Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 октября 2022 г. N Ф05-20781/22 по делу N А41-50193/2021

город Москва

25 октября 2022 г.

Дело N А41-50193/21

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Петропавловской Ю.С., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от истца: Тищенко И.В., доверенность от 03.10.2022;

от ответчиков: от ГКУ "РЦТ": Березкин А.С., доверенность от 19.01.2022; от Омарова Э.О.: Омаров Э.О., паспорт; от Администрации городского округа Пушкинский Московской области, КУИ Администрации Пушкинского городского округа: представители не явились, извещены;

от третьих лиц: от Комитета по конкурентной политике Московской области: Березкин А.С., доверенность от 20.01.2022; от Управления Росреестра по Московской области, Минмособлимущества: представители не явились, извещены;

рассмотрев 18 октября 2022 года в судебном заседании кассационные жалобы

ответчиков - Администрации городского округа Пушкинский Московской области и Омарова Э.О.

на постановление от 29 июня 2022 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А41-50193/21

по иску АО "Июньский"

о признании формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером незаконным и исключении из ЕГРН записи о земельном участке, о признании недействительными публичных торгов, о признании недействительным договора аренды

к Администрации городского округа Пушкинский Московской области, КУИ Администрации Пушкинского городского округа, ГКУ "РЦТ", Омарову Э.О.,

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Минмособлимущество, Комитет по конкурентной политике Московской области,

УСТАНОВИЛ:

АО "Июньский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Пушкинский Московской области (далее - администрация), КУИ Администрации Пушкинского городского округа, ГКУ "РЦТ" и Омарову Э.О. о признании формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 незаконным, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127; о признании публичных торгов, проведенных 26.01.2021 в форме открытого аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 организатором торгов - Комитетом по конкурентной политике Московской области и ГКУ "РЦТ", на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Пушкинского городского округа Московской области по адресу: Российская Федерация, Московская область, Пушкинский район, в районе с. Рахманово, а также заключенного по результатам торгов договора аренды, недействительными.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Минмособлимущество и Комитет по конкурентной политике Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2022 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2022 года решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация городского округа Пушкинский Московской области и Омаров Э.О. обратились с кассационными жалобами, в которых просят постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявители жалоб считают судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Ответчики - Администрация городского округа Пушкинский Московской области, КУИ Администрации Пушкинского городского округа и третьи лица - Управление Росреестра по Московской области, Минмособлимущество, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик - Омаров Э.О., представители ответчика - ГКУ "РЦТ" и третьего лица - Комитета по конкурентной политике Московской области поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационных жалоб.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, общество является собственником земельных участков: с кадастровым номером 50:13:0020315:104, площадью 37.472 кв.м, с кадастровым номером 50:13:0020315:119, площадью 10.830 кв.м, с кадастровым номером 50:13:0020315:120, площадью 24.127 кв.м.

Дочерней организацией общества является ООО "ПСИ" (доля прямого участия в уставном капитале составляет 100%), которому принадлежат земельные участки с кадастровым номером 50:13:0020315:28, площадью 48.350 кв.м, и с кадастровым номером 50:13:0020315:29, площадью 28.650 кв.м.

Данные земельные участки расположены на территории Промзоны Рахманово, г.о. Пушкино, Московской области.

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:020315:28 строится первый в России завод по полной регенерации отработанных моторных масел, с глубиной переработки 99%.

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:020315:29 завершено строительство завода по дистилляции сырого глицерина пищевого и непищевого (мощность установки составляет 80.000 тонн в год USP FARM-качества, что на 80% удовлетворяет потребности всего рынка России в данном продукте, который на данный момент в основном импортируется).

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:104 размещено действующее единовременное хранилище 50.000 тонн жидких продуктов нефтехимии в Московской области, сливная эстакада на одновременный слив 12 железнодорожных цистерн, четыре наливные эстакады.

На земельных участках с кадастровыми номерами 50:13:0020315:119 и 50:13:0020315:120 размещены объекты недвижимого имущества асфальтобетонного завода, 50:13:0020307:392:

- склад минерального порошка, площадью 604,4 кв.м, 50:13:0000000:77383;

- подъездной железнодорожный путь, протяженностью 354 кв.м, 50:13:0020307:407;

- лабораторно-бытовой корпус, площадью 617,9 кв.м, 50:13:0020307:383;

- линии электропередач, протяженностью 9.950,22 м, 50:13:0020307:393;

- здание трансформаторной подстанции, площадью 128,6 кв.м, 50:13:0020307:390;

- здание проходной, площадью 18,7 кв.м.

