Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 апреля 2021 г. N Ф05-3172/21 по делу N А40-289455/2019

г. Москва

08 апреля 2021 г.

Дело N А40-289455/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей Кочергиной Е.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Жаворонкова С.М, по доверенности от 11.01.2021; Воробьев А.М., по доверенности от 16.11.2020

от ответчика: Ключникова М.В., по доверенности от 29.12.2020

рассмотрев 07 апреля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 22 июня 2020 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 27 ноября 2020 года,

по иску ОАО "Водстрой"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Водстрой" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020, исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2020 удовлетворено ходатайство истца о процессуальном правопреемстве, проведена замена истца по делу N А40-289455/19 ОАО "Водстрой" на правопреемника ООО "Патекстройарсенал МГ".

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Требования кассационной жалобы мотивированы неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

Представленный истцом отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представитель истца просил оставить принятые судебные акты без изменения

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция считает данные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2016 N М-02-049741, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:02:0011001:1001, общей площадью 14.000 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Широкая, вл. 30.

В рамках исполнения условий договора истцом внесена арендная плата в 2017 году в сумме 41 639 807,30 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 640.612.420 руб. в год, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года", что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Дополнительным соглашением от 13.03.2017 изменена цель предоставления земельного участка, на основании чего истец 28.03.2017 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве от 18.04.2017 N 51-4811/2017 кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 462 738 000 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.07.2018 сведения об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011001:1001 внесены в государственный кадастр недвижимости 28.04.2017.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Суды пришли к выводу, что при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 77:02:0011001:1001 в 2017 году следует исходить из кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве от 18.04.2017.

Кроме того, дополнительное соглашение от 13.03.2017, в соответствии с которым ставка арендной платы устанавливалась в сумме 5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды, зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 13.04.2017 за N 77:02:0011001:1001-77/022/017-1.

При этом 14.04.2017 многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Широкая, вл. 30, был введен в эксплуатацию на основании разрешения N 77-192000-007858-2017.

Указывая, что основания для начисления арендной платы по ставке 5% у ответчика фактически отсутствовали, истец после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 38 977 479,8 руб. неосновательного обогащения.

Удовлетворяя заявленные требования, применив положения статей 413, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом положений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды исходили из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Между тем данные выводы судов являются преждевременными по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения: в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

При этом в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Принципиальным для рассмотрения настоящего спора являлся вопрос площади земельного участка, занятого объектом строительства (многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Широкая, вл. 30, введенным в эксплуатацию на основании разрешения N 77-192000-007858-2017, право собственности на квартиру в котором зарегистрировано за первым собственником 22.05.2017) и необходимого для его эксплуатации, который судами не разрешен.

Доводам ответчика о продолжении строительства на спорном земельном участке второго объекта (многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Широкая, д. 30, корп. 1, кадастровый номер 77:02:0011001:2268) после ввода в эксплуатацию указанного многоквартирного дома первой очереди, представленным письменным пояснениям истца о величине нормативно-необходимой площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов капитального строительства с кадастровым номером 77:02:0011001:1326 и 77:02:0011001:2268, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 19.11.2018 N 77-192000-008633-2018 (т. 1 л.д. 118-121) судами оценка не дана.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что суды при рассмотрении настоящего спора не обеспечили установления всех необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств.

Исходя из того, что для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также осуществление иных процессуальных действий, не относящихся к полномочиям суда кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применив нормы материального и процессуального права, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить представленные доказательства в их совокупности, результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств. Разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июня 2020 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2020 года по делу N А40-289455/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражного суда г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.Н. Колмакова

Судьи

Е.В. Кочергина Д.Г. Ярцев