Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 сентября 2021 г. N Ф05-22845/21 по делу N А40-23478/2020

г. Москва

23 сентября 2021 г.

Дело N А40-23478/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2021.

Полный текст постановления изготовлен 23.09.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,

судей Петровой В.В., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от автономной некоммерческой организации по содействию развитию местного самоуправления "КОС "Лубянка": Максимова А.В. по дов. от 14.01.2021, Павлов А.Н. директор, приказ N 5 от 24.12.2013

от Правительства Москвы: Руденко М.В. по дов. от 22.12.2020

рассмотрев 16.09.2021 в судебном заседании кассационную жалобу автономной некоммерческой организации по содействию развитию местного самоуправления "КОС "Лубянка"

на решение от 21 апреля 2021 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 06 июля 2021 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску автономной некоммерческой организации по содействию развитию местного самоуправления "КОС "Лубянка"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании устранить недостатки имущества, продлить срок действия договора аренды нежилого фонда,

третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы, Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Автономная некоммерческая организация по содействию развитию местного самоуправления "КОС "ЛУБЯНКА" (далее - истец) обратилась в fрбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании Департамент городского имущества г. Москвы провести капитальный ремонт строения 2 д.4/2 по Скатертному пер. г. Москвы, включая внутренние инженерные сети, с подписанием fкта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств объекта аренды к электрическим сетям и подписанием Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности; обязании Департамент городского имущества г. Москвы продлить срок действия Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1068/05 от 23.11.05 на весь период в течение которого Автономная некоммерческая организация "КОС "Лубянка" не имела возможности использовать Объект аренды по назначению.

В ходе судебного разбирательства истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, которое принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

1. Обязать Департамент городского имущества г.Москвы устранить недостатки имущества, а именно привести помещение в состояние пригодное для использование "под офис", завершить капитальный ремонт строения 2 д.4/2 по Скатертному пер. г. Москвы, включая внутренние инженерные сети, с подписанием Акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств Объекта аренды к электрическим сетям и подписанием Акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, обеспечить помещение электричеством, водоснабжением, водоотведением, канализацией.

2. Обязать Департамент городского имущества города Москвы продлить срок действия Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1068/05 от 23.11.05 на весь период в течение которого Автономная некоммерческая организация "КОС "Лубянка" не имела возможности использовать Объект аренды по назначению, а именно до 03 августа 2034 года.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2021 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Автономная некоммерческая организация по содействию развитию местного самоуправления "КОС "Лубянка" обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы истец ссылался на необоснованный отказ в принятии дополнения к апелляционной жалобе, а также неверную оценку обстоятельств дела и условий договора аренды.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу. Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1068/05 от 23.11.05 (далее - договор), общей площадью 255,30 м2, расположенного по адресу: Москва, Скатертный пер., д.4/2 стр.2 для использования "под офис", сроком действия до 03 августа 2020 года.

Согласно акта приема (передачи) нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы от 23 ноября 2005 года (приложение к договору аренды N 01-01068/05 от 23.11.2005) "Техническое состояние помещения на момент приема удовлетворительное".

В обоснование заявленных требований истец указывает, что после подписания договора аренды выяснилось, что в здании полностью отсутствуют все инженерные коммуникации, что соответствует статусу "неудовлетворительного" состояния.

Начиная с 2006 года до настоящего времени в арендованных помещениях отсутствуют электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, после проведения городом капитального ремонта с 2015 года здание находится в аварийном состоянии, произошел частичный обвал кровли, нахождение в здании опасно для жизни, использование здания по назначению договора аренды с 2007 до настоящего времени невозможно.

В письме ГКУ "Московская имущественная казна" указано, что в здании необходимо проведение капитального ремонта, включая внутренние инженерные сети. 14.09.2011 г. Департаментом городского имущества города Москвы произведен осмотр нежилых помещений по адресу: г. Москва, пер. Скатертный, д. 4/2, стр.3, и составлен акт из которого следует, что техническое состояние помещения удовлетворительное, в строении хозяйственная деятельность не ведется, арендатор в строении не размещается, в соответствии с актом ОАО "МОЭСК" от 26.01.2010 г. в помещениях отсутствует напряжение, отсутствует водоснабжение и канализация.

15 октября 2010 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение о приостановлении начисления арендной платы до подписания Департаментом имущества города Москвы акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств объекта аренды к электрическим сетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Дополнительное соглашение действует до настоящего времени, что подтверждено решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-134405/14-82-1085 от 13.03.2015 между сторонами, являющимися также сторонами по настоящему делу, поскольку в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ "Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица".

По мнению истца, ответчик обязан в силу закона и в соответствии с условиями договора производить капитальный ремонт, ссылкой на в абз. 2 п. 10.2 раздела 10 договора, согласно которым: "Ряд функций арендодатель возлагает на Балансодержателя, а именно: - производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором; - в двухнедельный срок после подписания настоящего договора заключить с арендатором договора на коммунальные услуги (эксплуатационное обслуживание)".

В соответствии с п.5.4.8 арендатор обязан за свой счет осуществить текущий ремонт арендуемого объекта.

Выполнение истцом обязательств по проведению текущего ремонта подтверждается актами проверок помещений ответчиком и решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-25711/07-59-211 от 10.09.2007.

