенного на 19.12.2024, в отсутствие его представителя.

В пояснениях относительно поступившего заключения по результатам повторной экспертизы ПАО Сбербанк указывает, что данная экспертиза была проведена с нарушением Федеральных стандартов оценки, что существенно повлияло на результаты экспертизы, в связи с чем считает, что заключение эксперта Федотовой А.В. не может быть свидетельствовать о рыночной стоимости, как объектов незавершенного строительства, так и прав аренды на земельные участки.

ООО "СЗ "СИГ", в свою очередь, представило отзыв на пояснения ПАО "Сбербанк.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 19.12.2024, представители ПАО Сбербанк, ООО "СЗ "СИГ" и АО Банк "СНГБ" не возражали против возобновления производства по апелляционным жалобам.

В связи с тем, что обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу по рассмотрению настоящих апелляционных жалобы устранены, участвующие в деле лица не заявили возражений относительно возможности возобновления производства по спору, суд апелляционной инстанции возобновил производство по настоящему делу на основании статьи 146 АПК РФ.

По существу представитель ПАО Сбербанк поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным в части последствий недействительности сделок, просил его изменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "СЗ "СИГ" возражал.

Представитель ООО "СЗ "СИГ" поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель АО Банк "СНГБ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО "СЗ "СИГ". Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на них, письменные пояснения и дополнения, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.04.2024 по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Статьей 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Согласно пункту 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах).

Под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются, в том числе действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.); банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента) (пункт 1 Постановления N 63).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "СеверСтрой" и ООО "СЗ "СИГ" заключены:

договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 10.10.2019 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:297 (том 1, л.д. 16, 17), в котором стороны оценили стоимость объекта в сумме 2 027 792 руб. 54 коп. (пункт 2.1. договора). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован 29.11.2019;

договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 20.10.2019 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:298 (том 1, л.д. 19-22), в котором стороны оценили стоимость объекта в сумме 210 101 руб. 77 коп. (пункт 2.1. договора). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован 26.11.2019;

договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22.11.2019 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:300 (том 1, л.д. 25 - 28), в котором стороны оценили стоимость объекта в сумме 210 101 руб. 77 коп. (пункт 2.1. договора). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован 17.01.2020;

договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.11.2019 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:301 (том 1, л.д. 31-34), в котором стороны оценили стоимость объекта в сумме 210 101 руб. 77 коп. (пункт 2.1. договора). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован 17.01.2020;

договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 28.11.2019 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302 (том 1, л.д. 37-40), в котором стороны оценили стоимость объекта в сумме 210 101 руб. 77 коп. (пункт 2.1. договора). Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован 17.01.2020.

В соответствии с пунктом 1.2 вышеуказанных договоров продавец одновременно с передачей права собственности на объекты незавершенного строительства передает покупателю право аренды на земельные участки:

- с кадастровым номером 86:10:0101009:63;

- с кадастровым номером 86:10:0101009:64;

- с кадастровым номером 86:10:0101009:65;

- с кадастровым номером 86:10:0101009:66.

Таким образом, имущество и имущественные права отчуждены должником в пользу ответчика на общую сумму 4 895 992 руб. 16 коп.

Расчет между сторонами произведен в следующем порядке:

1) по договору купли-продажи от 10.10.2019 путем подписания соглашения о зачете от 10.10.2019 на сумму 1 988 031 руб. 90 коп. против требований ответчика к должнику по договору подряда N 7 ПОД-19 от 01.08.2019 и осуществления безналичного платежа по платежному поручению N 76 от 28.08.2020 на сумму 39 760 руб. 64 коп.;

2) по договору купли-продажи от 20.10.2019 путем подписания соглашения о зачете от 20.10.2019 на сумму 1 988 031 руб. 90 коп. против требований ответчика к должнику по договору подряда N 8 ПОД-19 от 02.08.2019 и осуществления безналичного платежа по платежному поручению N 81 от 28.08.2020 на сумму 39 760 руб. 64 коп.;

3) по договору купли-продажи от 25.11.2019 путем осуществления безналичного платежа по платежному поручению N 79 от 28.08.2020 на сумму 5 449 руб. 80 коп. Также согласно утверждениям ответчика в счет стоимости объекта по договору учтена стоимость работ по договору подряда N 10 ПОД-19 от 01.09.2019 в размере 204 651 руб. 97 коп.