26.01.2021 организатором - ГКУ "РЦТ" проведен аукцион в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 по лоту N 46923/106012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Пушкинского городского округа Московской области по адресу Российская Федерация, Московская область, Пушкинский район, в районе с. Рахманово.

Апелляционный суд указал, что в обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что вновь сформированный, поставленный на кадастровый учет и выставленный на торги спорный земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 граничит с земельным участком с кадастровым номером 50:13:0020315:119, образован непосредственно на подъездной автодороге, ведущей к предприятию, земельными участками с кадастровыми номерами 50:13:0020315:119 и 50:13:0020315:120, которые являются смежными.

По мнению общества, земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 не должен был быть образован на данном участке дороги и не мог быть выставлен на торги.

Суд апелляционной инстанции правомерно перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно частям 1 и 3 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

В случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика (часть 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд указал, что в рассматриваемом споре обществом заявлено требование о признании аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 по лоту N 46923/106012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 незаконным, о признании формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 незаконным, об исключении из ЕГРН записи о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127, о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент рассмотрения спора победителем аукциона и арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 являлся Омаров Э.О., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В связи с указанным, а также применительно к правовым позициям, приведенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2814/2010 по делу N А56-7912/08, определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 301-ЭС15-12618, суд апелляционной инстанции правомерно счел обязательным привлечение к участию в деле в качестве ответчика действующего арендатора земельного участка - Омарова Э.О., поскольку он является стороной оспариваемого договора аренды.

В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что судом первой инстанции допущено нарушение, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является основанием для рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции указал, что общество выразило устное согласие на привлечение Омарова Э.О. ответчиком по делу.

Также суд апелляционной инстанции правомерно отказал Омарову Э.О. в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу, мотивированного тем, что он не имеет статуса предпринимателя и что спор должен быть рассмотрен судом общей юрисдикции.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", а также в силу части 1 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно стало подсудным другому суду, в том числе суду общей юрисдикции (например, в случае вступления в дело поручителя в качестве третьего лица или правопреемника, являющихся гражданами).

Дело принято к производству суда первой инстанции с соблюдением правил подсудности, однако впоследствии в связи с привлечением к участию в деле Омарова Э.О. стало подсудным другому суду.

Кроме того, апелляционный суд указал, что согласно данным Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Омаров Э.О. имеет статус индивидуального предпринимателя.

Также апелляционным судом вынесено определение от 04.04.2022 об истребовании из ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127.

Апелляционному суду представлено кадастровое дело.

Суд апелляционной инстанции указал, что в судебном заседании 01.06.2022 обществом заявлено ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, а именно:

1. Признать действия администрации по формированию и постановке земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 и передаче его на торги незаконными и исключить из ЕГРН запись о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127.

2. Признать недействительными публичные торги, проведенные 26.02.2021 в форме открытого аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 организатором торгов - Комитетом по конкурентной политике Московской области и ГКУ "РЦТ" на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Пушкинского городского округа Московской области по адресу Российская Федерация, Московская область, Пушкинский район, в районе с. Рахманово.

3. Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, заключенный по результатам проведения торгов от 26.02.2021 N 3-21А с Омаровым Э.О.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Полномочия лица, подписавшего указанное ходатайство, проверены арбитражным апелляционным судом и подтверждены материалами дела.

Рассмотрев заявление общества об изменении исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил его в силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как данные уточнения иска не противоречат закону и не нарушают прав других лиц (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы дела поступил оспариваемый договор аренды земельного участка от 26.02.2021 N 3-21А, арендодателем по которому выступает КУИ Администрации Пушкинского городского округа, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о привлечении в качестве соответчика КУИ Администрации Пушкинского городского округа как арендодателя по договору аренды, заключенному с Омаровым Э.О. по результатам торгов.

Апелляционный суд указал, что в рассматриваемом споре заявлено требование о признании аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 по лоту N 46923/106012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127, о признании формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 незаконными, об исключении из ЕГРН записи о земельном участке с кадастровым номером 50:13:0020315:127, о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов.

Одним из требований рассматриваемого спора является требование о признании недействительными публичных торгов, проведенных 26.02.2021 в форме открытого аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766 организатором торгов - КУИ Администрации Пушкинского городского округа и ГКУ "РЦТ", на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что ввиду рассмотрения в настоящем деле спора о признании торгов недействительными судебный акт по настоящему делу может затронуть права и обязанности организатора торгов, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что имеются основания для привлечения Комитета по конкурентной политике Московской области к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные обществом требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Согласно статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Учитывая вышеуказанные нормы, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения аукциона отнесено к компетенции органов местного самоуправления Пушкинского городского округа.

