Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 сентября 2004 г. N А14-9956-03/246/30 При исследовании обстоятельств дела судом не были истребованы акты органов государственной власти, в соответствии с которыми арендодателем вносились изменения в спорный договор, поэтому дело о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка направлено на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 20 сентября 2004 г. N А14-9956-03/246/30
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего, судей, при участии в заседании от истца: не явился, извещен надлежаще, от ответчика: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Воронежа на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.03.2004 г. по делу N А14-9956-03/246/30, установил:

ООО "ВАС" г. Воронеж обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации г. Воронежа о взыскании неосновательного обогащения в сумме 150130 руб. 00 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 39991 руб. 42 коп., по договору от 22.10.99 г. N 193-99-03/МЗ аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. К.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г. Воронежа, УФК по Воронежской области, и ГФУ Администрации Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.03.2004 г. исковые требования ООО "ВАС" удовлетворены в полном объеме. В порядке апелляционного производства законность решения суда не проверялась.

Не согласившись с названным судебным актом, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда как незаконное.

В настоящее судебное заседание представители сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Учитывая требования ст. 284 АК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию суда, в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.10.1999 г. на основании Постановлений исполнительного комитета Администрации г. Воронежа от 14.03.1997 г. N 156, от 22.04.1997 г. N 67, от 03.09.1999 г. N 498 между сторонами был подписан договор N 193-99-03/МЗ аренды земельного участка площадью 3930 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Центральный район, ул. К., сроком действия на 5 лет.

Указанный договор зарегистрирован в ГУЮ "Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 16.11.99 г. серии 36 N 076067.

Согласно п. 3.2. договора арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование участком ежеквартально в сумме 20868 руб., согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Между тем истец производил уплату арендных платежей за 2000-2002 годы в размере, исходя из величины годовой арендной платы, указанной в расчетах арендной платы на 2000, 2001 и 2002 годы, что составляет 100176 руб. 00 коп., 100097 руб. 00 коп. и 200273 руб. 00 коп соответственно, о чем свидетельствуют платежные поручения от 29.02.2000 г. N 3, от 19.06.2000 г. N 15, от 02.10.2000 г. N 169, от 28.11.2000 г. N 211, от 25.03.2001 г. N 62, от 25.06.2001 г. N 208, от 26.09.2001 г. N 54, от 29.11.2001 г. N 91. от 25.03.2002 г. N 59, о 26.06.2002 г. N 142, от 25.09.2002 г. N 221, от 02.12.2002 г. N 277.

Всего истцом в уплате арендных платежей было перечислено 400 546 руб. 00 коп., что ответчиком не оспаривается.

Ссылаясь на то, что ответчик в одностороннем порядке внес изменения в размер арендной платы согласно расчетам за 2000-2002 г. г., которые не прошли государственную регистрацию, истец обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя 150130 руб. неосновательного обогащения составляющего разницу между фактически уплаченной суммой и предусмотренной договором, в соответствие с положениями ст. 1102 ГК РФ, начислив на данную сумму проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.02.2000 г. по 09.12.2003 г. в сумме 39991 руб. 42 коп., в порядке предусмотренном ст. 1107 ГК РФ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку соглашения сторон об изменении размера арендной платы не прошли государственную регистрацию в ГУЮ "Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость" судом сделан вывод о том, что данные соглашения противоречат п. 1 ст. 453 ГК РФ и являются незаключенными в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, что порождает неосновательное обогащение ответчика за счет получения необоснованно уплаченных истцом арендных платежей.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом, в силу следующих оснований.

Как усматривается из п. 3.2. заключенного сторонами договора аренды от 22.10.99 г. N 193-99-03/МЗ размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, муниципального Совета г. Воронежа централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится с месяца начала действия новых ставок земельного налога в десятидневный срок после получения уведомления.

Таким образом, механизм изменения и расчета арендной платы был заложен сторонами в договоре, который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и считается заключенным в соответствии с положениями п. 2 ст. 609 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, что исключает необходимость регистрации последующих изменений размера арендной платы, вносимых арендодателем в договор в рамках публичных правоотношений на основании законодательных актов государственных органов РФ и органов местного самоуправления.

Кроме того, суд не учел положений статьи 21 ФЗ "О плате за землю" и ст. 65 Земельного кодекса РФ, которыми установлено, что при аренде земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти или местного самоуправления, которые определяют базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

При данных обстоятельствах, одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения базовых ставок и коэффициентов платы за землю не подлежит государственной регистрации при наличии согласования указанных условий в договоре аренды заключенном сторонами в установленном законом порядке.

В тоже время, при исследовании обстоятельств дела судом не были истребованы акты органов государственной власти Воронежской области, в соответствии с которыми арендодателем вносились изменения в спорный договор в 2000-2002 г. г. Суд не дал надлежащей оценки соответствию указанных нормативных правовых актов действующему законодательству РФ в части установления базовых ставок арендной платы и применения коэффициентов платы за землю.

При таких обстоятельствах, кассационная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию суда в ином составе судей.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеуказанные недостатки и принять решение по существу спора.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 марта 2004 года по делу N А14-9956-03/246/30 отменить и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда в ином составе судей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.