Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 декабря 2006 г. N А08-994/06-5 Поскольку земля, на которой располагалось нежилое здание, приобретенное истцом по договору, ранее была предоставлена Обществу в бессрочное (постоянное) пользование органом местного самоуправления, и переход права собственности на здание зарегистрирован в установленном порядке, к истцу перешло соответствующее право (постоянного (бессрочного) пользования) для использования земельного участка, расположенного под недвижимостью. Суд правомерно признал недействительной ничтожную сделку купли-продажи земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 5 декабря 2006 г. N А08-994/06-5
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчиков: представители не явились, извещены надлежаще; от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежаще; от лиц, не привлеченных к участию в деле: ЗАО "Б" - Ч.С.И. - представитель (дов. б/н от 25.09.2006); ОАО "А" - О.Ю.А. - директор (протокол N 1 от 26.10.2004); Ч.С.И. - представитель (дов. б/н от 02.10.2006);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Б", г. Белгород, и ОАО "А", г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.04.2006 по делу N А08-994/06-5, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М" (далее - ООО "М"), г. Брянск, обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Белгородской области, г. Белгород., Государственному специализированному учреждению "Ф" (далее - ПСУ "Ф"), г. Белгород, Закрытому акционерному обществу "С" (далее - ЗАО "С"), г. Москва, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи N 30 от 20.08.2003 в части передачи в собственность ЗАО "Б" земельного участка пдощадью 2690 кв. м и применении последствий его недействительности.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (далее - УФРС по Белгородской области), г. Белгород.

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области был исключен из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.04.2006 исковые требования удовлетворены полностью. Суд первой инстанции признал недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи N 30 от 20.08.2003 земельного участка, расположенного в г. Белгороде по ул. Ф., 212-а, заключенный между ГСУ "Ф" и ЗАО "Б", в части передачи в собственность земельного участка, на котором расположено складское нежилое здание ООО "М", и прилегающей к нему территории, необходимой для использования здания, площадью 2690 кв. м. Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд признал недействительной государственную регистрацию права собственности ЗАО "Б" на земельный участок, расположенный по указанному адресу, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N 31-01/00-8/2003-1138.

В порядке апелляционного производства законность указанного решения не проверялась.

В кассационной жалобе ЗАО "Б", г. Белгород, и ОАО "А", г. Белгород, просят отменить состоявшееся судебное решение, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права и неправильное применение норм материального права. Заявители жалобы полагают, что необоснованно не были привлечены к участию в деле как собственники земельного участка по адресу: г. Белгород, ул. Ф., 212-а, разделенного на две части.

В судебном заседании представители ЗАО "Б" и ОАО "А" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Учитывая положения ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ЗАО "Б" и ОАО "А", судебная коллегия считает, что решение от 10.04.2006 следует оставить без изменения в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 08.07.2003 ООО "М" приобрело у ЗАО "Б" нежилое здание - складское, общей площадью 1278,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Ф., 212-а (в настоящее время - ул. С., 24).

В силу п.п. 1.3, 1.4 договора указанное нежилое здание находится на земельном участке общей площадью 369 га (по данным кадастрового плана от 10.10.2002 площадь участка - 35096 кв. м), предоставленном ЗАО "Б" в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления администрации г. Белгорода N 1982 от 24.11.1994, о чем обществу было выдано соответствующее свидетельство N 500409 от 16.11.1995.

Переход права собственности на здание был зарегистрирован за истцом 23.07.2003, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации N 31-01/00-5/2003-4978.

20.08.2003 между ГСУ "Ф" (продавец) и ЗАО "Б" (покупатель) был подписан договор купли-продажи N 30, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок площадью 35096 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Ф., 212-а, с размещенными на нем объектами недвижимости, а покупатель - принять этот участок и оплатить его стоимость.

Согласно разделу 3 договора на переданный земельный участок установлены обременения правами третьих лиц, однако, ООО "М" в числе этих лиц не значится.

Указанный договор послужил основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО "Б" (впоследствии переименовано в ЗАО "С") на земельный участок площадью 35096 кв. м, о чем 12.09.2003 последнему было выдано соответствующее свидетельство сер. 31-АА N 444378 (регистрационная запись N 31-01/00-8/2003-1138).

