Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2022 г. N Ф05-1774/22 по делу N А40-232410/2020

город Москва

18 февраля 2022 г.

Дело N А40-232410/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Кочергиной Е.В., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Цебеков А.А. по дов. от 29.12.2021,

от ответчика: акционерного общества "Черкизовский мясоперерабатывающий завод" - Зайцев Д.В. по дов. от 12.05.2021, Гетманов А.Н. по дов. от 12.05.2021,

рассмотрев 15 февраля 2022 года в судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества "Черкизовский мясоперерабатывающий завод" и Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 12 июля 2021 года,

дополнительное решение от 29 октября 2021 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 19 ноября 2021 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к акционерному обществу "Черкизовский мясоперерабатывающий завод"

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "Черкизовский мясоперерабатывающий завод" (далее - ответчик, АО "ЧМПЗ") о взыскании неосновательного обогащения в размере 31 663 773, 88 руб. за период с 17.02.2017 по 09.07.2019, полученного в результате пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Пермская, вл. 5, не по целевому назначению, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 706 695, 55 руб. за период с 09.10.2019 по 21.09.2020, а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 22.09.2020 по день фактической уплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2021 года, заявленные требования удовлетворены частично, с АО "ЧМПЗ" в пользу Департамента взыскано 21 814 017, 64 руб. задолженности, 1 175 788, 03 руб. процентов; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2021 года с АО "ЧМПЗ" в пользу Департамента взысканы проценты, начисленные на сумму долга 21 814 017, 64 руб. в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 22.09.2020 по день фактической уплаты задолженности.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и АО "ЧМПЗ" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе Департамент просит названные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении иска и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов Департамент указывает на несогласие с выводами судов о применении исковой давности; судом не указано, с какого момента началось течение срока исковой давности; о нарушении своих прав Департамент узнал 26.09.2019 (дата получения акта Управления Росреестра по Москве от 17.02.2017 N 183), то есть без пропуска срока исковой давности, доказательства того, что Департамент узнал о нарушении своих прав ранее 26.09.2019, в материалах дела отсутствуют.

В кассационной жалобе АО "ЧМПЗ" просит названные решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что на спорном земельном участке располагаются 15 зданий общей площадью 91 315,30 кв.м., принадлежащих обществу на праве собственности и составляющих единый производственный комплекс, здание собственного фирменного магазина по реализации производимой заводом продукции расположено на первом этаже одного из зданий общей площадью 4 599, 1 кв.м., общая площадь помещений магазина составляет 612 кв.м., таким образом, под размещение магазина используется лишь 1% всех зданий промышленного комплекса или 13,3 % площади здания, в котором находится магазин; расчет суммы неосновательного обогащения за спорный период произведен Департаментом необоснованно, исходя из всей площади арендованного обществом земельного участка; суды применили не подлежащую применению статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к необоснованному выводу о том, что общество получило неосновательное обогащение; ссылка судов на пункты 2.1, 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП несостоятельна; судами не применены подлежащие применению пункты 3, 4 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 3.3.5 постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы"; осуществление заводом деятельности по использованию земельным участком в рамках вспомогательного вида разрешенного использования (код 4.4.0 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП не образует неосновательного обогащения, поскольку не является более чем одним видом разрешенного использования, осуществляется только совместно с основным видом разрешенного использования, не превышает 25% общей площади зданий промышленного комплекса, расположенных на земельном участке, носит дополнительный, вспомогательный характер; магазин используется не в целях самостоятельного извлечения прибыли, а составляет инфраструктуру промышленного предприятия, функционально неотделим от него, выручка фирменного магазина, согласно данным бухгалтерской отчетности, составляет лишь 1,8% от выручки завода.

Отзывы на кассационные жалобы не поступали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб, возражали против удовлетворения кассационных жалоб друг друга.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок площадью 36545 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0002002:12 по адресу: г. Москва, ул. Пермская, вл. 5 имеет вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов - эксплуатации производственных и административных зданий и сооружений. Данный земельный участок предоставлен истцом ответчику на основании договора аренды земельного участка от 17.07.2001 N М-03-017316 для эксплуатации производственных и административных зданий и сооружений.

