Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 сентября 2003 г. N А64-4096/02-17 Поскольку суд не дал оценку обоснованности исковых требований об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и соответствию их ст. ст. 304, 305 ГК РФ, дело направлено на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 сентября 2003 г. N А64-4096/02-17
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июня 2004 г. N А64-4096/02-17, от 27 июня 2005 г. N А64-4096/02-17 и от 8 ноября 2007 г. N А64-4096/02-17

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Г.В.М., начальника юротдела (дов. N 26 от 13.05.03 г., приказ N 73/к от 8.05.02 г.); Ф.В.Н., гл. специалиста юротдела (дов. N 61 от 29.08.03 г., приказ N 65/к от 11.04.02 г.); от ответчика М.Р.В., помощника ректора (дов. N 31001-1142 от 2.07.03 г.); Х.С.В., гл. юриста (дов. N 310-01-1734 от 28.11.02 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области на решение от 13.03.03 г. и постановление апелляционной инстанции от 27.05.03 г. Арбитражного суда Тамбовской области по делу N А64-4096/02-17, установил:

Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ТГУ имени Державина Г.Р., Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и понуждении к совершению сделки по продаже истцу гаража в случае досрочного расторжения договора по инициативе ответчика в одностороннем порядке.

ТГУ им Державина Г.Р. предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды от 10.01.02 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. М., 3-а, и освобождении указанного помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ЗАО "ОТИХ", ЗАО "Г".

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13.03.03 г. отказано в удовлетворении исковых требований Управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области к ТГУ имени Державина Г.Р. и Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об обязании ТГУ им. Державина устранить чинимые препятствия в пользовании арендованным имуществом - гаражом площадью 1465,4 кв. м, находящемся по адресу: г. Тамбов, ул. М., 3-а г., а также об обязании ответчиков надлежащим образом выполнить условия действующего договора аренды и понудить их к совершению сделки по продаже истцу гаража в случае досрочного расторжения договора по их инициативе в одностороннем порядке.

Встречный иск Тамбовского государственного университета имени Державина Г.Р. к Управлению сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области о расторжении договора аренды нежилого имущества от 10.01.02 г. удовлетворен, договор аренды нежилого помещения от 10.01.02 г. расторгнут, Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области суд обязал освободить занимаемое помещение в месячный срок со дня принятия решения.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.05.03 г. решение оставлено без изменения.

Не соглашаясь с состоявшимися судебными актами, Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области подало в суд округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение и постановление суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании заявитель кассационной жалобы поддержал изложенные в ней доводы.

Представители ТГУ просили судебные акты оставить без изменения, считая их законными.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия полагает, что решение и постановление суда подлежат частичной отмене в связи со следующим.

Как установлено судом области и видно из материалов дела, ЗАО "ОТИХ" (арендодатель) и Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (арендатор) 10.01.02 г. заключили договор аренды нежилого помещения - гаража площадью 1465,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. М., 3а. Помещение передано арендатору в тот же день по акту приемапередачи.

Договор аренды зарегистрирован Тамбовской областной регистрационной палатой 15.02.02 г. (регистрационный N 6801/31-1/2002-4806).

В соответствии с п. 2.2 договора срок аренды устанавливается на 25 лет и не может быть пересмотрен ранее, чем через 5 лет с момента государственной регистрации договора.

Пунктами 3.2, 6.7 договора предусмотрено, что в случае достижения договоренности о выкупе указанного имущества стороны заключают дополнительное соглашение, в случае досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке настоящего договора, арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого имущества.

Согласно п. 6.3 досрочное расторжение договора возможно по требованию арендодателя без согласия арендатора, если арендатор не вносит арендные платежи белее трех календарных месяцев подряд; допускает нарушения обязательств, вытекающих из Договора по использованию арендованного имущества.

17.01.02 г. ЗАО "ОТИХ" заключило договор мены с ЗАО "Г", по условиям которого к последнему переходило право собственности на здание гаража, являющегося предметом договора аренды от 10.01.02 г.

В свою очередь, 31.07.02 г. ЗАО "Г" заключило с Тамбовским государственным университетом имени Державина Г.Р. договор купли-продажи гаража площадью 1464,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. М., 3-а, который в тот же день был передан по акту приема-передачи ТГУ.

2.08.02 г. ТГУ им. Державина Г.Р. получено свидетельство о государственной регистрации за ним права оперативного управления на одноэтажное здание, площадью 1464,8 кв. м, гаражное, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. М., д. 3а. Право оперативного управления обременено арендой.

Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области, ссылаясь на то, что с 5.08.02 г. ТГУ чинит ему препятствия в пользовании арендованным имуществом, не исполняет условия договора аренды от 10.01.02 г., предъявило исковые требования об устранении препятствий и понуждении ТГУ совершить сделку по продаже истцу гаража.

ТГУ предъявило встречный иск о расторжении договора аренды от 10.01.02 г. и выселении управления из спорного помещения.

Суд области отказал в удовлетворении исковых требований управления, иск ТГУ - удовлетворил.

Судебная коллегия полагает, что в иске об обязании ТГУ заключить договор купли-продажи арендованного помещения, отказано обоснованно.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд области сделал правильный вывод об отсутствии оснований, предусмотренных законом, для обязания ТГУ заключить с управлением договор купли-продажи спорного помещения.

Что касается требований об устранении препятствий в пользовании гаражом, то суд, рассматривая их, применил норму права, не подлежащую применению, - п. 3 ст. 611 ГК РФ. Данной нормой права предусмотрены последствия непредоставления арендодателем арендатору сданного внаем имущества.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Управлению сельского хозяйства и продовольствия арендованное помещение было передано по акту приема-передачи от 10.01.02 г. (л.д. 11 т. 1).

При таких обстоятельствах суду следовало дать оценку обоснованности исковых требований об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и соответствию их ст. ст. 304, 305 ГК РФ.

Удовлетворяя исковые требования ТГУ о расторжении договора аренды и выселении управления, суд не принял во внимание следующее.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Судом не дана оценка доводам управления о том, что сразу же после получения ТГУ свидетельства от 2.08.02 г. о государственной регистрации права оперативного управления в отношении спорного нежилого помещения (л.д. 20 т. 1), университет 5.08.02 г. запретил заезд автотранспорта управления на территорию арендуемого последним гаража.

Кроме того, университетом предъявлен к взысканию долг по арендной плате, исходя из методики расчета арендной платы за нежилые помещения федерального уровня собственности, что противоречит условиям договора от 10.01.02 г.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку указанным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора.

В связи с изложенным и, руководствуясь ст. ст. 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 13.03.03 г. и постановление апелляционной инстанции от 27.05.03 г. Арбитражного суда Тамбовской области по делу N А64-4096/02-17 в части отказа в удовлетворении исковых требований Управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области к Тамбовскому государственному университету им. Державина о понуждении последнего к заключению договора купли-продажи арендованного имущества - гаража оставить без изменения, в остальной части решение и постановление суда отменить и дело в этой части передать на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.