Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2020 г. N Ф05-20605/20 по делу N А41-58384/2019

г. Москва

9 декабря 2020 г.

Дело N А41-58384/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2020.

Полный текст постановления изготовлен 09.12.2020.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,

судей Кобылянского В.В., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от администрации Коломенского городского округа: Мазаева Н.С. по доверенности от 20.12.2019 N 174,

от ООО "Пирочи": Ундалов А.А. по доверенности от 09.01.2010,

рассмотрев 02.12.2020 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пирочи" (ООО "Пирочи")

на постановление от 24.08.2020

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску администрации Коломенского городского округа

к ООО "Пирочи"

о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица: Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Управление федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москва, Московской и Тульской областям.

УСТАНОВИЛ: администрация Коломенского городского округа Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пирочи" (далее - ответчик, ООО "Пирочи") с требованием расторгнуть договоры аренды от 22.09.2014 N 268/14 и от 12.03.2018 N 30/18, заключенные между администрацией Коломенского городского округа Московской области и ООО "Пирочи" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 50:34:0020101:159, общей площадью 400 083 кв. м, расположенного по адресу: обл. Московская, р-н Коломенский, д. Негомож, ул. Луговая, дом 33 и 50:34:0020101:161, общей площадью 400 712 кв. м, расположенного по адресу: обл. Московская, р-н Коломенский, д. Негомож, ул. Луговая, дом 33, обязать ООО "Пирочи" возвратить администрации Коломенского городского округа Московской области вышеуказанные земельные участки в первоначальном состоянии, пригодном для их целевого использования в соответствии с видом разрешенного использования в течение девяти месяцев с момента вступления настоящего постановления в законную силу (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2019 дела N А41-58836/2019 и N А41-58384/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенного номера дела: NА41-58384/19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Министерство имущественных отношений МО, Управление федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москва, Московской и Тульской областям.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.03.2020 по делу N А41-58384/19 в удовлетворении исковых требований администрации Коломенского городского округа Московской области отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020 решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2020 отменено, исковые требований удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Пирочи" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом при вынесении обжалуемого судебного акта нарушены нормы процессуального и материального права.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщен отзыв администрации Коломенского городского округа Московской области, согласно которому истец возражает против доводов кассационной жалобы, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В приобщении к материалам дела поступивших от Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области письменных пояснений судебной коллегией отказано, так как не представлены доказательства их заблаговременного направления в суд и лицам, участвующим в деле. Поскольку письменные пояснения поданы в электронном виде, то они не подлежат возвращению, остаются в материалах дела, но учитываться судом не будут.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.

В судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы третьи лица не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, пришел к выводу о наличии оснований для отмены постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020 и оставления в силе решения Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2020.

Из материалов дела следует и суд установил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 22.09.2014 N 268/14, в соответствии с пунктами 1.1. которого предметом договора аренды является земельный участок, с кадастровым номером 50:34:0020101:159, общей площадью 400 083 кв. м, в границах сельского поселения Заруденское, расположенный по адресному ориентиру, расположенному за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1950 м. от ориентира по направлению на северо-запад.

Почтовый адрес ориентира: обл. Московская, р-н Коломенский, д.Негомож, ул. Луговая, дом 33, категория земель: "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства".

Срок аренды земельного участка установлен с 22.09.2014 по 22.09.2061 (пункт 2.1 договора аренды N 268/14).

Договор аренды N 268/14 зарегистрирован 17.12.2014 Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, N 50-50-57/704/2014-012.

В соответствии с пунктом 5.4.1 спорного договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора аренды.

Согласно пункту 5.4.2. спорного договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 5.1.1 договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2018 N 30/18, в соответствии с пунктами 1.1 которого предметом договора аренды является земельный участок, с кадастровым номером 50:34:0020101:161, общей площадью 400 712 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1500 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: обл. Московская, р-н Коломенский, д. Негомож, ул. Луговая, дом 33, категория земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с вид разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства".

Срок аренды земельного участка установлен с 06.03.2018 по 05.03.2021 (пункт 2.1 договора аренды N 30/18).

Договор аренды N 30/18 зарегистрирован 05.06.2018 Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, N50:34:0020101:161-50/057/2018-6.

В силу пункта 4.4.1 договора аренды N 30/18, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Пунктом 4.1.1 договора аренды N 30/18 установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды, в том числе в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

На основании актов осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:34:0020101:159 (от 29.06.2017 N 728, от 03.05.2018 N 59, от 10.06.2019 N739, от 15.10.2019 N 933, от 06.02.2020 N 31) арендодатель пришел к выводу о нарушении арендатором условий договора аренды N 268/14 в части использования земельного участка не по целевому назначению. Так, на центральной части земельного участка с кадастровым номером 50:34:0020101:159 располагаются строения и сооружения для содержания животных, бытовки, стоянка для транспорта, размещаются строительные материалы.

В юго-восточной части участка располагается искусственный водный объект примерной общей площадью 19 га, который продолжается за границами участка и размещается на смежном земельном участке с кадастровым номером 50:34:0020101:161, вдоль водоема проложена широкая грунтовая дорога, ведущая на соседний участок. Берега водоема не спланированы. Отвалы грунта, образовавшиеся в результате добычи песка, размещены слева от дороги, заросли сорной травяной и древесно-кустарниковой растительностью.