По результатам проведенной 09.07.2019 проверки выявлено использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а именно: под эксплуатацию объекта торговли (акт проверки от 09.07.2019 N 449).

Исковые требования мотивированы тем, что использование в период с 17.02.2017 по 09.07.2019 земельного участка не по целевому назначению (эксплуатация объекта торговли) привело к недоплате арендной платы по договору, учитывая, что арендная плата за земельный участок определена в договоре именно исходя из целевого назначения (для эксплуатации производственных и административных зданий и сооружений); изменения в договор аренды и в сведения ЕГРН в части разрешенного использования земельного участка не вносились; ответчик, пользуясь земельным участком в противоречии с разрешенным видом его использования и не внося плату за такое пользование, неосновательно обогатился.

Направленная в адрес ответчика претензия от 09.10.2019 N 33-6-376524/19-(0)-1 с требованием оплатить сумму неосновательного обогащения в виде недоплаченной арендной платы в размере 31 663 773, 88 руб. за период с 17.02.2017 по 09.07.2019 оставлена без ответа и удовлетворения.

На сумму неосновательного обогащения Департаментом начислены обществу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 706 695, 55 руб. за период с 09.10.2019 по 21.09.2020.

Разрешая спор, суды обеих инстанций руководствовались положениями статей 195, 196, 199, 200, 203, 207, 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 4, 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", и исходили из доказанности факта пользования ответчиком арендуемым земельным участком в спорный период не в соответствии с целями его предоставления и, в связи с этим, получения неосновательного обогащения в виде недовнесенной платы с учетом фактического пользования; факт нецелевого использования земельного участка ответчиком не опровергнут; расчет суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом и признан верным; суды пришли к выводу о правомерности иска и наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствующих размерах в пределах срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком, за предшествовавший 3-х летный период до даты подачи иска.

Отклоняя доводы Департамента о том, что о нарушении своего права он узнал 26.09.2019, после получения акта Управления Росреестра по Москве от 17.02.2017 N 183, апелляционный суд указал, что Департамент как собственник земельного участка осуществляет контроль за использованием и охраной земель, предоставляемых в аренду, и наделен полномочиями по взаимодействию с иными государственными органами, в том числе по получению всех необходимых документов, полученных в рамках государственного контроля за использованием земельных участков, поэтому риск несвоевременного получения документов/информации лежит в данном случае на Департаменте, следовательно, истец, действуя разумно и добросовестно, должен был узнать о нарушении своих прав ранее 26.09.2019.

Отклоняя довод общества о том, что под собственный фирменный магазин используется площадь около 612 кв.м. в здании общей площадью 4 599,1 кв.м., что составляет 13,3 % площади здания, т.е. под размещение магазина используется всего лишь около 1% всех зданий промышленного комплекса, расположенного на спорном земельном участке, апелляционный суд указал, что в случае если для вида разрешенного использования земельного участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному виду разрешенного использования земельного участка; использование не по целевому назначению части земельного участка влечет необходимость оплаты пользователем фактического использования всего земельного участка по ставкам, соответствующим такому фактическому использованию.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций ввиду следующего.

Согласно принципу платности землепользования любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (статья 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

Указанным постановлением предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 N 13-П; определения от 24.12.2013 N 2153-О, от 24.03.2015 N 671-О, от 23.06.2015 N 1453-О, от 28.02.2017 8 N 443-О, от 28.09.2017 N 1919-О, от 27.09.2018 N 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П (далее - постановление N 42-П) также указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4).

В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление N 42-П).

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется, прежде всего, нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта.

Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе, как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своих земельных участков, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 42-П, указывая на неясность правового регулирования данного вопроса и необходимость федеральному законодателю принять меры по устранению выявленной неопределенности, установил, что до внесения в законодательство необходимых изменений собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид использования; использование участка в соответствии со вспомогательным видом наряду с основным не является нецелевым использованием участка.

Во исполнение указанного постановления N 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Правовая позиция о том, что использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения, содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 N 310-ЭС20-8733, от 08.02.2021 N 305-ЭС20-15754, 305-ЭС20-15622, 305-ЭС20-15616, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2021 N 89-АД21-10-К7.

