Постановление Арбитражного суда Московского округа от 1 марта 2021 г. N Ф05-1792/21 по делу N А41-10957/2020

г. Москва

1 марта 2021 г.

Дело N А41-10957/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24.02.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 01.03.2021.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Лазаревой И.В.

судей Красновой С.В. и Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от ООО "Пион" - Белошапко Е.Ю., по доверенности от 15.02.2018

от Администрации городского округа Ступино Московской области - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании 24.02.2021 кассационную жалобу Администрации городского округа Ступино Московской области (ответчика) на решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2020 по делу N А41-10957/2020

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пион"

к Администрации городского округа Ступино Московской области

об урегулировании разногласий по договору, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общества с ограниченной ответственностью "Пион" (далее - ООО "Пион", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий по договору, купли продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа (нежилое помещение площадью 77,4 кв. м, этаж подвальный, адрес объекта: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, пом. VII), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 4.1: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы N 017-2/007-20 от 06 июля 2020, стоимость имущества составляет 1 025 907 руб.";

Пункт 4.2: "Оплата имущества осуществляется на основании письменного заявления покупателя - залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора";

Пункт п. 4.3.1: "Первый платеж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в п. 4.1 настоящего договора. Первый платеж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора";

Пункт 4.3.4: "Покупатель-залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет продавца-залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет продавца-залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к договору)";

Пункт 4.5 договора: "Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании их решения. При досрочном погашении части основного долга покупатель - залогодатель производят ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";

Пункт 7.2.5: "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости имущества предоставлять продавцу - залогодержателю документы, подтверждающие оплату";

Пункт 7.2.7 из текста договора исключить;

Пункт 9.2: "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с: - неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев; - оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора". (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2020, исковые требования удовлетворены, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, спорные пункты договора приняты в вышеуказанной редакции истца.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по пунктам 4.1, 4.3.1, 7.2.7, 9.2 в редакции ответчика. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что Администрация считает рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, установленную в ходе экспертного исследования экспертом Пановой Н.В. недостоверной, явно заниженной и не покрывающей потери муниципального образования. По мнению заявителя, судами первой и апелляционной инстанции ошибочно утверждены в редакции истца пункты договора 4.1, 4.3.1, 7.2.7, 9.2; выводы судов об исключении из проекта договора пункта 7.2.7 ошибочно, поскольку противоречит пункту 1 части 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечила, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 18.10.2018 по делу N А41-51396/2018 признан незаконным отказ Администрации в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества, на Администрацию возложена обязанность по совершению действий, связанных с реализацией преимущественного права истца на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 77,4 кв. м, этаж подвальный, адрес объекта: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 29/9, пом. VII, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в деситядневный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

От Администрации в адрес истца поступил проект договора купли-продажи; истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 21.04.2018 - дату обращения истца за выкупом имущества, определением от 01.06.2020 по настоящему делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО "МК Эксперт" эксперту Пановой Н.В..

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 21.04.2018 составляет 1 025 907 руб., без учета НДС.

Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 4.1 настоящего договора, определена в размере, установленном заключением эксперта - 1 025 907 руб.

Суды признали, что данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Что касается пунктов 4.3.1, 7.2.7, 9.2 договора суды отметили следующее.

Согласно пункту 4.3.1 договора первый платеж составляет 50 633 руб. 33 коп. перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя.

Согласно пункту 9.2: Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с: - неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев; - оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора.

Суды, принимая пункты 4.3.1 и 9.2 договора в редакции истца установили, что спорные пункты не противоречат нормам действующего законодательства с учетом баланса интересов сторон.

Возражения ответчика относительно редакции пункта 7.2.7 отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку судами сделан обоснованный вывод о том, что пункт 7.2.7 проекта договора, обязывающий покупателя застраховать имущество на весь срок договора в пользу продавца, поскольку обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества Закона N 135-ФЗ, а ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с результатами экспертизы подлежат отклонению, поскольку представленное экспертное заключение отвечает требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно признано судами надлежащим доказательством по делу, а иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Изложенные ответчиком в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие ответчика с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а кассационная жалоба Администрации удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2020 по делу N А41-10957/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

И.В. Лазарева

Судьи

С.В. Краснова Л.В. Федулова