Суд апелляционной инстанции установил, что постановлением администрации принято решение о реализации прав на земельный участок посредством проведения аукциона.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для признания аукциона недействительным в связи со следующим.

Положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет открытый перечень оснований для признания торгов недействительными. В частности, предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, как правомерно отметил апелляционный суд, законодатель ставит в зависимость при признании торгов недействительными именно нарушение закона, а не оспоренное должным образом постановление государственного органа. Законность постановления администрации подлежит оценке судом при рассмотрении иска.

Более того, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, на вопрос 10 указано, что публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, определен в статьях 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за 30 дней до проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, как правомерно заключил апелляционный суд, администрацией нарушены положения подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, которые выразились в следующем.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции установил, что на сайте www.adm-pushkino.ru (в разделе "Земельно-имущественные отношения") размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме N АЗЭ-ПУШ/20-2766.

Данное извещение содержит следующую информацию: вид разрешенного использования "Строительная промышленность" (в соответствии с пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается).

Сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства указаны в заключении Территориального управления Пушкинского городского округа, городских округов Ивантеевка, Красноармейск, Королев Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 09.09.2020 N 28Исх-36338/36-03.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что в спорном извещении имеется лишь отсылка к правилам землепользования и застройки, вместо установленных подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации императивных требований к содержанию извещения.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее - Классификатор).

В соответствии с Классификатором, на земельных участках с видом разрешенного использования с кодом 6.6 "Строительная промышленность" разрешается размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции.

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Таким образом, апелляционный суд правомерно указал, что в данном случае в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство здания, сооружения. Данное обстоятельство предполагает включение в обязательном порядке в состав извещения о проведении аукциона всего объема сведений согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ввиду изложенного апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что отсылка в извещении к правилам землепользования и застройки как к источнику всей информации, предусмотренной подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, равно как и возложение на претендентов обязанности совершать дополнительные действия по поиску недостающей информации о предмете аукциона, в том числе путем обращения к организатору торгов, не может подменять законодательно установленной обязанности администрации публиковать такие сведения непосредственно в извещении о проведении торгов.

Суд апелляционной инстанции установил, что на земельном участке имеется автодорога - проезд к земельному участку с кадастровым номером 50:13:0020315:119, а также частично проложен объект с кадастровым номером 50:13:0020307:383 - линии электропередач, принадлежащие обществу.

При этом апелляционный суд правомерно указал, что в пункт 4.4.5 договора аренды, в нарушение пункта 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, включены условия, устанавливающие дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, а именно: "выполнять условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и тому подобное и не препятствовать их ремонту и обслуживанию (в случае, если такие расположены на земельном участке)".

Указанные выше условия, как отметил суд апелляционной инстанции, также не отражены в извещении о проведении аукциона, но отражены в проекте договора, приложенном к информационному сообщению, извещения, что влечет неясность условий, отраженных в извещении о проведении аукциона.

В связи с изложенными обстоятельствами, при наличии фактов грубых нарушений при проведении торгов суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене результатов торгов.

Более того, апелляционным судом установлены обстоятельства, подтверждающие нарушение порядка межевания земельных участков, выразившееся в несоответствии размера земельного участка минимальным.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что по смыслу приведенных положений действующего законодательства образование земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности допускается в соответствии с решением уполномоченного органа при отсутствии установленных законом препятствий (ограничений). При этом формирование вновь образуемых участков, в том числе определение их границ и площади, должно осуществляться с учетом требований градостроительного регулирования в пределах существующих норм отвода.

Требования к подготовке межевого плана утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 52 Требований, предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка, в реквизите "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках" указываются на основании документов, устанавливающих такие размеры в соответствии с действующим законодательством.

Сведения о реквизитах таких документов и ссылка на источник их официального опубликования приводятся в разделе межевого плана "Заключение кадастрового инженера".

В силу подпункта 2 пункта 22 Требований, в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Апелляционный суд установил, что согласно данным кадастрового дела на спорный земельный участок межевой план участка подготовлен 20.12.2017 работником МБУ "Пушземкомплекс" (учредителем которого является Пушкинский муниципальный район).

При этом заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет администрация подала 21.12.2017, спорный участок поставлен на кадастровый учет 26.12.2017.

Вопреки доводам ответчиков, как правомерно отметил суд апелляционной инстанции, земельный участок не является ранее учтенным, в связи с чем при его формировании и постановке на кадастровый учет на него в полной мере распространялись требования Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района 29.10.2017.