Считая, что земельный участок, на котором расположено нежилое складское помещение, включая прилегающую к нему территорию, общей площадью 2690 кв. м, не мог быть передан в собственность ЗАО "Б" ввиду наличия обременения правом на его использование, ООО "М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок, на котором расположено складское нежилое здание, приобретенное истцом по договору от 08.07.2003, находился в постоянном (бессрочном) пользовании ЗАО "Б". Следовательно, с момента регистрации перехода права собственности на это здание к ООО "М" перешло право использования земельного участка, на котором это здание располагалось, включая прилегающую к нему территорию, необходимую для его эксплуатации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора купли-продажи N 30 от 20.08.2003 в оспариваемой части и признал соответствующую регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительной.

Довод заявителей кассационной жалобы о том, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ЗАО "Б" до заключения договора купли-продажи от 08.07.2003, несостоятелен.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на земельный участок площадью 35096 кв. м, расположенный в г. Белгороде по ул. Ф., 212-а, зарегистрировано за ЗАО "Б" лишь 12.09.2003, то есть после заключения договора купли-продажи с ООО "М" и регистрации за обществом права собственности на нежилое складское помещение по указанному адресу.

В этой связи ссылка кассаторов на ничтожность договора купли-продажи от 08.07.2003 как сделки, воля сторон по которой была направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, при принадлежности земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости на праве собственности одному лицу - ЗАО "Б" (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005), также является несостоятельной.

Довод ЗАО "Б" и ОАО "А" о том, что у ООО "М" не возникло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, судебная коллегия отклоняет.

Действующим законодательством установлено, что при переходе права собственности на недвижимое имущество к покупателю, последний приобретает право пользования земельными участками под такой недвижимостью в том же объеме и на тех же условиях, что и продавец.

Поскольку земля, на которой располагалось складское нежилое здание, приобретенное истцом по договору от 08.07.2003, ранее была предоставлена ЗАО "Б" в бессрочное (постоянное) пользование администрацией г. Белгорода, и переход права собственности на указанное здание зарегистрирован в установленном порядке, с 23.07.2003 к ООО "М" перешло соответствующее право (постоянного (бессрочного) пользования) для использования земельного участка, расположенного под недвижимостью.

Тот факт, что Земельным кодексом РФ (ст. 20) не предусмотрена возможность предоставления юридическим лицам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет и может учитываться лишь при оформлении ООО "М" права на использование указанного земельного участка.

Ссылка заявителей кассационной жалобы на то, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого складского здания истца, в размере 2690 кв. м ничем не мотивирована и не может составлять более 1800 кв. м, в данном случае не заслуживает внимания.

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра N 16/04-02-1203 от 20.05.2004) площадь земельного участка, необходимого для дальнейшей эксплуатации здания по ул. Ф., 212-а, составляет 2690 кв. м.

Что касается довода о необоснованном применении судом односторонней реституции, то кассационная коллегия не может признать его состоятельным, поскольку именно такое требование было заявлено истцом. Иных требований в процессе рассмотрения дела сторонами не заявлялось.

Кроме того, применение односторонней реституции не повлекло нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителей жалобы, поскольку участниками оспариваемой сделки они не являлись.

Довод кассаторов о том, что их участие в деле как собственников частей земельного участка, расположенного в г. Белгороде по ул. Ф., 212-а, является обязательным, кассационная коллегия отклоняет. При заключении договора купли-продажи N 30 от 20.08.2003 ЗАО "Б" и ОАО "А" владельцами указанного земельного участка не являлись. Свидетельство о регистрации права собственности ЗАО "Б" на часть данного земельного участка площадью 11750 кв. м выдано обществу 31.01.2005 на основании договора от 24.12.2004, а регистрация права собственности права собственности ОАО "А" на земельный участок площадью 23346 кв. м произведена 24.01.2005. Таким образом, права заявителей на части названного земельного участка возникли после заключения договора N 30 от 20.08.2003, в связи с чем спорные правоотношения с участием указанных лиц подлежат рассмотрению в рамках отдельных судопроизводств.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшегося судебного акта кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.04.2006 по делу N А08-994/06-05 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.