4) по договору купли-продажи от 28.11.2019 путем осуществления безналичного платежа по платежному поручению N 80 от 28.08.2020 на сумму 5 449 руб. 80 коп. Также согласно утверждениям ответчика в счет стоимости объекта по договору учтена стоимость работ по договору подряда N 9 ПОД-19 от 01.09.2019 в размере 204 651 руб. 97 коп.;

5) по договору купли-продажи от 28.11.2019 путем осуществления безналичного платежа по платежному поручению N 77 от 28.08.2020 на сумму 5 449 руб. 80 коп. Также согласно утверждениям ответчика в счет стоимости объекта по договору учтена стоимость работ по договору подряда N 11 ПОД-19 от 01.09.2019 в размере 204 651 руб. 97 коп.;

6) по договору купли-продажи от 22.11.2019 путем осуществления безналичного платежа по платежному поручению N 78 от 28.08.2020 на сумму 5 449 руб. 80 коп. Также согласно утверждениям ответчика в счет стоимости объекта по договору учтена стоимость работ по договору подряда N 12 ПОД-19 от 01.09.2019 в размере 204 651 руб. 97 коп.

Полагая, что перечисленные объекты незавершенного строительства и права на земельные участки отчуждены должником в пользу ответчика по существенно заниженной стоимости, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделок по отчуждению имущества недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Возражая против заявленных требований, ООО "СЗ "СИГ" указало, что оспариваемые сделки по приобретению имущества заключались с целью завершения строительства многоквартирного жилого дома N 6 в мкр. 35А г. Сургута, строительство которого силами должника стало невозможным в связи с его затруднённым финансово-экономическим состоянием, а также в связи с несоответствием должника критериям, предъявляемым к застройщикам.

Данный жилой дом в 2019 году был признан проблемным и включён в Единый реестр проблемных объектов, расположенный в единой информационной системе жилищного строительства.

В 2018 году Администрацией города Сургута в целях окончания строительства многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию застройщиками, в том числе ООО "СеверСтрой", утверждены планы мероприятий (дорожные карты) в целях завершения строительства объектов. Согласно разрешению на строительство от 30.05.2017 ООО "СеверСтрой" должно было завершить строительство объекта "Жилой дом N 6 в микрорайоне 35А города Сургута" до 02.12.2018. Администрацией города совместно с ООО "СеверСтрой" был разработан механизм завершения строительства объектов в микрорайоне 35А города Сургута с компенсацией затрат инвесторов в виде активов-объектов незавершённого строительства в 35А микрорайоне

ООО "СтройИнвестГрупп" выступило инвестором по завершению строительства объекта "Жилой дом N 6 в микрорайоне 35А города Сургута" при условии получения прав на объекты незавершенного строительства в 35А микрорайоне.

В случае отказа ответчика в участии в мероприятиях по достройке дома, Администрация города изъяла бы участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, как изъяла все участки у ООО "СеверСтрой" в 35А микрорайоне.

Договор подряда по завершению строительства объекта "Жилой дом N 6 в микрорайоне 35А города Сургута" заключен между ООО "СеверСтрой" и ООО "СтройИнвестГрупп" на сумму 100 000 000 руб., однако фактические затраты составили 233 779 965 руб. 31 коп.

В связи с тем, что ООО "СтройИнвестГрупп" исполнило обязательства по завершению строительства проблемного объекта, ООО "СЗ "СИГ" получило право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 86:10:0101009:297 (дом 12), 86:10:0101009:298 (дом 13), 86:10:0101009:301 (дом 14А), 8о: 10:0101009:302 (дом 14Б), 86:10:0101009 299 (дом 15А), 86:10:0101009:300 (дом 15Б).

Согласно пункту 1.5. устава ООО "СЗ "СИГ" данное общество является дочерним по отношению к ООО "СтройИнвестГрупп" ввиду его преобладающего участия в уставном капитале Общества (99,5%), генеральным директором и учредителем обществ является Калашников Э.В.

Деятельность ООО "СтройИнвестГрупп" и ООО "СЗ "СИГ" была направлена на спасение прав граждан-участников долевого строительства в 35А микрорайоне города Сургута и получение в результате компенсации в виде прав на объекты незавершенного строительства и на объекты долевого строительства в виде договоров участия в долевом строительстве.

