Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 марта 2005 г. N А23-1677/04Г-17-72 Поскольку ответчик не имел права распоряжаться недвижимым имуществом, являющимся предметом договора купли-продажи, и заключать с другим лицом договор купли-продажи этого же имущества, суд обоснованно признал указанный договор, заключенный между ответчиками, недействительным. До государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 4 марта 2005 г. N А23-1677/04Г-17-72
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - И.В.М. - ю/к (дов. N 7 от 21.05.04 г.); от ответчиков: 1. ЗАО "АПТ-С" - П.В.Ф. - директора (протокол собрания учредителей от 31.10.92 г.), 2. ООО "КЭМ" - И.И.А. - ю/к (дов. N 1 от 04.01.05 г.), Р.В.М. - директора (протокол N 1 от 26.02.03 г.);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "КЭМ", г. Калуга, на решение от 12.10.04 г. и постановление апелляционной инстанции от 06.12.04 г. Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-1677/04Г-17-72, установил:

ЗАО "АК-НП", г. Орел, обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "АПТ-С", г. Калуга, и ООО "КЭМ", г. Калуга, о признании недействительным договора от 07.04.04 г. купли-продажи нежилого помещения общей площадью 315,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. М., 311.

ООО "КЭМ" заявило встречный иск о признании недействительным договора N 19 от 09.02.04 г. купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. М., 311, заключенного между ЗАО "АК-НП" и ЗАО "АПТ-С", а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением от 12.10.04 г. Арбитражного суда Калужской области исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.12.04 г. решение суда оставлено без изменения.

Не соглашаясь с вынесенными судебными актами, ООО "КЭМ" подало в суд округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение и постановление суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия полагает, что решение и постановление суда следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи с нижеизложенным.

Как видно из материалов дела, между ЗАО "АК-НП" и ЗАО "АПТ-С" были заключены договор от 28.01.04 г. с условиями гарантии заключения договора купли-продажи недвижимости в счет погашения задолженности перед ЗАО "АК-НП", договор N 19 от 09.02.04 г. купли-продажи нежилого помещения площадью 315,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. М., 311, и дополнительное соглашение к договору N 19 от 09.02.04 г.

Все вышеуказанные договоры были заключены с целью ликвидации задолженности ЗАО "АПТ-С" перед ЗАО "АК-НП", установленной решением от 06.02.04 г. Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-3064/03Г-4-215.

Факт передачи нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 09.02.04 г.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору N 19 от 09.02.04 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.04.04 г. между ЗАО "АПТ-С" (Продавец) и ООО "КЭМ" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи того же самого недвижимого имущества.

УЮ ГРПНИ на территории Калужской области зарегистрировало право собственности ООО "КЭМ" на нежилое помещение площадью 315,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. М., 311, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 40 ЕР N 206780 от 12.04.04 г.

Ссылаясь на незаконность заключения договора от 07.04.04 г. купли-продажи недвижимого имущества, ЗАО "АК-НП" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования ЗАО "АК-НП" и отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "КЭМ", суд области обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

На момент заключения дополнительного соглашения к договору N 19 от 09.02.04 г. ЗАО "АПТ-С" имело перед ЗАО "АК-НП" обязательство по уплате задолженности в размере 749300 руб.

В дополнительном соглашении от 09.02.04 г., которое является отступным, ЗАО "АПТ-С" признало наличие обязательства по уплате задолженности.

Таким образом, на дату заключения соглашения об отступном от 09.02.04 г. у ЗАО "АПТ-С" имелось обязательство по возврату долга, которое было прекращено предоставлением взамен исполнения отступного - нежилого помещения площадью 315,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. М., 311.

На основании изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что договор N 19 от 09.02.04 г. купли-продажи нежилого помещения, заключенный между ЗАО "АПТ-С" и ЗАО "АК-НП", был заключен и исполнен сторонами.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогичное требование содержится и в п. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из этого следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Данная позиция нашла свое отражение в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

На основании изложенного, суд области сделал правомерный вывод о том, что ЗАО "АПТ-С" не имело права распоряжаться недвижимым имуществом, являющимся предметом договора N 19 от 09.02.04 г., и заключать с ООО "КЭМ" договор от 07.04.04 г. купли-продажи этого же имущества.

Таким образом, суд области обоснованно признал договор от 07.04.04 г. купли-продажи недвижимого имущества недействительным и удовлетворил исковые требования ЗАО "АК-НП".

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда области, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 12.10.04 г. и постановление апелляционной инстанции от 06.12.04 г. Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-1677/04Г-17-72 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.