Апелляционный суд правомерно отклонил довод ответчика - Омарова Э.О. о том, что поскольку схема расположения земельного участка утверждена администрацией 27.10.2017, ранее утверждения Правил землепользования и застройки распоряжением N 2561, то дальнейшее формирование земельного участка должно осуществляться без учета Правил землепользования и застройки.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что формирование земельного участка, постановка его на кадастровый учет и выставление на торги произошли после утверждения Правил землепользования и застройки решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района 29.11.2017, в связи с чем спорный земельный участок должен соответствовать утвержденным требованиям.

Вместе с тем, апелляционным судом обоснованно указано, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 не соответствует предельным минимальным размерам земельного участка, установленным на момент образования земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что межевой план подготовлен администрацией с нарушением норм права, администрацией не учтены требования градостроительной документации о минимальных размерах земельных участков соответствующих территориальных зон с учетом видов разрешенного использования, права смежных землепользователей и сложившиеся условия землепользования.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 образован и поставлен на государственный учет с нарушением действующего законодательства, а именно: спорный земельный участок не соответствует требованию о минимальном размере земельного участка для строительной промышленности, установленном решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района, в связи с чем не может являться предметом гражданского оборота как самостоятельный объект недвижимости.

Апелляционный суд отметил, что аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2021 N 306-ЭС21-8510 по делу N А65-17624/20.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрацией нарушен порядок формирования земельного участка, площадью 2.835 кв.м, тогда как с учетом вида его разрешенного использования "Строительная промышленность", подлежал формированию площадью не менее 5.000 кв.м.

Незаконно сформированный земельный участок, как правомерно отметил апелляционный суд, не может быть предметом гражданского оборота, в связи с чем его нельзя передать на торги и в аренду, соответственно, проведенные торги и заключенный по их результатам договор аренды правомерно признаны апелляционным судом незаконными.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно статье 36 ГрК РФ, правовой режим участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью, определяется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения как правообладателями участков и объектов, так и всеми лицами при осуществлении планировки территории, кадастровой деятельности, архитектурно-строительном проектировании, строительстве и иных действий, связанных с градостроительной деятельностью и земельными отношениями, осуществляемыми на территории городского округа или поселения.

Апелляционный суд указал, что градостроительный регламент является частью Правил землепользования и застройки, которые разрабатываются и принимаются на основания решения органа местного самоуправления.

В силу части 2 статьи 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Суду апелляционной инстанции представлено решение Совета депутатов Пушкинского муниципального района Московской области от 29.11.2017 N 372/51 "Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Ашукино Пушкинского муниципального района Московской области", которое для вида разрешенного использования "Строительная промышленность" установило предельный минимальный размер земельного участка в 5.000 кв.м.

Судом апелляционной инстанции установлено, что образованный и поставленный на кадастровый учет 26.12.2017 земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 имеет площадь 2.835 кв.м, что на 44% меньше минимально допустимого размера, что является нарушением закона.

Особые отметки выписки из ЕГРН не содержат сведений о том, что требования к минимальным размерам, установленным земельным законодательствам, на земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 не распространяются.

Апелляционный суд правомерно отметил, что из систематического анализа положений пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1, статей 37 и 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков.

К ранее учтенным земельным участкам, согласно части 4 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), отнесены: земельные участки, государственный учет которых осуществлен в установленном законом порядке до 01.03.2008, независимо от процедуры межевания; земельные участки, государственный учет которых не осуществлялся, но права собственности, на которые возникли до 01.03.2008 и не прекращены по настоящее время.

Однако апелляционный суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:020315:127 является вновь образованным земельным участком с датой образования и датой постановки на кадастровый учет 27.12.2017.

При этом линии электропередач ПАО "Россети Московский регион" на момент формирования данного земельного участка уже были проложены, что следует их данных охранной зоны ЛЭП с реестровым номером границы: 50.13.2.77.

На Публичной кадастровой карте видно, что охранная зона ЛЭП идет от Ярославского шоссе через другие участки, в том числе и через те, собственность на которые не разграничена (соседний с 50:13:020315:127).

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом N 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 28 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ (в редакции от 25.11.2017), основанием для отказа в кадастровом учете и государственной регистрации прав является несоответствие размера образуемого земельного участка установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Общество в подтверждение довода о нарушении его прав образованием спорного земельного участка и его предоставления в аренду на торгах представило суду апелляционной инстанции в качестве письменного доказательства заключение кадастрового инженера Цидяковой А.В. от 31.05.2022.

Апелляционный суд установил, что согласно указанному заключению, составленному кадастровым инженером с выездом на территорию принадлежащего обществу земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:119 и прилегающую к нему территорию, земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:119 огорожен капитальным забором, имеется КПП и иные хозяйственные постройки. Территория полностью обустроена. Основная доля транспорта, который въезжает и выезжает с территории земельного участка, - это большегрузный длинномерный транспорт длиной до 20 м.