В связи с тем, что ООО "СеверСтрой" отреклось от строительного процесса, не финансировало строительство, не намеревалось исполнить обязательства по передаче объектов долевого строительства, в январе 2020 года ООО "СеверСтрой" уступило права и обязанности по договорам долевого участия новому застройщику ООО "СЗ "СИГ", тем самым сняло с себя обязательства, в том числе экономические в виде затрат на строительство домов.

Обязательства по строительству объектов "Жилой дом N 12 в мкр. 35А города Сургута" и "Жилой дом N 13 в мкр. 35А города Сургута" исполнены новым застройщиком ООО "СЗ "СИГ", объекты введены в эксплуатацию 12.03.2024 и 15.03.2023 года соответственно, объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства.

Итого, расходы ООО "СтройИнвестГрупп" на строительство объекта составили 250 001 465 руб. 08 коп.

Помимо этого, ООО "СтройИнвестГрупп" внесены платежи Администрации города Сургута в счет аренды земельных участков за арендатора - ООО "СеверСтрой". Арендная плата за земельные участки в 35А мкр. под строительство Жилых домов N 12,13,14,15 на сумму 427 052 руб. 89 коп.

В результате завершения строительства объекта "Жилой дом N 6 в микрорайоне 35А г. Сургута" ООО "СеверСтрой" получило от участников долевого строительства денежные средства от реализации квартир и гаражей 504 883 165 руб. 47 коп.

Принимая во внимание наличие разногласий относительно рыночной стоимости переданного по спорным сделкам недвижимого имущества на дату их совершения (государственную регистрацию перехода права собственности), судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО Оценочная компания "Априори", Неждановой-Байковской А.В.

По результатам судебной экспертизы, представлено экспертное заключение от 20.11.2023 (том 5 л.д.7-129), согласно выводам которого:

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:299, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 4 550,3 кв.м. без учета рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:66 по состоянию на 17.01.2020 составляет: 881 924 руб.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:300, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 3 411,8 кв.м. без учета рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:66 по состоянию на 17.01.2020 составляет: 661 264 руб.;

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:301, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 3 411,8 кв.м. без учета рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:65 по состоянию на 17.01.2020 составляет: 661 264 руб.;

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302, степень готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 4 550,3 кв.м. без учета рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:65 по состоянию на 17.01.2020 составляет: 881 924 руб.;

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:297, степень готовности 5 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 10 813,5 кв.м. без учета рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:63 по состоянию на 29.11.2019 составляет:

12 196 970 руб.;

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:298, степень готовности 5 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 35А, площадь застройки 10 813,5 кв.м. без учета рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101009:64 по состоянию на 26.11.2019 составляет:

12 196 015 руб.

Удовлетворяя заявленные требования частично, учитывая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что спорные договоры заключены на нерыночных условиях в нарушение положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Повторно исследовав материалы дела, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую сторону для должника отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо совокупность следующих обстоятельств:

а) сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления;

б) сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В рассматриваемом случае при подаче настоящего заявления конкурсным управляющим было указано на наличие оснований для признания оспариваемых сделок недействительными по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Сделки по отчуждению имущества совершены 10.10.2019, 20.10.2019, 14.11.2019, 22.11.2019, 25.11.2019, 28.11.2019, государственная регистрация перехода права собственности на объекты произведена 26.11.2019, 29.11.2019 и 17.01.2020, а производство по делу о банкротстве должника возбуждено определением арбитражного суда от 05.11.2019, в связи с чем, данные сделки подпадают под периоды подозрительности, установленные пунктом 1статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления N 63 если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Позиция конкурсного управляющего с учетом результатов проведенной по делу судом первой инстанции экспертизы сводятся к доводам о том, что договоры купли-продажи совершены на условиях неравноценного встречного предоставления ввиду занижения сторонами стоимости объектов незавершенного строительства.

Возражения ООО "СЗ "СИГ" сводятся к тому, что установленная сторонами стоимость товара согласована исходя из фактически выполненных работ по возведению объектов и подтверждается Актами о приемке выполненных работ (форма КС-2) и Справками о стоимости выполненных работ (форма КС-3), в связи с чем неравноценность встречного предоставления из материалов дела не усматривается.