Так по указанному делу N А40-25711/07-59-211, судом были исследованы акты проверок ЦТА ДИГМ г. Москвы от 22.12.2006, от 12.04.2007 и от 10.05.2007, в которых Арендодателем подтверждено проведение арендатором текущего ремонта (последние два абзаца страницы 2 указанного судебного акта).

Истец ссылался на надлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности, подписанной арендодателем (График поступления платежей и расчет штрафов на 17.01.2012 к договору аренды N 01-01068/05 от 23.11.2005. Факт отсутствия задолженности также указан в акте осмотра помещений N 01-00689/11 от 14.09.2011, подписанном ответчиком, в котором также указано, что "наличие задолженности по арендной плате не установлено".

Истец полагал, что департамент до настоящего времени не представил помещение в состоянии пригодном для использования, не заключил с арендатором договоры на коммунальные услуги (п. 10.2 договора), не согласовал производство капитального ремонта объекта аренды с городскими службами (п. 5.2.2 договора), не представил доказательств по страхованию арендуемого объекта (п. 5.2.1 договора). Установил в здании тепловую станцию и водомерный узел, чем без уведомления произвел перепланировку помещения, указанные изменения в план БТИ не внесены.

Истец полагал, что переданное помещение непригодно для использование под офис. В здании без согласования с арендатором установлены Тепловая станция и водомерный узел, что привело к перепланировке первого этажа. На обращение по этому вопросу к арендодателю ответчиком был дан уклончивый ответ самостоятельно обратиться в службу ГБУ МосгорБТИ.

26 ноября 2019 года в адрес Департамента городского имущества г.Москвы было направлено письмо (исх. N 18-КОС) от 11.11.2019 с просьбой продлить договор аренды N 1-1068/05 от 23.11.2005 на весь период, в течение которого АНО "КОС "Лубянка" не имел возможности пользоваться помещением.

С учетом данных обстоятельств, истец полагает, что вправе требовать от ответчика продления срока договора аренды на весь период в течение которого арендатор по вине арендодателя не имел возможности пользоваться помещением в соответствии с предметом договоры аренды, т.е. до 03 августа 2034 года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенных прав.

Суд первой инстанции, установив факт прекращения договорных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя и освобождение арендатора от обязанности по внесению платежей за период, предшествующий такому расторжению, признал заявленные требования необоснованными.

Суд апелляционной инстанции, согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд округа также не находит оснований для несогласия с выводами судебных инстанций.

Судами установлено, что срок действия договора аренды от 23.11.2005 N 01-01068/05 установлен с 04.08.2005 до 03.08.2020. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п. 5.3.1. договора, арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Судами установлено, что заключенный между сторонами договор аренды не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора.

Таким образом, право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано им только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону в срок, установленный законом или договором.

Поскольку возражений со стороны арендодателя не поступило Договор продлен на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес АНО "КОС "ЛУБЯНКА" уведомление от 28.08.2020 N ДГИ-И-59870/20 об отказе от договора.

Таким образом, договор правомерно расторгнут в одностороннем порядке, на основании чего не может быть продлен по решению суда.

Из системного толкования ст. ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

В случае, если арендатор не исполнил обязанность по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

По смыслу статей 328, 611 ГК РФ невозможность использования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы.

Между арендатором и арендодателем было заключено дополнительное соглашение от 15.10.2010 к договору аренды от 23.11.2005 N 01-01068/05.

В соответствии с п. 1. соглашения стороны установили, что в соответствии с решением комиссии Департамента городского имущества города Москвы по решению спорных вопросов оплаты аренды за нежилые помещения N 3/10 от 26.08.2010 приостановить начисление арендной платы по договору от 23.1.2005 г. N 01-01068/05 с 26.08.2010 до подписания Департаментом имущества города Москвы акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств Объекта аренды к электрическим сетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности но не позже чем до 26.08.2011 г.

Таким образом, арендодатель фактически освободил арендатора от уплаты арендной платы до момента подписания Департаментом имущества города Москвы акта о технологическом присоединении энергопринимающих устройств Объекта аренды к электрическим сетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

В соответствии с частью 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор не может требовать в судебном порядке обязать арендодателя провести капитальный ремонт в случае уклонения последнего от указанной обязанности.

Ссылаясь на невозможность использования помещения, истец в свою очередь воспользовался правом, предусмотренным ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, подписав дополнительное соглашение от 15.10.2010.

Таким образом, вопреки доводам кассационной жалобы, судами были исследованы все положения договора.

В части неправомерного отказа суда апелляционной инстанции в принятии дополнения к апелляционной жалобе, суд округа не усматривает нарушений норм процессуального права, поскольку заявителем не указано, какие конкретно доводы заявителя в представленном дополнении не были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и не получили надлежащей оценки.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции рассмотрел ходатайство заявителя о приостановлении производства по делу и не нашел оснований для его удовлетворения.

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, считает, что основания для приостановления производства по делу отсутствовали, в виду различности заявляемых предметов и оснований исковых требований, при этом удовлетворение такого ходатайства привело к явному увеличению процессуального срока рассмотрения дела.

В рассматриваемом случае, обращаясь за защитой нарушенного права, заявитель не предоставил убедительного материально-правового обоснования заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, а также были предметом исследования судебных инстанций и им была дана надлежащая оценка.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 по делу N А40-23478/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.Я. Голобородько

Судьи

В.В. Петрова О.А. Шишова