На основании актов осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:34:0020101:161 (от 26.04.2018 N 10, от 10.06.2019 N 739, от 21.08.2019 N880, от 06.02.2020 N 31) арендодатель также пришел к выводу о нарушении арендатором условий договора аренды N 30/18 в части использования земельного участка не по целевому назначению. Так, с южной части земельного участка с кадастровым номером 50:34:0020101:161 располагается водный объект искусственного происхождения, образовавшийся в результате деятельности по добыче песка. Водоем располагается на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:34:0020101:159 и 50:34:0020101:161. Берега не спланированы, изрыты, заросли сорной травяной растительностью. В центральной части земельного участка размещены отвалы песка, на момент проверки имеются свежие следы большегрузной техники (на участке находится экскаватор-ковш на гусеничном ходу Hyundai).

Рекультивация нарушенных земельных участков с кадастровыми номерами 50:34:0020101:159 и 50:34:0020101:161 не завершена.

На момент осмотра не установлена хозяйственная деятельность по организации разведения и (или) содержания, а также выращивания объектов рыбоводства (аквакультуры).

Общая площадь навалов грунта на земельном участке с кадастровым номером 50:34:0020101:159 составляет 9990 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 50:34:0020101:161 составляет 16055 кв. м, в соответствии с отчетом об инженерно-геодезических измерениях, произведенных ООО "Геодезист".

Истцом 21.01.2019 в адрес ответчика были направлены досудебные претензии от 27.12.2018N 73/18 и N 80/18 о необходимости в срок до 03.06.2019 приступить к использованию земельных участков с КН 50:34:0020101:159 и 50:34:0020101:161. Указанные претензии оставлены без ответа.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о недоказанности существенного нарушения обязанности по целевому использованию земельного участка, поскольку истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлена достаточная совокупность доказательств, свидетельствующая об использовании арендатором спорных земельных участков не по целевому назначению. При этом суд первой инстанции указал на то, что представленные в материалы дела акты осмотра земельных участков не могут являться надлежащим доказательством нецелевого использования земельных участков, поскольку нарушение обществом земельного законодательства не установлено в предусмотренной административным законодательством процедуре.

Отменяя решение суда первой инстанции и, удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал на то, согласно представленным в материалы дела актам осмотра, рекультивация земельных участков с кадастровыми номерами 50:34:0020101:159 и 50:34:0020101:161 не завершена, не установлена хозяйственная деятельность по организации разведения и (или) содержания, а также выращивания объектов рыбоводства (аквакультуры), ответчиком не представлено заключение (экспертиза) на проект рекультивации отработанных земельных участков с кадастровыми номерами 50:34:0020101:159 и 50:34:0020101:161, а также надлежаще заверенный проект на ликвидацию горных выработок, в связи с чем, определить перечень выполненных работ по рекультивации данных земельных участков не представляется возможным. Кроме того, суд апелляционной инстанции принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2018 по делу N А40-217396/2017, которым установлено, что ответчик незаконно осуществляет добычу полезных ископаемых на земельном участке с кадастровым номером N 50:34:0020101:159, и пришел к выводу о доказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий договоров аренды, выразившихся в использовании последним земельных участков не в соответствии с их целевым назначением, что в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договоров.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд первой инстанции правильно указал, что доказательств существенного нарушения спорного договора аренды истцом в материалы дела не представлено.

При этом судом первой инстанции приняты во внимание пояснения ответчика о том, что на земельных участках имеются хозяйственные постройки, где содержатся сельскохозяйственные животные, хранятся сено и солома. Также ежегодно на территории 1/3 всей площади земельных участков проводится сенокос. Ответчиком проводятся подготовительные работы по развитию рыбной отрасли на территории земельных участков; работы по добыче песка на спорных земельных участках не ведутся с момента истечения срока (01.03.2018) лицензии на право пользования недрами серии МСК N 80074 ТЭ от 24.07.2008, а навалы грунта, указанные в актах осмотра, предназначены для завершения работ по рекультивации земельных участков и занимают незначительную площадь - 9990 кв. м. на земельном участке с кадастровым номером 50:34:0020101:159, что составляет 1/40 от общей площади участка, и 16055 кв. м. на земельном участке с кадастровым номером 50:34:0020101:161, что составляет 1/25 от общей площади участка. Данные пояснения нашли свое подтверждение в фототаблицах, представленных в материалы дела, в том числе истцом (т.1, л.д. 102-110,т.4 л.д.41-45).

Поскольку ответчик не допустил существенных и неустранимых нарушений договора аренды суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды по основаниям, приведенным им в исковом заявлении.

В силу пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений, поэтому с учетом вышеизложенных обстоятельств постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020 по делу N А41-58384/2019 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2020 по указанному делу оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020 по делу N А41-58384/2019 отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 05.03.2020 по указанному делу оставить в силе.

Председательствующий судья

М.Д. Ядренцева

Судьи

Н.Н. Кольцова В.В. Кобылянский