Учитывая возникшие в ходе рассмотрения апелляционных жалоб вопросы о рыночной стоимости спорого имущества с учетом заявленных нарушений при проведении экспертизы в суде первой инстанции, принимая во внимание существенность доводов о влиянии размера обременений на итоговую рыночную стоимость объектов, возражений относительно правильности выводов, содержащихся в ранее проведенной экспертизе (обоснованы с учетом проведения аналогичной экспертизы в рамках иного обособленного спора по настоящему делу в отношении смежных земельных участков), суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы по установлению рыночной стоимости спорных объектов на дату регистрации перехода права собственности на них с учетом обременений, указанных в договорах и в выписках из ЕГРПНИ, с учетом и без учета права на аренду земельных участков.

Согласно поступившему в материалы дела экспертному заключению N 24/08-0164 от 22.06.2023 по результатам проведения повторной экспертизы экспертом сформулированы следующие выводы:

1) Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:299 площадью застройки 4550,3 кв.м. со степенью готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, проектное название "Жилой дом N 15, секция А в микрорайоне 35А г.Сургута" по состоянию на 17.01.2020 составляет: 8 913,59 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:66 по состоянию на 17.01.2020 не предусмотрена договором аренды земельного участка N 73 от 21.04.2017 и равна нулю.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:66 по состоянию на 17.01.2020 с учетом обременения в виде ипотеки равна нулю;

2) Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:300 площадью застройки 3411,8 кв.м. со степенью готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, проектное название "Жилой дом N 15, секция Б в микрорайоне 35А г.Сургута" по состоянию на 17.01.2020 составляет: 8 913,59 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:66 по состоянию на 17.01.2020 не предусмотрена договором аренды земельного участка N 73 от 21.04.2017 и равна нулю.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:66 по состоянию на 17.01.2020 с учетом обременения в виде ипотеки равна нулю;

3) Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:301 площадью застройки 3411,8 кв.м. со степенью готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, проектное название "Жилой дом N 14, секция А в микрорайоне 35А г.Сургута" по состоянию на 17.01.2020 составляет: 8 937,02 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:65 по состоянию на 17.01.2020 не предусмотрена договором аренды земельного участка N 90 от 21.04.2017 и равна нулю.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:65 по состоянию на 17.01.2020 с учетом обременения в виде ипотеки равна нулю;

4) Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302 площадью застройки 4550,3 кв.м. со степенью готовности 1 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, проектное название "Жилой дом N 14, секция А в микрорайоне 35А г.Сургута" по состоянию на 17.01.2020 составляет: 8 937,02 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:65 по состоянию на 17.01.2020 не предусмотрена договором аренды земельного участка N 90 от 21.04.2017 и равна нулю.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:65 по состоянию на 17.01.2020 с учетом обременения в виде ипотеки равна нулю;

5) Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:302 площадью застройки 10813,5 кв.м. со степенью готовности 5 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, проектное название "Жилой дом N 12 в микрорайоне 35А г.Сургута" по состоянию на 29.11.2019 составляет: 53 499,90 руб.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:63 по состоянию на 29.11.2019 не предусмотрена договором аренды земельного участка N 88 от 21.04.2017 и равна нулю.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:63 по состоянию на 29.11.2019 с учетом обременения в виде ипотеки равна нулю;

6) Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101009:298 площадью застройки 10813,5 кв.м. со степенью готовности 5 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 35А, проектное название "Жилой дом N 13, в микрорайоне 35А г.Сургута" по состоянию на 29.11.2019 равна нулю. Согласно сведений, имеющихся у эксперта, строительство данного объекта не начато, проведены только подготовительные работы по посадке и вырубке деревьев.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:64 по состоянию на 29.11.2019 не предусмотрена договором аренды земельного участка N 89 от 21.04.2017 и равна нулю.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101009:64 по состоянию на 29.11.2019 с учетом обременения в виде ипотеки равна нулю.

В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Апелляционный суд, оценив экспертное заключение ООО "СургутГлавЭкспертиза", пришел к выводу о том, данное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на все поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Изложенные в заключении экспертизы выводы экспертов не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу, в связи с чем данное заключение признается надлежащим доказательством по делу. Доказательственное значение проведенной судебной экспертизы подлежит оценке в совокупности, в том числе с иными представленными в материалы дела, документами.