Правительство Москвы постановлением от 28.03.2017 N 120-ПП утвердило Правила землепользования.

Пунктом 3.3.5 Правил землепользования установлены следующие условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования: 1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства; 3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства); 4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25 % от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах.

При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25 % площади всех капитальных объектов.

Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него.

Как следует из приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, определение вида использования объектов недвижимости осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно пункту 2.7 Постановления N 273-ПП, на который сослался Департамент и которым руководствовались суды, ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Между тем с учетом приведенных выше норм земельного и градостроительного законодательства указанное правило не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений пункта 3.3.5 Правил землепользования.

При таком положении истолкование пункта 2.7 Постановления N 273-ПП как допускающего расчет арендной платы за весь земельный участок, на котором расположено множество объектов производственного назначения, принадлежащих арендатору и используемых по такому назначению, исходя из УПКС, установленного для производственной деятельности только в силу того, что одно из помещений в здании (имеющем назначение здание производственного предприятия) было предоставлено по договору аренды для использования для эксплуатации производственных и административных зданий и сооружений, в контексте сохранения ведения производственной деятельности арендатором, отсутствия доказательств, что такое предоставление привело к сущностной трансформации использования (вида разрешенного использования, функционального использования) как всего здания, в котором расположен объект торговли, так и участка, противоречит как указанным нормативным актам и основным принципам определения арендной платы, так и принципам справедливости и разумности.

Выводы судов об использовании обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для взыскания с общества платы за пользование всем участком исходя из УПКС, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, со ссылкой на пункт 2.7 Постановления N 273-ПП не могут быть признаны обоснованными.

Суды при рассмотрении настоящего дела не исследовали имеющие существенное значение для правильного разрешения спора следующие обстоятельства: применимы ли к данной правовой ситуации нормативные положения Правил землепользования; соблюдены ли обществом в рассматриваемом случае условия, при наличии которых применение вспомогательных видов разрешенного использования являлось бы допустимым (пункт 3.3.5 Правил землепользования).

Суды также не дали оценку доводам ответчика и не исследовали представленные в их обоснование доказательства о том, что общество продолжает использовать земельный участок, на котором расположены производственные и административные объекты завода, в соответствии с предусмотренными договором аренды целями использования участка для производственной деятельности; использование помещения в здании для размещения торгового объекта не является нецелевым использованием земельного участка.

Между тем исследование данных обстоятельств необходимо для решения вопроса о наличии либо отсутствии оснований для удовлетворения иска Департамента.

Относительно избранного Департаментом способа защиты права, которое истец считает нарушенным, необходимо отметить следующее.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

По договорам аренды публичных земель, заключенным после введения в действие Земельного кодекса, а также по договорам, заключенным до введения в действие указанного Кодекса, но условиями которых предусмотрено изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, регулирующих арендную плату, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В том случае, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами уполномоченного органа, арендодатель вправе заявить требование о взыскании недовнесенной арендной платы.

При рассмотрении такого спора, являющегося, по сути, спором об определении размера регулируемой арендной платы, в котором суду следует установить, в том числе, наличие оснований для ее взыскания применительно к фактическим обстоятельствам конкретного дела, арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, независимо от того, на какие нормы права ссылается Департамент, требуя обязать арендатора доплатить за пользование публичным земельным участком, суду необходимо правильно квалифицировать правоотношения и определить, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Вышеуказанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации 03.02.2022 N 305-ЭС21-19336.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы процессуального и материального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1,3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле; установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе имело ли место нарушение правового режима спорного участка; какая деятельность допустима на спорном земельном участке с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных); привело ли использование ответчиком под объект торговли части помещений одно их пятнадцати зданий, расположенных на спорном земельном участке, к изменению вида разрешенного использования здания и земельного участка; определить с учетом названных обстоятельств, имеются ли основания для довзыскания с ответчика платы за пользование участком.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2021 года, дополнительное решение от 29 октября 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2021 года по делу N А40-232410/20 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Е.В. Кочергина В.В. Петрова