Въезд на территорию предприятия осуществляется через расположенный на границе с участком с кадастровым номером 50:13:0020315:127, который оснащен КПП, широкими воротами и не имеет угол поворота. Въезд расположен таким образом, что большегрузный транспорт въезжает на территорию без помех и остановки движения по прямой линии.

На границе с земельным участком с кадастровым номером 50:13:0020315:104 имеется технологический разрыв, который огражден забором из профнастила и перекрывается участком с кадастровым номером 50:13:0020315:127.

На границе с участком с кадастровым номером 50:13:0020315:104 имеется еще один технологический разрыв, огражденный забором, данный разрыв расположен таким образом, что въехать в него по прямой или иным образом без остановки движения большегрузного транспорта не представляется возможным.

Согласно выводам кадастрового инженера, обеспечить доступ к земельному участку общества другим путем, кроме как через существующий въезд через земельный участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127, не представляется возможным.

Довод ответчика о недопустимости представленного заключения кадастрового инженера в качестве доказательства обоснованно отклонен апелляционным судом, поскольку инженер зарегистрирован в реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, состоит в Ассоциации СРО "ПрофЦКИ".

Суд апелляционной инстанции признал обоснованным довод общества о том, что перекрытие единственного въезда на нефтеперерабатывающее предприятие вновь сформированным участком противоречит требованиям закона о рациональном использовании земель.

Апелляционный суд обоснованно отметил, что при проведении кадастровых работ и формировании земельных участков права смежных собственников должны быть учтены. Ухудшение положения смежных собственников в результате проведения кадастровых работ недопустимо.

Согласно пункту 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, как правомерно отметил апелляционный суд, ранее возникшие обременения (в данном случае проезд) сохраняются в отношении образуемых участков.

При этом апелляционный суд обосновано указал на то, что документы ЗАО "Майская" (топосъемка и постановление главы Пушкинского района от 18.02.1997 N 209 с протоколом и планом участка) свидетельствуют о существовании дороги длительное время. Данные сведения отражены также в кадастровом деле на спорный земельный участок. Согласно этим документам, ранее автодорога пролегала через земли, на которых позже образованы земельные участки. На земельном участке общества построен асфальтобетонный завод, дорога стала внутренней дорогой предприятия, а часть ее стала служить въездом и прилегающей дорогой от новой дороги, которая построена в объезд предприятия со стороны леса.

Таким образом, апелляционный суд установил, что дорога сформирована еще до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и Федерального закона N 218-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 50:13:0020315:127 не учтены права смежных собственников (отсутствуют проходы, проезды, необходимые для эксплуатации в соответствии с их функциональным назначением).

Согласно пункту 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Судом апелляционной инстанции установлено, что участок с кадастровым номером 50:13:0020315:127 частично расположен в охранной зоне линий электропередач, а также санитарно-защитной зоне действующих предприятий.

Эти ограничения указаны в выписке из ЕГРН, а также в представленном в дело градостроительном плане земельного участка.

Администрация, как обоснованно отметил апелляционный суд, не привела доводы в пользу необходимости и законности формирования земельного участка 50:13:0020315:127 с нарушением закона в части требований к минимальному размеру земельного участка, перекрытию въезда к уже существующему участку, на котором находится действующее предприятие, рациональному использованию участка по назначению.

При этом сам апелляционный суд обоснованно отметил, что отказ ГБУ Московской области "Мосавтодор" по поводу организации им нового съезда на земельный участок с кадастровым номером 50:13:020315:127 в марте 2021 года не подтверждает отсутствие дороги, ведущей на предприятие общества.

С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции обоснованно признал доказанным нарушение прав общества в связи с формированием, постановкой на кадастровый учет и передачей в аренду по результатам торгов спорного земельного участка, в том числе на единственный въезд, перекрытие которого ведет к остановке деятельности предприятия.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что в рассматриваемом случае поведение администрации при формировании и передаче в аренду земельного участка, не отвечающего установленным требованиям по его площади и расположению, препятствующему движению большегрузного транспорта на территорию промышленного предприятия, относится к действиям, свидетельствующим о злоупотреблении правом.

С учетом изложенного, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

В связи с рассмотрением дела по правилам суда первой инстанции ввиду допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушений, решение суда первой инстанции правомерно отменено апелляционным судом на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, доводы кассационных жалоб сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по настоящему делу постановления апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2022 года по делу N А41-50193/21 оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации городского округа Пушкинский Московской области и Омарова Э.О. - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2022 года по делу N А41-50193/21, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 29 июля 2022 года.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

Ю.С. Петропавловская Е.Е. Шевченко