Отклоняя возражения ПАО Сбербанк на заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что эксперт применил допустимые методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, обосновал невозможность применения иных методов оценки. При этом суд отмечает, что прямая обязанность по применению экспертом иных методов оценки действующим законодательством императивно не предусмотрена.

При проведении судебной оценки, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, был применен сравнительный подход при оценке стоимости спорного имущества, который основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

В экспертном заключении также приведено обоснование стоимости права аренды земельных участков. Учитывая, что на арендуемых земельных участках имелись объекты незавершённого строительства, кроме как деятельность по завершению строительства, влекущей за собой большой объём расходов, на данных земельных участках производиться не может, что влияет на их рентабельность.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 N 304-ЭС15-17252(3), имущественные права по договору аренды, стороной которого является публичный собственник, обладающий правомочиями по распоряжению имуществом, не могут быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Сложившаяся судебная практика исходит из того, что в конкурсную массу лица, в отношении которого осуществляется процедура, применяемая в деле о банкротстве, может быть включено право аренды земельного участка, отвечающее определенным критериям. Так, по смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2016 N 306-КГ15-15500, к данным критериям согласно пунктам 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены срок действия договора аренды (более пяти лет) и (или) отсутствие условий договора о необходимости получения согласия собственника имущества на передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу.

Таким образом, в настоящем же случае право аренды земельного участника не может является активом должника и не подлежит реализации в составе его имущества.

Принимая во внимание выводы заключения экспертизы N 24/08-0164 от 22.06.2023, которая проведена в отношении земельных участков, смежных с земельными участками, стоимость которых ранее также являлась предметом судебной оценки с учетом результатов проведенной экспертизы в рамках иного обособленного спора (определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.10.2023, оставленного в силе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа - Югры от 18.04.2024 по делу N А75-19049/2019), коллегия судей приходит к выводу о недоказанности конкурсным управляющим передачи должником имущества по спорным договорам при неравноценном встречном предоставлении учитывая тот факт, что ответчик принял обязательства по погашению имеющейся у должника задолженности по арендной плате, а также осуществил завершение строительства с привлечением собственных и кредитных средств.

При таких обстоятельствах оснований для признания сделок недействительными применительно к пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве у суда первой инстанции не имелось.

Признаков заинтересованности (формальных либо косвенных) между должником и ООО "СЗ "СИГ" судом не установлено, в связи с чем презумпция осведомленности к ответчику неприменима, что подателями жалоб не оспаривается.

Обстоятельства, в силу которых ООО "СЗ "СИГ" на дату совершения оспариваемых сделок должно было знать о наличии у должника признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества, о неисполненных должником обязательствах перед иными кредиторами, арбитражным судом также не установлены.

Факт наличия у должника на дату направления оспариваемого уведомления кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов должника, подтвержден материалами дела и ответчиком не опровергнут; вместе с тем, как указывалось ранее, сделки по приобретению имущества заключались с целью завершения строительства многоквартирных жилых домов с целью недопущения ситуации социальной напряжённости, связанной с нарушением прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, доказательств того, что в рамках оспариваемых сделок прекратил каких-либо иные требования должника против своих требований, в материалы обособленного спора не представлено.

На основании изложенного коллегия не находит обоснованными доводы ПАО Сбербанк о наличии оснований для признания спорных сделок недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 270 АПК РФ неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 272 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить определение суда первой инстанции полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

Таким образом, определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.04.2024 по настоящему делу подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционная жалоба ООО "СЗ "СИГ" - удовлетворению.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ПАО Сбербанк не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

В связи указанными положениями закона в пользу ООО "СЗ "СИГ" надлежит взыскать с ООО "СеверСтрой" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. и оплате повторной судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении требований конкурсного управляющего, расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления о признании недействительной сделки должника относятся на ООО "СеверСтрой".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5388/2024) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ" удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22 апреля 2024 года по делу N А75-19049/2019 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" о признании сделок недействительными отказать.

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5579/2024) публичного акционерного общества "Сбербанк России" оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" (ОГРН: 1028600582295 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СИГ" (ОГРН: 1177746423502 ИНН: 7704408173) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., расходы за проведение экспертизы в размере 60 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.П. Целых

Судьи

О.Ю. Брежнева М.М. Сафронов